A Prática da Inspeção Predial e sua relação com as Normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 16280 Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas archeo@uol.com.br www.ibape-sp.org.br
INSPEÇÃO PREDIAL Definição atual do IBAPE: É a avaliação isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação. SUGESTÃO DA COMISSÃO DE ESTUDOS DA ABNT : Avaliação visual das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade consideradas as exigências dos usuários. - TRABALHO PREVENTIVO E ADMINISTRATIVO - REALIZADO POR PROFISSIONAL HABILITADO E ESPECIALISTA
INSPEÇÃO PREDIAL X DESEMPENHO X MANUTENÇÃO Técnica (i) projetos (ii) especificações (iii) não conformidades: anomalias construtivas (i) segurança (ii) vida útil / Funcional durabilidade (iii) não conformidade: anomalias funcionais Manutenção (i) estratégia / plano / programa (ii)operação / registros (iii) não conformidades: falhas
INSPEÇÃO PREDIAL e DESEMPENHO
INSPEÇÃO PREDIAL e DESEMPENHO SEGURANÇA HABITABILIDADE SUSTENTABILIDADE estrutural estanqueidade durablidade contra o fogo desempenho térmico manutenibilidade no uso desempenho acústico impacto ambiental na operação Edificações em uso desempenho lumínico saúde, higiene e qualidade do ar funcionalidade acessibilidade conforto táctil conforto antropodinâmico Exigências dos usuários: Conceitos previstos sobre as exigências dos usuários Conseil International du Bâtiment CIB (1983), ISO 6241- Perfomance standards in building principles for their preparation and factor to be considered (1984) A ABNT NBR 5674 remete à ABNT NBR 15575
DESEMPENHO e MANUTENÇÃO REFORMA / SUBSTITUIÇÃO DE SISTEMA FUNCIONALIDADE SEGURANÇA
Slide extraído da apresentação do Eng Carlos Alberto Borges VP Tecnologia e Qualidade do SECOVI/SP
INSPEÇÃO PREDIAL e a ABNT NBR 5674 ITEM 4. Registros para a Manutenção 4.2.3 (...) inspeções devem: a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento da edificação; b) apontar e estimar a perda do seu desempenho; c) recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva e d) ser preditivo e conter prognostico de ocorrências
INSPEÇÃO PREDIAL e a ABNT NBR 5674 ITEM 11. Projeto e programação dos serviços de manutenção 11.5 Para a programação dos serviços deve-se considerar: a) durabilidade esperada dos materiais e componentes nas condições ambientais a que estão submetidos; b) relatórios das inspeções; c) solicitações e reclamações dos usuários; d) experiência acumulada, conforme os registros disponíveis; e) restrições climáticas e ambientais; f) padrões de manutenção; g) escala de prioridades entre os diversos serviços; h) disponibilidade financeira.
MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO
MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO X REFORMA MANUTENÇÃO: Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários CONSERVAÇÃO: ABNT NBR 15575-1 e ABNT NBR 5674 Conjunto de atividade que visa reparar, preservar ou manter em bom estado a edificação existente. REFORMA: ABNT NBR 16280 Alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção. ABNT NBR 16280
MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO X REFORMA
INSPEÇÃO PREDIAL
INSPEÇÃO PREDIAL como ferramenta de gestão 1. CHECK UP DA EDIFICAÇÃO = VISÃO SISTEMICA DA EDIFICAÇÃO médico clinico geral 2. FERRAMENTA DA GESTÃO PREDIAL PORQUE INDICA PRIORIDADES TÉCNICAS E RECOMENDAÇÕES 3. AUXILIA NA PREVENÇÃO DE ACIDENTES 4. AUXILIA AO SÍNDICO OU GESTOR PREDIAL CUMPRIR A ABNT NBR 5674 E A ABNT NBR 16280 5. VERIFICA O DESEMPENHO NA FASE DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO 6. INDISPENSÁVEL PARA ANÁLISE DE INVESTIMENTOS PATRIMONIAIS E DE MANUTENÇÃO 7. IMPORTANTE PARA A SEGURANÇA E FUNCIONALIDADE DOS SISTEMAS E, PRINCIPALMENTE, DOS USUÁRIOS 8. AUXILIA NA CONTRATAÇÃO DE OUTRAS INSPEÇÕES ESPECÍFICAS, SE NECESSÁRAS
INSPEÇÃO PREDIAL metodologia NORMA DO IBAPE e ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001 A metodologia da inspeção predial consiste no desenvolvimento das seguintes etapas: a) Anamnese da edificação com identificação de suas características construtivas, idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas durante a vida útil; b) Verificação e análise da documentação requisitada pelo inspetor para realização do trabalho; c) Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerada a complexidade das instalações existentes; d) Classificação da origem das deficiências constatadas (itens vistoriados e documentação analisada); e) Classificação da prioridade das anomalias e falhas;
INSPEÇÃO PREDIAL metodologia NORMA DO IBAPE e ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001 f) Recomendações técnicas para cada anomalia e falha de manutenção, uso e operação constatadas; g) Lista de prioridades com base no item e); g) Avaliação da manutenção; h) Avaliação do uso e i) Redação e emissão de Laudo. O desenvolvimento dos itens deverá ser planejado conforme o tipo da edificação, consideradas suas características construtivas, qualidade da documentação entregue ao inspetor e idade do edifício. Da lista de prioridades podem derivar: planos de manutenção e planos de reforma.
Anamnese da edificação: Histórico de manutenções, usos e reformas
Documentos Ver lista de documentos da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP
VISTORIA: Constatação minuciosa de um fato INSPEÇÃO PREDIAL não é Vistoria. A Vistoria é uma das etapas do trabalho. A vistoria na inspeção predial deve ser planejada com a equipe considerando: - Documentos recebidos e analisados; - Histórico da edificação; - Complexidade dos sistemas; - Idade das instalações e construção; - Reformas executadas. INSPEÇÃO PREDIAL não é Perícia, porém utiliza do raciocínio dedutivo e lógico no trabalho. Sem esse, não é possível classificar os fatos constatados quanto a origem, classificar prioridades e descrever recomendações.
Classificação quanto a origem: CONFORMIDADE e NÃO CONFORMIDADE Atendimento a um requisito" (ISO 9000) Parâmetros de avaliação de conformidade: - Projetos e memoriais descritivos - Plano de manutenção e seus registros - Relatórios de manutenção diversos - Procedimentos executivos e de qualidade - Boletins técnicos de produtos e procedimentos, emitidos por laboratórios - Dados de fabricantes de produtos / sistema / equipamentos / máquinas - Normas técnicas da ABNT, e outras internacionais Para classificar em : ANOMALIA ou FALHA Depende da POSSÍVEL perda de DESEMPENHO
Classificação quanto a origem: ANOMALIA e FALHA Anomalias Irregularidade, anormalidade, exceção à regra Endógenas Provenientes de vícios de projetos, materiais e execuções Exógenas Decorrentes de danos causados por terceiros Naturais Oriundas de danos causados pela natureza Funcionais Provenientes da degradação
Falhas De planejamento "Irregularidade, anormalidade, exceção à regra. Caracteriza-se pela perda de desempenho decorrente do uso e operação inadequados, e da inadequação da elaboração, planejamento, execução e controle do plano de manutenção. ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001 De execução Operacionais Gerenciais Decorrentes de falhas do plano e programa de manutenção Oriundas dos procedimentos e insumos Provenientes dos registros e controles técnicos Devido a desvios de qualidade e custos
INCIDÊNCIA DE ALGUMAS FALHAS Dados de Inspeções Prediais 1.700.00,00 m 2 Trabalho Flávia Pujadas XIV COBREAP FALHA INCIDÊNCIA 1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corrosão de montantes, vidros quebrados, 86 % etc. 2. Reservatórios de água: falta de controle efetivo dos parâmetros físico-químicos 49 % da água, deficiências na limpeza e desinfecção 3. Reservatórios de água: vazamentos, infiltrações e deterioração precoce das 88 % estruturas em concreto armado 4. Tampas de reservatórios: corrosão da chapa metálica ou corrosão da armadura, 92 % falta de fixação, falta de pintura, etc. 5. Hidráulica e ambiental: contaminações de esgoto em água pluvial e vice-versa, 81 % devido a ligações irregulares nos ramais das instalações, bem como uso indevido de ralos coletores de águas pluviais 6. Deficiências no sistema de pintura de tubulações hidráulica devido a 86 % procedimentos equivocados de repintura, bem como corrosão de tubos 7. Presença de fissuras higrotérmicas em revestimentos de argamassa devido alta 71 % periodicidade dos procedimentos de manutenção repintura e lavagem, etc. 8. Deterioração de rufos e calhas metálicos: corrosão, falta de pintura ou 82% procedimentos de repintura, falta de calafetações e reaplicação de selantes entre emendas, etc. 9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltrações e deficiências de 67 % sistemas de pintura, etc. 10. Deficiências no tratamento de água do sistema de ar condicionado (água gelada 83 % e de condensação), reuso e/ou de captação de poço profundo 11. Infiltrações de água gerais e deterioração da estrutura de concreto armado 94 % (lajes, vigas e pilares) 12. Corrosão em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils 79 % 13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado, 76 % bem como acúmulo de algas e carbonatos 14. Deterioração da base de concreto armado ou metálica das Torres de 76 % Arrefecimentos 15. Corrosão galvânica em cabos de pára-raios, hastes soltas e corroídas, cabos 79 % com tentos rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em coberturas de partes metálicas, etc 16. Deficiências no controle e análise da qualidade do ar de ambientes climatizados, 60 % em atendimento as Normas da ANVISA 17. Presença de sujeiras em casa de máquinas e poços de elevadores, bem como 74 % infiltrações nas lajes de cobertura sobre o maquinário 18. Conexões elétricas com aquecimento e folgas entre as mesmas 95 % 19. Sujeiras depositadas em quadros elétricos e conexões 72 % 20. Ausência de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadros 98 % elétricos
LISTA DE PRIORIDADES
: Critério de classificação das anomalias e falhas existente na edificação, e constatadas em uma inspeção predial, considerado o risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial. Norma do IBAPE e IBAPE/SP Crítico: Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento sensível de vida útil. Médio: Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce. Mínimo: Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário. OBS: Para a Norma Nacional do IBAPE 2012. Para a Norma do IBAPE/SP 2011ainda é empregada denominação Regular para o nível médio de criticidade. As definições, também para a norma paulista são um pouco distintas das da Norma Nacional, que é mais moderna e atual. Conforme estudos e definições da ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001, o com maior relação aos requisitos de desempenho (ABNT NBR 15575)
INSPEÇÃO PREDIAL metodologia ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001 PRIORIDADE Classificação das anomalias e falhas existente na edificação, considerada a perda de desempenho quanto às exigência dos usuários na inspeção predial. Consideradas as exigências dos usuários e a perda de desempenho constatada na inspeção predial, as anomalias e falhas de manutenção, uso e operação devem ser classificadas quanto a prioridade. As classificações são: PRIORIDADE ALTA PRIORIDADE MÉDIA PRIORIDADE BAIXA
AVALIAÇÃO DA MANUENÇÃO CLASSIFICAÇÃO DA MANUTENÇÃO (Norma IBAPE/SP) Para Avaliação da Manutenção (ABNT NBR 5674:2012) PLANO (verificar coerência com: idade das instalações, uso, exposição ambiental, especificações e fabricantes e normas técnicas, disponibilidade, confiabilidade, etc) EXECUÇÃO (verificar: manutenabilidade, reincidências de deficiências, retrabalho, formas de registros e avaliações, etc) Manutenção Avaliada: ATENDE; ATENDE PARCIALMENTE ou NÃO ATENDE Comissão de estudos ABNT/CB-02:02:140.02-001: ATENDE E NÃO ATENDE
NORMAS VIGENTES RELACIONADAS Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2011) ou do IBAPE Nacional (2012) ABNT NBR 5674 (2012): Manutenção de edificações Requisitos para o sistema de gestão de manutenção ABNT NBR 15575: Edifícios habitacionais Desempenho ABNT NBR 16280 (2014): Reforma em edificações sistema de gestão de reformas requisitos ABNT NBR 14037 (2011): Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos ABNT NBR 13752: Perícias na construção civil Decretos municipais, decretos federais e outras legislações que instituíram a obrigatoriedade da inspeção predial ou vistoria do check up nas edificações residenciais e comerciais.