Relatório do Administrador FIP BVEP PLAZA 3º Trimestre 2014
O Fundo O FIP BVEP PLAZA tem como objetivo o investimento na empresa BVEP Empreendimentos Imobiliários SPE III S.A. que é proprietária de 100% do empreendimento imobiliário Plaza. Sua estratégia de investimentos prevê a construção de um edifício corporativo para posterior locação (mono ou multiusuário) e, em seguida, venda do imóvel. O Fundo captou R$ 140.000.000,00 em Dezembro de 2012. Em Setembro de 2014 foi realizada a terceira chamada de capital, de R$ 18.500.000,00, que somada aos R$ 89.200.000,00 das chamadas anteriores, totaliza R$ 107.700.000,00 de capital já integralizado pelos cotistas, equivalente à 77% do total comprometido. O Ativo O imóvel está localizado na cidade do Rio de Janeiro, na Rua do Passeio, 78. Nesse endereço será construído um prédio de escritórios de alto padrão de qualidade e certificação Green Building categoria Gold, seguindo o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), concedido pelo U.S. Green Building Council. No total, serão 14.533 m² de área locável, dispostos em 15 andares, com aproximadamente 38 vagas de garagem. 2
Evolução da obra A obra está na fase de finalização das fundações e execução da estrutura. Desta forma, nos próximos meses poderemos acompanhar a evolução física do edifício. No terceiro trimestre, foram realizadas, dentro do cronograma da obra, as seguintes atividades: Trecho 01 e 02 finalização das fundações, execução das lajes do térreo e 1º pavimento; Trecho 03 reforço estrutural e continuação da escavação; e Trecho 04 finalização da prospecção e reforço estrutural do prédio existente. Nos próximos meses, serão executadas todas as lajes até o 10º pavimento dos trechos 01 e 02. Em paralelo, recebemos do GBC (Green Building Council) a pré-certificação Leed Gold, o que significa que todos os projetos do edifício atendem aos critérios da certificação e que o edifício está apto a receber o certificado final, desde que continue atendendo os parâmetros medidos durante a construção. Pré-Construção 4º Tri. 2012 Pré-Construção Construção 2º Tri. 2013 4º Tri. 2012 Início das Locações 1º Tri. 2016 Venda A partir do 3º Tri. 2016 Vista para os trechos 02 e 04 Vista para o trecho 01 3
Evolução da obra Figura 1. Figura 2. 4
Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro O Empreendimento Plaza está localizado na região do Centro, a principal região de escritórios da cidade. No segundo trimestre de 2014 a média de preços de locação para empreendimentos classe A e AA no Rio de Janeiro se manteve novamente em torno de R$ 128/m²/mês, reforçando a tese de um cenário de estabilidade no ano. As entregas apresentaram queda em relação ao trimestre passado, totalizando 26 mil m². A previsão é que o novo estoque entregue no segundo semestre fique em torno de 87 mil m², mantendo no acumulado do ano o mesmo ritmo de 2013. A taxa de vacância na cidade teve ligeira queda, fechando o trimestre em 17,1%. Na região do Centro a vacância ficou em 13,2%, continuando abaixo da taxa média da cidade. Fonte: Jones Lang LaSalle 5
Avaliação Em 30 de Setembro de 2014, o valor da participação detida pelo fundo na SPE Plaza foi reavaliado com base em laudo produzido pela BVEP, com o propósito de estimar o seu valor econômico na data-base de 30 de Junho de 2014. Para este trabalho, foi adotada a mesma metodologia e premissas da Deloitte Touche Tohmatsu Consultores Ltda, no laudo elaborado por esta em Dezembro de 2013. A avaliação é baseada no conceito de valor justo de mercado (fair market value), que corresponde ao preço possível de se obter em uma negociação de mercado. Na metodologia de avaliação, foi adotado o Income Approach (Método da Lucratividade), baseado no enfoque do Fluxo de Caixa Futuro Descontado a Valor Presente. Na data-base de 30 de Junho de 2014, o valor econômico da participação detida pelo FIP na SPE Plaza é de R$ 102,24 milhões, que representa uma valorização de 2,3% destas ações frente a marcação do trimestre anterior. Essa remarcação refletiu na cota de 30 de Setembro de 2014. Composição do fundo Patrimônio Líquido (em milhões): R$ 121,02 16% R$ 19,90 R$ 102,24 84% Ações SPE Plaza Aplicações de Liquidez Ações SPE "Plaza" LTNs 6
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