LAUDO TÉCNICO fls. 305 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES: 1.1. Objetivo: Tem o presente, a finalidade de se determinar o Valor relativo mais apropriado ao Imóvel objeto desta Avaliação. 1.2. Características da Região: Imóvel respectivamente objeto da Matrícula n.º 33.328, localizado na Avenida Jorge Haddad, nº 411, Vila Xavier no Município de Araraquara-SP. 1.2.1. Titularidade Segundo observado nos Autos, visualizamos este imóvel que é respectivamente parte integrante da Matrícula n.º 33.328, Cadastro 05.085.002.00, com área de 370m 2, Área Edificada 161,35m² conforme folhas 59@65 do cartório de Registro Imóveis da Comarca de Araraquara-SP. 1.2.2. Vocação A vocação do imóvel e também de toda a região circunvizinha é mista residencial e comercial, conforme observação in loco. Destacamos o forte apelo comercial do local devido a proximidade da Alameda Paulista, bem como a efetiva localidade do Lote. 1.2.3. Benfeitorias Será descrito oportunamente. 1.3. Data das Vistorias e Participantes: A vistoria ao imóvel objeto dos Autos foi realizada nos dias conforme abaixo: Data 13/03/2017 Período da Tarde 14h00min, embora agendado judicialmente, porem não havia ninguém no Imóvel. Data 20/03/2017 Período da Manha 11h00min, contudo não havia ninguém no imóvel: 2
Data 01/04/2017 Período da tarde, ás 14h00min, conseguimos realizar a vistoria: 2. PERÍCIA: Participantes: Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado. Sra. Jurandir de Castro Requerida; Sr. Edy Reinhiak Companheiro da Requerida. 2.1. Metodologia: 2.1.1. Fizemos uma análise investigativa de Cadernos e sites Imobiliários veículos informativos Idôneos frente ao observado; 2.1.2. Fizermos uma Pesquisa em toda a região circulo vizinha dos imóveis; 2.1.3. Análises das Avaliações e Valores anexados aos Autos pelas partes, analisando assim a diferenças dos valores apresentados; 2.1.4. Análise Comparativa de Valores Método Comparativo. 2.1.5. E por fim uma análise estatística através de todos os valores encontrados; 2.1.6. No transcorrer deste trabalho, foram observados os preceitos básicos das Normas: No transcorrer deste trabalho, são obedecidos os preceitos básicos das Normas NBR 14653 1, NBR 14653 2 e 14653 3 as quais incorporam em seu conteúdo as Normas NBR 5676, NBR 8951, NBR 8799, que se encontrão descontinuadas conforme site www.abnt.gov.br, como também o das NBR 14653 4, NBR 14653 5, 14653 6 e 14653 7. Também foram consultados para a adoção dos parâmetros e critérios: 3 fls. 306
? Pesquisas indiretas no Mercado Imobiliário Regional, através de ofertas de Jornais, Publicações e site das Imobiliárias e os Jornais de Imobiliárias Conceituadas. fls. 307 No transcorrer deste trabalho também foram observados os preceitos básicos das Normas e Literaturas:? Mapas da Cidade de Américo Brasiliense;? Código Tributário Brasileiro;? Vade Mecum Editora Saraiva;? Lei nº 9.785 - Altera a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979;? Curso de Engenharia de Avaliações IBAPE/SP;? Lei nº. 12651 Novo Código Florestal;? SISTEMAS AMBIENTAIS E POLÍTICAS PÚBLICAS - H.T. Odum, E.C. Odum, M.T. Brown, D. Lahart, C. Bersok, J. Sendzimir;? Apostila do Curso de Legislação Ambiental SENAC 2.2. Nível de Precisão: 2.2.1. Pesquisas de Mercado e precisão das Informações: - Nível de precisão adotado será de Alta Precisão dentro das informações apresentadas e do universo encontrado. - Pesquisas ao Mercado Imobiliário de Araraquara, através de amostragem e sites de varias imobiliárias locais e anúncios de proprietários. - Também foram pesquisadas de maneira direta as imobiliárias: - Imobiliaria Toscano; - Imobiliária São Paulo; - Imobiliaria Morada Center. 2.3. Anexos: 2.3.1. Anexo 1 Fotos do Reconhecimento Geral e Reconhecimento da Edificação descrita; 2.3.2. Anexo 2 IPTU; 2.3.3. Anexo 3 Mapa de Referência. 2.4. Avaliação: 4
2.4.1. Detalhes e Áreas das Edificações Utilizadas: fls. 308 Conforme Vistoria Pericial realizada em 01/04/2017, a propriedade está localizada na Avenida Jorge Haddad, nº 411, Vila Xavier no Município de Araraquara-SP e registrada no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Araraquara, através da Matrícula n.º 33.328, Cadastro 05.085.002.00, área do Terreno 370,00m², Área Edificada 161,35m², conforme folha 59 sendo: Terreno: constituindo do LOTE 212 da QUADRA 11, medindo 10,00 metros de frente; igual medida na linha dos fundos; por 37,00 metros da frente aos fundos em ambos os lados, encerrando 370,00 m 2 e confrontando na frente com a Avenida 14; de um lado com o lote 211; de outro com o lote 213 e nos fundos com o lote 222. Destacamos novamente para este Lote em função o apelo comercial existente no local, devido á proximidade com a Alameda Paulista, ou seja, a proximidade com Lojas, Agências Bancárias, Supermercados elem de toda a intercomunicabilidade entre vários bairros, temos o tamanho do lote, contendo 10 metros de Frente e 37 de frente aos fundos. Edificação Principal Em observação geral do imóvel, verificamos que este apresenta inúmeros pontos de infiltrações, variando entre ascendentes e descendentes, verificamos inclusive que em vários cômodos e em diferentes posições, sinais de deslocamentos de alvenaria com o aparecimento de trincas além de várias fissuras, contudo nada conforme o observado na data da vistoria que colocasse em risco aparentemente a integridade estrutural do imóvel. Destacamos ainda que a aparente falta de manutenção também pode ter contribuído com as patologias encontradas e assim registradas no relatório fotográfico anexo. Sendo assim observamos 01 cozinha de alvenaria com revestimento cerâmico em suas paredes até o teto e em piso frio, 03 quartos, sendo 01 suíte, também em alvenaria com revestimento cerâmico em seu piso e pintura látex em suas paredes, necessitando de reparos em suas alvenarias e também em sua pintura de parede e teto, 01 sala ampla também como revestimento cerâmico em seu piso, necessitando de reparos em sua alvenaria e em sua pintura tipo látex, 02 sanitários sendo um suíte também necessitando de reparos e trocas e revisões em seus azulejos, pois aparentam destacamento e também necessitando de reparos importantes em sua pintura e também em suas alvenarias, observamos ligado a esta edificação 5
uma área coberta de pilares feitos assemelhados a canos de PVC dando suporte a estrutura de telhas removíveis de fibrocimento. fls. 309 Observamos uma piscina média de material aparentando fibra de vidro de tamanho médio e de formato retangular, não apresentado estar sendo mais utilizada, não fora observado casas de máquinas ou filtros para enchimento e ou circulação, onde para efeitos de levantamento não estaremos levantando este valor, em função do aparente estado de conservação e falta de funcionamento. Aonde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 4,0 com reparos importantes. Segunda Edificação: Uma edícula ou área de lazer contendo área social com churrasqueira feitas de tijolos maciços, lavanderia com revestimento cerâmico em seu piso e com necessidade de reparos importantes em sua alvenaria bem como a necessidade de pinturas em suas paredes e tetos, 1 quarto com revestimento cerâmico em seu piso e com necessidade de reparos em sua alvenaria bem como a necessidade de pinturas em suas paredes e tetos necessidade e 1 banheiro parcialmente revestido com cerâmica em suas paredes, necessidade de reparos em seu piso e em seu teto. Observamos que no imóvel objeto existem vários pontos de umidade ascendente e descendentes, necessitando assim aparente colocação/reparo de calhas e rufos ou uma revisão geral de telhas. Aonde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 4,0 com reparos importantes. Conforme, nas avaliações destacamos as Seguintes áreas que estão sendo utilizadas, pois segundo relatado pelo requerido modificações de fechamento de paredes realizado pelo requerente: Descrição imóvel Dimensões Identificação m² Terreno 370 Edificação conforme Cadastro Municipal 161,35 2.4.2. Metodologia de Coletas Conforme já anteriormente relatado o local objeto desta lide é um imóvel Nobre desta cidade, nas proximidades da Alameda Paulista, situação esta que modifica inclusive o uso e ocupação deste solo, ofertando muito para o apelo comercial e com uma edificação necessitando de reparos importantes. 6
Contudo importante ressaltar que conforme ás pesquisas para aplicação do método comparativo esta contou inclusive com avaliações direta ao imóvel objeto, com base no valor de seu terreno. fls. 310 Conforme Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos NBR 14653-2, conforme Abaixo: Imóvel Urbano: Imóvel dentro do perímetro Urbano definido em Lei. Entendemos que conforme NBR-14653:1 da ABNT em sua parte 1: O conceito de valor de mercado compreende a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente, todavia, entendemos que mesmo atendendo todos os fatores de correção, ponderação e homogeneização, nunca conseguiremos atingir o fator de flutuação do mercado, pois é uma variante imensurável por este motivo, em situação quando possível, e entendemos este ser o caso das áreas foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado para o Terreno e para edificação, estaremos utilizando os dados das Revistas Pini e Construção de Mercado e Siduscon fazendo a Aplicação do Critério de Heidecke, onde classificamos pelo encontrado e representado pelo anexo 01 o Estado para as Edificações que representa uma depreciação de para cada uma sobre o valor do padrão da edificação referente a Reparos comuns, Importantes e quando é o caso a complementação de Edificação (REPARO DE ESTRUTURAS, PINTURA, TELHADO, CALHAS, ETC), serão apresentados oportunamente abaixo. 2.5. Método de Comparativo Direto imóvel 01: Valor Médio Matricula nº Pesquisa Imobiliária - Terreno 33328 Amostra Pericia 1 2 3 Terreno 720,00 R$ 600,00 R$ 550,00 R$ 700,00 R$ 500,00 Desvio Padrão Valores Totais em 2017 Intervalo de Gaus Média Saneada Dimensões 7 Valor Imóvel R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² m² R$ R$ 660,00 R$ 84,85 R$ 575,15 R$ 744,85 R$ 660,00 370 R$ 244.200,00 2.5.1. Benfeitorias: Uso de Edificação Custo Total Padrão Normal R$/m² R1 R$ 1587,10
fls. 311 2.5.2. EDIFICAÇÕES Unidade Qte 2.5.2.1. Edificação Principal m² 117,35 2.5.2.2. Edificação Secundária m² 44,00 2.5.2.3. Cobertura com telhas removíveis m² 29,00 Edificação (m2) x Valor da Siduscon x depreciação (Critério de Heidecke) 2.5.3. Cálculo do Valor da Edificação AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE EDIFICAÇÕES Estado Depreciação Valor 2.5.3.1. Edificação Principal 4 56,6% R$ 80.833,90 2.5.3.2. Edificação Secundária 4 56,6% R$ 30.308,41 2.5.3.3. Cobertura com telhas removíveis 4 56,6% R$ 1.258,60 Todavia, vemos nesta perícia a existência de Quatro situações, a saber, e que foram levadas em consideração para esta análise: 1) A Principal vocação do imóvel em Questão; 2) Classificação do padrão construtivo em Questão; 3) Dimensão da Edificação e Benfeitorias; 4) Depreciação da Construção. Sendo assim encerramos estes esclarecimentos conforme abaixo: Onde e diante de tal segue abaixo o resultado desta avaliação: Inscrição Valor Imóvel 05.085.002.00 R$ Terreno R$ 244.200,00 Edificações R$ 112.400,91 Total R$ 356.600,91 Trezentos e cinquenta e seis mil e seiscentos reais e noventa e um centavos ERA O QUE HAVIA A EXPOR Sendo assim terminamos fazemos a apresentação deste Laudo contendo 08 Laudas e 03 anexos sendo todas as folhas apresentadas coloridas e digitalmente assinadas. 8
fls. 312 Justificativa para complemento dos honorários: Em observação aos Autos a Complexidade para a elaboração da avaliação em pauta. Diante de tal consideramos: a) Vistoria do Imóvel e Análise e Levantamento do Local e coleta de Elementos e Dados 3 horas, considerando as 02 tentativas e a vistoria realizada. Va = R$360,00 x 3 horas = R$ 1.080,00 b) Análises, solicitação de toda a Documentação necessária para elucidação do objeto, consulta e planilhamento dos Valores e Pesquisas mais aprofundadas, Memoriais fotográficos da Respectiva Área 4 horas. Vb = R$360,00 x 4 horas = R$ 1.520,00 c) Despesas com Viagens + Refeição + Auxiliares conforme a localidade para pesquisas, fotografia, mapas, digitação, Cópias e Auxiliares, conforme preceitua o Art. 7º. Vc = o deslocamento estamos considerando no item Va. Total dos Honorários = Va+Vb+Vc = R$ 2.520,00 Considerando Prévio depositado de R$ 1.000,00 temos: R$2.520,00 - R$1.000,00 = R$1.520,00 Complemento no Valor de Um mil quinhantos e vinte Reais. Consideramos em nossa estimativa seguindo as diretrizes da Tabela de Honorários do IBAPE aonde esta também esta sendo seguida nas Jurisprudências observadas das decisões concedidas pelo Tribunal de São Paulo. Em anexo a tabela de honorários do IBAPE. ERA O QUE HAVIA A EXPOR 9
engmarcelo.augusto@gmail.com marceloaugustoperitocriminal@hotmail.com.br fls. 313 Foto 01 Foto 02 Foto 03 1 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1008819-07.2014.8.26.0037 e código CCB3B9.