Fundos Imobiliários. Relatório Especial. FIIs Pós-Eleições

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1 Fundos Imobiliários Relatório Especial FIIs Pós-Eleições 01 de Novembro de 2018

2 Cenário Pós-Eleições 1 BOLSONARO PRESIDENTE DO BRASIL Jair Bolsonaro foi eleito Presidente da República. Os desafios são grandes e a execução no campo das reformas será crucial para o futuro da economia e sustentabilidade de um ambiente mais positivo. Paulo Guedes, indicado como futuro Ministro da Fazenda de Bolsonaro, ressalta propostas liberais, com viés reformista. Por outro lado, o agora Presidente Eleito Jair Bolsonaro ainda não deixou claro quais propostas priorizará. Acreditamos que o mercado dará o benefício da dúvida para Bolsonaro, por ora. LUA DE MEL, POR ORA O mercado deve dar o benefício da dúvida para Bolsonaro, antevendo um governo reformista e liberal, o que poderia levar a bolsa a mil pontos até o final do ano (10-20% de alta dos níveis atuais), a curva de juros a precificar a Selic em 7,5-8,5% em 2020, 10% 2030 (0,5-1% abaixo do atual) e em relação ao dólar, ele pode cair no curto prazo para o nível de 3,50-3,70, mas vemos os 3,70-4,00 como mais adequado dado o cenário de risco externo. Para que este movimento seja sustentável, a evolução das reformas é crucial. Caso as reformas se materializem ao longo de 2019, a bolsa poderia buscar os 125 mil pontos até o final do próximo ano. 2019: UM ANO DE TRANSFORMAÇÕES O ano que vem deve ser de transformações no Brasil, com movimentações políticas importantes, que dirão mais sobre a próxima década do que sobre a década anterior. As ruas seguirão ativas, as redes sociais participativas. Os partidos, as organizações políticas e o Estado terão de se adaptar. Em geral, acreditamos que o Presidente da República conseguirá uma frente de apoio no Congresso, o que permitiria avanço nas tão requisitadas reformas. Porém, os desafios são grandes, e exigirão habilidade politica e priorização da agenda desde já. EMPREGO E VAREJO: PROXYS DO IMOBILIÁRIO Nesta toada, acreditamos que o emprego deverá mostrar bom desempenho a retomada econômica mais acelerada deverá puxar a oferta de empregos significativamente. Mais empregos significa maior necessidade por espaços por parte das empresas, um cenário atraente para proprietários de imóveis. No mesmo sentido, menor desemprego significa maiores salários e tomadas de crédito mais expressivas, impactando positivamente o consumo, beneficiando também o setor varejista imobiliário, como shopping centers. Fonte: 1 O material acima foi elaborado pela equipe de Research da XP, para acessar o material completo, clique aqui! 2

3 Relatório Especial - FIIs Pós-Eleições Mercado Imobiliário LAJES CORPORATIVAS, SÃO PAULO: RUMO AO TOPO Em São Paulo, o crescimento de empregos é mais acelerado e mais diversificado que em outras regiões do país, o que deverá levar o volume de ocupações a valores recordes nos próximos dois anos, diminuindo consistentemente a vacância. Este cenário mais favorável impactará prioritariamente a ocupação dos empreendimentos de alto padrão bem localizados na cidade. Nestes ativos, os preços ainda defasados servirão de base para expressivas altas, elevando dividendos e patrimônio dos cotistas desses fundos de modo significativo. LAJES CORPORATIVAS, RIO DE JANEIRO: LENTO REARRANJO No Rio de Janeiro, ampla oferta de imóveis corporativos e baixo desempenho do mercado de trabalho seguem afetando o mercado imobiliário. A taxa de vacância segue em níveis altos, forçando os proprietários a reajustarem os preços de aluguel para baixo. Aqui, ativos de alto padrão construtivo são os que possuem vacância mais relevante (entregas recentes) e a disputa por inquilinos, em especial os grandes de baixo risco de crédito, é ferrenha. Descontos, carências, renegociações para valores mais baixos e incentivos aos inquilinos deverão se manter como a norma para esse mercado por hora. Neste sentido, o movimento de flight to quality 3 deverá se manter predominante. Assim, porque o pipeline 4 de entregas é zero para os próximos anos, certamente a vacância dos ativos classe A deverá cair, ainda que num lento rearranjo. SP CBD 1 AA+ 2 Vacância (%) vs Preço Efetivo (R$/m²) 130,00 110,00 90,00 70,00 50,00 R$110 24,4% 28,3% 29,5% 24,5% R$106 20,8% 15,7% 13,3% R$119 18,3% R$97 R$90 R$82 R$80 R$80 R$84 R$89 10,8% 10,0% Preço Efetivo CBD AA+ - SP Vacância (%) CBD AA+ - SP SP CBD AA+ Cap Rate (%) x Capital Value (R$/m²) ,9% 9,7% 9,4% 9,3% 8,8% 8,5% 8,1% ,0% 7,8% 7,7% ,00 110,00 90,00 70,00 50,00 Capital Value CBD AA+ - SP Cap Rate - SP RJ CBD AA+ Vacância (%) vs Preço Efetivo (R$/m²) R$121 39,5% 41,5% 39,2% R$110 35,9% R$110 29,7% R$105 25,6% 8,5% 14,8% 23,3% R$91 R$87 R$89 R$92 R$94 R$99 22,2% Preço Efetivo CBD AA+ Taxa de Vacância CBD AA+ RJ CBD AA+ Cap Rate (%) vs Capital Value (R$/m²) 10,5% 9,8% 9,8% 9,7% 10,0% 10,0% ,8% 9,7% 9,4% 9,2% Capital Value CBD AA+ - RJ Cap Rate - RJ Fonte: Cushman & Wakefield, Projeção XP Investimentos, 1 CBD(Central Business District ) Região central de uma cidade na qual há uma concentração de atividades comerciais e varejo. 2 AA+ - Classificação Cushman & Wakefield designada para os empreendimentos de alto padrão construtivo; 3 Flight to Quality: Movimentação dos inquilinos que mudaram de prédios antigos para ativos melhores e mais modernos. 4 Pipeline: monitoramento das novas obras em lançamento. 3

4 Relatório Especial - FIIs Pós-Eleições Mercado Imobiliário ATIVOS LOGÍSTICOS, SÃO PAULO: O FUTURO É ELETRÔNICO No setor logístico, a volta do comércio varejista, impulsionado por um renovado e cada vez mais forte e-commerce, deve trazer uma nova onda de expansões no mercado. Destacam-se nesta estratégia os galpões próximos aos grandes centros urbanos, grandes alvos dessa nova frente do varejo. Nessas regiões, as ocupações expandem de modo acelerado. Ademais, vale ressaltar que a menor volatilidade do setor é justificada pelo seu baixo ciclo de construção e por apresentar, em boa medida, contratos atípicos. Assim, a renda trazida por esses ativos apresenta não só estabilidade, mas também baixo risco, algo que pode trazer o interesse de muitos investidores no mercado. SHOPPING CENTERS, BRASIL: OS BONS VENTOS DO CONSUMO por Bruna Pezzin O setor já apresenta uma melhora mais significativa nas vendas em mesmas lojas para alguns ativos, além de reajustes contratuais gradualmente melhores e taxas de ocupação levemente mais altas. Esperamos que essa tendência se fortaleça, impulsionada pela sazonalidade favorável. No médio prazo, acreditamos que o setor será beneficiado pela retomada da confiança do consumidor e retomada da atividade, permitindo vendas mais fortes, taxas de ocupação mais altas e reajustes contratuais mais favoráveis para os administradores. Em nossa visão, esse cenário seria catalisado caso o Governo siga uma agenda liberal e reformista, permitindo taxas de juros estruturalmente baixas. Log SP - Vacância (%) vs Preço Efetivo (R$/m²) 50,00 40,00 16,6% 18,3% 19,5% 22,8% 23,9% 23,5% 22,9% 22,0% 21,0% 20,0% 30,00 20,00 10,00 R$20 R$19 R$18 R$18 R$17 R$17 R$18 R$20 R$21 R$23,00 Preço Efetivo - Log SP Vacância (%) - Log SP Log SP - Cap Rate (%) x Capital Value (R$/m²) ,4% 10,2% 9,1% 9,8% 9,8% 9,5% 9,4% 9,3% 9,2% 9,1% Capital Value Log SP Cap Rate Log SP Shop BR - Vacância (%) vs Preço Efetivo (R$/m²) 5,0% 4,5% 4,3% 4,0% 3,9% 3,0% 3,5% 3,3% R$139 R$150 4,0% 3,1% 3,0% 2,0% 3,2% 3,2% R$91 R$99 R$105 R$108 R$107 R$114 R$121 R$129 1,0% 0,0% Vacância (%) Aluguel Efetivo Shop BR - Cap Rate (%) vs Capital Value (R$/m²) 9,2% 9,0% 8,6% 7,9% 8,6% ,1% 7,7% 7,6% 7,6% 7,5% Capital Value Cap Rate Observado Fonte: Cushman & Wakefield; Empresas de Capital Aberto, Projeção XP Investimentos 4

5 Fundos de Investimentos Imobiliários O MOMENTO É AGORA Concomitante à recuperação econômica e desaceleração de novas entregas, a tendência é que a vacância de todas as classes de ativos do mercado imobiliário diminua e os alugueis voltem a crescer. A implicação direta deste cenário para FIIs se dará num aumento de distribuição de dividendos e no crescimento do valor patrimonial dos fundos. Estimamos, desse modo, que tanto ganhos de renda como os de capital serão expressivos nos próximos anos. Aliado a curvas de juros reais longas mais comprimidas, investidores certamente utilizarão esta classe de ativos para diversificarem positivamente suas carteiras. Taxa de Crescimento PIB (%) x Taxa de Vacância Mercado Imobiliário (%) ~ ~ ~ ,1 5 Aluguel Pedido Nominal: +12,5% a.a. 6-0,1 7, ,0 1,9 Aluguel Pedido Nominal: 12 3,0-5% a.a. 0,5 15 1,0 1,4 2,5 2,5 2,5-3,5-3, Tx. PIB Real (%) Vacância Real Estate (%) Aluguel Pedido Nominal: +8,5% a.a NTN-B (YTM%) x IFIX Dividend Yield 12M (%) , ,2 7,2 Spread ~3,5 p.p. Spread ~4,3 p.p. 7,0 Spread ~3,1 p.p. 7,0 Spread 1,5 p.p. 4 4,2 2,5 2 out-11 jun-12 fev-13 out-13 jun-14 fev-15 out-15 jun-16 fev-17 out-17 jun-18 fev-19 out-19 NTN-B +5Y IFIX Dividend Yield 12M Fonte: IBGE; Cushman & Wakefield; Economatica, Projeção: Banco Central (Focus Data Base:26/10/2018) & XP Investimentos 5

6 Fundos de Investimentos Imobiliários CURTO PRAZO: COMPRESSÃO RÁPIDA DAS CURVAS LONGAS DE JUROS REAIS Com o resultado da eleição, o primeiro impacto foi uma considerável compressão das curvas mais longas de juros reais e, com isso, uma melhora na performance dos fundos com duration mais longa. Por conta dessa compressão na curva, acreditamos que o D.Y. médio do IFIX deva alcançar 6,2% já na primeira metade do ano que vem. Com o aumento do aluguéis, o potencial de aumento das cotas poderá ser ainda maior (2,2%). D.Y. Estimado (1S19) se comprar a cota hoje TAXAS DE RETORNO INTERESSANTES Com base nos fatores citados, estimamos as Taxas Internas de Retorno levando em consideração o fluxo de caixa apresentado pelos Fundos. Importante ressaltar que utilizamos fluxos curtos (3 anos) em nossos cálculos, de modo a diminuir o potencial de Ramp-up dos aluguéis nos resultados. No gráfico abaixo, listamos os Top FIIs do mercado ranqueados pela TIR estimada. Destacamos (em amarelo), os fundos que compõem a nossa carteira Renda e Valor (maiores detalhes da carteira na próxima seção). TOP FIIs Dividend Yield (%) x NTN-B (YTM%) 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 7,3% 1,67% 5,61% Dividend Yield (1/10/2018) 6,8% 2,02% 2,18% 1,50% 1,50% 4,71% 4,66% 4,66% Dividend Yield (30/10/2018) D.Y. Estimado (1S19) 6,2% Dividend Yield (1S19) 8,4% Dividend Yield (Fwd) Potencial de Compressão Spread DY FIIs Vs NTN-B NTN-B (YTM%) Taxa Interna de Retorno (%) Top FIIs XPML11 16,80% XPLG11 16,52% VISC11 15,27% HFOF11 15,18% FVBI11 14,78% HGJH11 14,05% HGRE11 13,59% BRCR11 13,33% XPIN11 12,68% HGBS11 12,60% THRA11 12,55% HGLG11 12,15% MXRF11 11,37% KNRI11 10,44% IRDM11 10,44% RBRR11 10,30% HGCR11 9,32% Fonte: Economatica; Projeção: XP Investimentos 6

7 Fundos de Investimentos Imobiliários CARTEIRA RECOMENDADA RENDA Durante o período entre turnos eleitorais, parte dos fundos viu valorização expressiva na cota, em linha com o target price estimado, acompanhando rapidamente o movimento de compressão de curva longa. Por haver oportunidades em fundos de tijolo muito interessantes neste momento, adicionamos à carteira os seguintes fundos: CARTEIRA RECOMENDADA VALOR Transferimos o XP Log (XPLG11) da carteira valor para a renda, visto que, com as alocações de caixa da última emissão praticamente concluídas e cessão da taxa de gestão do fundo em prol dos cotistas pelo menos até maio 2019, o fundo certamente irá entregar bons dividendos nos próximos meses. CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11) CSHG Logística (HGLG11) XP Malls (XPML11) Hedge FoF 3 (HFOF11) Carteira Recomendada Valor Peso Fundo Valor de Mercado (VM) Cota Valor Patrimonial VM/VP (VP) Rendimentos % Ticker Nome (R$ mil) (R$) (R$/Cota) % Último (R$) DY DY 12M % 25,0% HGBS11 CSHG Brasil Shopping ,00 232,21 90% 1,15 6,6% 6,6% 7% 20,0% HFOF11 Hedge TOP FOF III ,00 86,60 98% 0,54 7,6% - Vacância Anunciada 20,0% BRCR11 BC Fund ,30 125,25 79% 0,35 4,2% 4,6% 30% 20,0% HGRE11 CSHG Real Estate ,80 147,53 90% 0,62 5,6% 7,4% 20% 15,0% FVBI11 VBI FL ,23 94,12 113% 0,37 4,2% 4,6% 22% Média Ponderada 131,60 144,05 93% 0,65 5,8% 5,8% 20% Carteira Recomendada Renda Peso Fundo Valor de Mercado (VM) Cota Valor Patrimonial VM/VP (VP) Rendimentos Vacância Anunciada % Ticker Nome (R$ mil) (R$) (R$/Cota) % Último (R$) DY DY 12M % 25,0% XPML11 XP Malls ,21 113,59 85% 0,50 6,2% 4% 20,0% XPLG11 FII XP Log ,94 96,07 96% 0,70 9,1% 0% 20,0% VISC11 Vinci Shopping Centers ,00 98,80 103% 0,61 7,2% 4% 20,0% HGLG11 CSHG Logística ,10 116,04 112% 0,75 6,9% 7,7% 6% 15,0% HGJH11 CSHG JHSF Prime Offices ,50 116,80 127% 0,75 6,1% 6,1% 0% Média Ponderada 111,14 108,10 102% 0,65 7,1% 6,9% 5% Fonte: Economatica; Projeção: XP Investimentos 7

8 Fundos de Investimentos Imobiliários TOP 25 FIIs Fundo Valor de Mercado (VM) Cota Valor VM/V Patrimonial P (VP) Rendimentos Vacância Anunciada Ticker Nome (R$ mil) (R$) (R$/Cota) % Último (R$) DY DY 12M % TBOF11 TB Office 754, % % 2.9% 28% FVBI11 VBI FL , % % 4.6% 22% THRA11 Cyrela Thera Corp 157, % % 5.1% 0% VLOL11 Vila Olímpia Corporate 148, % % 5.1% 0% ONEF11 The One 110, % % 6.6% 0% BRCR11 BC Fund 1,912, % % 4.6% 30% HGRE11 CSHG Real Estate 985, % % 7.4% 20% FFCI11 Rio Bravo Renda Corporativa 325, % % 6.2% 21% HGJH11 CSHG JHSF Prime Offices 252, % % 5.9% 0% XPIN11 XP Industrial 181, % % - 0% HGLG11 CSHG Logística 1,036, % % 7.6% 6% XPLG11 FII XP Log 338, % % - 0% HGBS11 CSHG Brasil Shopping 1,140, % % 6.5% 7% PQDP11 Parque D. Pedro Shopping 691,583 2, , % % 5.6% 3% VISC11 Vinci Shopping Centers 829, % % - 4% XPML11 XP Malls 249, % % - 4% MXRF11 Maxi Renda 314, % % 8.2% 0% HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários 288, % % 8.4% 0% IRDM11 Iridium Recebíveis Imobiliários 109, % % - 0% RBRR11 RBR CRI 150, % % - 0% BCFF11 BTG Pactual FoF 493, % % 7.4% - HFOF11 Hedge TOP FOF III 208, % % - 0% RBRF11 RBR Fundo de Fundos 79, % % 7.9% - KNRI11 Kinea Renda Imobiliária 2,367, % % 7.2% 9% JSRE11 JS Real Estate Multigestão 800, % % 6.7% 0% Fonte: Economatica (Data Base: 30/11/2018) 8

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10 Disclaimer Giancarlo Bruno Gentiluomo, CNPI Gustavo Bueno Garcia Luís Felipe Arouca Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. ( XP Investimentos ou XP ) de acordo com todas as exigências previstas na Instrução CVM nº 483, de 6 de julho de 2010, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório. Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor. 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Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de stops para limitar as possíveis perdas. A XP Gestão de Recursos Ltda. ( XP Gestão ) e a XP Investimentos são sociedades que estão sob o mesmo controle comum, sendo ambas controladas indiretamente pela XP Controle Participações S/A ( XP Controle ). Fundo de investimento é uma comunhão de recursos, captados de pessoas físicas ou jurídicas, com o objetivo de obter ganhos financeiros a partir da aplicação em títulos e valores mobiliários. Um fundo é organizado sob a forma de condomínio e seu patrimônio é dividido em cotas, cujo valor é calculado diariamente por meio da divisão do patrimônio líquido pelo número de cotas em circulação. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO FGC. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E PERFORMANCE. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. DESCRIÇÃO DO TIPO ANBIMA DISPONÍVEL NO FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES. AS INFORMAÇÕES PRESENTES NESTE MATERIAL TÉCNICO SÃO BASEADAS EM SIMULAÇÕES E OS RESULTADOS REAIS PODERÃO SER SIGNIFICATIVAMENTE DIFERENTES. Os fundos de investimento imobiliário possuem isenção de imposto de renda sobre os rendimentos mensais na hipótese de cotistas que sejam pessoas físicas e, cumulativamente, (i) tenham menos de 10% da totalidade de cotas do fundo; (ii) cujas cotas sejam negociadas em bolsa de valores; e (iii) tenham mais de 50 cotistas. No caso de ganho de capital (obtido a partir da venda de uma cota a um valor superior ao seu valor de compra) não há isenção de tributação. ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE REGULAÇÃO E MELHORES PRÁTICAS PARA ATIVIDADE DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO NO VAREJO. 10