Habitação Desempenho e desafios Ana Maria Castelo, Fernando Garcia e João Cláudio Robusti
Os bons ventos no mercado imobiliário brasileiro
Evolução dos financiamentos SBPE De janeiro a outubro, o número de unidades financiadas passou de 92,0 mil, em 2006, para 155,8 mil, em 2007 Na mesma comparação, o valor financiado passou de R$ 7,6 bilhões para R$ 14,2 bilhões (+87%) FGTS Até outubro de 2007, o número de financiamentos atingia 253,6 mil, o que representou uma queda de 31% em relação a 2006. Desse total, 113,4 mil foram direcionados para construção ou aquisição de habitações. O valor médio mensal de desembolsos caiu de R$ 581 milhões, em 2006, para R$ 498 milhões em 2007, até outubro (-14%)
Brasil Evolução do número de unidades habitacionais financiadas no SFH (SBPE e FGTS) 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000-1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007* FGTS SBPE (*) Projeção
Financiamentos em expansão Habitação Espera-se uma expansão acentuada dos valores financiados Aumento de 41% dos valores contratados em habitação em 2007 (até outubro) Que se soma ao crescimento de 65% do valor dos financiamentos entre 2005 e 2006, totalizando uma expansão de 132% em 2 anos... mais investimentos para o país
Desafios
Brasil Evolução do número de unidades habitacionais financiadas no SFH (SBPE e FGTS) 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
Brasil Evolução do número de unidades habitacionais financiadas no SFH (SBPE e FGTS) 700.000 26,6 milhões 50,5 milhões 600.000 16,6 milhões 59,1 milhões 500.000 37,9 milhões 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
Evolução dos investimentos habitacionais per capita, US$ de 2005, ajustados à paridade do poder de compra 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500-1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 Coréia México Estados Unidos Espanha Brasil
Contribuição dos investimentos em habitação para o crescimento do PIB 1995-2005 (em ponto percentual) Brasil Estados Unidos México Espanha Coréia 2,38% a.a. 3,39% a.a. 3,82% a.a. 3,81% a.a. 4,85% a.a. Crescimento Econômico 0,0 0,2 0,4 0,6
Brasil Contribuição dos investimentos em habitação para o crescimento do PIB (em ponto percentual) 0,60 0,50 0,40 0,30 A contribuição dos investimentos residenciais para o crescimento econômico do Brasil no período 1975-1985 já foi superior à da Coréia do Sul O número de unidades financiadas no SFH foi de 380 mil por ano entre 1975 e 1982 0,20 0,10-1975-1985 1985-1995 1995-2005 Esse volume caiu para 219 mil na média do período 1995-2005 O avanço recente já elevou para 0,29 a contribuição do mercado imobiliário no crescimento de 2005 a 2007
Déficit habitacional 2006
O déficit habitacional,2006 Total: 7,964 milhões Improvisados 68.661 0,9% Rústico 3.342.045 42,0% Coabitação 4.415.288 55,4% Cortiços 138.063 1,7% Fonte: PNAD
O déficit habitacional, por UF O déficit habitacional, por UF 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000-40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Amazonas Paraná Rio Grande do Sul Pernambuco Ceará Maranhão Pará Bahia Minas Gerais Rio de Janeiro São Paulo Absoluto Relativo (%)
O déficit habitacional, histórico 8.000.000 17,0% 7.500.000 16,5% 7.000.000 16,0% 6.500.000 15,5% 6.000.000 15,0% 5.500.000 1993 1995 1996 1997 1998 1999 2001 2002 2003 2004* 2004 2005 2006 14,5% Déficit absoluto Déficit relativo
O déficit habitacional, por faixa de renda 100% 93,1% 95,8% 99,3% 99,9% 100,0% 90% 88,2% 80% 78,9% 70% 60% 59,9% 50% 40% 30% 29,2% 20% 10% 0% até 1 s.m. + de 1 a 2 s.m. + de 2 a 3 s.m. + de 3 a 4 s.m. + de 4 a 5 s.m. + de 5 a 6 s.m. + de 6 a 10 s.m. + de 10 a 20 s.m. + de 20 s.m.
O perfil das favelas, 2006 Total: 1,972 milhão 68,4% com problemas Excessivo comprometimento de renda 2,7% Parede ou cobertura inadequados 4,2% Sem acesso a água ou esgoto 43,1% Propriedade do terreno irrgular 45,2%
A evolução do número de domicílios em favelas 2.500.000 2.000.000 1.860.747 1.972.012 1.500.000 1.190.067 1.000.000 500.000-1993 2003 2006
O desafios da demanda por habitação nos próximos anos Fatores demográficos e econômicos elevarão a demanda por habitações até 2020 Estrutura etária Processo de urbanização Crescimento econômico Crescimento acelerado do número de famílias
Estrutura etária 100+ 95-99 90-94 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4 2005 2020 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0%
Continuidade do processo de urbanização 90% 88% 86% 84% 82% 80% 2005 2010 2015 2020
Crescimento acelerado do número de famílias 250 200 184,2 196,8 208,5 219,1 150 100 57,4 66,4 74,1 82,3 50-2005 2010 2015 2020 Famílias Habitantes
O que se espera... O número de famílias cresce a uma taxa superior ao do número de habitantes: 2,43% contra 1,16% Entre 2005 e 2020, esse crescimento será de 24,9 milhões de famílias, o que representa uma média anual de 1,66 milhão Pressão sobre o mercado imobiliário
México Lições de Política habitacional
O que México conquistou Não é exagero dizer que o México empreendeu uma revolução na área habitacional nos últimos 6 anos Isso se deu a despeito da crise financeira de 1994/95 e das enormes dificuldades políticas e institucionais nos planos fundiário, legal e burocrático O valor de financiamento habitacional cresceu à taxa de 16,9% ao ano desde 1996 Em 2006, o número de financiamentos para aquisição de moradias atingiu 725 mil e o número total de financiamentos, que inclui melhorias, chegou a 952 mil Para os próximos 6 anos (2007-2012), projeta-se um número médio de 1 milhão de financiamentos ao ano e a necessidade de construção de cerca de 800 mil moradias por ano
Contexto geral Escassez de terra ligado ao estatuto criado pela Revolução de 1910 Relação clientelista entre fundos e sindicatos Sistema jurídico que dificultava a recuperação de garantias e transação de hipotecas Sistema de regulação fundiária e urbana que dificultava a construção Crise econômica e financeira de 1994/95: quebra dos bancos e dos agentes de financiamento Alta taxa de insolvência no mercado hipotecário
Crédito total para habitação, em US$ bilhões (constantes de 2006) 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0-1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004
Situação inicial mais grave que a brasileira
Reformas e precondições Reforma do estatuto da terra Modernização / reestruturação dos fundos (Infonavit/Fovissste) Criação da Sociedade Hipotecária Federal, com aportes de recursos públicos até 2013 Reforma dos códigos civis, facilitando a transação de hipotecas e reduzindo o prazo de recuperação de garantias (em cerca de 50%) Mobilização para estabelecer um código nacional de construção Redução da insolvência e estímulos à pontualidade Estabilidade econômica e queda nas taxas de juros
Inflação e juros 25,0% 20,0% Taxa de juros real créditos hipotecáros (% ao ano) Inflação (INPC - % ao ano) 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Fontes e instrumentos Fontes Instrumentos Governo (impostos) Subsídios Governamentais Fundos habitacionais Famílias Seguradoras e fundos de pensão Títulos Hipotecários Crédito Investidores estrangeiros Poupança prévia
Operações Fovissste / Infonavit Contribuição 5% dos salários Subsídios Recursos Captação lastreada em hipotecas Poupança própria + Crédito + subsídio + Crédito bancário complementar** Mercado de trabalho formal Taxas de juros: entre 6% e 9% a.a + variação do salário mínimo Período: até 30 anos Entrada mínima: 0% do valor do imóvel Prestação inicial*: 5,99/1000 e 8,64/1000 Limite de crédito*: US$ 43 mil e US$ 25,2 mil (*) para famílias com renda até US$ 980 mensal; (**) regras Sofoles/bancos
Operações Sofoles/bancos Sociedade Hipotecária Federal Subsídios Recursos Poupança própria + Crédito + subsídio Mercado de capitais Captação lastreada em hipotecas Mercado de trabalho formal e informal Taxas de juros: 10,5% a.a + variação do salário mínimo** Período: até 25 anos Entrada mínima: 10% do valor do imóvel Prestação inicial*: 13,76/1000 Limite de crédito*: US$ 23,50 mil (*) para famílias com renda até US$ 980 mensal; (**) com estímulo à pontualidade chega a 7,5% a.a.
Características do subsídio + crédito Valores máximos de subsídio US$ 3.643 para moradia nova US$ 3.920 para moradia usada US$ 3.282 para autoconstrução US$ 1.094 para reforma US$ 2.735 para compra de lote urbanizado Condições O subsidio é concedido uma única vez na vida Valor máximo de crédito: US$ 11 mil Valor máximo da habitação:us$ 21,5 mil Poupança prévia: mínimo de 4% do valor da moradia Orçamento 2007 US$ 354,8 milhões + Fonhapo e Sedesol = US$ 600 milhões
Necessidades habitacionais e financiamentos 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 Necessidades, moradias novas e melhorias Financiamentos para aquisição 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Saturnino, casado, 38 anos, duas filhas
A casa cabe no bolso! Renda: US$ 346 mensais Renda da esposa: US$ 46 mensais Renda familiar: US$ 392 mensais Valor do imóvel: US$ 17.776 Poupança prévia: US$ 3.145 equivalente em anos de trabalho 15 anos Subsídio: US$ 3.646 Crédito: US$ 10.985 Primeira prestação: US$ 95 equivalente a 24,2% da renda familiar
Na ordem do dia 10 medidas para eliminar o déficit e incentivar o mercado
Medidas abrangentes para ampliar o mercado Combate ao déficit e aos desafios futuros com enfoque na ampliação da oferta de moradias Estimulo ao mercado secundário de hipotecas e recebíveis Menor burocracia na aprovação de projetos e na concessão de créditos Redução da carga tributária incidente sobre a construção de moradias populares Modernização do sistema de registro de imóveis, com centralização das informações fiscais, de propriedade e dívidas Estímulos a regularização fundiária, como forma de formalizar o mercado imobiliário da baixa renda Criação de cadastro positivo cadastro positivo para agilizar a concessão de crédito e reduzir o custo de empréstimo
Medidas abrangentes para ampliar o mercado Criar novas modalidades de financiamento do FGTS para a população de baixa renda Uso mais eficaz dos recursos para subsídio, atrelando-o também ao financiamento, de forma a valorizar a capacidade de pagamento Criação de mecanismos que ampliem as garantias de empréstimos para a baixa renda