GESTÃO CONDOMINIAL EM PROJETOS PAR

GESTÃO CONDOMINIAL EM PROJETOS PAR CONTRIBUIÇÃO PARA O GENCIAMENTO DO REQUISITO DE CLIENTES ESTUDO DE CASO Acadêmica: Juliana Brito (PIBIC_CNPQ) Orientadora: Nirce Saffer Medvedovski XVII Salão de Iniciação Científica UFRGS Porto Alegre_outubro_2005

INTRODUÇÃO Criado em 1999, o Programa de Arrendamento Residencial é um novo paradigma da habitação social no Brasil. Nessa nova modalidade de aquisição residencial, semelhante ao leasing, no final de 15 anos, os arrendatários poderão escriturar os imóveis, obtendo sua propriedade. Em caso de desistência, as regras funcionam como no aluguel convencional: a pessoa desocupa o imóvel e não recebe nenhum valor de volta. Durante o período de arrendamento, os imóveis não podem ser vendidos ou sublocados. Frente ao sucesso do Programa (14 conjuntos só em Pelotas), vê-se a necessidade de uma avaliação que vise seu aprimoramento, tanto no âmbito de projeto dos conjuntos como no processo de gestão dos espaços construídos.

OBJETIVO Avaliar, através da satisfação dos usuários e avaliação de desempenho, as ações da Gestão Condominial em Conjuntos Habitacionais promovidos dentro do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) em Pelotas, RS, tendo como estudo de caso o Conjunto Habitacional Laçador. Os principais resultados estão relacionados à avaliação dos usuários em relação ao produto e o quanto este item influencia na satisfação com a gestão.

Satisfação do usuários Segundo FORMOSO (2002), a satisfação dos usuários poderá ser medida através de procedimentos de Avaliação Pós-Ocupação (APO), e é essencial para retro alimentar o processo de produção de edificações, de forma a definir as ações corretivas necessárias e propor diretrizes para novos empreendimentos semelhantes. Senso comum Satisfação Qualidade da obra (acabamentos) / Relação físico espacial do conjunto

Gestão condominial e a satisfação do usuário O presente trabalho busca contribuir para a definição de variáveis (indicadores) a serem analisadas em relação à satisfação dos usuários quanto à gestão condominial e a avaliação do desempenho da administração dos empreendimentos PAR em Pelotas, introduzindo-as posteriormente em um estudo mais amplo para avaliar a melhoria da qualidade na habitação de interesse social.

MATERIAL E MÉTODOS Este estudo foi realizado com base na análise de documentação, em entrevistas com informantes qualificados das administradoras, observação participante em reuniões condominiais, aplicação e análise de questionários. Entrevista com informante qualificado síndico do estudo de caso (1) Processo de seleção; (2) Inserção na malha urbana; (3) Qualidade do produto / projeto / obra e (4) Gestão condominial. Através desta entrevista e da coleta de outros dados foi possível identificar os indicadores de satisfação, utilizando a técnica de observação participante e aplicação de questionários.

RESULTADOS E DISCUSSÕES Avaliação da Satisfação dos Usuários no enfoque das Administradoras empresas diferentes níveis satisf. diferentes entrevistadas as duas administradoras Quanto maior é a satisfação do morador com a sua unidade habitacional, ou ainda com o espaço condominial, maior será a satisfação com a gestão condominial; pois na medida em que o morador não precisa reclamar por estar insatisfeito com o seu produto, ele não entra em conflito com a administradora e esta, por sua vez, não necessita contatar a CAIXA para passar as demandas dos arrendatários.

RESULTADOS E DISCUSSÕES Avaliação da Satisfação dos Usuários no enfoque das Administradoras Segundo o funcionário da administradora responsável pela gestão condominial: Nós somos o pára-choque, tudo acaba na nossa responsabilidade. O morador não quer saber de esperar. Quem tem que resolver os problemas é a administradora

RESULTADOS E DISCUSSÕES Satisfação do Usuário quanto a Gestão Condominial no PAR Laçador As informações obtidas junto às administradoras nortearam a escolha do estudo de caso para a aplicação das técnicas de observação participante e de questionários. O Conjunto Habitacional Laçador foi escolhido por apresentar grande insatisfação por parte dos usuários; informação esta apreendida através de entrevistas com informantes qualificados. Também foi indicado pela administradora como um detentor de problemas ligados ao produto e, portanto à gestão.

18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 RESULTADOS E DISCUSSÕES Satisfação do Usuário quanto a Gestão Condominial no PAR Laçador Sugestões para melhorar os espaços abertos do conjunto 16 9 8 4 4 3 3 3 2 2 1 Cobrir estacionamentos Cobertura nas churrasqueiras Arborização e paisagismo Mudar local do salão de festas Trocar local da guarita Proteção da quadra esportiva Melhorar os caminhos internos de pedestres Melhorar brinquedos da praça infantil Coleta de lixo mais freqënte Banheiro coletivo no térreo Estendal

RESULTADOS E DISCUSSÕES Em análise ao Gráfico 01, verifica-se que, quando questionados sobre sugestões para melhorias ou modificações necessárias no PAR Laçador, resposta livre, os usuários manifestaram-se através de respostas que dizem respeito tanto à gestão condominial quanto à qualidade do produto. Esse fato aponta para a questão de que a satisfação dos usuários quanto à qualidade da gestão condominial está relacionada, no caso em estudo, à qualidade das ações de gestão e também com a qualidade do produto / projeto / obra, ou seja, de sua unidade habitacional e do espaço condominial.

RESULTADOS E DISCUSSÕES Tendo em vista a afirmação, por parte do informante qualificado responsável pela administradora do próprio empreendimento, que a satisfação quanto à gestão condominial está fortemente relacionada à qualidade do produto, buscou-se uma análise focada em respostas de questionário que estavam direcionadas à avaliação da qualidade do produto. Estes dados estão demonstrados no Gráfico 02.

RESULTADOS E DISCUSSÕES Como classifica a qualidade do Conjunto Habitacional como todo em relação à qualidade dos acabamentos 100,00% 90,00% 80,00% 87,50% 75,00% 71,88% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 53,13% 37,50% 46,88% 56,25% 30,00% 20,00% 10,00% 6,25% 6,25% 12,50% 12,50% 3,13% 15,63% 6,25% 3,13% 6,25% 15,63% 18,75% 6,25% 9,38% 6,25% 12,50% 18,75% 6,25% 6,25% 0,00% Pavimentação das vias para veículos Pavimentação dos estacionamentos Pavimentação dos caminhos para pedestres Pavimentação das quadras esportivas Muros ou cercas Pintura externa dos blocos SR FI I N S FS

RESULTADOS E DISCUSSÕES Em análise ao Gráfico 02, verifica-se que os usuários encontram-se, na sua maioria, satisfeitos ou fortemente satisfeitos com a qualidade dos acabamentos da obra, ou seja, mostram-se de forma geral satisfeitos com o produto.

CONCLUSÕES As análises dos dados, obtidas neste trabalho, indicam um descompasso entre a avaliação dos usuários e a percepção do administrador sobre a satisfação dos mesmos com o produto. A administradora equivoca-se ao atribuir a satisfação quanto à gestão condominial à qualidade do produto, não considerando neste contexto suas próprias ações de gestão. dados obtidos nos questionários satisfação com o produto dados obtidos nas observações participantes satisfação com o produto

CONCLUSÕES Considerando todos os dados levantados, as observações participantes e as entrevistas com informantes qualificados, com destaque para a entrevista com o Arquiteto responsável pelo projeto do PAR em estudo: constata-se que o projeto do PAR Laçador, apesar de possuir qualidades arquitetônicas reconhecidas, não é passível de gestão satisfatória dentro das estritas limitações impostas pelo Programa de Arrendamento Residencial.

Muitos acessos um único porteiro Insegurança descaso da administradora com os usuários!

CONCLUSÕES Trata-se de projeto notável, bem conceituado, que exige, no entanto, ações de gestão condominial que demandam custo maior que o suportado pelos usuários do empreendimento. Em função da complexidade da percepção desse fato, é ilusório achar que os usuários farão tal distinção e aceitarão as ações condominiais efetuadas pela administradora nas atuais condições. Dessa forma, a situação posta isenta, de certa forma, a administradora da insatisfação dos usuários com a gestão condominial, e leva à consideração de que as ações condominiais deverão ser tomadas na direção da adequação do projeto arquitetônico às limitações de gestão existentes dentro do PAR.