Colliers International do Brasil Laudo de Avaliação MARISA ITAQUAQUECETUBA Março / 2018 Laudo nº 6805/18 Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 480 offices throughout
Colliers International do Brasil 04 de maio de 2018 Referência: Laudo de Avaliação do imóvel logístico localizado em Itaquaquecetuba SP Endereço: Rua do Níquel, 205 Parque Industrial Itaquaquecetuba SP. De acordo com a proposta nº 5726/2017, assinada em 26 de fevereiro de 2018, a Colliers vistoriou o imóvel mencionado acima na data de 01/03/2018 pelo arquiteto Rafael Spring Varella, e realizou uma análise a fim de estimar seu fair value. Com base na vistoria e nas análises realizadas, o fair value para o imóvel em março de 2018 está estimado em: FAIR VALUE R$ 99.800.000,00 (Noventa e nove milhões e oitocentos mil reais) Na hipótese de ocorrer dúvidas sobre a avaliação e/ou metodologia, a Colliers está à disposição para os esclarecimentos que se fizerem necessários. Atenciosamente, COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL. CREA 0931874 Cópia Digital Paula Casarini, MRICS CREA 5.060.339.429/D Vice-president São Paulo & CIVAS Cópia Digital Mony Lacerda Khouri, MRICS CAU 66948-2 Executive Manager CIVAS Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 480 offices throughout
Índice 1. SUMÁRIO EXECUTIVO... 2 2. TERMOS DA CONTRATAÇÃO... 3 3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO... 4 3.1 ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO E ACESSO... 4 3.2 DESCRIÇÃO DO ENTORNO... 6 3.3 ZONEAMENTO... 6 4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE... 7 4.1 DESCRIÇÃO DO TERRENO... 7 4.2 CONSTRUÇÃO... 8 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO... 9 6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL... 14 6.1 REFERÊNCIAS NORMATIVAS... 14 6.2 FAIR VALUE... 14 6.2.1 METODOLOGIA... 14 6.2.2 PREMISSAS... 14 6.2.3 FAIR VALUE... 16 7. APRESENTAÇÃO FINAL DE VALORES... 17 8. TERMO DE ENCERRAMENTO... 18 ANEXOS I RELATÓRIO FOTOGRÁFICO II ELEMENTOS COMPARATIVOS DE LOCAÇÃO III TRATAMENTO POR FATORES IV FLUXO DE CAIXA V ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO VI DOCUMENTOS VII PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 480 offices throughout
1. SUMÁRIO EXECUTIVO MARISA ITAQUAQUECETUBA Solicitante Finalidade e Uso pretendido Fair Value do imóvel para fins de aquisição da Kinea Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário FII e a Intrag Distribuidora de Títulos e Valores Imobiliários ltda. Data de Referência Março de 2018 Endereço Rua do Níquel, 205 Parque Industrial Município Itaquaquecetuba SP Área de Terreno 101.250,00 m² (de acordo com a cópia da certidão da matrícula n 2.389 do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itaquaquecetuba SP, expedida em 20/06/2017, fornecida pelo cliente) Tipologia do Imóvel Centro de Distribuição Logístico, com área de armazenagem, portaria, refeitório e administração. Idade 4 anos (idade estimada) Área Construída 30.698,00 m² (de acordo com Fluxo de Aluguéis, fornecido pelo cliente) Estado de Conservação Novo (A) Metodologias Método da Renda Fair Value R$ 99.800.000,00 (Noventa e nove milhões e oitocentos mil reais) 2
2. TERMOS DA CONTRATAÇÃO De acordo com a Proposta nº 5726/2017, assinada em 26 de fevereiro de 2018 e ao 1 aditivo à Proposta n 5726/18, assinada em 15 de março de 2018, a Colliers International do Brasil ( Colliers ) realizou a avaliação do imóvel localizado na Rua do Níquel, 205 Parque Industrial Itaquaquecetuba SP, para a data-base de março de 2018 para a KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII, doravante chamada Cliente. A Colliers entendeu que a Cliente necessitava de uma avaliação com a estimativa do fair value do referido imóvel localizado em Itaquaquecetuba SP, de acordo com o escopo estabelecido na supramencionada proposta aceita pela Cliente, com a análise dos documentos solicitados (expostos nos anexos deste laudo) ao Cliente e recebidos pela Colliers, entrevistas com o Cliente, visita técnica ao imóvel e à região onde se localiza o imóvel, pesquisas e entrevistas com participantes do mercado e de órgãos públicos, realização de cálculos e elaboração deste relatório contendo toda a informação verificada e os cálculos realizados. A Cliente solicitou à Colliers a estimativa do valor de fair value, considerando as práticas e padrões profissionais aplicáveis de acordo com a Norma Brasileira de Avaliações NBR 14.653 da ABNT Associação Brasileira e Normas Técnicas, em todas as suas partes, além dos padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014 editada pelo Royal Institution of Chartered Surveyors ( RICS ) e nas normas do International Valuation Standards Council ( IVSC ), nos seus pronunciamentos 101 Scope of Work, 102 Implementation e 103 Reporting. Fair value O preço estimado para a transferência de um ativo ou passivo entre partes identificadas, conhecedoras e dispostas, que reflete os respectivos interesses dessas partes (definição adotada pelo IVSC International Valuation Standards Council). Este laudo de avaliação reflete premissas amplamente utilizadas por participantes do mercado, elencando sempre aqueles que são relevantes na sua área de atuação e em sua região geográfica, assumindo-se que são independentes, especialistas e que possuem bom conhecimento sobre o mercado. Adicionalmente, a Cliente entende que qualquer omissão ou equívoco nos dados e informações fornecidos pode afetar materialmente a análise e recomendações constantes no Relatório. A Cliente quando do recebimento do Relatório reconhece que conduzirá sua própria análise e tomará a sua decisão, quanto a prosseguir ou não com a transação de forma independente, não imputando responsabilidade à Colliers. 3
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 3.1 ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO E ACESSO Endereço: Rua do Níquel, 205 Parque Industrial Cidade Estado: Itaquaquecetuba SP Densidade de Ocupação: Média Padrão Econômico: Baixo Categoria de Uso Predominante: Industrial Acessibilidade: Média Principais vias de Acesso da região: Estrada de Santa Isabel, Estrada do Corredor, Rodovia Ayrton Senna da Silva e Rodovia Presidente Dutra Transporte Público: Linhas de ônibus municipais na Rua do Níquel. FIGURA 1 MAPA DE LOCALIZAÇÃO NA CIDADE FONTE: SITE BING MAPS 4
FIGURA 2 MAPA DE LOCALIZAÇÃO NA REGIÃO FONTE: SITE BING MAPS FIGURA 3 VISTA AÉREA DA REGIÃO FONTE: GOOGLE EARTH 5
3.2 DESCRIÇÃO DO ENTORNO Resumidamente, o entorno possui as seguintes características: Ocupação da Região: Ocupação Industrial: Ocupação Comercial: Ocupação Residencial: Distância do Centro: Melhoramentos Públicos: Atividades existentes em um raio de 500m: Homogênea Existente de médio e alto padrão Inexpressiva Inexpressiva 10 km Rede de Água; Rede de Esgoto Sanitário; Rede de Esgotamento de Águas Pluviais; Rede de Gás Canalizado; Rede de Telefonia; Rede de Energia Elétrica; Iluminação Pública; Pavimentação; Guias e Sarjetas; Coleta de Lixo. Indústrias Pontos de Destaque: Gráfica Burti, Júlio Simões Centro Logístico, Condomínio Real Parque e Condomínio Arujazinho. 3.3 ZONEAMENTO De acordo com a Lei complementar n 156, do Plano Diretor da cidade de Itaquaquecetuba, o imóvel está localizado na ZUPI-1 (Zona Industrial). Os índices urbanísticos previstos para esse zoneamento são: Taxa de Ocupação: Coeficiente de Aproveitamento: 70% da área do terreno 1,00 vezes a área de terreno FIGURA 4 MAPA DE ZONEAMENTO FONTE: PREFEITURA DE ITAQUAQUECETUBA - SP 6
4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE 4.1 DESCRIÇÃO DO TERRENO O terreno sobre o qual está erigida a edificação possui as seguintes características: Frente: Configuração: Dimensão: Infraestrutura: Aproveitamento: Acesso: Topografia: Observação: Aproximadamente 196,00m para a Rua do Níquel Polígono Irregular 101.250,00 m² (de acordo com a cópia da certidão da matrícula n 2.389 do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itaquaquecetuba SP, expedida em 20/06/2017, fornecida pelo cliente) O terreno recebe os serviços de infraestrutura básica citados no item 3.2 Melhoramentos Públicos Atualmente, o imóvel possui área construída total de 16.754,03m²; porém, face à lei de uso e ocupação do solo, o imóvel possui um potencial construtivo maior, ou seja, o terreno encontra-se subaproveitado. Entretanto parte do imóvel é ocupado por pátio de estacionamento e pátio de manobras, necessários à tipologia do imóvel. Estrada de Santa Isabel, Estrada do Corredor, Rodovia Ayrton Senna da Silva (SP-70) e Rodovia Presidente Dutra (BR 116). Plana Segundo informações da matrícula, há dentro do perímetro do terreno uma área de mata a ser preservada, com área total de 17.994,86 m². FIGURA 5 DELIMITAÇÃO APROXIMADA DO TERRENO FONTE: GOOGLE EARTH 7
4.2 CONSTRUÇÃO As principais características da construção estão descritas abaixo: Tipologia do Imóvel: Idade: Área Construída: Estacionamento: Estrutura: Fachada Piso: Paredes: Estado de Conservação: Imóvel comercial destinado ao uso como centro de distribuição. O imóvel foi construído para um locatário definido, processo chamado de Built to Suit, que tem por definição ser uma "construção sob medida", quando o imóvel é construído para atender aos interesses do locatário. 4 anos (idade estimada) 30.698,00 m² (de acordo com Fluxo de Aluguéis, fornecido pelo cliente) O imóvel possui área de estacionamento próxima à portaria. Concreto armado e estrutura metálica Alvenaria e telha metálica trapezoidal Cimentado e azulejo Alvenaria e telha metálica trapezoidal Novo (A) 8
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO Panorama do Setor O mercado de condomínios logísticos Classe A no Brasil encerrou o ano de 2016 com 12.472 mil metros quadrados de inventário. Ao todo, foram entregues 1.095 mil m² no território nacional. Elas se concentraram nos estados de São Paulo (59%), Rio de Janeiro (26%), Amazonas (12%), Bahia (2%) e Pernambuco (1%). No entanto, é o menor volume de entregas registrado desde 2013. Embora o primeiro semestre tenha sido marcado pela queda da absorção líquida, o mercado de condomínios logísticos se recuperou no segundo semestre e fechou o ano com saldo positivo de 279 mil m². Este valor representa 34% da absorção líquida realizada em 2015 e apenas 25% da realizada em 2014. O preço médio pedido dos condomínios logísticos no Brasil se manteve estável em R$20/m²/mês. FIGURA 6 INVENTÁRIO EXISTENTE FONTE: COLLIERS INTERNATIONAL Em 4 anos, o mercado de condomínio logístico cresceu 47%, saltando de 8.494 mil metros quadrados em 2013 para os atuais 12.472 mil metros quadrados. Porém, este crescimento não foi acompanhado pela absorção líquida. Este indicador tem apresentado quedas consideráveis ao longo dos anos. De 2015 para 2016, por exemplo, a redução foi de 66%. Diante deste cenário, observa-se o aumento de 7 pontos percentuais na taxa de vacância, atingindo os atuais 25%. É a maior taxa de vacância dos últimos 3 anos. 9
O mapa a seguir demonstra a distribuição do inventário por estado no Brasil. As cores mais escuras indicam os estados com maior inventário. Observa-se a concentração do inventário na região sudeste, sobretudo em São Paulo e Rio de Janeiro. Atualmente, a região é responsável por 80% de todo inventário de condomínios logísticos no país. O maior inventário está localizado em São Paulo (7.703 mil m² - 62% do total) e o menor localizase na Paraíba (28 mil m² - 1% do total). FIGURA 7 MAPA DE INVENTÁRIO FONTE: COLLIERS INTERNATIONAL 10
FIGURA 8 INVENTÁRIO POR ESTADO FONTE: COLLIERS INTERNATIONAL Absorção Líquida Em 2016, a absorção líquida de condomínios logísticos no Brasil mostrou reação apenas no segundo semestre, após os dois primeiros trimestres do ano terem registrado mais inventário devolvido do que absorvido. Entretanto, pode-se verificar que o 4 trimestre apresentou o maior saldo desde 2013: 219 mil metros quadrados. O estado de São Paulo foi responsável por 70% das absorções brutas realizadas no Brasil em 2016. Ao todo foram registradas no estado paulista 404 transações, sendo 225 absorções brutas e 179 devoluções. Das 225 transações de absorções brutas, 57% ocorreram nas regiões de Barueri, Campinas e Embu. Já o estado do Rio de Janeiro foi responsável por 17% de toda absorção bruta no país. Ao longo do ano, o estado contabilizou 63 transações, divididas em 36 absorções brutas e 27 devoluções. Destaque para a região de Duque de Caxias com 17 transações de absorção bruta. Observou-se queda na área média demandada desde 2014 para o Estado de São Paulo e relativa estabilidade para o Estado do Rio de Janeiro. As transações se concentraram em áreas até 5 mil metros quadrados para ambos os estados. 11
FIGURA 9 QUANTIDADE DE TRANSAÇÕES - FONTE: COLLIERS INTERNATIONAL Preço Médio Pedido O preço dos condomínios logísticos no Brasil se manteve estável pelo 6º trimestre consecutivo em R$ 20/ m²/mês. Comparando a correção de preços pelo IGP-M e um contrato iniciado em dezembro de 2013, a defasagem é de 28%. Os maiores preços estão localizados nas regiões Avenida Brasil e Duque de Caxias, no Rio de Janeiro, e no Grande ABC, em São Paulo. Vale ressaltar que, historicamente, o estado do Rio de Janeiro possui o maior preço médio pedido do Brasil. FIGURA 10 PREÇO MÉDIO FONTE: COLLIERS INTERNATIONAL 12
FIGURA 11 TABELA RESUMO - FONTE: COLLIERS INTERNATIONAL Mercado Imobiliário Especificamente relacionado a Itaquaquecetuba, percebe-se um mercado imobiliário industrial dinâmico. As grandes dimensões do imóvel são bem aceitas no mercado imobiliário local e seu estado de conservação é superior aos existentes na região. Por outro lado, a vacância de imóveis industriais e logísticos na região vêm aumentando e entende-se, portanto, que o imóvel possua liquidez média para locação e venda. Analisando o imóvel dentro do cenário imobiliário local, pode-se destacar a garantia do contrato de locação de Built to Suit, boa localização, o fato de estar em uma das principais vias de acesso à cidade, instalações modernas, superiores às demais da região e em bom estado de conservação. Os preços médios de locação pedido por galpões variam de R$ 18,00/m² a R$ 22,00/m², porém essa variação de preço está ligada diretamente a localização (incluindo proximidade a rodovias), estado de conservação, idade, entre outros aspectos do imóvel. Resumidamente, o cenário de mercado para o imóvel avaliado é: Cenário de Liquidez: Média Quantidade de ofertas de bens similares: Baixa Absorção do bem pelo mercado para venda: Média - baixa Prazo de absorção para venda: 12 a 18 meses Público Alvo: Empresas de logística e investidores de grande porte 13
6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 6.1 REFERÊNCIAS NORMATIVAS A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR-14653 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais, 2: Imóveis Urbanos e 4: Empreendimentos. Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos versão 2011, publicada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo. Foram observados os padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014 editada pelo Royal Institution of Chartered Surveyors ( RICS ) e nas normas do International Valuation Standards Council ( IVSC ), nos seus pronunciamentos 101 Scope of Work, 102 Implementation e 103 Reporting. A avaliação foi efetuada em consonância com a Instrução CVM nº 472 de 31/10/2008 e com a Instrução CVM nº 580 de 15/09/2016 (que altera dispositovs da Instrução CVM nº 472, de 31/10/2008) da CVM Comissão de Valores Mobiliários. 6.2 FAIR VALUE 6.2.1 METODOLOGIA Em se tratando de imóvel locado, sua avaliação foi realizada pelo Método da Capitalização da Renda, analisando-se o contrato atual ao longo dos 10 anos do fluxo. Por este método determinase o fair value do imóvel através da capitalização da renda líquida possível de ser auferida por ele, através da análise de um fluxo de caixa descontado, no qual foram consideradas todas as receitas e despesas para a operação do imóvel, descontado a uma taxa compatível com o mercado. 6.2.2 PREMISSAS a) Receitas Projetadas O fluxo de receitas considera inicialmente o contrato de locação vigente até o prazo de término do fluxo de caixa de 10 anos, momento no qual se considera a saída do investimento (desinvestimento) por meio de uma venda hipotética da propriedade simulando o princípio da perpetuidade. Aluguel Contrato Vigente 14
O contrato vigente possui as seguintes características: o Início: Agosto de 2013 o Término: Outubro de 2033 o Valor de locação: R$ 25,90/m²/mês até dezembro de 2018 R$ 27,89/m²/mês a partir de janeiro de 2019 R$ 24,32/m²/mês a partir novembro de 2023 R$ 20,73/m²/mês a partir dezembro de 2023 Nota: Valores atualizados até a data-base da avaliação. b) Despesas Projetadas Fundo de Reposição do Ativo Segundo informado pelo cliente, não foi considerado FRA pois esse custo será assumido pela equipe da gestora do fundo. Gestão da Locação Segundo informado pelo cliente, não foi considerado gestão de locação pois esse custo será assumido pela diretamente pelo fundo que irá adquirir o imóvel. Comissão de Venda A remuneração do trabalho do consultor imobiliário responsável pela venda do imóvel no final do horizonte de análise corresponderá a 2% do valor de venda. c) Valor de Saída do Investimento Ao final do fluxo de caixa foi considerada a venda hipotética da propriedade simulando o princípio da perpetuidade, por meio da aplicação do terminal cap rate de 8,75% a.a.: Desinvestimento = Resultado Operacional Líquido do Período 10 Terminal Cap Rate A taxa utilizada considera a atual prática de mercado, levando em consideração as características do imóvel em avaliação, tem como base a expertise Colliers resultante da interação de longo prazo desenvolvida pela empresa com os diversos players do mercado imobiliário, do seu monitoramento constante das práticas de mercado e de negociações ocorridas em propriedades semelhantes. d) Taxa de Desconto 15
Foi adotada a taxa de desconto real, ou seja, não leva em conta a inflação, de 9,00% a.a., que leva em conta o custo do capital e os riscos da propriedade e da locação, sobre o fluxo de caixa mensal. A taxa utilizada considera a atual prática de mercado, levando em consideração as características do imóvel em avaliação, tem como base a expertise Colliers resultante da interação de longo prazo desenvolvida pela empresa com os diversos players do mercado imobiliário, do seu monitoramento constante das práticas de mercado e de negociações ocorridas em propriedades semelhantes. 6.2.3 FAIR VALUE O fair value do ativo é equivalente ao valor presente do fluxo de caixa descontado mensalmente à taxa de 8,75% a.a., cujo resumo anualizado compõe o Anexo II a este laudo. Em números redondos: FAIR VALUE: R$ 99.800.000,00 (Noventa e nove milhões e oitocentos mil reais) Nota: Dividindo-se o fair value pela área construída do imóvel, o fair value unitário é: Valor Unitário: R$ 3.251,37/m² 16
7. APRESENTAÇÃO FINAL DE VALORES Método Comparativo Direto FAIR VALUE R$ 99.800.000,00 O método da Capitalização da Renda foi o método escolhido que melhor representa o fair value. Pelo método da Capitalização da Renda, estima-se o fair value do imóvel através da capitalização da renda líquida possível de ser auferida pelo imóvel, mediante a análise de um fluxo de caixa descontado, com premissas aderentes à capitalização e cenários viáveis representativos do mercado em que se insere. Com base nas informações fornecidas, nas análises realizadas e nos resultados contidos neste relatório, o fair value, para o mês de março de 2018, foi estimado, em: FAIR VALUE R$ 99.800.000,00 (Noventa e nove milhões e oitocentos mil reais) Este valor é baseado sobre a estimativa de período de exposição ao mercado de doze a dezoito meses para a venda, considerando uma transação direta ao tomador. 17
8. TERMO DE ENCERRAMENTO Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável. Este laudo é composto por 18 (dezoito) folhas e 5 (cinco) anexos. São Paulo, 04 de maio de 2018 COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL CREA 0931874 Cópia Digital Paula Casarini, MRICS CREA 5.060.339.429/D Vice-president São Paulo & CIVAS Cópia Digital Mony Lacerda Khouri, MRICS CAU 66948-2 Executive Manager CIVAS 18
> ANEXO I > RELATÓRIO FOTOGRÁFICO. firm > of Colliers ANEXOS International Property Consultants, 01 an affiliation
Rua do Níquel, com o imóvel à direita Acesso ao imóvel
Rua do Níquel, com o imóvel à esquerda Acesso ao imóvel
Área de estacionamento de automóveis Área de portaria
Circulação e área de docas Área interna do galpão
Área de docas Área de manobra e marquise
Área externa do galpão Área de galpão
> ANEXO II > FLUXO DE CAIXA
Kinea CD Marisa - Resumo Anualizado Períodos de Análise Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4 Periodo 5 Periodo 6 Periodo 7 Periodo 8 Periodo 9 Periodo 10 Receitas Brutas Locação 9.663.116 10.274.007 10.274.007 10.274.007 10.274.007 9.505.022 7.636.434 7.636.434 7.636.434 7.636.434 Outras Receitas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Total de Receitas 9.663.116 10.274.007 10.274.007 10.274.007 10.274.007 9.505.022 7.636.434 7.636.434 7.636.434 7.636.434 Despesas de Operação Condomínio 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 IPTU 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Gestão de Locação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Total das Despesas de Operação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Resultado Operacional Líquido 9.663.116 10.274.007 10.274.007 10.274.007 10.274.007 9.505.022 7.636.434 7.636.434 7.636.434 7.636.434 Comissão de Locação & FRA Comissão de Locação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Fundo de Reposição de Ativo 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Total 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Perpetuidade Valor Residual 87.273.531 Comissão de Venda 1.745.471 Valor de Venda Líquido 85.528.061 Fluxo de Caixa 9.663.116 10.274.007 10.274.007 10.274.007 10.274.007 9.505.022 7.636.434 7.636.434 7.636.434 93.164.495
> ANEXO III > ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
De acordo com o item Especificação das Avaliações da NBR 14653-2: 2011 (ABNT) - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas Parte 2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho avaliatório apresentou os Graus de Fundamentação e de Precisão a seguir descritos: MÉTODO DA RENDA Grau de Fundamentação ITEM 1 2 Descrição Análise operacional do empreendimento Análises das séries históricas do empreendimento ¹ Graus de Fundamentação no caso de utilização do método da capitalização da renda PARA IDENTIFICAÇÃO DE VALOR GRAU III GRAU II GRAU I Sintética, com a Ampla, com os elementos apresentação dos operacionais devidamente X Simplificada, com base nos indicadores operacionais indicadores básicos explicitados operacionais Com base em análise do processo estocástico para as variáveis-chave, em um período mínimo de 36 meses Com base em análise determinística para um prazo mínimo de 24 meses Com base em análise qualitativa para um prazo mínimo de 12 meses 3 Análise setorial e diagnóstico de mercado De estrutura, conjuntura, tendências e conduta Da conjuntura Sintética da conjuntura X 4 Taxas de desconto Fundamentada Justificada X Arbitrada 5 Escolha do modelo Probabilístico Determinístico associado aos cenários Determinístico X 6 Estrutura básica do fluxo de Caixa Completa X Simplificada Rendas líquidas 7 Cenários fundamentados Mínimo de 5 Mínimo de 3 Mínimo de 1 X 8 Análise de sensibilidade Simulações com apresentação do comportamento gráfico Simulação com identificação de elasticidade por variável X Simulação única com variação em torno de 10% 9 Análise de risco Risco fundamentado Risco justificado Risco arbitrado X 1) Só para empreendimento em operação. PONTUAÇÃO 14 III FUNDAMENTAÇÃO GRAU II GRAUS III Para indicação de valor II I Pontos Mínimos maior ou igual a 22 de 13 a 21 de 7 a 12 Restrições Máximo de 3 itens em graus inferiores, admitindo-se no máximo um item no Grau I Máximo de 4 itens em graus inferiores ou não atendidos Mínimo de 7 itens atendidos GRAUS III Para indicadores de viabilidade II I Pontos Mínimos maior ou igual a 18 de 11 a 17 de 5 a 10 Restrições Máximo de 4 itens em graus inferiores, admitindo-se no máximo um item no Grau I Máximo de 4 itens em graus inferiores ou não atendidos Mínimo de 5 itens atendidos O Grau de Precisão não é aplicável. Grau de Fundamentação
> ANEXO IV > DOCUMENTOS
Nota 1: Devido à grande quantidade de páginas, o fluxo de aluguéis não foi anexado ao relatório assim como a matrícula do imóvel, contudo estão disponíveis para consulta e conferência. Para lastrear o processo avaliatório foram consultados os seguintes documentos: Fluxo de Aluguéis em formato de arquivo Excel; Cópia da certidão da matrícula n 2.389 do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itaquaquecetuba SP, expedida em 20/06/2017. Cópia da Notificação do IPTU
> ANEXO V > PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
1. Este trabalho, bem como as recomendações e as conclusões nele apresentadas, referem-se única e exclusivamente ao escopo e às solicitações feitas à COLLIERS pelo CLIENTE e se destinam tão-somente para os fins contratados e não deve ser utilizado para outra finalidade e/ou usado por outra pessoa ou entidade que não o CLIENTE. 2. Este trabalho foi preparado por solicitação do CLIENTE de acordo com o pactuado na Proposta Comercial para a finalidade específica contratada. 3. Os valores e considerações constantes neste trabalho refletem as características do(s) imóvel(is) e a situação de mercado no momento, não considerando eventos extraordinários e imprevisíveis, significando que o imóvel foi avaliado no estado em que se apresenta na data de sua vistoria. 4. A CLIENTE reconhece que o trabalho desenvolvido, no todo ou em parte, foi criado através de conhecimento, habilidade e experiência adquiridos pela COLLIERS, logo, a obra/propriedade intelectual é da COLLIERS. 5. Os dados relativos ao(s) imóvel(is) utilizados neste trabalho foram baseados única e exclusivamente em informações e dados fornecidos pela CLIENTE, considerados como verdadeiros e precisos e fornecidos de boa-fé. Portanto, não será imputada à COLLIERS qualquer responsabilidade por erro ou omissão relacionada às informações fornecidas. A COLLIERS não se responsabiliza pela documentação enviada para consulta que não esteja atualizada. 6. A COLLIERS não é responsável por realizar nenhuma investigação independente, auditar ou realizar qualquer outro tipo de verificação acerca dos dados fornecidos pela CLIENTE. 7. A CLIENTE aceita que qualquer omissão ou equívoco nos dados e informações por ele fornecidos pode afetar materialmente a análise e recomendações constantes no trabalho, eximindo totalmente a COLLIERS de qualquer responsabilidade civil e penal. 8. Para a elaboração do trabalho, foram utilizados dados obtidos no mercado imobiliário local, os quais foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais habilitados e especializados e outros e, portanto, são premissas aceitas como válidas, corretas e fornecidas de boa-fé. 9. O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo que seus respectivos títulos estejam corretos. 10. A COLLIERS não efetua medições de campo. Logo, pressupõe-se que as medidas do terreno e das edificações constantes na documentação apresentada pela CLIENTE estejam corretas. Suas características físicas foram obtidas por levantamentos visuais, bem como, não se responsabiliza por eventuais alterações realizadas no terreno por parte da CLIENTE.
11. A COLLIERS não realizou análises jurídicas da documentação do(s) imóvel(is), ou seja, investigações específicas relativas a defeitos em títulos, por não integrar o escopo dos serviços ora contratados. 12. A COLLIERS não fez consulta aos órgãos públicos de âmbitos Municipal, Estadual, Federal, Autarquias ou qualquer outro órgão regulador de atividades comerciais, bem como, no que tange à situação legal e/ou fiscal do(s) imóvel(is). 13. A COLLIERS não assume qualquer responsabilidade pela existência de vícios de construção do(s) imóvel(is), sejam eles aparentes e/ou ocultos, nem por eventuais problemas estruturais e/ou de fundação, sendo considerado que as edificações atendam às normas construtivas, de segurança contra incêndio, de salubridade e de segurança. 14. Não foram levantados passivos ambientais, sanitários ou arqueológicos bem como não foram realizados estudos sanitários, arqueológicos, de subsolo e de impacto ambiental relativos ao(s) imóvel(is) em estudo. 15. Não foram realizados estudos de engenharia nem sondagens no solo do imóvel, presumindose que seja similar aos comparativos de mercado. 16. Este laudo deve sempre ser utilizado em sua íntegra, não tendo credibilidade se analisado parcialmente ou apresentado em excertos, pois pode levar a conclusões errôneas.