Manutenção Predial e Facilities

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1 Manutenção Predial e Facilities

2 O termo Facilities Management segundo alguns autores surgiu na década de 1960, nos Estados Unidos ou no Reino Unido, para descrever o crescimento de práticas de terceirização dos serviços bancários, responsáveis pelo processamento de cartões de créditos e outras transações. A sua definição é controversa tanto nos EUA como no Reino Unido. A atividade da Gestão de Facilidades começou a ser reconhecida globalmente há pouco tempo, quando passou a ter uma importância crescente em organizações líderes de mercado. Na maioria das grandes empresas atuais, passou a estar totalmente integrada nas suas políticas e estratégias. Espera-se que este e-book seja útil aos gestores prediais, fornecendo conhecimentos técnicos essenciais para o exercício da função e despertando a necessidade da gestão das atividades da manutenção de edificações, de forma a otimizar os recursos e melhorar a qualidade da prestação dos serviços. 2

3 3 Introdução Temos percebido no cenário atual das organizações muita competitividade e inovação e, com isso, a necessidade de mudanças nas maneiras de agir e gerir seus negócios. Surge então entre as organizações uma gestão até então pouco valorizada, mas antiga e conhecida mundialmente como Facility Management ou Gestão de Facilidades, com o intuito de manter ambientes funcionais e de qualidade para os usuários. Logo percebemos que esse novo conceito vem se tornando como uma nova estratégia para as diversas organizações em aprimorar esse tipo de gestão de serviços. Existem evidências que a área de Gestão de Facilidades vem ganhando importância no Brasil, apesar de ainda em estágio inicial vem sendo reconhecida e recomendada como estratégica pela maioria das empresas brasileiras. Assim como a grande variedade que estas podem atender, temos também diversas definições diferentes, entre elas: Definição do CEN Comitê Europeu de Normalização: A gestão de facilidades é a integração de processos dentro de uma organização, para manter e desenvolver os serviços acordados que suportam e melhoram a eficácia das suas atividades primárias. Definição da IFMA Associação Internacional de Gestão de Facilidades: A gestão de facilidades é uma profissão de múltiplas funções, assegura a funcionalidade do ambiente construído por meio da integração de pessoas, locais, processos e tecnologia. Definição do BIFM Instituto Britânico de Gestão de Facilidades: A gestão de facilidades é a integração de atividades multidisciplinares dentro do ambiente construído e a gestão do seu impacto sobre as pessoas e o local de trabalho.

4 4 Definição Com base nestes conhecimentos podemos definir que Facilities é a transferência de diversos serviços contratados dentro da organização através de diversos prestadores de serviço para apenas um prestador estratégico que opera e gerencia um escopo direcionado para sua empresa. No médio prazo, a tendência é que haja uma migração natural do modelo de contratação atual para o Facilities, que cada dia mais se consolida como uma solução eficaz e diminuí a busca constante de mão de obra qualificada, além de constituir um amplo campo interdisciplinar que se ocupa da coordenação de espaços, infraestruturas, pessoas e organizações, frequentemente associado a funções relacionadas com a gestão da prestação de serviços gerais a instalações, tais como edifícios, escritórios, estádios, escolas, centros de congressos, centros comerciais, hospitais, hotéis, etc. Através dele é possível contratar, por exemplo, atividades de elétrica, pintura, jardinagem, manutenção predial e muitos outros serviços, consolidando tudo em um único fornecedor. O que possibilita em apenas uma contratação reduzir aproximadamente 15% dos custos com impostos (bi-tributados), e entre 5% a 10% no custo da contratação do serviço, através da agregação de volumes. Além de possibilitar a redução da base de fornecedores. Esta melhoria de processo visa uma maior eficácia da gestão e manutenção dos prédios e consequentemente um acompanhamento mais eficiente das atividades da manutenção nesses ambientes e/ou contratos de prestação de serviço. Por isso a estratégia de contratação de serviços, através do facilities é vista cada vez mais com bons olhos pelas organizações.

5 5 Serviços prestados pela área de Facilidades As atividades ligadas à área de facilidades são numerosas e controversas, algumas empresas e alguns especialistas, entendem que todas as atividades conhecidas como apoio fazem parte da Gestão de Facilidades. Existe uma divisão quanto a sua complexidade, são normalmente divididos em serviços rígidos (hard services) e serviços macios (soft services). No primeiro estão incluídos os serviços de maior complexidade técnica, tais como o projeto de instalações e a manutenção de instalações críticas tais como geradores de energia. No segundo, temos os serviços de menor complexidade, tais como a limpeza diária e as pequenas reparações. Quanto à divisão em termos de tipologia temos: Serviços ao cliente Os serviços ao cliente são os serviços de suporte interno aos departamentos e funcionários de uma organização (clientes internos), que se destinam a facilitar a realização das suas atividades principais e a garantir o seu bem estar no espaço de trabalho. Serviços de gestão energética Os serviços de gestão energética destinam-se a gerir os consumos de energia e água da organização, com o objetivo de reduzir os seus custos com estas áreas e a contribuir para a sua política de sustentabilidade ambiental. Serviços de engenharia Os serviços de engenharia incluem normalmente os serviços rígidos (hard services) na área da manutenção técnica das instalações e a realização de projetos técnicos. Entre eles inclui-se a manutenção de sistemas críticos para o funcionamento das instalações e a operação da organização. Este tipo de serviços é normalmente assegurado por pessoal técnico altamente especializado. Serviços de operações de edificações Os serviços de operações de edificações incluem os serviços macios (soft services) de conservação dos espaços e equipamentos da organização. Entre eles estão a manutenção preventiva e pequenas reparações, a limpeza dos espaços, a segurança e o serviço de mudanças.

6 6 Sistemática de Gestão da Manutenção Predial A manutenção predial tem sido tema de debates nos últimos anos no setor da construção civil brasileira. Este debate se iniciou a partir do acidente ocorrido no edifício residencial Palace II no Rio de Janeiro em 1998, provocando fortes preocupações tanto no meio técnico quanto na comunidade brasileira quanto às condições de uso e manutenção das edificações. Em 1999, foi lançada a NBR 5674 Manutenção de edificações Procedimento, com o objetivo de fixar procedimentos de orientação para a organização de um sistema de manutenção de edificações. Esta norma foi um marco para a implementação de ações voltadas a manutenção predial. De acordo com a referida norma, a manutenção predial é um conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes visando atender as necessidades e a segurança dos seus usuários. Além disso, a manutenção predial visa prolongar a vida útil da edificação; reduzir os dispêndios com equipamentos; evitar o elevado custo social causado pelo maior tempo de indisponibilidade de uso destes equipamentos devido a deficiências em sua gerência e manutenção, reduzir custos com manutenção corretiva, bem como proporcionar serviços de alta qualidade. Apesar da recente evolução dos estudos e de ações relativas à manutenção predial, a realidade brasileira ainda revela o quadro das constantes improvisações (a famosa gambiarra) e falta de conhecimento de conceitos e práticas de gestão predial, tais como edificações residenciais, comerciais, hospitalares, educacionais, entre outros. Citaremos então neste e-book alguns principais tópicos que envolvem conhecimentos teóricos e práticos para a implementação de uma sistemática de gestão predial visando tornar as atividades de manutenção mais eficientes. A Sistemática de Gestão da Manutenção Predial consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, os responsáveis pela execução e os recursos necessários. Geralmente a responsabilidade pela elaboração desta programação é do gestor predial que poderá contratar eventualmente uma empresa ou profissional especializado para auxiliar na elaboração e no gerenciamento do mesmo.

7 7 Referência dos Sistemas Críticos A durabilidade de uma edificação não depende apenas da qualidade dos materiais empregados em sua construção. É necessário garantir o uso adequado dos sistemas prediais, executar as ações de manutenção preventiva conforme planejamento e tomar as ações de manutenção corretiva sempre que necessário. Visando fornecer subsídios para o planejamento e execução das ações de manutenção, será apresentada a seguir um modelo de Ficha de Referência para os sistemas críticos, onde devemos definir as seguintes informações: Descrição do sistema; Cuidados de uso; Manutenção preventiva; Manutenção corretiva critérios de inspeção. OBSERVAÇÃO É importante ressaltar que as recomendações contidas nas fichas apresentadas a seguir, devem ser avaliadas quanto à sua pertinência para o prédio em questão, devendo-se fazer as adaptações necessárias, principalmente no que se refere à periodicidade das manutenções preventivas. Outros itens porventura não citados aqui, porém necessários para garantir a conservação dos prédios, podem ser acrescentados no planejamento da manutenção. Sendo assim, como procedimento inicial é importante definir os serviços de acordo com sua criticidade, conforme exemplo a seguir: 1 Instalações Hidráulicas; 2 Instalações Elétricas; 3 Pintura Interna e Externa; 4 Sistemas de Condicionamento de Ar; 5 Forros (gesso, madeira e PVC). Após serem definidos todos os principais tópicos de maior criticidade dentre os sistemas prediais, podemos definir os procedimentos e métodos de controle para cada tipo de falha, tipo de manutenção a ser realizada, periodicidade, etc Utilizaremos aqui alguns métodos aplicados no item 2. Instalações Elétricas como exemplo.

8 8 Critérios de Inspeção Preventiva em Quadros Elétricos É de responsabilidade dos Executantes e/ou contratantes e contratados cumprir a NR-10 Segurança em Instalações e Serviços de Eletricidade. A manutenção deve ser executada com os circuitos desenergizados (disjuntores desligados); Permitir somente que profissionais habilitados tenham acesso às instalações e equipamentos. Sempre que for executada manutenção nas instalações, como troca de lâmpadas, limpeza e reapertos dos componentes, desligar os disjuntores correspondentes. Verificar, registrar e analisar a leitura do medidor de energia. Utilizar como referência a Planilha Modelo para Acompanhamento de Consumo de Energia e Água; Iluminação - Fazer teste de funcionamento do sistema de emergência; Iluminação - Verificar se os fusíveis do sistema de emergência estão mal fixados ou queimados; DIÁRIA MENSAL BIMESTRAL Rever estado de isolamento das emendas de fios. Testar o disjuntor tipo DR apertando o botão localizado no próprio disjuntor. Ao apertar o botão, a energia será cortada. Caso isso não ocorra, trocar o disjuntor. Verificar o estado dos contatos elétricos, substituindo as peças que apresentarem desgaste (tomadas, interruptores, pontos de luz). Cobre Nu - Verificar a continuidade dos condutores em sistema de aterramento. Desobstruir poços de inspeção das hastes de aterramento. Verificar interligação das antenas ao sistema de aterramento. Reapertar todas as conexões dos Quadros de Distribuição. Realizar manutenção preventiva da subestação com empresa especializada. Efetuar manutenções previstas do grupo gerador; SEMESTRAL SEMESTRAL SEMESTRAL ANUAL ANUAL ANUAL ANUAL BIENAL CONFORME FABRICANTE

9 9 O SIGMA tem a solução! O SIGMA - Sistema Gerencial de Manutenção disponibiliza diversas ferramentas de controle para atender a diversos tipos de aplicação, dentre eles claro, a Manutenção Predial. Como um sistema robusto e especialista para a área de manutenção o SIGMA possui recursos básicos de controle, dentre eles: Cadastramento do quadro de funcionários (Efetivos, terceirizados, aprendizes, etc); E s t r u t u r a m e n t o d a e d i f i c a ç ã o (parametrizável em até 4 níveis hierárquicos); Valorização da OS s (dentre mão de Obra e peças utilizadas integradas ao módulo de Estoque); Controle dos ativos (parametrizável em até 3 níveis hierárquicos). Recursos Específicos Além dos recursos básicos que o SIGMA disponibiliza para todo o controle da edificação, são disponibilizados recursos específicos desenvolvidos estrategicamente para atender as necessidades de usuários da área predial. Leia-me! Saiba mais sobre estes recursos específicos do SIGMA PDCA assistindo ao vídeo que será direcionado no QR Code acima ou acesse Para saber mais solicite uma apresentação ao Setor Comercial do SIGMA: comercial@redeindustrial.com.br

10 10 Conclusão Com base nestes conhecimentos, podemos efetuar uma análise minuciosa de cada estrutura a se aplicar estes conceitos e assim efetuar o cronograma de manutenção para os ativos. Ainda é muito comum e não menos eficaz, este controle ser efetuado de uma forma totalmente manual com planilhas entre outros métodos de controle de interno, mas vale lembrar que atualmente temos diversos Softwares que facilitam o controle das manutenções, programações e até mesmo montar planos com alertas que facilitem na rotina do programador destas atividades. A manutenção predial é para muitas organizações a principal manutenção realizada. A empresa pode não ter muitas máquinas e equipamentos de uso contínuo, mas o controle de todos os componentes elétricos e eletrônicos do prédio e também a conservação estrutural tem gastos consideráveis e que devem ser quantificados para análise futura. Cabe aí ao coordenador da área identificar a melhor forma de controle de seus gastos.

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