Fundos Imobiliários. Relatório de Alocação

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1 Fundos Imobiliários Relatório de Alocação Maio de 2019

2 1. Panorama e Performance 1.1 RETORNO POR CLASSE No encerramento do 1º trimestre de 2019, as principais praças globais apresentaram resultados menos expressivos do que os analistas vinham prevendo, reforçando a percepção de que o crescimento global está passando por um período de moderação. Para os mercados brasileiros, esse cenário externo continua a trazer influência marginalmente neutra. Os maiores burburinhos têm vindo das crises que atingem a Argentina e a Venezuela, que não possuem horizonte de resolução no curto prazo. Já o âmbito político doméstico segue estável. Houve uma reaproximação do presidente Jair Bolsonaro com o presidente da Câmara, Rodrigo Maia, e a tramitação da reforma parece estar avançando - ainda que em um compasso mais lento. Do ponto de vista econômico, as projeções de PIB para 2019 continuaram a ser reduzidas na pesquisa FOCUS, atingindo uma mediana de 1,49% no relatório de 06/05/2019, ante 2,5% no começo deste ano. 1.2 PERFORMANCE 12 MESES IBOV X IFIX X CDI ACUMULADO Classe % IFIX No mês No ano 12 Meses Monoativos Corporativos 8,61% 2,51% 6,62% 3,68% Multiativos Corporativos 10,51% -0,24% 6,46% 6,88% Recebíveis 23,23% 1,74% 4,82% 11,81% Shoppings 17,73% -0,91% 9,25% 11,92% Agências 9,05% 1,26% 2,80% 3,61% Ativos Logísticos 9,74% 0,03% 9,48% 14,20% Fundo de Fundos 5,35% 1,33% 6,23% 4,46% Outros 15,78% 3,25% 9,84% 4,65% IFIX 1,03% 6,67% 7,32% CDI 0,52% 2,04% 6,34% IBOV 0,98% 9,63% 11,89% Por ora, continuamos confortáveis com os níveis atuais de atividade, uma vez que, embora reduzidos, (i) continuam a empurrar os aluguéis dado o volume atual de oferta de empreendimentos, (ii) geram uma redução gradual do desemprego, sem solavancos, e (iii) levam a taxas de juros menores no longo prazo. O mercado imobiliário possui ciclos longos (aquisição, construção etc), muito mais compatíveis com o cenário que se apresenta hoje. E é nesse âmbito que o mercado de Fundos Imobiliários tem operado, com o benchmark do setor (IFIX) performando positivamente, atingindo +1,03% em relação ao mês anterior. O segmento Outros (hotéis, educacional, entre outros) foi o que apresentou a maior alta do mês (+3,25%), seguido de Monoativos Corporativos (+2,51%) e Recebíveis (+1,74%). Shoppings e Multiativos Corporativos foram os destaques negativos, fechando o mês de abril com -0,91% e -0,24%, respectivamente. Na esfera das melhores performances, o CSHG GR Louveira (GRLV11) com +14,7%. Tal alta adveio após a divulgação de um novo acordo que foi firmado com a AMBEV (principal locatária do fundo). O novo contrato deve amarrar a locatária por mais um tempo, ainda que a preços marginalmente menores. Em segundo lugar, encontra-se o Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) com +12,5% de alta no mês. Analisando as performances negativas, o Grand Plaza Shopping (ABCP11) foi o que apresentou a maior queda (-5,9%), puxada pela queda do provento distribuído aos cotistas. Em seguida, encontra-se o TRX Edifícios Corporativos (XTED11) com -4,1%. O fundo teve problemas graves em sua concepção e os carrega ainda hoje. Composto por um ativo, o Atlântico Office em Macaé no Rio de Janeiro, empreendimento com localização questionável e uma alta concentração de inquilino. Com o tempo, saíram os locatários, levando a uma vacância crônica do empreendimento e nenhum rendimento distribuído a seus cotistas há mais de 18 meses. 80 abr-18 jul-18 out-18 jan-19 abr-19 IBOV IFIX CDI Acumulado Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 30/04/2019 2

3 2. IFIX vs Carteira Recomendada 2.1 VISÃO GERAL A nova carteira recomendada XP segue acompanhando os bons ventos do mercado e registrou um avanço de 1,17% no mês de abril, atingindo uma diferença marginal de 14 bps em relação ao IFIX. Lajes corporativas foi o segmento que mais contribuiu para a performance dentro da nossa carteira no mês de abril. É notório a preferência dos investidores por ativos triple A e bem localizados, visto que o Vila Olímpia Corporate VLOL11 (+7,37%) e o VBI FL 4440 FVBI11 (+3,28) apresentaram as melhores performances. Indo na contramão, o Rio Bravo Renda Corporativa FFCI11 recuou no mês de abril, atingindo -0,82%. Acreditamos que o recuo marginal do fundo se deve ao fato relevante, notificando que a Genial Investimentos irá deixar dois conjuntos no Edifício Candelária Corporate, impactando negativamente a distribuição em R$ 0,02 por cota. 2.2 ESTATÍSTICAS* Parâmetros Carteira Recomendada IFIX Meses positivos Meses negativos 2 7 Meses acima do IFIX 17 - Meses Abaixo do IFIX 5 - Maior retorno mensal 7,65% 5,04% Menor retorno mensal -7,26% -5,27% Índice de Sharpe 2,06 0,24 Volatilidade Anualizada 7,55% 4,95% Recebíveis e Outros também tiveram uma contribuição relevante para a nossa carteira. Todos os fundos que compõem esses nichos apresentaram bons resultados, oferecendo bons retornos aos cotistas que entraram. O segmento Outros foi composto pelo CSHG Renda Urbana (HGRU11), fundo de gestão ativa que tem como objetivo a geração de renda através de ativos urbanos. Após a 1ª Emissão, o fundo adquiriu imóvel que possui contrato atípico com o IBMEC até O fundo tem entregue bons aos cotistas, sendo uma boa opção para quem busca renda. Já Recebíveis é constituído pelo Iridium Recebíveis Imobiliários IRDM11 (+3,24%) e pelo Valora RE III VGIR11 (+1,54%). Indo no sentido contrário, encontra-se o segmento de Ativos logísticos. O SDI Logística Rio (SDIL11) foi o principal detrator (-3,30%), muito em função do anúncio de sua 4ª emissão (ICVM 476) chegar ao mercado a um desconto considerável (-8,90% inferior a cota de R$ 101,86). O XP Industrial (XPIN11) também apresentou uma variação negativa no mês (-1,20%), tendo como principal motivo a liberação para negociação das cotas da 3ª emissão. Acompanhando os Ativos Logísticos, o segmento de Shoppings pressionou marginalmente a nossa carteira. Vinci Shopping Centers (VISC11) foi castigado devido à redução de proventos que caiu de R$ 0,60 para R$ 0,49, fruto de despesas não recorrentes no Ilha Plaza. Com isso, a o fundo sofreu uma queda de -1,30%. Diante de um caixa zerado, o fundo abdicou de sua taxa de gestão na tentativa de suavizar o impacto nos cotistas. Em paralelo, o fundo segue buscando novos ativos para alocar os R$ 200 mm que se encontram em caixa, realmente uma tarefa desafiadora no atual cenário de mercado, onde investidores tendem a exigir não só mais solidez dos ativos por trás do papel, como também DY mais altos. Já o XP Malls (XPML11) performou marginalmente bem (+0,27%), minimizando o impacto negativo do VISC11 dentro do respectivo segmento. 2.3 PERFORMANCE DA CARTEIRA RECOMENDADA* mai-18 jun-18 jul-18 ago-18 set-18 out-18 nov-18 dez-18 jan-19 fev-19 mar-19 mar-19 No ano 12 Meses Desde o início Carteira Renda -7,26% -3,05% 1,07% 0,35% 0,69% 7,65% 4,82% 5,83% 5,93% 2,25% 1,51% 1,17% 10,86% 20,96% 43,58% Dividendos 0,44% 0,47% 0,59% 0,61% 0,57% 0,61% 0,56% 0,59% 0,54% 0,50% 1,72% 0,52% 3,28% 7,71% 13,22% IFIX -5,27% -4,01% 1,38% -0,70% -0,21% 5,04% 2,59% 2,22% 2,47% 1,03% 1,99% 1,03% 6,52% 7,56% 19,45% CDI 0,52% 0,52% 0,54% 0,57% 0,47% 0,54% 0,49% 0,47% 0,54% 0,49% 0,47% 0,52% 2,02% 6,14% 12,38% Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 30/04/2019 * Devido a mudança no modo de olhar e recomendar os fundos imobiliários, recriamos a série histórica da carteira como se ela fosse única desde o inicio. Desse modo, os números apresentados nas tabelas 2.2 e 2.3 não irão coincidir com os relatórios anteriores. 3

4 3. Proporção Target Nova Carteira Recomendada 3.1 ALOCAÇÃO ALVO Alteramos a proporção target da nossa carteira recomenda, atribuindo um peso maior para os segmentos de Shoppings e Ativos Logísticos, e porção menor em Outros. Neste sentido, diminuímos o apetite pelos ativos de maior risco ( Outros ) e estamos apostando na resiliência e na baixa volatilidade dos outros dois setores. Lajes Corporativas (30,0% da carteira): Preferência por ativos de alto padrão e situados nos centros comerciais mais valorizados da cidade de São Paulo. Cenário de baixa vacância e aumento nos alugueis deverá resultar em ganhos expressivos tanto de renda quanto de capital. Ativos logísticos (22,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção e por apresentar contratos atípicos. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Shopping Center (22,5% da carteira): Exemplo de resiliência. O ideal é apostar em fundos diversificados, que possuam mix de ativos maduros e secundários (upside), localizados nos grandes centros de consumo do país. Fundos de Recebíveis (20% da carteira): Alto rendimento e risco menor de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação de risco. Hoje, contudo, a perspectiva de uma inflação e juros menores no longo prazo tende a diminuir a rentabilidade desse tipo de fundo. Outros (5,0% da carteira): São fundos que iremos utilizar para apimentar a nossa carteira. Geralmente são fundos com bom uspide e que apresentam uma certa volatilidade. Por exemplo, hotéis, fundo de fundos, educacionais, residencial, entre outros. Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 30/04/2019 4

5 4. Movimentações Carteira FIIs 4.1 SAÍDAS DA CARTEIRA Saiu HOLD Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11): Fundo de CRI, com gestão experiente e de alta liquidez (~534mil/dia). Em março, o fundo realizou sua 3 emissão de cotas no valor aproximado de R$ 40 milhões, que foi encerrada no último dia do mês com a subscrição total do lote ofertado. HOLD Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11): O fundo possui bons e bem localizados empreendimentos, o que deverá trazer boas altas de aluguel num futuro próximo. Adicionalmente, os descontos dados nos contratos vigentes devem acabar no final do primeiro semestre de 2019, o que deve impactar os rendimentos de modo significativo. E, segundo fato relevante, a alocação do caixa também foi resolvida. HOLD Vila Olímpia Corporate (VLOL11): O ativo é de alto padrão construtivo e bem localizado na região da Vila Olímpia. O fundo deverá entregar bons proventos, visto que parte dos contratos estão para vencer já no curto prazo, o que permitirá a gestora reajustar o preço do aluguel defasado. HOLD CSHG Renda Urbana (HGRU11): Fundo de gestão ativa com objetivo de gerar renda através de ativos urbanos. Após a 1ª Emissão, o fundo adquiriu imóvel que possui contrato atípico com o IBMEC até O fundo tem entregue bons aos cotistas, sendo uma boa opção para quem busca renda. 4.2 CARTEIRA RECOMENDADA ABRIL DE 2019 Valor de Mercado Valor Patrimonial Peso % Fundo Cota VM/VP Performance (VM) (VP) Por Segmento Por Ticker Segmento Ticker Nome (R$ mil) (R$) (R$/Cota) % No mês Em 12m DY 12m % 20,0% Yield Vacância Anunciada 10,0% Recebíveis IRDM11 Iridium Recebíveis Imobiliários ,60 95,73 117% 3,2% 28,2% 7,8% 0,0% 10,0% Recebíveis VGIR11 Valora RE III ,80 96,89 104% 1,5% - - 0,0% 20,0% 20,0% 12,5% Ativos Logísticos XPIN11 XP Industrial ,90 112,84 104% -1,2% - - 0,0% 7,5% Ativos Logísticos SDIL11 SDI logística RIO ,66 92,24 110% -3,3% 17,4% 7,5% 0,0% 12,5% Shoppings XPML11 XP Malls ,50 101,07 106% 0,3% 16,0% 6,2% 3,8% 7,5% Shoppings VISC11 Vinci Shopping Centers ,50 100,43 106% -1,3% 1,4% 6,8% 4,3% 10,0% Lajes Corporativas FVBI11 VBI FL ,87 93,81 138% 3,3% 25,7% 3,8% 18,4% 30,0% 12,5% Lajes Corporativas FFCI11 Rio Bravo Renda Corporativa ,50 171,11 100% -0,8% 2,6% 4,3% 20,5% 7,5% Lajes Corporativas VLOL11 Vila Olímpia Corporate ,07 84,99 118% 7,4% 16,8% 4,5% 7,6% 10,0% 10,0% Outros HGRU11 CSHG Renda Urbana ,80 102,75 113% 3,7% - - 0,0% Média Ponderada 111% 1,2% 15,4% 5,9% 10,9% Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 30/04/2019 5

6 4. Movimentações Carteira FIIs 4.3 ENTRADAS DA CARTEIRA Entrou BUY Pátria Edifícios Corporativos (PATC11): O fundo mira compra de lajes corporativas em São Paulo. Perfil do investimento é classe AA+ e com localização privilegiada (entre Paulista e Berrini). Com a queda de juros, o fundo provavelmente será capaz de entregar rendimentos melhores que os vistos em bolsa, também com upsides de cota relevante no curto prazo. No longo prazo, revisionais de locação deverão elevar o valor de locação em ritmo maior que o da inflação, o que deverá se refletir tanto em dividendos maiores quanto valores de cota mais expressivos. Valores abaixo de $100 recomendamos compra. BUY CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11): Fundo de lajes corporativas que já se encontra praticamente todo ocupado. Possui ativos bem localizados que são disputados pelos inquilinos. O fundo poderá revisar boa parte de seus contratos ainda neste ano, o que possibilitará a compensação de possíveis deságios que os aluguéis sofreram e incrementará os dividendos distribuídos. BUY Rio Bravo Renda Educacional (RBED11): Estamos otimistas com a aprovação da proposta apresentada pela a administradora (Rio Bravo). O ponto fundamental é a permuta dos terrenos por dois empreendimentos já consolidados: um está em Cuiabá (Campuns Unic) com mais de 3 mil alunos e boa localização; o outro está situado em São Luiz (Campus Pitágoras) e conta com mais de 21 mil estudantes. No novo cenário proposto, o rendimento por deve ficar entre 8-9%, ademais a troca mitiga o risco e aumenta o valor intrínseco do fundo (R$ 372/m² para R$ 2.279/m²). Por fim, a Rio Bravo informou que já possui pipe, no montante de R$ 350 MM, que deverão ser alvo de uma segunda emissão de cotas. Os cap rates variam de 9% a 12% ao ano e todos os contratos são atípicos. BUY UBS Recebíveis Imobiliários (UBSR11): O fundo se mostra muito adequado para aqueles que buscam um ativo de renda com boas perspectivas quanto a distribuição de proventos elevados. 4.4 CARTEIRA RECOMENDADA MAIO DE 2019 Peso % Fundo Valor de Mercado (VM) Cota Valor Patrimonial (VP) VM/VP Performance Yield Vacância Anunciada Por Segmento Por Ticker Segmento Ticker Nome (R$ mil) (R$) (R$/Cota) % No mês Em 12m DY 12m % 20,0% 22,5% 22,5% 10,0% Recebíveis UBSR11 UBS Recebíveis Imobiliários ,33 105,00 97,16 108% 2,7% 24,5% 11,9% 0% 10,0% Recebíveis VGIR11 Valora RE III ,56 100,80 96,89 104% 1,5% - - 0% 15,0% Ativos Logísticos SDIL11 SDI logística RIO ,33 101,66 92,24 110% -3,3% 17,4% 7,5% 0% 7,5% Ativos Logísticos XPIN11 XP Industrial ,49 117,90 112,84 104% -1,2% - - 0% 15,0% Shoppings XPML11 XP Malls ,56 107,50 101,07 106% 0,3% 16,0% 6,2% 4% 7,5% Shoppings VISC11 Vinci Shopping Centers ,34 106,50 100,43 106% -1,3% 1,4% 6,8% 4% 15,0% Lajes Corporativas PATC11 Pátria Edifícios Corporativos ,93 96,70 97,11 100% ,0% 7,5% Lajes Corporativas HGJH11 CSHG JHSF Prime Offices ,00 181,20 149,80 121% -0,9% 11,4% 5,1% 2% 7,5% Lajes Corporativas FVBI11 VBI FL ,25 129,87 93,81 138% 3,3% 25,7% 3,8% 18% 5,0% 5,0% Educacional RBED11 Rio Bravo Renda Educacional ,15 173,66 151,70 114% 8,4% 5,4% 8,5% - Média Ponderada 110% 0,4% 14,5% 7,1% 7% Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 30/04/2019 6

7 5. Visão dos Gestores Nem as projeções menores de PIB, nem o alongamento da aprovação da reforma da previdência tem abalado o otimismo do mercado, que segue consistente diante de um ciclo próproprietário. Com taxas de juros esperadas cada vez menores no longo prazo, gestores têm captado novos recursos no mercado (Ofertas) afim de lapidar o seu portfólio, além de procurar novas oportunidades de ganhos. 5.1 FUNDO DE FUNDOS A retomada do setor imobiliário deve impactar positivamente também fundos de fundos com posições em fundos de tijolo principalmente através da alta dos aluguéis, aumentos nos DYs e consequente aumento nas cotas. Também, num momento propício a novas emissões, os FoFs tendem a angariar bons rendimentos ancorando novos fundos ou mesmo novos FONs 1. Este é o momento no ciclo em que deverão ser entregues rendimentos mais expressivos. 5.2 FUNDOS DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS (PAPEL) Hoje, a grande dificuldade dos gestores está em encontrar ativos que continuem entregando os retornos vistos há um ano atrás. Com a queda dos juros e da inflação, novas dívidas a rendimentos interessantes são raros no mercado. Ponto positivo para as casas capazes de originar negócios com mais rapidez e consistência, de modo a manter os rendimentos de seus cotistas enquanto cresce o fundo, o diversifica e ganha liquidez. 5.3 FUNDOS DE TIJOLO Fundos dessa modalidade certamente verão ganhos expressivos de performance nos próximos anos, em especial os com capacidade (gestão) de crescimento em novas captações, aumentando os rendimentos dos fundos enquanto os diversificam e os tornam mais líquidos. Estes são fundos cuja posição de longo prazo funciona muito bem, com um portfólio antigo que ganha valor via fundamentos de mercado, enquanto o portfólio novo toma seu tempo para amadurecer, trazendo upside visível ao fundo. Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Gestoras de FIIs, elaboração XP Investimentos. 1 Follow-on 7

8 6. Radar do Mercado O RBR Rendimento High Grade (RBRR11) realizou a sua 3ª Emissão de cotas. A oferta foi realizada via 400 1, tendo a XP Investimentos como coordenador líder. O fundo conseguiu captar o montante total de R$ 192 milhões, atingindo o volume máximo da oferta, inclusive o lote adicional de 20%. As operações do pipeline têm perfil bastante semelhante à carteira atual, e não irão alterar a composição da carteira de maneira significativa. Em nosso cenário, com uma carteira cada vez mais indexada à CDI, acreditamos que o fundo deve passar a entregar algo em torno de R$ 0,73 por cota (dividend yield de 8,5% à cota R$ 103,26). O time de gestão tem bastante conhecimento do mercado e experiencia em estruturação. O fundo não fez parte da nossa carteira, pois estava em emissão. De qualquer forma, temos trabalhado com a cota target de R$ 110, qualquer valor abaixo deste ponto recomendamos compra. Em abril de 2019, o UBS Recebíveis Imobiliários (UBSR11) comunicou o encerramento da 4ª Emissão. O montante arrecadado totalizou R$ 180 milhões, atingindo o volume total de emissão mais o lote adicional de 20%. A carteira do fundo possui uma forte concentração em ativos indexados à inflação (65% do PL). a composição foi feita através de uma seleção criteriosa, de modo que nenhum ativo passou por eventos de inadimplência. Além disso, 81% dos CRIs possuem uma relação de LTV baixa, entre 17% e 50%. Além do exposto, 74% são lastreados em dívidas referentes, tendo os recebíveis do cliente final como lastro, portanto são pulverizados. O BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11) também anunciou o encerramento da 2ª Emissão de cotas em abril de A oferta foi coordenada pelo BTG Pactual e foi via 400. O valor total arrecadado foi de R$ 102 milhões, atingindo o volume total de emissão mais o lote adicional de 20%. A carteira do fundo tem perfil conservador, sem exposição a risco de obras. Os créditos corporativos são de empresas high grade, e os demais são garantidos por ativos imobiliários premium. O gestor do fundo tem bastante conhecimento do mercado imobiliário e opera em diversos segmentos. Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Gestoras de FIIs, elaboração XP Investimentos. 1 CVM 400 Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão. 8

9 7. Ranking dos Fundos de Investimentos Imobiliários 7.1 TOP 5 MAIORES ALTAS NO MÊS # Ticker Nome Segmento Retorno Mensal Retorno 3 Meses Retorno 12 Meses 1 GRLV11 CSHG GR Louveira Ativos Logísticos 14,7% 15,9% -14,3% 2 FAMB11B Edifício Almirante Barroso Lajes Corporativas 12,5% 10,3% -13,9% 3 NSLU11 Hospital Nsa. de Lourdes Hospitais 10,3% 18,6% 5,8% 4 HCRI11 Hospital da Criança Hospitais 8,9% 27,3% 14,1% 5 RBED11 Aesapar Educacional 8,4% 10,5% 5,4% 7.2 TOP 5 MAIORES BAIXAS NO MÊS # Ticker Nome Segmento Retorno Mensal Retorno 3 Meses Retorno 12 Meses 1 ABCP11 Grand Plaza Shopping Shoppings -5,9% 10,7% 35,2% 2 XTED11 TRX Edifícios Corporativos Lajes Corporativas -4,1% -2,7% -12,5% 3 BRCR11 BC Fund Lajes Corporativas -3,4% 2,0% 3,8% 4 SDIL11 SDI logística RIO Ativos Logísticos -3,3% -4,8% 17,4% 5 PQDP11 Parque D. Pedro Shopping Shoppings -3,0% 1,9% -3,2% 7.3 TOP 5 MAIORES ÁGIOS (VM/PL) # Ticker Nome Segmento Valor de Mercado (em R$ milhares) Patrimônio Liq (em R$ milhares) P/PL (x) 1 HCRI11 Hospital da Criança Hospitais R$76.898,00 R$52.624,67 1,46 2 NSLU11 Hospital Nsa. de Lourdes Hospitais R$ ,34 R$ ,18 1,44 3 FVBI11 VBI FL 4440 Lajes Corporativas R$ ,25 R$ ,38 1,38 4 ABCP11 Grand Plaza Shopping Shoppings R$ ,62 R$ ,99 1,37 5 BBPO11 BB Progressivo II Agências R$ ,61 R$ ,76 1, TOP 5 MAIORES DESCONTOS (VM/PL) # Ticker Nome Segmento Valor de Mercado (em R$ milhares) Patrimônio Liq (em R$ milhares) P/PL (x) 1 XTED11 TRX Edifícios Corporativos Lajes Corporativas R$11.651,62 R$26.398,98 0,44 2 RBGS11 RB General Shopping Sulacap Shoppings R$47.375,35 R$ ,67 0,47 3 EDGA11 Edifício Galeria Lajes Corporativas R$ ,48 R$ ,66 0,57 4 FIGS11 General Shopping Ativo e Renda Shoppings R$ ,54 R$ ,06 0,72 5 BBFI11B BB Progressivo Lajes Corporativas R$ ,55 R$ ,17 0,77 Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 30/04/2019 9

10 Glossário ABL: Área Bruta Locável Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão. CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais. Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários) Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$ TIR: Taxa interna de retorno Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa VM/PL: Valor de mercado/patrimônio Liquido Volume Diário: Média diária do volume em R$ 10

11 Disclaimer Gustavo Bueno Garcia, CNPI Luís Felipe Arouca Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. ( XP Investimentos ou XP ) de acordo com todas as exigências previstas na Instrução CVM nº 483, de 6 de julho de 2010, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório. Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor. O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela XP Investimentos. O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Instrução CVM nº 483/10 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório. Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos. O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por agentes autônomos de investimento que desempenham suas atividades por meio da XP, em conformidade com a ICVM nº 497/2011, os quais encontram-se registrados na Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários ANCORD. O agente autônomo de investimento não pode realizar consultoria, administração ou gestão de patrimônio de clientes, devendo atuar como intermediário e solicitar autorização prévia do cliente para a realização de qualquer operação no mercado de capitais. Os produtos apresentados neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos de cliente. Antes de qualquer decisão, os clientes deverão realizar o processo de suitability e confirmar se os produtos apresentados são indicados para o seu perfil de investidor. Este material não sugere qualquer alteração de carteira, mas somente orientação sobre produtos adequados a determinado perfil de investidor. A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes. Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo agentes autônomos da XP e clientes da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da XP Investimentos: A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo. A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de stops para limitar as possíveis perdas. A XP Gestão de Recursos Ltda. ( XP Gestão ) e a XP Investimentos são sociedades que estão sob o mesmo controle comum, sendo ambas controladas indiretamente pela XP Controle Participações S/A ( XP Controle ). Fundo de investimento é uma comunhão de recursos, captados de pessoas físicas ou jurídicas, com o objetivo de obter ganhos financeiros a partir da aplicação em títulos e valores mobiliários. Um fundo é organizado sob a forma de condomínio e seu patrimônio é dividido em cotas, cujo valor é calculado diariamente por meio da divisão do patrimônio líquido pelo número de cotas em circulação. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO FGC. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E PERFORMANCE. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. DESCRIÇÃO DO TIPO ANBIMA DISPONÍVEL NO FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES. AS INFORMAÇÕES PRESENTES NESTE MATERIAL TÉCNICO SÃO BASEADAS EM SIMULAÇÕES E OS RESULTADOS REAIS PODERÃO SER SIGNIFICATIVAMENTE DIFERENTES. Os fundos de investimento imobiliário possuem isenção de imposto de renda sobre os rendimentos mensais na hipótese de cotistas que sejam pessoas físicas e, cumulativamente, (i) tenham menos de 10% da totalidade de cotas do fundo; (ii) cujas cotas sejam negociadas em bolsa de valores; e (iii) tenham mais de 50 cotistas. No caso de ganho de capital (obtido a partir da venda de uma cota a um valor superior ao seu valor de compra) não há isenção de tributação. ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE REGULAÇÃO E MELHORES PRÁTICAS PARA ATIVIDADE DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO NO VAREJO. 11

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