Carteira de Fundos Imobiliários junho 2018

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1 Carteira de Fundos Imobiliários junho 2018 Fundo Imobiliário Ticket Setor Fechamento (R$) maio Valorização % em 12 meses Rend. Mensal últ 12 meses % Hotel Maxinvest HTMX11 Hotéis R$124,5 11,3% 5,9% Kinea Rendimentos KNCR11 Recebíveis Imobiliários R$105,42 4,9% 7,7% Imobiliários Maxi Renda FII MXRF11 Recebíveis Imobiliários R$9,6 10,6% 7,8% Edifício Faria R$101,7 11,0% 4,8% FVBI11 Lajes Corporativas Lima XP Malls XPML11 Shopping Centers R$100,4 - - Tower Bridge R$77,9 10,4% 3,1% TBOF11 Lajes Corporativas Corporate IFIX - - R$2.214,11 6,5% - * Fonte: Economática - últimos 12 meses Carteira IFIX Mai/17-0,92% 1,03% Jun/17 0,25% 0,88% Jul/17 0,84% -0,39% Ago/17 2,43% 0,87% Set/17 5,70% 6,58% Out/17 1,85% 0,23% Nov/17 0,61% -0,59% Dez/17 2,83% 0,60% Jan/18 3,01% 2,64% Fev/18 1,59% 1,15% Mar/18 3,73% 2,00% Abril/18 1,82% -0,86% Maio/18-6,11% -5,27% ,59% 19,45% ,77% -0,55% Início 27,22% 18,8% CARTEIRA RECOMENDADA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS Reiteramos que este portfólio possui horizonte de médio e longo prazo e, logo, não se configura, necessariamente, como uma cesta de ativos mensais e pode sofrer alterações conforme novas oportunidades possam surgir. O intuito

2 desta carteira é divulgar ao investidor a possibilidade de acumular e aumentar o capital no intervalo de tempo citado anteriormente, procurando se beneficiar do ganho de capital misto proporcionado pelos fundos imobiliários com (i) valorização da cota (renda variável) e (ii) através dos rendimentos mensais distribuídos (renda fixa) e que são isentos de imposto de renda as pessoas físicas. Este portfólio compreende a diversificação entre fundos de papéis, agências bancárias, shopping centers e galpões industriais. Em 2017 os FII s em geral apresentam forte alta devido às sucessivas quedas da taxa de juros que, neste caso, funciona como um gatilho de atratividade para este tipo de investimento. Portanto, sugerimos aos investidores de FII s como uma alternativa, principalmente, para aqueles que buscam a sua diversificação na carteira de investimentos ou para aqueles que queiram um recebimento de fluxo mensal. TROCAS Empresa Ticker Setor Empresa Ticker Setor Hotel Maxinvest HTMX11 Imóveis Comerciais Hotel Maxinvest HTMX11 Imóveis Comerciais Kinea Rendimentos Imobiliários Edifício Faria Lima KNCR11 FVBI11 Recebíveis Imobiliários Lajes Corporativas Kinea Rendimentos Imobiliários Edifício Faria Lima KNCR11 FVBI11 Recebíveis Imobiliários Lajes Corporativas XP Malls XPML11 Shopping Centers XP Malls XPML11 Shopping Centers Maxi Renda FII MXRF11 Recebíveis Imobiliários Maxi Renda FII MXRF11 Recebíveis Imobiliários Tower Bridge Tower Bridge TBOF11 Lajes Corporativas TBOF11 Lajes Corporativas Corporate Corporate Os pesos das cotas na Carteira Fundos Imobiliários são equivalentes a aproximadamente 16,66% em cada fundo. Sendo assim, numa carteira hipotética de R$ 100 mil, alocaríamos R$ mil para cada ativo.

3 RAZÕES PARA MANUTENÇÃO DAS RECOMENDAÇÕES KINEA RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS (KNCR11) RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS O portfólio é dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza imobiliária, especialmente em: (i) Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI); e (ii) Letras de Crédito Imobiliário (LCI). O Fundo Kinea apresenta alocação em CRI de aproximadamente 92,08% dos ativos do fundo. Adicionalmente, 7,10% da carteira estavam investidos em LCI, de modo que o portfólio de títulos de renda fixa imobiliária representa 99,90% do patrimônio do fundo e o restante encontra-se no Caixa do Fundo. Nossa recomendação se da por ser um ativo de renda e pela aquisição em uma torre de escritórios padrão AAA adquirida após o aumento de capital realizado pela gestora. Cerca 73% da carteira de crédito é composta por ativos de risco corporativo, dos quais 95% tem nota acima de A, seja pela Fitch ou S&P. 80% do fundo estão indexados ao CDI e aproximadamente 17% em IPCA. Fonte: Relatório gerencial do fundo XP MALLS (XPML11) SHOPPING CENTERS Em nosso cenário, o momento para shopping centers é bastante positivo devido a alguns fatores: (i) inflação baixa, (ii) retomada da atividade econômica, (iii) melhora da confiança do consumidor, (iv) aumento da renda disponível, (v) maior consumo, (vi) aumento de receita para os Shoppings, (vii) menor vacância dentre outros setores imobiliários. O fundo tem por objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de (i) Imóveis; (ii) ações ou cotas de sociedades cujos propósito seja investimentos em imóveis ou em direitos reais sobre imóveis; (iii) cotas de fundos de investimento em participações que tenham como política de investimento aplicações em sociedades cujo propósito consista no investimento em imóveis ou em direitos reais sobre imóveis; (iv) cotas de outros fundos de investimento imobiliário; (v) certificados de recebíveis imobiliários registrados na CVM, certificados de potencial de adicional de construção e outros títulos e valores mobiliários previstos no artigo 45 da instrução CVM n 472/08.

4 Conforme comunicado enviado ao mercado no dia 15/03/18, o gestor concluiu a aquisição de participação em mais 2 empreendimentos: 8,0% do Shopping Cidade São Paulo e 25,0% do Parque Shopping Belém, administrados respectivamente pela CCP e Aliansce. Em comunicado divulgado ao mercado no dia 02 de maio, o fundo celebrou Carta de Intenções Vinculante para aquisição de Shopping Centers da JHSF PARTICIPAÇÕES. A Cia investe no Brasil em negócios voltados a atender ao público de alta renda, com atividades nos setores de (i) Renda Recorrente; (ii) Hotéis e Restaurantes; (iii) Incorporação; e (iv) Aeroporto Executivo, em fase pré-operacional. A oferta visa adquirir a operação que compreende o setor de Shopping Centers da JHSF, composto por quatro empreendimentos: Cidade Jardim, Bela Vista, Ponta Negra e Catarina Fashion Outlet. O montante da transação será de até R$780 milhões tendo havido pagamento de sinal pelo Fundo à JHSF pela assinatura da Carta de Intenções Vinculante. A transação está sujeita a captação pelo Fundo de recursos por meio de oferta pública de cotas. TOWER BRIDGE OFFICE (TBOF11) LAJES CORPORATIVAS É um fundo de lajes corporativas Tower Bridge Office, proprietário de um edifício AAA localizado em São Paulo. O empreendimento possui ainda a certificação LEED, sendo um dos ativos de maior qualidade da região. O imóvel abriga escritórios comerciais e lojas, possui 24 pavimentos, 5 subsolos de estacionamento e 1 subsolo intermediário que juntos oferecem 1,616 vagas para automóveis. O fundo vem apresentando uma importante queda em sua taxa de vacância, o que contribui para a nossa tese de que o fundo negocia a um valor descontado frente o seu valor intrínseco, ou, basicamente, está barato. Acreditamos que a retomada da economia contribuirá, cada vez mais, para que a vacância seja reduzida, o que, com o tempo, tende a impactar positivamente na distribuição de dividendos (após os prazos de carência concedidos). Segue a localização do Fundo: Fonte: Google Maps

5 HOTEL MAXINVEST (HTMX11) IMÓVEIS COMERCIAIS O objetivo do FUNDO é a aquisição de imóveis comerciais, prontos ou em construção, ou outros tipos de imóveis onde poderão ser desenvolvidos empreendimentos comerciais, localizados em grandes centros comerciais, shopping centers, avenidas ou ruas de grande movimento, ou de direitos a eles relativos. Com um portfólio composto por hotéis da região comercial de São Paulo, acreditamos que o fundo poderá se beneficiar com o melhor cenário econômico e venda de ativos para futura distribuição. Carteira de Ativos do FII Hotel Maxinvest Fonte: Relatório gerencial do fundo Estamos otimistas com a retomada dos indicadores positivos da economia, dentre eles (i) elevação do PIB, (ii) retomada da confiança do empresariado e consumidor, (iii) inflação e Selic controladas, e acreditamos que o setor Hoteleiro será um dos setores que se beneficiarão dessa melhora. Ainda que leve algum tempo para reciclagem do portfólio, existe um bom potencial de aumento na distribuição de proventos pela melhora das taxas de ocupação e posteriormente do preço cobrado. Maxi Renda FII (MXRF11) RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS O Maxi Renda FII tem como objetivo auferir ganhos pela aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, LCI, LH e cotas de FIIs, e ativos imobiliários, como imóveis comerciais e projetos imobiliários residenciais.

6 O portfólio é dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza imobiliária, especialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). O fundo também possui 11% do PL em imóveis. Fonte: Relatório gerencial do fundo O principal segmento de atuação dos CRI s é o de Edifícios/Lajes Corporativas localizados em São Paulo (45%) e Rio de Janeiro (50%). O principal indexador dos CRI s é o IPCA (42%) sendo que grande parte deles vencem em A distribuição de R$ 0,06 por cota comunicada no último dia útil do mês de março será realizada em 16/03/18 para os detentores de cotas do Fundo em 29/03/18. Estamos otimistas com a retomada dos indicadores positivos da economia, conforme já exposto neste relatório, e acreditamos que apesar do risco regional (50% dos CRIs são lastreados em Lajes Corporativas do RJ) trata-se de um momento interessante para o setor e, consequentemente para o fundo. O fundo, realizará uma Nova Emissão de Cotas. O montante será de até R$375 milhões. Acreditamos que parte da queda das cotações em maio é explicado pelo anúncio da nova oferta, já que o preço de subscrição da cada cota da 3ª emissão será definido conforme a média do preço de fechamento dos últimos 30 (trinta) dias contados da data da realização da Assembleia (13 de junho), aplicando um desconto de 5% (cinco por cento) no valor da cota. EDIFÍCIO FARIA LIMA (FVBI11) LAJES CORPORATIVAS Optamos por retirar o fundo BTG Pactual Fundo de Fundos Imobiliários (BCFF11) após uma valorização de aproximadamente 34% desde o início em nossa carteira, mais precisamente outubro. Continuamos gostando do ativo, que tem como objetivo principal a aquisição de cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário. Naquele período, o fundo estava sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial e então, tratava-se de uma alocação de baixo risco e a possibilidade de um retorno significativo. Nesse momento, para investidores com foco em uma carteira de dividendos, o racional continua sendo positivo. Porém, fazendo o mesmo exercicio feito em outubro, quando notamos o desconto do ativo para com os seus pares, hoje vemos um ativo sendo negociado em linha com o seu valor patrimonial.

7 Dessa maneira, recomendamos ao investidor que nos segue, a compra do Fundo de Investimento Imobiliário VBI Faria Lima. O Fundo é proprietário de 50% do Edifício Faria Lima 4.440, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 4.440, São Paulo/SP. A outra proprietária, Maps Faria Lima One Investimentos Imobiliários Ltda, é detentora dos 50% restantes do imóvel. O imóvel atende a padrões internacionais de sustentabilidade LEED do Green Building Council Brasil e foi certificado com a classificação Triple A (POLI/USP). Fonte: Google Maps Cerca de 87,6% do edifício está ocupado. Em janeiro, a distribuição por setor do edifício estava assim. Não temos a distribuição atualizada, mas fundo não sofreu mudanças consideráveis em sua estrutura de locatários. Recomendamos o fundo por: (i) Embora a maioria dos fundos do setor de lajes corporativas tenham apresentados valorizações significativas, o FVBI11 se manteve estável mesmo com menor porcentual de vacância; (ii) possibilidade de elevação do percentual de distribuição de dividendos, uma vez que o fundo possui grande parte do edifício ocupado; (iii) momento importante para o setor de lajes corporativas, Selic em patamares baixíssimos e inflação baixa.

8 DISCLAIMER INFORMAÇÕES IMPORTANTES Este relatório de análise foi elaborado pela Rico CTVM S.A. ( Rico ) de acordo com todas as exigências previstas na Instrução CVM nº 483, de 6 de julho de 2010, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A Rico não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório. Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor. O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à Rico e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela Rico. O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Instrução CVM nº 483/10 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório. Os analistas da Rico estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários do Grupo XP. O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da Rico. Os produtos apresentados neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos de cliente. Antes de qualquer decisão, os clientes deverão realizar o processo de suitability e confirmar se os produtos apresentados são indicados para o seu perfil de investidor. Este material não sugere qualquer alteração de carteira, mas somente orientação sobre produtos adequados a determinado perfil de investidor. A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes. Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da Rico, podendo também ser divulgado no site da Rico. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da Rico. A Ouvidoria da Rico tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da Rico: A Rico se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo. A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de stops para limitar as possíveis perdas. O investimento em ações é indicado para investidores de perfil moderado e agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela Rico. Ação é uma fração do capital de uma empresa que é negociada no mercado. É um título de renda variável, ou seja, um investimento no qual a rentabilidade não é preestabelecida, varia conforme as cotações de mercado. O investimento em ações é um investimento de alto risco e os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste material em relação a desempenhos. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais. A duração recomendada para o investimento é de médio-longo prazo. Não há quaisquer garantias sobre o patrimônio do cliente neste tipo de produto. O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela Rico. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente do direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. O investimento em termos é indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela Rico. São contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem. O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos, e por isso é indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela Rico. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento. Analista: Roberto Indech CNPI: EM1426. Responsável pela Análise da Rico CTVM S.A (Instrução CVM n 483): Roberto Indech / analises@rico.com.vc /