Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas

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1 INSPEÇÃO PREDIAL A saúde dos edifícios Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas archeo@uol.com.br

2 FATORES PREOCUPANTES Flávia Pujadas COBREAP 2007 revisão Adensamento imobiliário X escassez de terrenos nos centros urbanos X aumento da demanda de utilizar instalações mais antigas 2. Deterioração precoce das edificações e insuficiência de planos de manutenção integrados 3. Alterações e reformas sem orientações técnicas 4. Desconhecimento dos fatores de deterioração 5. Desconhecimento por parte de síndicos e administradores das responsabilidade técnicas e jurídicas 6. Aumento dos acidentes em edificações envolvendo deficiências na Manutenção de sistemas construtivos, mau uso e reformas e reparos inadequados 7. Aumento de investimentos patrimoniais em recuperação de desempenho de sistemas construtivos, muitas vezes não planejados e sem orientação técnica adequada

3 XIV COBREAP, INSPEÇÃO PREDIAL Ferramenta de Avaliação da Manutenção PUJADAS, Flávia Zoéga Andreatta, Inspeções Prediais executadas em ,00 m² de edificações comerciais. Resultados parciais do trabalho: Sobre a distribuição das falhas e anomalias Anomalias construtivas (AC) 15% Anomalias funcionais (AF) 7% Falhas (F) 77% Tabela 01: Distribuição da incidência de falhas e anomalias em edificações comerciais quanto à origem

4 XIV COBREAP, INSPEÇÃO PREDIAL Ferramenta de Avaliação da Manutenção PUJADAS, Flávia Zoéga Andreatta, Inspeções Prediais executadas em ,00 m² de edificações comerciais. Resultados parciais do trabalho: Posição atual, 2012: Sobre a criticidade geral Críticos 55% Regulares 45% Tabela 02: Distribuição da incidência de falhas e anomalias em edificações comerciais quanto à criticidade, de acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP Nas edificações que foram realizadas novas inspeções prediais, após 5 anos da primeira, observa-se redução das não conformidades críticas : de 55% para 30%, aproximadamente.

5 INCIDÊNCIA DE ALGUMAS FALHAS Dados de Inspeções Prediais realizadas (2002 a 2007) Flávia Pujadas XIV COBREAP FALHA INCIDÊNCIA 1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corrosão de montantes, vidros quebrados, 86 % etc. 2. Reservatórios de água: falta de controle efetivo dos parâmetros físico-químicos 49 % da água, deficiências na limpeza e desinfecção 3. Reservatórios de água: vazamentos, infiltrações e deterioração precoce das 88 % estruturas em concreto armado 4. Tampas de reservatórios: corrosão da chapa metálica ou corrosão da armadura, 92 % falta de fixação, falta de pintura, etc. 5. Hidráulica e ambiental: contaminações de esgoto em água pluvial e vice-versa, 81 % devido a ligações irregulares nos ramais das instalações, bem como uso indevido de ralos coletores de águas pluviais 6. Deficiências no sistema de pintura de tubulações hidráulica devido a 86 % procedimentos equivocados de repintura, bem como corrosão de tubos 7. Presença de fissuras higrotérmicas em revestimentos de argamassa devido alta 71 % periodicidade dos procedimentos de manutenção repintura e lavagem, etc. 8. Deterioração de rufos e calhas metálicos: corrosão, falta de pintura ou 82% procedimentos de repintura, falta de calafetações e reaplicação de selantes entre emendas, etc. 9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltrações e deficiências de 67 % sistemas de pintura, etc. 10. Deficiências no tratamento de água do sistema de ar condicionado (água gelada 83 % e de condensação), reuso e/ou de captação de poço profundo 11. Infiltrações de água gerais e deterioração da estrutura de concreto armado 94 % (lajes, vigas e pilares) 12. Corrosão em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils 79 % 13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado, 76 % bem como acúmulo de algas e carbonatos 14. Deterioração da base de concreto armado ou metálica das Torres de 76 % Arrefecimentos 15. Corrosão galvânica em cabos de pára-raios, hastes soltas e corroídas, cabos 79 % com tentos rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em coberturas de partes metálicas, etc 16. Deficiências no controle e análise da qualidade do ar de ambientes climatizados, 60 % em atendimento as Normas da ANVISA 17. Presença de sujeiras em casa de máquinas e poços de elevadores, bem como 74 % infiltrações nas lajes de cobertura sobre o maquinário 18. Conexões elétricas com aquecimento e folgas entre as mesmas 95 % 19. Sujeiras depositadas em quadros elétricos e conexões 72 % 20. Ausência de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadros 98 % elétricos

6 INSPEÇÃO PREDIAL Vistoria do Check Up da edificação SAÚDE DO EDIFÍCIO Definição: É a avaliação isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação. Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP 2011 e Norma do IBAPE 2009 (em revisão) -VISTORIA PREVENTIVA - REALIZADA POR PROFISSIONAL HABILITADO E ESPECIALISTA

7 INSPEÇÃO PREDIAL - níveis Classificação quanto à complexidade da vistoria e a elaboração de seu laudo final, quanto à necessidade do número de profissionais envolvidos e a profundidade nas constatações dos fatos.. complexidade da edificação número de profissionais envolvidos profundidade nas constatações dos fatos TIPOS DE INSPEÇÃO PREDIAL Nível 1: imóveis simples ou restrita a uma especialidade Nível 2: imóveis mais complexos equipe multidisciplinar Nível 3: tem caráter de Auditoria Técnica da avaliação da manutenção, pode utilizar ensaios e exames de prospecção Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP 2011 e Norma do IBAPE 2009

8 INSPEÇÃO PREDIAL - Histórico Norma técnica da ABNT NBR 5674: Manutenção dos edifícios procedimentos (1989) Publicação do livro SAÚDE DOS EDIFÍCIOS IBAPE/SP e CREA/SP (1997) Trabalho apresentado no Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia COBREAP, realizado em Porto Alegre, sobre o problema de acidentes prediais e deficiências com a manutenção Obrigatoriedade da Inspeção Predial? (Eng. Tito Lívio F. Gomide, 1999) Fundação da Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2000) 1ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP Coordenada pelo Eng. Miguel Grossi(2002) 2ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP Coordenada pelo Eng. Milton Gomes (2005) Publicação do livro do IBAPE/SP pela Ed. PINI Inspeção Predial: Checkup e guia da boa manutenção (1ª edição 2005, 2ª edição 2009, 3ª edição 2012) Realização pelo IBAPE/SP do Seminário de Inspeção Predial e Manutenção (2005) 3ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP Coordenada pelo Eng Milton Gomes (2007) Inspeção Predial em Estádios de Futebol Portaria 124 do Ministério dos Esportes (IBAPE/SP, 2009) Norma de Inspeção Predial do IBAPE Nacional (2009) vigente em revisão Norma de Desempenho ABNT NBR (2009) 4ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP Coordenada pelo Eng. Vanderlei Jacob (2011) vigente Revisão da Norma ABNT NBR 5674 (2012)

9 NORMAS VIGENTES RELACIONADAS Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2011) Norma de Inspeção Predial do IBAPE (2009) em revisão ABNT NBR 5674 (1989): Manutenção de edificações Procedimento ABNT NBR 5674 (2012): Manutenção de edificações Requisitos para o sistema de gestão de manutenção (atual e substitui a de 1989) ABNT NBR 13752: Perícias na construção civil ABNT NBR 15575: Edifícios habitacionais de até 5 pavimentos Desempenho ABNT NBR (2011): Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos Decretos municipais, decretos federais.

10 INSPEÇÃO PREDIAL X QUALIDADE DA MANUTENÇÃO Técnica (i) (ii) projetos especificações (iii) não conformidades: anomalias construtivas (i) (ii) segurança vida útil Funcional (iii) não conformidade: anomalias funcionais Manutenção (i) estratégia / plano / programa (ii)operação / registros (iii) não conformidades: falhas ENFOQUE da INSPEÇÃO PREDIAL: Visão Sistêmica Tri

11 INSPEÇÃO: INSPEÇÃO PREDIAL outras definições Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção. INSPEÇÃO: Definição da antiga ABNT NBR 5674 (1989) Atual ABNT NBR 5674 (2012) remete para a definição da ABNT NBR Conformidade, verificações dos trabalhos de manutenção. Caracteriza o check up da edificação para avaliar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando orientar a manutenção. INSPEÇÃO PREDIAL DE USO E MANUTENÇÃO: Livro: Perícias de Engenharia, IBAPE/SP, Ed. PINI Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação. ABNT NBR

12 Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários O QUE É MANUTENÇÃO ABNT NBR Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes a fim de atender as necessidades e segurança dos seus usuários. Antiga ABNT NBR 5674/89: Manutenção de Edificações. A norma atual (2012) remete à ABNT NBR

13 O QUE É MANUTENÇÃO A manutenção de edificações inclui todos os serviços realizados para prevenir ou corrigir a perda de desempenho decorrente da deterioração dos seus componentes, ou de atualizações nas necessidades dos seus usuários. A manutenção de edificações não inclui serviços realizados para alterar o uso da edificação. MANUTENÇÃO NÃO É REFORMA

14 QUEM É O RESPONSÁVEL Item 8 da ABNT NBR 5674 (2012): 8.1. O proprietário de uma edificação, síndico ou empresa terceirizada responsável pela gestão da manutenção, devem atender a esta Norma, às normas técnicas aplicáveis e ao manual de operação, uso e manutenção da edificação 8.5. No caso de propriedade condominial, os condôminos, respondem pela manutenção das partes autônomas individualizadas, e solidariamente pelo conjunto da edificação de forma a atender ao manual de operação, uso e manutenção de sua edificação O proprietário, ou síndico, pode delegar a gestão da manutenção de uma edificação para empresa ou profissional contratado.

15 QUAL É A RESPONSABILIDADE TÉCNICA DE QUEM ASSUME A MANUTENÇÃO - Assessorar o proprietário na tomada de decisão sobre a manutenção e sua organização -Providenciar e manter atualizados registros -Realizar rondas de manutenção e contratar inspeções técnicas periódicas -Preparar previsões orçamentárias -Supervisionar as atividade -Planejar as atividades e reavaliar a programação -Orçar serviços -Realizar ou assessorar o proprietário na contratação de serviços -Definir e implementar sistema de gestão -Orientar os usuários sobre uso adequado da edificação -Assessorar o proprietário em situações de emergência -Acompanhar o valor dos investimentos, bem como o valor do imóvel ao longo de sua vida útil, em função das atividades de manutenção executadas.

16 METODOLOGIA E CRITÉRIO DA INSPEÇÃO PREDIAL O Método e o Critério da Inspeção Predial são baseados na: 1. Análise de documentos 2. Vistoria (constatação minuciosa de fatos para sua descrição detalhada) 3. Classificação das não conformidades (técnicas, de uso, de manutenção e funcionais) da edificação, suas instalações e documentos em anomalias e falhas. 4. Classificação das não conformidades em grau de risco ou criticidade, considerados aspectos de desempenho, segurança, saúde, etc. 5. Elaboração de lista de prioridades técnicas 6. Elaboração de recomendações e orientações técnicas para a correção e ajustes das anomalias e falhas constatadas 7. Classificação da qualidade de manutenção 8. Classificação do uso O PRODUTO DA INSPEÇÃO PREDIAL É O LAUDO Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP e IBAPE ABNT NBT 5674 (2012), item 4.2

17 GRAU DE RISCO Criticidade : Critério de classificação das anomalias e falhas constatadas em uma inspeção predial, classificadas considerando o risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial. Crítico: Relativo ao risco que pode provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando possíveis paralisações, aumento de custos, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização acentuada, recomendando intervenção imediata. Regular: Relativo ao risco que pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuízo à operação direta de sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperação), deterioração precoce e pequena desvalorização, recomendando programação e intervenção a curto prazo. Mínimo: Relativo a pequenos prejuízos à estética ou atividades programáveis planejadas, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos acima expostos, e sem comprometimento do valor imobiliário. Norma de IP IBAPE/SP 2011 e IBAPE 2009 em revisão

18 METODOLOGIA E CRITÉRIO DA INSPEÇÃO PREDIAL Item 4.2 da ABNT NBR 5674: Conteúdo Básico do relatório laudo de inspeção, conforme periodicidades definidas na ABNT NBR 14037, item Nesta norma (ABNT 5674), há definido itens que devem ser apresentados nos Laudos, quais sejam: -Descrever a degradação e a deterioração de cada sistema, subsistema ou componente; -Apontareestimar a perda de seu desempenho; -Recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva e -Ser preventivo e conter prognósticos de ocorrências O Anexo C da ABNT NBR , observa que a vida útil das edificações deve ser garantida pelas atividades de manutenção periódicas, e que as inspeções prediais são parte deste processo de gestão. OBSERVAÇÃO: Não confundir Inspeção Predial com Rondas e Inspeções da Manutenção, que fazem parte do plano preventivo. ABNT NBR 14037, item É recomendável que o manual indique a realização de laudos de inspeção da manutenção, uso e operação, a serem realizados periodicamente, por profissionais habilitados registrados nos conselhos profissionais competentes, para serem anexados à documentação e registros da edificação. Tais laudos podem ser solicitados pelo incorporador, construtor, proprietário ou condomínio.

19 DOCUMENTAÇÃO MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO PARA INSPEÇÃO PREDIAL _ Manual de Uso, Operação e Manutenção (Proprietário e Síndico) _ Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC) _ Plano de Manutenção e software de gerenciamento _ OSs preenchidas _ Relatórios de cumprimento de OS e medições de performance _ Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios _ Relatório das análises físico -químicas de potabilidade de água dos reservatórios/rede _ Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras _ Laudos de Inspeção Predial anteriores _ Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores _ Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas específicos, tais como: ar condicionado (A.C.), motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos, etc. _ Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de A.C. central _ Cadastro de equipamentos e máquinas _ Relatório de Inspeção Anual de Elevadores _ Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica SPDA _ Termografias, vibrações mecânicas, etc _ OUTROS DOCUMENTOS, CONFORME LEGISLAÇÕES ESTADUAL E MUNICIPAL VER OUTROS DOCUMENTOS LISTADOS Norma IP do IBAPE/SP 2011

20 DIFERENÇA ENTRE VISTORIA, PERÍCIA E INSPEÇÃO PREDIAL INSPEÇÃO PREDIAL PERÍCIA VISTORIA - constatação predominantemente visual, conforme nível utilizado, utilizando uma visão sistêmica da Edificação. Vistoria de conformidade - investiga fatos para a determinação de causas - nexo causal e origens - constatação visual minuciosa de um fato. Descrição detalhada - classifica não conformidades em graus de risco e orienta o plano de manutenção e registros - não objetiva asserção de direitos, mas analisa as causas Separa Planos de reparos X Plano de Manutenção Avalia a qualidade da manutenção Utilizada extra judicial - apura a asserção de direitos - relacionada a evento específico Utilizada extra judicial e judicial -não indaga causas -Utilizada extra judicial e judicial