Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas Diretoria Técnica do IBAPE/SP

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1 INSPEÇÃO PREDIAL A saúdedos dos edifícios Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas Diretoria Técnica do IBAPE/SP archeo@uol.com.br

2 NORMAS RELACIONADAS Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2011) Norma de Inspeção Predial do IBAPE (2012) ABNT NBR 5674 (2012): Manutenção de edificações Requisitos para o sistema de gestão de manutenção ABNT NBR (2011): Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos ABNT NBR 13752: Perícias na construção civil ABNT NBR (2013): Edifícios habitacionais Desempenho ISO 6241 (1984)- Perfomance standards in building Projeto ABNT CE:02:140.02: Inspeção Predial Terminologia e Procedimento Decretos municipais, decretos federais e outras legislações que instituíram a obrigatoriedade da inspeção predial ou vistoria do check up nas edificações residenciais e comerciais.

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19 INCIDÊNCIA DE ALGUMAS FALHAS Dados de Inspeções Prediais realizadas FALHA INCIDÊNCIA 1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corrosão de montantes, vidros quebrados, 86 % etc. 2. Reservatórios de água: falta de controle efetivo dos parâmetros físico-químicos 49 % da água, deficiências na limpeza e desinfecção 3. Reservatórios de água: vazamentos, infiltrações e deterioração precoce das 88 % estruturas em concreto armado 4. Tampas de reservatórios: corrosão da chapa metálica ou corrosão da armadura, 92 % falta de fixação, falta de pintura, etc. 5. Hidráulica e ambiental: contaminações de esgoto em água pluvial e vice-versa, 81 % devido a ligações irregulares nos ramais das instalações, bem como uso indevido de ralos coletores de águas pluviais 6. Deficiências no sistema de pintura de tubulações hidráulica devido a 86 % procedimentos equivocados de repintura, bem como corrosão de tubos 7. Presença de fissuras higrotérmicas em revestimentos de argamassa devido alta 71 % periodicidade dos procedimentos de manutenção repintura e lavagem, etc. 8. Deterioração de rufos e calhas metálicos: corrosão, falta de pintura ou 82% procedimentos de repintura, falta de calafetações e reaplicação de selantes entre emendas, etc. 9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltrações e deficiências de 67 % sistemas de pintura, etc. 10. Deficiências no tratamento de água do sistema de ar condicionado (água gelada 83 % e de condensação), reuso e/ou de captação de poço profundo 11. Infiltrações de água gerais e deterioração da estrutura de concreto armado 94 % (lajes, vigas e pilares) 12. Corrosão em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils 79 % 13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado, 76 % bem como acúmulo de algas e carbonatos 14. Deterioração da base de concreto armado ou metálica das Torres de 76 % Arrefecimentos 15. Corrosão galvânica em cabos de pára-raios, hastes soltas e corroídas, cabos 79 % com tentos rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em coberturas de partes metálicas, etc 16. Deficiências no controle e análise da qualidade do ar de ambientes climatizados, 60 % em atendimento as Normas da ANVISA 17. Presença de sujeiras em casa de máquinas e poços de elevadores, bem como 74 % infiltrações nas lajes de cobertura sobre o maquinário 18. Conexões elétricas com aquecimento e folgas entre as mesmas 95 % 19. Sujeiras depositadas em quadros elétricos e conexões 72 % 20. Ausência de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadros 98 % elétricos

20 XIV COBREAP, INSPEÇÃO PREDIAL Ferramenta de Avaliação da Manutenção PUJADAS, Flávia Zoéga Andreatta, Inspeções Prediais executadas em ,00 m² de edificações comerciais. Resultados parciais do trabalho: Sobre a distribuição das falhas e anomalias Anomalias construtivas (AC) 15% Anomalias funcionais (AF) 7% Falhas (F) 77% Tabela 01: Distribuição da incidência de falhas e anomalias em edificações comerciais quanto à origem

21 XIV COBREAP, INSPEÇÃO PREDIAL Ferramenta de Avaliação da Manutenção PUJADAS, Flávia Zoéga Andreatta, Inspeções Prediais executadas em ,00 m² de edificações comerciais. Resultados parciais do trabalho: Posição 2012: Sobre a criticidade geral Críticos 55% Regulares 45% Tabela 02: Distribuição da incidência de falhas e anomalias em edificações comerciais quanto à criticidade, de acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP Nas edificações que foram realizadas novas inspeções prediais, após 5 anos da primeira, observa-se redução das não conformidades críticas : de 55% para 30%, aproximadamente.

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23 INSPEÇÃO PREDIAL Definição: É a avaliação isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação. -TRAVALHO PREVENTIVO E ADMINISTRATIVO TEXTO BASE DA ABNT CE: Norma Nacional de Inspeção Predial do IBAPE (2012) - REALIZADO POR PROFISSIONAL HABILITADO E ESPECIALISTA

24 INSPEÇÃO: INSPEÇÃO PREDIAL outras definições Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção. INSPEÇÃO: Definição da antiga ABNT NBR 5674 (1999) Atual ABNT NBR 5674 (2012) remete para a definição da ABNT NBR Conformidade, verificações dos trabalhos de manutenção. Caracteriza o check up da edificação para avaliar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando orientar a manutenção. INSPEÇÃO PREDIAL DE USO E MANUTENÇÃO: Livro: Perícias de Engenharia, IBAPE/SP, Ed. PINI Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação. ABNT NBR

25 INSPEÇÃO PREDIAL Técnica (i) (ii) projetos especificações (iii) não conformidades: anomalias construtivas (i) (ii) segurança vida útil Funcional (iii) não conformidade: anomalias funcionais Manutenção e Uso (i) estratégia / plano / programa (ii)operação / registros (iii) não conformidades: falhas ENFOQUE da INSPEÇÃO PREDIAL: Visão Sistêmica Tri

26 INSPEÇÃO PREDIAL X AVALIAÇÃO DE DESEMPENHO SEGURANÇA HABITABILIDADE SUSTENTABILIDADE estrutural estanqueidade durablidade contra o fogo desempenho térmico manutenibilidade no uso desempenho acústico impacto ambiental na operação Edificações em uso, antigas desempenho lumínico saúde, higiene e qualidade do ar funcionalidade acessibilidade conforto táctil conforto antropodinâmico Exigências dos usuários: Conceitos previstos sobre as exigências dos usuários Conseil International du Bâtiment CIB (1983), ISO Perfomance standards in building principles for their preparation and factor to be considered (1984) Edificações novas habitacionais, a partir de jul/2013: ABNT NBR 15575:2013

27 GRAU DE RISCO Criticidade : Critério de classificação das anomalias e falhas existente na edificação, e constatadas em uma inspeção predial, considerado o risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial. Crítico: Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento sensível de vida útil. Regular: Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce. Mínimo: Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário. Norma Nacional de Inspeção Predial do IBAPE (2012)

28 PASSO A PASSO DA INSPEÇÃO PREDIAL 1. Levantamento de dados e documentos: administrativos, técnicos e de manutenção (ex. plano, relatórios, históricos de intervenções, etc) 2. Entrevista com gestor ou síndico / equipe de manutenção 3. Coleta de dados junto a usuários, através de pesquisa específica ou relatórios de help desk (ou call center) 4. Adequação de Check list para a vistoria, contemplando: aspectos técnicos, de uso e manutenção, além de exposições ambientais, manifestações esperadas, etc 5. A Vistoria é realizada na edificação como um todo e em toda a área comum. 6. Realização das vistorias e cadastros fotográficos. Dependendo da edificação a equipe pode ser multidisciplinar 7. Classificações das anomalias e falhas (origem: construtiva; manutenção, uso, operação, degradação ou envelhecimento natural)

29 PASSO A PASSO DA INSPEÇÃO PREDIAL 8. Análise da criticidade das anomalias e falhas constatadas (avaliação visual de desempenho) 9. Elaboração de orientações técnicas, relacionadas as anomalias e falhas identificadas, e indicação da necessidade de contratação de especialista para maiores avaliações e detalhamentos 10. Prioridades: considerações aspectos da perda de desempenho com comprometimento da durabilidade dos elementos e sistemas construtivos, segurança e saúde do usuário 11. Avaliação da gestão da manutenção, considerada a ABNT NBR 5674, observados aspectos de seu planejamento, execução e gestão 12. Avaliação geral e particular (se houver) do uso, conforme concepção dos sistemas construtivos 13. Emissão de LAUDO com todos os itens descritos e ilustrados de forma fundamentada e clara ABNT NBT 5674 (2012), item 4.2, e Norma Nacional de Inspeção Predial do IBAPE (2012)

30 INSPEÇÃO PREDIAL - níveis Classificação da inspeção predial quanto a sua complexidade e elaboração de laudo, consideradas as características técnicas da edificação, manutenção e operação existentes e necessidade de formação de equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos. complexidade da edificação número de profissionais envolvidos profundidade nas constatações dos fatos profundidade na avaliação da manutenção (ABNT NBR 5674), conforme sistema existente TIPOS DE INSPEÇÃO PREDIAL Nível 1: imóveis simples - uma especialidade Nível 2: imóveis mais complexos equipe simples ou multidisciplinar Nível 3: tem caráter de Auditoria Técnica da avaliação da manutenção equipe obrigatoriamente multidisciplinar Norma Nacional de Inspeção Predial do IBAPE (2012)

31 DOCUMENTAÇÃO DE MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO PARA INSPEÇÃO PREDIAL _ Manual de Uso, Operação e Manutenção (Proprietário e Síndico) _ Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC) _ Plano de Manutenção e software de gerenciamento _ OSs preenchidas _ Relatórios de cumprimento de OS e medições deperformance _ Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios _ Relatório das análises físico -químicas de potabilidade de água dos reservatórios/rede _ Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras _ Laudos de Inspeção Predial anteriores _ Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores _ Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas específicos, tais como: ar condicionado (A.C.), motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos, etc. _ Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de A.C. central _ Cadastro de equipamentos e máquinas _ Relatório de Inspeção Anual de Elevadores _ Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica SPDA _ Termografias, vibrações mecânicas, etc _ OUTROS DOCUMENTOS, CONFORME LEGISLAÇÕES ESTADUAL E MUNICIPAL OBS: VER OUTROS DOCUMENTOS LISTADOS Norma IP do IBAPE 2012

32 DIFERENÇA ENTRE INSPEÇÃO PREDIAL, PERÍCIA E VISTORIA INSPEÇÃO PREDIAL PERÍCIA VISTORIA - constatação predominantemente visual, utilizando uma visão sistêmica - investiga fatos para da Edificação. Utiliza da vistoria. a determinação de - constatação visual - avaliação de conformidade causas - nexo causal minuciosa de um fato. e desempenho e suas origens - descrição detalhada - classifica não conformidades quanto origem e prioridade. Separa plano de de manutenção e do de reparos - não objetiva asserção de direitos, mas analisa as causas e origens. - avalia a gestão da manutenção. - auxilia no cumprimento da vida útil. Utilizada extra judicial. - apura a asserção de direitos e responsabilidades - relacionada a evento específico Utilizada extra judicial e judicial -não indaga causas e origens Utilizada extra judicial e judicial

33 INSPEÇÃO PREDIAL e PREVENÇÃO DE ACIDENTES

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36 Explosão de botijão de gás RJ

37 Ruína de teto de escola devido a ação de cupins - SP

38 Colapso parcial de forro de gesso - shopping em Vitória - (após chuvas fortes 27/11/2011)

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41 Fonte: Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP, 2009 XV COBREAP Gráfico 01: Distribuição da incidência dos acidentes prediais por tipo de origem Estudo sobre acidentes ocorridos em edificações com mais de trinta anos, com base em dados de conhecimento comum, publicados pela imprensa, e colaboração do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo.

42 Preocupações: ABNT: NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL Terminologia e procedimento ACIDENTES PREDIAIS e DESCASO COM A MANUTENÇÃO PREDIAL MUITOS PROJETOS DE LEI DE INSPEÇÃO PREDIAL LEIS SEM REGULAMENTAÇÃO Instalada Comissão de Estudos (CE:-02:140.02) em 10/4/2013 Aprovação do projeto encaminhado pelo IBAPE em dez/12 à ABNT Texto base Norma Nacional de Inspeção Predial (IBAPE, 2012) Próxima reunião em 25 de julho de 2013 SECOVI SP (13:30 hs) PARTICIPE!!!!!