APRESENTAÇÃO INSTITUCIONAL AGOSTO/2016

Venda do Edifício Top Center Offices (Jul/16) Destaques Valor de venda: R$ 152,6 milhões Recebimento de 100% dos recursos à vista Edifício de alto padrão localizado na Av. Paulista com 17 andares e 370 vagas ABL: 13.463 m 2 Aquisição conjunta com o shopping center em Dez/2004 pelo valor de R$ 63 milhões Venda do shopping em Dez/2007 por R$ 35 milhões TIR real após impostos (% a.a.): 59% 2

Agenda 01 Modelo de negócio 02 Portfólio de ativos 03 Diferenciais da companhia 04 Track record 05 Principais Realizações 3

A São Carlos realiza investimentos em ativos imobiliários com alto potencial de valorização Geografias: São Paulo e Rio de Janeiro Jardim Europa EZ Torre A Cidade Nova Classes de Ativos: edifícios corporativos e centros de conveniência CEB Villa Flora Ellis Maas 4

Histórico de resultados sólidos ao longo dos anos Net Asset Value (R$/ação) Lucro Líquido (R$ Milhões) 57,1 58,2 221,0 249,0 51,2 53,2 52,4 120,9 163,1 145,8 2012 2013 2014 2015 Jun/16 2012 2013 2014 2015 LTM Jun-16 5

Foco dos investimentos: 2 classes de ativos e 2 geografias 86 PROPRIEDADES: R$ 4,4 bilhões Classes de Ativos (% valor de mercado) Geografias (% valor de mercado) São Paulo 58% Corporativo 90% Varejo de Conveniência 10% Rio de Janeiro 42% Nota: Junho/2016. Cálculos dos gráficos são feitos em termos de valor (com base na avaliação anual da CBRE). 6

Modelo de negócios baseado na reciclagem contínua do portfólio de ativos Corporativo AQUISIÇÃO GESTÃO ATIVA Funding ($$$) para Novos Projetos VENDA 7

Portfólio de edifícios corporativos de alto padrão nos principais centros financeiros do país 28 PROPRIEDADES: R$ 4,0 bilhões EZ Towers Torre A Centro Empresarial do Aço (CEA) Jardim Europa São Paulo C.A. Cidade Nova Centro Empresarial Botafogo (CEB) Edifício Generali Rio de Janeiro Nota: Junho 2016 8

... nas melhores regiões de São Paulo... 1 11 5 9 Jardim Europa EZ Towers A CASA 2 12 6 10 1 Itaim Center 2 Corporate Plaza CEA 3 4 3 7 11 Mykonos SPOP II e X Ericsson 4 7 6 8 5 8 12 Morumbi Park 9 10 BrasilPrev Top Center Nota: Junho 2016 9

...e do Rio de Janeiro 1 6 11 Cidade Nova CE Região Portuária CE Botafogo 2 Arcos da Lapa 7 Latitude 1 6 3 5 4 7 10 8 9 2 12 Visconde de Ouro Preto 3 8 13 Souza Cruz Generali 12 11 1413 CE Urca 4 9 14 Candelária 62 Ed. Passeio Pasteur 110 5 10 João Ursulo City Tower 10

Como em outros países, o setor apresenta um comportamento cíclico Oferta e demanda de lajes corporativas em São Paulo 25% 600 20% 15% 10% 7,4% 10,0% 14,1% 15,6% 16,9% 16,1% 13,0% 8,8% 6,6% 10,5% 12,8% 16,9% 19,6% 500 400 300 200 100 5% 5,5% 3,9% 3,6% 6,1% 0-100 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2T16 Vacância (%) Novo Estoque (mil m2) Absorção Líquida (mil m2) -200 Fonte: CBRE 11

Como em outros países, o setor apresenta um comportamento cíclico Oferta e demanda de lajes corporativas no Rio de Janeiro 25% 23,0% 250 200 20% 17,8% 150 15% 13,7% 100 50 10% 5% 5,3% 5,7% 8,4% 10,1% 8,4% 6,8% 8,0% 6,4% 4,6% 3,7% 4,1% 6,0% 8,5% 0-50 2,0% -100 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2T16 Vacância Novo Estoque Absorção Líquida -150 Fonte: CBRE 12

No segmento de centros comerciais, oferecemos a melhor solução para o varejo de conveniência 57 PROPRIEDADES: R$ 456 milhões Jaguariúna - SP Sumaré - SP Itatiba - SP Vilar dos Teles - RJ Jacareí - SP Capão Redondo - SP Nota: Junho 2016 13

A estratégia consiste em oferecer conveniência, segurança e comodidade com baixo custo de operação CONCEITO: Reunir a segurança e a comodidade de Shopping Centers, com a visibilidade e praticidade de lojas de rua Atender a todos que buscam comodidade, ou seja, consumidores que estejam de passagem em sua rotina diária de locomoção VANTAGENS: Estrutura aberta tipo Open Mall Fácil acesso com estacionamento gratuito, segurança e limpeza Foco em conveniência e comodidade Mix de locatários equilibrado, sem compra comparada Custo operacional baixo 14

O modelo de negócios do segmento de varejo de conveniência está baseado na atuação em toda cadeia de valor Varejo Prospecção de terrenos Desenvolvimento dos centros Locação Operação 15

Os centros estão localizados em regiões de alto potencial de consumo 18 centros inaugurados 11 centros em fase pré-operacional 28 centros em desenvolvimento CASTELO 2 inaugurados 2 pré operacionais 10 em desenvolvimento São José do Rio Preto SÃO PAULO Franca Ribeirão Preto Araraquara CAMPINAS II 1 inaugurado 2 pré operacionais 8 em desenvolvimento CAMPINAS I 6 inaugurados 1 pré operacional 6 em desenvolvimento Pres. Prudente Bauru RIO DE JANEIRO Campinas Macaé Taubaté GRANDE SÃO PAULO 6 inaugurados 2 pré operacionais 2 em desenvolvimento Sorocaba São Paulo São José dos Campos VALE DO PARAÍBA RIO DE JANEIRO 1 inaugurado 2 pré operacionais 2 inaugurados 2 pré operacionais 2 em desenvolvimento 16

Principais Clientes Cliente # contratos 1 10 2 8 3 8 4 5 5 4 6 4 7 4 8 3 17

Diferenciais da São Carlos Cultura de dono Expertise no negócio Posição sólida de capital 19

Cultura de dono : Alinhamento de interesses e visão de longo prazo 1 Desenvolvimento de gente 2 Metas alinhadas para todos os colaboradores 3 Política de incentivos de longo prazo 4 Grupo de controle desde a criação da companhia 20

Expertise no negócio: Management com larga experiência no setor AQUISIÇÃO Seletividade e agilidade R$ 1,6 bi em aquisições nos últimos 5 anos GESTÃO ATIVA Retrofits, controle de custos e sustentabilidade Equipe técnica altamente qualificada Eficiência na gestão dos empreendimentos Pioneiro em certificações LEED VENDA Relacionamento 312 clientes R$ 1,2 bi em desmobilizações nos últimos 5 anos 21

Sólida posição de capital: Perfil de endividamento conservador Destaques Jun/16 Perfil Endividamento Jun/16 Posição de caixa: R$ 220 milhões Parcela dívida de curto prazo: 7% da dívida total Custo médio da dívida: 12,3% a.a. (87% CDI) Cupom médio da dívida: 9,3% a.a. 100% da dívida denominada em Reais TR 94% IGPM 2% CDI 2% IPCA 2% Prazo médio da dívida: 10 anos Cronograma de Amortização da Dívida (R$ milhões) Jun/16 363,6 62,2 141,1 153,5 167,2 178,1 186,5 175,8 157,7 113,3 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025+ 22

Entregamos projetos de elevado retorno... Top Center Offices Borges Lagoa Antonio Carlos Brazilian Financial Center Data da compra Dez/2004 Abr/2007 Mar/2008 Fev/2010 Valor da compra R$ 63 milhões R$ 26 milhões R$ 11,5 milhões R$ 108 milhões Data da venda Jul/2016 Out/2014 Out/2013 Valor da venda R$ 152,6 milhões R$ 104,9 milhões R$ 250 milhões TIR real (% a.a.) 59% 31,5% 35% 24

... e valorização contínua do portfólio Valor do Portfólio (R$ bilhões) 4,6 4,5 4,4 3,6 2,8 1,6 1,7 1,4 2,1 0,6 set/06 set/07 set/08 set/09 set/10 set/11 set/12 set/13 set/14 set/15 +32% +9% +11% +25% +26% +20% +11% +3% +0% Apreciação sobre a mesma base de imóveis Nota: Comparativo na mesma base é feita pela consultoria CBRE em setembro de cada ano 25

Taxa de vacância abaixo das médias de mercado Vacância total do portfolio Vacância Física Vacância Financeira 16,1% 17,0% 15,1% 15,5% 13,2% 13,3% 14,7% 15,1% 13,5% 13,8% Jun/15 Set/15 Dez/15 Mar/16 Jun/16 Vacância física = ABL vaga/abl total (excl. imóveis não operacionais); Vacância financeira: estimativa de receita potencial para as áreas vagas/estimativa de receita total com locações 26

Conquistas Recentes GESTÃO ATIVA Locação de novos projetos Ocupação (Set/16): EZTowers: 77% Morumbi Park: 100% SPOP X: 100% Candelária: 100% Jardim Europa: 100% VENDA Realização de ganhos com ativos consolidados Venda do Edifício Top Center por R$ 152,6M (Jul/16) Venda do CD Barueri por R$ 110,8M (Mai/15) VAREJO DE CONVENIÊNCIA Desenvolvimento do landbank Inauguração de 5 centros em 2015 Inauguração de 2 centros em Ago/2016 28

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