_ s Imobiliários 1. Panorama Mensal O mês de abril ficou marcado pela desvalorização do real, alta nas commodities e pela piora nos indicadores de atividade local. Já no mercado internacional as tensões geopolíticas foram amenizadas, mas ainda com um ambiente de maiores oscilações com as expectativas de juros mais altos nos EUA. O índice S&P 500 fechou em alta de 0,27%, porém segue no campo negativo no ano. Já o Ibovespa mostrou uma boa resiliência e fechou o mês em 0,88%, acumulando 12,71% de retorno no mesmo período. O cenário internacional variou novamente com as especulações de juros mais altos nos EUA. Os dados de atividades seguem robustos e a inflação se mostra muito próxima do alvo de 2%, segundo os dados divulgados no final do mês. O mercado aguarda as novas projeções que serão divulgadas em junho para avaliar os próximos passos do atual banco central americano. 3,6 3,5 3,4 3,3 3,2 1.1 Evolução do Dólar no Ano (PTAX) 3,1 jan-18 fev-18 mar-18 abr-18 Para o cenário local, os preços dos ativos oscilaram de maneira mais consistente, com exceção ao câmbio. O dólar valorizou 5,71% no mês e parte dessa valorização ocorreu devido à abertura na taxa de ativos americanos e ao fluxo de zeragem por parte dos locais. O mercado de fundos imobiliários não passou o mês ileso. O IFIX recuou 0,86% no mês, rompendo uma sequência de altas que vinha desde o final do ano passado. Ainda assim, o mercado de FIIs tem se mostrado mais resiliente do que os demais em momentos de maior aversão ao risco. Em boa medida, a recuperação do setor imobiliário advinda da melhora na economia real tem atenuado os movimentos de queda. 2. Performance Corroborando com a queda do índice de fundos imobiliários, a classe de Lajes Corporativas recuou em abril 1,7%, acompanhada da classe de fundos Híbridos, que também contém uma parcela relevantes de lajes, e s de s, com quedas de 1,9% e 1,5%, respectivamente. Neste contexto vale mencionar que a queda superior a 3% observada no BC Fund (BRCR11), contribuiu de forma relevante para performance negativa da classe como um todo, devido à participação que o mesmo possui no IFIX. Além do BRCR11, dois fundos com exposição ao Rio de Janeiro, FAMB11B e BBFI11B, registraram quedas fortes, perdendo 10,8% e 11,3%, respectivamente. Na ponta contrária se destacaram as classes de Recebíveis, notadamente o Maxi Renda (MXRF11), com alta superior a 5%, e a classe de Shoppings, com valorização de 1,4%. 2.1 Performance 12 meses IFIX x CDI x IBOV 2.2 Retorno por Classe 135 129,1 130 125 120 114,6 115 110 108,06 105 100 95 IFIX IBOV CDI Acumulado 90 mai-17 jul-17 set-17 nov-17 jan-18 mar-18 Classe % IFIX No mês No ano 12 Meses Lajes Corporativas 24,51% -1,7% 2,7% 12,0% Recebíveis 18,36% 2,0% 3,4% 5,6% Shoppings 14,56% 1,4% 8,5% 21,5% Agências 12,93% -0,6% 5,0% 14,2% Híbrido 15,81% -1,9% 7,5% 20,9% Ativos Logísticos 6,16% -0,9% 5,2% 20,9% de s 2,87% -1,5% 9,2% 24,1% Educacional 2,17% 0,1% 7,2% 21,1% Outros 2,63% -1,7% 5,7% 23,3% IFIX -0,9% 5,0% 14,9% CDI 0,5% 2,1% 8,1% IBOV 0,9% 12,7% 31,7% 1
_ s Imobiliários 3. Carteira Recomendada - Renda 3.1 Desempenho A carteira registrou mais um mês de valorização, contrapondo a queda IFIX (-0,86%) e acumulando um excesso de retorno de 14,57% desde o início. Entre os fundos que mais colaboraram para performance de abril podemos citar o BCFF11 (4,9%) e o MXRF11 (5,4%), que se beneficiam da maior procura por fundos com distribuição regular de proventos em níveis atrativos. 3.2 Movimentações Para o mês de maio, estamos mantendo a carteira Renda inalterada. Seguimos otimistas pra o setor de shopping centers, que se mostra bem posicionado para capturar o aumento da renda real dos consumidores ao longo dos próximos anos. Tal movimento decorre da combinação entre inflação estruturalmente baixa e gradual recuperação da atividade econômica. jul-17 ago-17 set-17 out-17 nov-17 dez-17 jan-18 fev-18 mar-18 abr-18 No ano 12 Meses Desde o início Carteira Renda -1,17% 0,83% 8,04% 2,75% 1,44% 0,75% 3,95% 1,25% 4,79% 2,06% 12,57% 27,26% Dividendos 0,69% 0,70% 0,71% 0,72% 0,68% 0,67% 0,65% 0,65% 0,64% 0,53% 2,47% 9,11% IFIX -0,39% 0,87% 6,24% 0,23% -0,59% 0,60% 2,64% 1,15% 2,00% -0,86% 4,98% 14,85% 12,69% CDI 0,80% 0,80% 0,80% 0,64% 0,57% 0,54% 0,58% 0,46% 0,53% 0,52% 2,11% 8,10% 6,25% 3.3 Performance desde o Início (Renda x CDI x IFIX) 3.4 Estatísticas 130,0 125,0 120,0 115,0 110,0 129,2 112,3 Parâmetros Carteira Renda IFIX Meses positivos 9 7 Meses negativos 1 3 Meses acima do IFIX 8 - Meses Abaixo do IFIX 2 - Maior retorno mensal 8,04% 6,58% 105,0 106,3 100,0 Renda IFIX CDI 95,0 jul-17 set-17 nov-17 jan-18 mar-18 mai-1 Menor retorno mensal -1,17% -1,03% Perda Máxima -2,65% -3,04% Índice de Sharpe 3,58 1,14 Volatilidade Anualizada 7,14% 4,75% 3.5 Resumo Peso Mercado (VM) Cota Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Economática, elaboração XP. Valor Patrimonial (VP) % Ticker Nome (R$ mil) (R$) (R$/Cota) % VM/VP Último (R$) DY Rendimentos DY 12M DY 12M Projetado Vacância Anunciada 25,0% XPML11 XP Malls 259.252 101,90 96,53 106% 0,50 6,8% 6,8% 3,0% 20,0% BCFF11 BTG Pactual FoF 541.359 91,00 90,32 101% 0,50 6,5% 6,9% 6,9% 0,0% 20,0% MXRF11 Maxi Renda 340.646 10,82 9,59 113% 0,06 6,7% 7,2% 7,2% 0,0% 20,0% KNIP11 Kinea Índice de Preços 1.090.632 107,77 104,50 103% 0,75 8,4% 7,5% 7,5% 0,0% 15,0% GRLV11 CSHG GR Louveira 149.555 139,25 117,92 118% 0,75 6,5% 64,1% 64,1% 7,0% Média Ponderada 88,28 82,70 107% 0,50 6,8% 15,6% 15,6% 1,8% % 2
_ s Imobiliários 4. Carteira Recomendada - Valor 4.1 Desempenho A carteira apresentou alta de 1,1% no mês de abril, também na contramão do IFIX. Os maiores contribuintes foram os fundos FVBI11 (+3,2%) e BCFF11 (+4,9%), enquanto o BRCR11 (-3,1%) foi o maior detrator. No último caso, a piora do resultado operacional tem contribuído negativamente para sua performance. Nesse contexto, o Centro Empresarial São Paulo, um dos ativos do fundo que tem sofrido com movimento de flight to quality e aumento da taxa de vacância, se mostra como principal desafio a ser vencido. 4.2 Movimentações Para o mês de maio, seguimos com o BRCR11 em nossa carteira, visando o potencial ganho de capital que decorre da diferença entre o valor intrínseco dos ativos e o valor de mercado do fundo. Estamos retirando o BCFF11, uma vez que o fundo já se encontra em linha com o valor patrimonial e agora passa a ter uma característica mais adequadas à carteira renda. Em seu lugar, voltamos o fundo de lajes corporativas THRA11, atualmente negociando por cerca de R$ 15,5 mil/m², próximo ao custo de reposição. jul-17 ago-17 set-17 out-17 nov-17 dez-17 jan-18 fev-18 mar-18 abr-18 No ano 12 Meses Desde o início Carteira Valor 1,95% 0,29% 3,93% 5,81% 1,47% 2,36% 2,09% 3,02% 3,06% 1,13% 9,62% 28,01% Dividendos 0,35% 0,37% 0,47% 0,49% 0,50% 0,53% 0,50% 0,48% 0,39% 0,38% 1,75% 6,21% IFIX -0,39% 0,87% 6,24% 0,23% -0,59% 0,60% 2,64% 1,15% 2,00% -0,86% 4,98% 14,85% 12,69% CDI 0,80% 0,80% 0,80% 0,64% 0,57% 0,54% 0,58% 0,46% 0,53% 0,52% 2,11% 8,10% 6,25% 4.3 Performance desde o Início (Renda x CDI x IFIX) 4.4 Estatísticas 130,0 125,0 120,0 115,0 110,0 105,0 127,6 112,3 106,3 Parâmetros Carteira Valor IFIX Meses positivos 10 7 Meses negativos 0 3 Meses acima do IFIX 8 - Meses Abaixo do IFIX 2 - Maior retorno mensal 8,04% 6,58% Menor retorno mensal -1,17% -1,03% 100,0 Valor IFIX CDI 95,0 jul-17 set-17 nov-17 jan-18 mar-18 mai-18 Perda Máxima -2,65% -3,04% Índice de Sharpe 3,58 1,14 Volatilidade Anualizada 7,14% 4,75% 4.5 Resumo Peso Mercado (VM) Cota Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Economática, elaboração XP. Valor Patrimonial VM/VP (VP) Rendimentos % Ticker Nome (R$ mil) (R$) (R$/Cota) % Último (R$) DY DY 12M DY 12M Projetado Vacância Anunciada 25,0% TBOF11 TB Office 884.400 88,00 79,41 111% 0,16 2,1% 4,2% 4,2% 32,1% 20,0% BRCR11 BC Fund 1.995.555 103,80 124,93 83% 0,31 3,5% 4,3% 4,3% 30,1% 20,0% FVBI11 VBI FL 4440 232.367 108,08 93,91 115% 0,38 4,2% 4,7% 4,7% 20,8% 20,0% HTMX11 Hotel Maxinvest 155.936 139,35 134,32 104% 0,43 3,7% 5,0% 5,0% 35,0% 15,0% THRA11 Cyrela Thera Corp 169.100 114,80 91,38 126% 0,41 4,3% 6,7% 6,7% 0,0% Média Ponderada 109,47 104,19 107% 0,32 3,5% 4,9% 4,9% 25,2% % 2
_ s Imobiliários 5. Análise Setorial Lajes Corporativas A análise setorial deste mês será voltada para revisitar o setor de lajes corporativas, contextualizando a evolução dos principais fundos dessa classe. No primeiro relatório que fizemos sobre o tema (janeiro), destacamos diversos fatores macroeconômicos e específicos do setor que davam sustentação à uma recuperação cíclica, através da queda das taxas de vacância e aumento dos preços de aluguel para os próximos anos. Desde então, os dados mostram que estamos indo na direção correta. Ao final de 2017, a taxa média de vacância para ativos A e A+ em São Paulo estava em 2, patamar que foi reduzido para 24,5%, como resultado da entrega modesta de estoque novo aliada ao aumento consistente, ainda que gradual, da demanda por espaços corporativos. Contudo, o mesmo não se mostrou verdadeiro para os ativos de perfil semelhante no Rio de Janeiro. A taxa que se encontrava em 41,1% ao final do ano passado, registrou leve aumento para 41,3% nos primeiros meses de 2018, indicando que a conjuntura para o setor de lajes na capital carioca segue se deteriorando, ainda que em ritmo mais brando. Nesse sentido, os preços pedidos se mantiveram estáveis. Acreditamos que seja possível encontrar ativos de qualidade com preços atrativos no Rio (ex: ALMI11) mas, em virtude desse cenário desafiador, preferimos concentrar as apostas em ativos localizados na região comercial mais nobre de São Paulo. Fazendo o paralelo com os fundos imobiliários dessa classe, a melhora das taxas de ocupação não foi refletida de maneira uniforme entre os FIIs. O fundo de lajes AAA que apresentou maior redução de vacância no período foi o TBOF11 (Top pick da carteira Valor), recuando de 39,8% para 28,2%. Todavia, outros fundos similares, como FVBI11, HGJH e VLOL11 ou apresentaram ligeira piora ou se mantiveram estáveis. Ainda assim, boa parte registrou valorização significativa no período. O HGJH11, por exemplo, registrou uma alta de 23,88%, ao passo que os demais se valorizaram em média 7,2%. Em suma, seguimos confortáveis com a tese de que os ativos dessa classe, de boa qualidade e situados nas melhores regiões comerciais de São Paulo (Gráfico 4.3), proporcionarão ganhos reais aos seus investidores nos próximos anos. Portanto, nossa carteira recomendada com foco em Valor, ou seja, apropriação da distorção entre valor de mercado e valor intrínseco, seguirá permeada de fundos que detenham empreendimentos com essas características. Infelizmente são poucos os fundos no IFIX que passam por esse filtro e alguns, como ONEF11 apresentam liquidez reduzida, dificultando a inclusão em nossa carteira. Mil m² 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 5.1 Evolução da vacância SP (A e A+) 6,2% 7,2% 5,3% 4,3% 5,4% 5.2 Evolução da vacância RJ (A e A+) Mil m² 250 200 150 100 50 0-50 5.3 Preço pedido (A e A+) R$/m² 160 140 120 100 80 60 40 20 0 15,8% 19,9% 26,4% 28,2% 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 60 68 Estoque Novo Absorção Bruta 1,8% 3,0% 7,1% 8,4% 78 51 12,9% 21,3% Absorção Líquida Vacância 31,8% 41,1% 41,3% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Estoque Novo Absorção Bruta Absorção Líquida Vacância 24,5% 151 147 149 136 130 117 121 118 111 114 109 109 98 98 99 95 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 SP RJ Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Cushman & Wakefield, elaboração XP. 3
_ s Imobiliários Relatório Mensal Maio 2017 6. Anexo 6.1 s Imobiliários Universo de Cobertura s de Renda - Ativos Corportativos BRCR11 BTG Pactual Corp. Office Fund 1.995.507 103,80 124,92 83,1% 3.212 0,31 3,5% 5,2% -3,1% -0,6% KNRI11 Kinea Renda Imobiliária 2.592.543 166,18 139,99 118,7% 2.596 1,72 12,4% 7,9% -3,8% 4,0% 22,4% HGRE11 CSHG Real Estate 1.119.204 150,79 150,09 100,5% 1.397 3,3% 0,80 6,4% 8,0% -0,1% 20,0% FFCI11 Rio Bravo Renda Corporativa 379.750 175,00 176,96 98,9% 365 1,1% 0,81 5,6% -1,3% -0,9% 3,3% TBOF11 TB Office 884.400 88,00 79,41 110,8% 580 2,6% 0,16 2,1% 3,2% 1,3% 15,5% 26,2% EDGA11 Edifício Galeria 173.753 45,58 81,38 56,0% 138 0,5% 0,10 2,6% 2,6% -4,5% 5,1% -12,5% XPCM11 XP Corp. Macaé 237.835 97,72 80,18 121,9% 420 0,7% 0,78 9,6% 11,1% 0,8% 3,1% 28,2% RNGO11 Rio Negro 243.382 90,41 92,84 97,4% 479 0,7% 0,54 7,2% 7,0% -3,5% 0,2% 6,0% BBFI11B BB Progressivo 339.300 2.587,03 2.691,72 96,1% 358 1,0% 23,21 10,8% 10,2% -11,3% -8,7% 5,1% JSRE11 J Safra Real Estate 688.852 106,23 111,29 95,5% 885 3,2% 0,54 6,1% 7,9% 0,0% 8,5% 14,4% FVBI11 VBI FL 4440 233.211 108,08 93,91 115,1% 272 0,7% 0,38 4,2% 4,8% 3,2% 13,8% CEOC11 CEO CCP 166.699 91,81 82,89 110,8% 610 0,5% 0,59 4,4% 2,2% 5,1% 25,5% SPTW11 SP Downtown 142.042 78,45 74,12 105,8% 204 0,4% 0,55 8,4% 9,0% -0,5% 9,2% 19,2% CBOP11 Castello Branco Office Park 106.139 74,54 71,52 104,2% 290 0,3% 0,47 8,1% -6,9% 3,2% 13,5% THRA11 Cyrela Thera Corp 169.069 114,80 91,37 125,6% 220 0,5% 0,41 4,3% 5,0% -1,5% 2,6% 18,1% BBVJ11 Cidade Jardim C. Tower 151.760 56,00 59,65 93,9% 144 0,5% 0,00 0,0% 3,2% -7,1% -6,2% -0,5% VLOL11 Vila Olímpia Corporate 161.527 90,10 74,26 121,3% 176 0,5% 0,40 5,3% 5,6% -2,8% 6,2% 16,5% HGJH11 CSHG JHSF Prime Offices 285.417 172,23 116,94 147,3% 220 0,8% 0,75 5,2% 7,2% 2,1% 23,9% 46,4% PRSV11 Presidente Vargas 77.415 397,00 405,22 98,0% 38 0,2% 0,72 2,2% 3,1% -0,6% -0,6% -16,0% ALMI11 Torre Almirante 187.414 1.790,01 2.022,24 88,5% 249 0,5% 0,00 0,0% 0,0% -7,2% 0,7% -0,4% CNES11 CENESP 253.635 86,00 103,96 82,7% 76 0,8% 0,27 3,8% 4,5% -6,2% -12,5% -5,4% ONEF11 The One 126.993 139,40 108,86 128,0% 166 0,4% 0,67 5,7% 7,0% 12,1% 10,4% 34,3% BMLC11B Brascan Lajes Corporativas 82.718 82,85 84,48 98,1% 30 0,3% 0,33 4,8% 6,3% 2,1% 0,0% 0,5% Média 469.503 299,65 309,49 104% 570,65 1,4% 1,50 5,5% 6,0% -1,6% 3,6% 12,4% s de Renda - Educacional AEFI11 Aesapar 137.407 181,38 147,59 122,9% 211 0,4% 1,22 8,1% 10,3% 3,3% 17,5% 39,0% FAED11 Anhanguera Educacional 141.887 220,95 160,87 137,3% 113 0,4% 1,46 7,9% 7,5% 0,2% 6,9% 5,2% FCFL11 Campus Faria Lima 360.720 2.160,00 1.566,78 137,9% 127 1,0% 10,68 6,9% -3,1% -2,6% 19,2% Média 213.338 854,11 625,08 133% 150,33 0,6% 4,45 7,3% 8,2% 0,1% 7,2% 21,1% s de Renda - Agências AGCX11 Agências Caixa 502.200 1.232,75 1.066,82 115,6% 438 1,5% 7,25 7,1% 7,4% -0,8% 1,4% 3,8% BBPO11 BB Progressivo II 2.360.094 147,27 95,81 153,7% 3.182 7,0% 0,98 8,0% 8,9% -0,1% 6,0% 18,6% BBRC11 BB Renda Corporativa 232.140 145,20 96,42 150,6% 129 0,7% 0,80 6,6% 7,8% 0,5% 4,1% 23,6% SAAG11 Santander Agências 754.623 133,15 87,86 151,5% 928 2,2% 0,85 7,9% -1,9% 8,3% 10,8% Média 962.264 414,59 336,73 143% 1169,25 2,9% 2,47 7,3% 8,0% -0,6% 5,0% 14,2% s de Renda - Ativos Logísticos GRLV11 CSHG GR Louveira 150.294 139,25 117,87 118,1% 552 0,5% 0,75 6,5% 8,7% 0,5% 26,2% 52,0% HGLG11 CSHG Logística 1.110.638 140,05 117,35 119,3% 2.651 3,3% 0,87 7,5% 8,5% -5,7% 28,9% SDIL11 SDI logística RIO 140.993 97,37 93,20 104,5% 253 0,4% 0,62 8,3% -3,8% 4,8% 22,9% TRXL11 TRX Realty Logística I 117.893 71,48 105,22 67,9% 157 0,4% 0,34 5,7% 6,5% -1,6% -6,7% 24,7% Média 379.955 112,04 108,41 102% 903,25 1,1% 0,64 6,8% 8,0% -2,7% 8,0% 32,1% s de Renda - Shopping / Varejo Nome (R$ Mil) (R$) (R$/Cota) % (R$ mil) % Último (R$) DY DY 12M No mês No ano Em 12m FIGS11 General Shopping Ativo e Renda 251.557 96,24 93,42 103,0% 716 0,6% 0,83 10,4% 15,1% 0,2% 8,9% 63,3% HGBS11 CSHG Brasil Shopping 1.311.480 242,80 231,46 104,9% 2.028 3,9% 1,20 6,7% 2,9% 6,2% 21,5% XPML11 XP Malls 259.252 101,90 96,54 105,6% 872 0,8% 0,50 - -0,8% 3,3% - VISC11 Vinci Shopping Centers 363.942 112,59 97,88 115,0% 1.926 2,6% 0,61 6,5% - 6,0% 14,7% - JRDM11 Shopping Jardim Sul 175.733 79,05 84,76 93,3% 260 0,5% 0,28 4,3% 6,2% -1,7% -0,4% -1,3% PQDP11 Parque D. Pedro Shopping 806.052 3.366,44 2.674,40 12 119 2,3% 12,85 4,6% 6,1% 3,8% 9,4% 35,1% Média 528.003 666,50 546,41 108% 986,83 1,8% 2,71 6,3% 8,5% 1,7% 7,0% 29,7% s de Títulos com Lastro Imobiliário FEXC11 BTG Pactual de CRI 159.294 109,01 100,97 108,0% 160 0,5% 0,75 8,3% 6,3% 1,4% 12,6% 9,8% CPTS11B Capitânia Securities II 99.490 98,69 99,13 99,6% 291 0,2% 0,75 9,1% 9,4% 1,8% 3,5% 9,3% HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários 114.395 106,86 104,84 101,9% 262 0,8% 0,77 8,6% 8,9% 1,3% 8,1% 11,6% KNCR11 Kinea Rend. Imob 2.946.453 104,28 104,65 99,7% 3.950 8,9% 0,60 6,9% -0,2% 4,2% 5,2% KNIP11 Kinea Índice de Preços 1.096.715 107,77 104,50 103,1% 1.336 3,3% 0,75 8,4% 7,5% 0,6% 4,2% 9,1% BCRI11 Banestes Rec. Imobiliários 126.082 103,55 99,00 104,6% 229 0,4% 0,66 8,1% 1,3% 0,7% 2,8% MXRF11 Maxi Renda 342.533 10,82 9,59 112,9% 620 1,0% 0,06 6,7% 8,5% 5,4% 17,3% 21,5% VRTA11 Fator Verità 239.760 106,21 104,17 102,0% 413 0,7% 0,69 7,8% 8,4% 1,2% -1,2% 3,7% Média 640.590 93,40 90,86 104% 907,63 2,0% 0,63 7,9% 8,1% 1,6% 6,2% 9,1% s de s (FoF) BPFF11 Brasil Plural Absoluto 213.000 105,83 99,16 106,7% 253 0,6% 0,67 9,0% -0,3% 12,3% 27,3% RBRF11 RBR Alpha 82.619 102,00 102,03 100,0% 344 0,3% 0,80 9,4% - 2,4% 6,8% - BCFF11 BTG Pactual FoF 541.392 91,00 90,32 100,7% 2.070 1,6% 0,50 6,5% 8,6% 4,9% 18,8% 39,8% Média 279.004 99,61 97,17 102% 889,00 0,8% 0,66 7,8% 8,8% 2,3% 12,6% 33,5% Outros s KNRE11 Kinea II Real Estate Equity 185.472 10,00 10,46 95,6% 40 0,5% 0,00 0,0% 5,7% 0,5% 3,3% 24,1% HTMX11 Hotel Maxinvest 156.632 139,35 134,32 103,7% 627 0,3% 0,43 3,7% 6,4% 0,3% 16,2% 19,7% Média 171.052 74,68 72,39 100% 333,50 0,4% 0,21 1,8% 6,1% 0,4% 9,7% 21,9% Benchmarks Índice Performance No Mês No Ano 12M CDI Acumulado CDI 0,5% 2,1% 8,1% IBOV Ibovespa 0,9% 12,7% 31,7% ¹ Cota ajustada por proventos IFIX11 IFIX -0,9% 5,0% 14,9% Fonte: Economática, elaboração XP
_ s Imobiliários Fonte: Economática, compilação XP. Lista de fundos elaborada a partir de critérios quantitativos e qualitativos definidospela XP. 6. Anexo 5-14,0% -11,3% -10,8% -7,2% -7,1% -6,9% -6,2% -5,7% -4,5% -3,8% -3,8% -3,5% -3,1% -3,1% -2,8% -1,9% -1,7% -1,6% -1,5% -1,4% -1,3% -0,8% -0,6% -0,5% -0,3% -0,2% -0,1% -0,1% 0,0% 0,0% 0,2% 0,2% 0,3% 0,5% 0,5% 0,5% 0,6% 0,6% 0,8% 1,0% 1,2% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,4% 1,8% 2,0% 2,1% 2,2% 2,9% 3,0% 3,2% 3,3% 3,8% 4,9% 5,0% 5,4% 12,1% RBBV11 BBFI11B FAMB11B ALMI11 BBVJ11 CBOP11 CNES11 HGLG11 EDGA11 SDIL11 KNRI11 RNGO11 BRCR11 FCFL11 EURO11 SAAG11 JRDM11 TRXL11 THRA11 ABCP11 FFCI11 AGCX11 PRSV11 SPTW11 BPFF11 KNCR11 BBPO11 HGRE11 FOFT11 JSRE11 FIGS11 FAED11 HTMX11 KNRE11 BBRC11 GRLV11 KNIP11 FIIB11 XPCM11 PORD11 VRTA11 BCRI11 HGCR11 TRNT11 TBOF11 FEXC11 CPTS11B GGRC11 HGJH11 CEOC11 HGBS11 MBRF11 FVBI11 AEFI11 PQDP11 BCFF11 FPAB11 MXRF11 ONEF11 R$5 R$29 R$39 R$41 R$48 R$51 R$56 R$75 R$77 R$78 R$80 R$81 R$82 R$87 R$89 R$99 R$100 R$104 R$108 R$119 R$129 R$133 R$139 R$144 R$146 R$148 R$162 R$177 R$192 R$199 R$227 R$231 R$241 R$254 R$269 R$287 R$323 R$325 R$332 R$356 R$364 R$405 R$431 R$510 R$551 R$591 R$598 R$708 R$746 R$964 R$1.021 R$1.184 R$1.823 R$1.869 R$2.008 R$2.762 R$2.931 R$3.892 R$5.041 FPAB11 PRSV11 KNRE11 EURO11 TRNT11 TRXL11 CNES11 THRA11 PQDP11 FAED11 BBRC11 FOFT11 BBVJ11 FEXC11 FCFL11 SDIL11 HGCR11 MBRF11 ONEF11 CEOC11 EDGA11 AEFI11 CBOP11 RBBV11 PORD11 SPTW11 GRLV11 BCRI11 ALMI11 JRDM11 FVBI11 FAMB11B FFCI11 ABCP11 BPFF11 CPTS11B HGJH11 AGCX11 HTMX11 VRTA11 BBFI11B RNGO11 SAAG11 FIIB11 XPCM11 MXRF11 TBOF11 JSRE11 FIGS11 HGRE11 KNIP11 HGBS11 BCFF11 BBPO11 KNRI11 BRCR11 GGRC11 KNCR11 HGLG11
_ s Imobiliários 6. Anexo FAMB11B BBFI11B FIGS11 XPCM11 FEXC11 CPTS11B KNIP11 MBRF11 HGCR11 SPTW11 AEFI11 BBPO11 RBBV11 FAED11 SAAG11 SDIL11 KNRI11 BPFF11 VRTA11 CBOP11 HGLG11 BCRI11 CEOC11 RNGO11 FIIB11 AGCX11 JRDM11 MXRF11 ABCP11 KNCR11 FOFT11 BBRC11 GGRC11 BCFF11 HGRE11 JSRE11 GRLV11 EURO11 FPAB11 HGBS11 FCFL11 FFCI11 ONEF11 TRXL11 HGJH11 PQDP11 BRCR11 THRA11 FVBI11 HTMX11 CNES11 EDGA11 TBOF11 TRNT11 PRSV11 10,7% 10,4% 9,6% 9,2% 8,8% 8,8% 8,6% 8,5% 8,3% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 7,5% 7,2% 7,2% 7,2% 7,1% 7,1% 7,1% 7,0% 7,0% 6,9% 6,7% 6,6% 6,6% 6,5% 6,4% 6,4% 6,3% 6,3% 6,0% 5,7% 5,6% 5,2% 4,6% 4,4% 4,3% 4,3% 4,2% 4,0% 2,7% 2,4% 2,4% 1,9% 12,5% FAMB11B BBFI11B FIGS11 XPCM11 CPTS11B PORD11 VRTA11 HGCR11 BCRI11 SPTW11 BBPO11 AEFI11 FFCI11 KNCR11 FAED11 CBOP11 AGCX11 SAAG11 BPFF11 MXRF11 JSRE11 HGLG11 KNIP11 SDIL11 HGRE11 RNGO11 FIIB11 FOFT11 KNRI11 BBRC11 JRDM11 BCFF11 GRLV11 FEXC11 ABCP11 FCFL11 FPAB11 HGBS11 RBBV11 HTMX11 MBRF11 ONEF11 TRXL11 EURO11 KNRE11 HGJH11 BRCR11 CNES11 PQDP11 FVBI11 THRA11 PRSV11 CEOC11 BBVJ11 EDGA11 TRNT11 TBOF11 10,7% 10,4% 9,6% 9,4% 9,1% 8,8% 8,8% 8,5% 8,2% 8,1% 8,1% 7,9% 7,8% 7,5% 7,5% 7,5% 7,4% 7,3% 7,2% 7,1% 7,0% 6,9% 6,9% 6,8% 6,6% 6,6% 6,2% 6,2% 6,1% 6,1% 5,8% 5,7% 5,7% 5,6% 5,5% 5,4% 5,4% 5,2% 5,1% 5,0% 4,8% 4,4% 4,4% 3,8% 3,6% 3,3% 3,0% 2,8% 2,6% 13,1% Fonte: Economática, compilação XP. Lista de fundos elaborada a partir de critérios quantitativos e qualitativos definidospela XP. 6
GLOSSÁRIO ABL: Área Bruta Locável Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos Dividend Yield : média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais Patrimônio Líquido : Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários) Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$ TIR: Taxa interna de retorno Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento : Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa : mercado/uido : Média diária do volume em R$ ² A Classificação de Risco XP é baseada em uma metodologia interna que varia de 1 a 5. Quanto maior o risco atrelado, maior a classificação. Equipe de s de Investimento XP PRODUTOS SALES Analista Responsável Daniel Lemos Felipe Manfredini Giancarlo Gentiluomo, CNPI Gustavo Pires Leonardo Lombardi Lucas Brandão RELACIONAMENTO INSTITUCIONAL Leon Goldberg Davi Tarabay ANÁLISE DE FUNDOS DE INVESTIMENTO E IMOBILIÁRIOS José Tibães, CNPI Giancarlo Gentiluomo, CNPI Davi Fonteneli DISTRIBUIÇÃO INSTITUCIONAL Rafael Quintas Renato Junqueira Lauter Ferreira Tais Campos Sergio Vailati Caroline Sampaio Manuella Passini Disclaimer Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. ( XP Investimentos ou XP ) de acordo com todas as exigências previstas na Instrução CVM nº 483, de 6 de julho de 2010, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório. Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor. O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela XP Investimentos. O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Instrução CVM nº483/10 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório. Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos. O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por agentes autônomos de investimento que desempenham suas atividades por meio da XP, em conformidade com a ICVM nº 497/2011, os quais encontram-se registrados na Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários ANCORD. O agente autônomo de investimento não pode realizar consultoria, administração ou gestão de patrimônio de clientes, devendo atuar como intermediário e solicitar autorização prévia do cliente para a realização de qualquer operação no mercado de capitais. Os produtos apresentados neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos de cliente. Antes de qualquer decisão, os clientes deverão realizar o processo de suitability e confirmar se os produtos apresentados são indicados para o seu perfil de investidor. Este material não sugere qualquer alteração de carteira, mas somente orientação sobre produtos adequados a determinado perfil de investidor. A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes. Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo agentes autônomos da XP e clientes da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 722 3710. O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da XP Investimentos: www.xpi.com.br. A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo. A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de stops para limitar as possíveis perdas. A XP Gestão de Recursos Ltda. ( XP Gestão ) e a XP Investimentos são sociedades que estão sob o mesmo controle comum, sendo ambas controladas indiretamente pela XP Controle Participações S/A ( XP Controle ). de investimento é uma comunhão de recursos, captados de pessoas físicas ou jurídicas, com o objetivo de obter ganhos financeiros a partir da aplicação em títulos e valores mobiliários. Um fundo é organizado sob a forma de condomínio e seu patrimônio é dividido em cotas, cujo valor é calculado diariamente por meio da divisão do patrimônio líquido pelo número de cotas em circulação. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO FGC. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E PERFORMANCE. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. DESCRIÇÃO DO TIPO ANBIMA DISPONÍVEL NO FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES. AS INFORMAÇÕES PRESENTES NESTE MATERIAL TÉCNICO SÃO BASEADAS EM SIMULAÇÕES E OS RESULTADOS REAIS PODERÃO SER SIGNIFICATIVAMENTE DIFERENTES. Os fundos de investimento imobiliário possuem isenção de imposto de renda sobre os rendimentos mensais na hipótese de cotistas que sejam pessoas físicas e, cumulativamente, (i) tenham menos de 10% da totalidade de cotas do fundo; (ii) cujas cotas sejam negociadas em bolsa de valores; e (iii) tenham mais de 50 cotistas. No caso de ganho de capital (obtido a partir da venda de uma cota a um valor superior ao seu valor de compra) não há isenção de tributação. ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE REGULAÇÃO E MELHORES PRÁTICAS PARA ATIVIDADE DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO NO VAREJO. XP Investimentos CCTVM S/A Av Brigadeiro Faria Lima 3600/10º An www.xpi.com.br Atendimento ao cliente 4003 3710 (capitais e regiões metropolitanas Itaim Bibi - São Paulo-SP www.xpi.com.br/atendimento e 0800 880 3710 (demais regiões). Dias úteis, de segunda a sexta-feira, das 9h às 19:30 CEP: 04538-132 CNPJ: 02.332.886/0001-04 Ouvidoria: 0800 722 3710 Dias úteis, de segunda a sexta-feira, das 9h às 18h.