Investimentos Inteligentes 17 a 23 de junho SUNO RADAR FUNDOS IMOBILIÁRIOS Suno Research Relatório RADAR FUNDOS IMOBILIÁRIOS. Acesso exclusivo aos assinantes, a cópia ou distribuição não autorizada acarretará em sanções legais e multas de 2000 vezes o valor desse relatório. contato@sunoresearch.com.br
Aos poucos o mercado de FIIs vai retomando o crescimento. Nesta semana, tivemos o anúncio da BTG Pactual que o seu fundo de fundos, o BCFF11, conseguiu captar R$ 122 milhões em sua 6ª emissão de cotas. Apesar de o valor ser inferior ao inicialmente proposto em assembleia, entendemos que seja um excelente volume a ser integralizado no FII. A Planner Corretora de Valores (Adminitradora e Coordenadora Líder), juntamente com a GGR Gestora, que recentemente captou R$ 141 milhões para o seu fundo logístico, está buscando agora através de um novo fundo captar R$ 100 milhões através de uma oferta pública. Será um Fundo de Fundos e levará o nome de GGR Estratégia. Ainda dentro deste contexto, o Shopping Floripa (FLRP11), conseguiu captar por volta de 50% no âmbito de sua Oferta Restrita ICVM 476. No total de R$ 3,6 milhões ofertados, R$ 1,8 milhões foram exercidos os direitos de preferência. Desde 22/06, as sobras estão colocadas com esforços restritos. Cabe lembrar que o shopping está passando por um processo de takeover (OPA) que deverá ser levado a uma nova assembleia. A Rio Bravo divulgou os relatórios de seus 02 shoppings: ABCP11 e SHPH11. Fica nítido que, tanto a CCP quanto a Iguatemi, estão fazendo excelentes trabalhos, refletindo no crescimento tanto das Vendas, Aluguéis e Estacionamentos (fluxo) das operações. Destaque especial para o crescimento na ordem de 32% no Estacionamento do ABCP11. A XP Investimentos informou ao mercado que no dia 12/06/2017, no fechamento do mercado, foi realizado na B3, o Leilão referente às frações remanescentes do processo de incorporação do XP Recebíveis (XPGA11) ao Maxi Renda (MXRF). Portanto, foi feito no dia 21/06/2017 os pagamentos aos detentores das frações ao preço médio de R$ 9,73/cota. Também foi anunciado mais uma aquisição por parte do fundo GGRC11, que agora faz parte da nossa carteira recomendada. Trata-se de um imóvel alugado para a Moinho Iguaçu, com um caprate interessante (acima de 14%) e um modelo de contrato atípico. Daremos mais detalhes sobre essa operação no relatório de terça-feira.
Além disso, a GGR anunciou também a oferta pública e distribuição de cotas de um novo fundo que terá um perfil diferente do GGRC11, sendo o GGR Estratégia, novo fundo, um fundo imobiliário focado em desenvolvimento imobiliário e Equity, embora ele, por regulamento, possa investir em imóveis para renda ou mesmo outros fundos imobiliários e CRIs. Por fim, o Ifix finalizou a semana com uma valorização de 0,37%, a 2072 pontos. No ano o Ifix acumula uma expressiva valorização de 11,11%, bastante acima de outros benchmarks como Ibovespa e CDI.
Principais Dados dos Fundos Imobiliários Atualizados FUNDO COTAÇÃO VALOR POR M² CAIXA DO FUNDO¹ ABL (M²) VACÂNCIA DY VP DA COTA (R$) P/VP Fundos de fundos BCFF11B R$69,89 - - - - 9,4% R$91,62 0,76 BPFF11 R$92,25 - - - - 9,0% R$93,61 0,98 BCIA11 R$112,00 - - - - 9,4% R$117,24 0,96 CXRI11 R$1.020,02 - - - - 9,7% R$1.111,47 0,92 FIXX11 R$88,99 - - - - 9,1% R$86,27 1,03 MXRF11 R$9,98 - - - - 10,6% R$10,37 0,96 Fundos de desenvolvimento RBBV11 R$64,08 - - - - 7,7% R$100,16 0,65 MFII11 R$117,03 - - - - 12,0% R$109,25 1,07 KNRE11 R$1,01 - - - - 3,2% R$1,15 0,85 RBDS11 R$379,99 - - - - 5,9% R$620,70 0,61 Fundos de recebiveis KNCR11 R$107,30 - - - - 11,8% R$103,87 1,04 KNIP11 R$103,95 - - - - 10%E R$101,15 1,03 VRTA11 R$115,37 - - - - 12,5% R$103,15 1,12 BCRI11 R$112,50 - - - - 11,4% R$97,42 1,16 JSRE11 R$99,84 - - - - 10,3% R$108,73 0,93 CPTS11B R$98,50 - - - - 12,8% R$100,10 0,98 RNDP11 R$1.040,00 - - - - 12,0% R$1.040,69 1,00 PLRI11 R$113,00 - - - - 11,0% R$116,30 0,97 FEXC11 R$92,48 - - - - 11,0% R$102,16 0,90 RBVO11 R$70,10 - - - - 11,2% R$70,47 1,00 NI = Não informado 1 - Com base na última informação disponível - : não se aplica DY (dividend yeld) referente aos últimos 12 meses E = Estimado Valor da cota referente ao fechamento do dia de envio do relatório
FUNDO COTAÇÃO VALOR POR M² CAIXA DO FUNDO¹ ABL (M²) VACÂNCIA DY VP DA COTA P/VP Escritórios Monoativo EDFO11B R$280,00 R$13.053 R$432.347 5.029,38 0,0% 7,8% R$159,98 1,71 ALMI11 R$1.720,00 R$9.811 R$17.351.581 16.587,00 83,0% 16,3% R$1.944,68 0,88 BBFI11B R$2.650,00 R$5.025 R$20.478.283 64.488,00 0,0% 10,1% R$3.651,43 0,73 BBVJ11 R$60,00 R$6.843 R$8.862.758 22.465,00 43,8% 5,2% R$76,24 0,77 CBOP11 R$717,00 R$6.260 R$977.097 16.050,00 7,0% 8,2% R$734,62 0,98 CEOC11 R$83,98 R$12.650 R$1.411.755 11.942,00 0,0% 0,1% R$75,87 1,11 CNES11 R$110,00 R$4.633 R$20.284.434 65.645,00 35,0% 4,3% R$102,33 1,10 CXCE11B R$2.349,99 R$14.071 R$5.250.236 11.070,14 0,0% 8,9% R$2.258,66 1,06 TBOF11 R$72,56 R$12.784 R$7.400.668 56.464,27 43,0% 4,0% R$63,56 1,13 TRNT11 R$159,00 R$11.155 R$4.115.387 55.729,63 40,0% 5,0% R$168,47 0,94 FAMB11B R$4.979,00 R$9.233 R$805.565 56.429,46 0,0% 8,4% R$5.494,43 0,91 RNGO11 R$88,20 R$7.297 R$2.711.392 31.972,00 17,5% 8,6% R$93,83 0,94 FPAB11 R$311,00 R$6.422 R$3.260.009 35.810,92 21,3% 7,3% R$363,85 0,85 EDGA11 R$48,80 R$7.405 R$2.043.968 24.844,44 35,0% 7,8% R$83,77 0,59 FVBI11 R$98,71 R$18.941 R$2.820.252 11.055,87 14,0% 6,5% R$96,25 1,03 XPCM11 R$88,95 R$11.275 R$4.593.487 18.641,00 0,0% 10,5% R$78,24 1,14 THRA11 R$102,60 R$13.784 R$5.185.512 10.586,12 0,0% 0,7% R$91,74 1,13 Escritórios Multi-ativos BMLC11B R$87,00 R$11.718 R$1.432.450 7.290,34 23,0% 7,6% R$104,11 0,85 BRCR11 R$100,75 R$6.689 R$398.614.000 229.952,00 28,8% 9,1% R$107,59 0,94 KNRI11 R$148,89 R$4.111 R$94.043.000 476.841,45 11,0% 7,4% R$144,11 1,03 HGRE11 R$1.494,97 R$5.832 R$184.183.629 157.689,00 29,9% 8,0% R$1.484,14 1,00 PRSV11 R$490,10 R$5.503 R$49.151 17.357,00 56,7% 5,6% R$646,82 0,76 FFCI11 R$1,82 R$15.348 R$20.799.033 15.069,90 24,3% 8,3% R$1,79 1,04 HGJH11 R$1.299,95 R$16.811 R$2.457.258 12.613,00 16,9% 7,1% R$1.035,49 1,24 NI = Não informado 1 - Com base na última informação disponível - : não se aplica DY (dividend yeld) referente aos últimos 12 meses E = Estimado Valor da cota referente ao fechamento do dia de envio do relatório
FUNDO COTAÇÃO VALOR POR M² CAIXA DO FUNDO¹ ABL (M²) VACÂNCIA DY VP DA COTA P/VP Shopping Center ABCP11 R$16,50 R$14.563 R$8.750.282 68.536,00 1,1% 5,5% R$11,17 1,50 HGBS11 R$2.163,98 R$9.857 R$184.183.629 99.317,14 5,7% 7,4% R$2.166,89 1,00 PQDP11 R$2.550,00 R$15.996 R$9.840.037 37.401,00 2,0% 5,8% R$2.538,48 1,02 SHPH11 R$920,00 R$59.616 R$2.993.475 8.875,00 2,0% 4,6% R$612,29 1,54 JRDM11 R$84,39 R$16.375 R$504.413 11.426,00 1,0% 8,8% R$83,61 1,00 FIGS11 R$73,35 R$9.247 R$1.061.736 20.441,46 12,6% 13,5% R$87,98 0,84 Logístico CXTL11 R$617,99 R$1.372 R$1.034.719 23.396,00 N/I 9,0% R$996,43 0,61 HGLG11 R$1.245,00 R$2.201 R$35.991.236 176.000,00 18,5% 8,4% R$1.109,38 1,12 FIIB11 R$374,99 R$2.467 R$4.246.224 102.400,00 9,7% 7,3% R$349,53 1,07 SDIL11 R$89,00 R$2.870 R$1.420.581 44.130,00 19,0% 7,6% R$96,88 0,92 FIIB11 R$374,99 R$2.467 R$4.246.224 102.400,00 9,7% 7,3% R$349,53 1,07 Agências bancárias, Educacionais e Hospitalares NSLU11 R$223,00 R$12.714 R$3.694.256 19.788,72 0,0% 8,6% R$191,89 1,17 HCRI11 R$294,95 R$10.676 R$77.362 5.518,20 0,0% 9,3% R$298,07 0,98 AGCX11 R$1.342,00 R$7.543 R$153.588.204 51.693,55 0,0% 7,7% R$1.082,76 1,26 BBPO11 R$134,60 R$4.991 R$166.903.031 395.892,76 0,0% 8,7% R$93,19 1,44 BBRC11 R$130,80 R$15.363 R$4.360.624 13.253,00 0,0% 7,7% R$96,43 1,35 BNFS11 R$116,00 R$5.293 R$3.185.282 14.738,00 0,0% 7,7% R$89,08 1,29 SAAG11 R$127,60 R$10.482 R$4.306.624 68.146,00 0,0% 7,8% R$92,15 1,40 FCFL11 R$1.899,00 R$15.775 R$2.371.000 19.953,00 0,0% 6,6% R$1.456,36 1,35 AEFI11 R$141,79 - R$48.028.170-0,0% 9,8% R$132,29 1,06 NI = Não informado 1 - Com base na última informação disponível - : não se aplica DY (dividend yeld) referente aos últimos 12 meses E = Estimado Valor da cota referente ao fechamento do dia de envio do relatório
INFORMAÇÕES E COMENTÁRIOS RELEVANTES PARA ESSA SEMANA A Tríade Hedge Investments A Hedge Investments divulgou os relatórios de seus fundos nesta semana. A Gestora pertence a André Freitas, que durante mais de 30 anos trabalhou na CSHG, e que foi responsável pela área de produtos financeiros imobiliários desde 2003. Entendemos então, que existe a continuidade da gestão dos fundos da antiga "casa". ATSA11B Atrium Shopping Santo André O ativo vem mostrando melhoras de forma consistente nos últimos meses. A última distribuição cresceu bastante. Os cotistas receberam R$ 4,00/cota, apesar de o Resultado Real ter sido inferior, R$ 3,12/cota. Quando olhamos os resultados acumulados em 2017, temos uma média de R$ 2,20/cota, o que ainda é baixo, mas de novo, o que estamos avaliando é que os números vêm crescendo de forma importante. Com isto, temos um DY mensal de 0,20%, o que justifica a baixa atratividade no mercado secundário. O número de cotistas ainda é baixo, apenas 74. Com isso, a liquidez do fundo fica bastante comprometida e mesmo tendo um desconto patrimonial na ordem de 22%, o fundo tem poucos negócios mensais. Entretanto, observe no gráfico abaixo que a operadora AD Shopping, vem conseguindo trazer operações importantes a fim de melhorar o fluxo.
O fato é que a Vacância, ainda em patamares próximos de 25%, compromete muito os resultados da operação, mesmo assim é válido observar que as vendas estão em forte crescimento: 24,9% em comparação ao ano anterior. A inadimplência segue em patamares altos, próxima de 12%. TFOF11 TOP FOFII 1 Diferentemente do outro fundo gerido pela Hedge (FOFT11), que falaremos na sequencia, este FII é mais agressivo quanto à estratégia de ganho de capital. Tanto é verdade que no mês passado, foi distribuído R$ 18,00/cota, ou seja, DY de 1,38%. Quando olhamos o resultado acumulado em 12 meses, salta aos olhos a eficiência do gestor, visto que o saldo de ganho de capital é mais do que o dobro da renda recebida. Em termos de Resultados Reais, temos um DY na ordem de 0,90%, mas infelizmente a liquidez é quase nula, visto que, até como estratégia para assegurar a isenção de imposto de renda na distribuição, o fundo possui apenas 51 cotistas. Interessante que 98% do patrimônio estão alocados em FIIs. Isso reforça a tese de que o objetivo é mesmo buscar renda e ganho de capital para o fundo. Quase 50% do PL estão concentrados em 05 FIIs: CEOC BBPO FOFT HGBS FIIB. É importante reforçar que a presença de FOFT não gera bi tarifação de taxas.
Curioso também como será visto logo à frente, é que FOFT, que é um fundo irmão dentro da mesma casa, está com desconto patrimonial, o que justifica a posição neste fundo. Temos também algumas posições residuais com menos de 1%: GRLV HTMX CBOP. No mês passado, o gestor aumentou posição em HGRE, BBPO, BRCR, HGBS e HGCR. No lado das vendas, foi zerada a posição em HGJG, além da diminuição em THRA, VLOL e CBOP, até mesmo como estratégia de realização de lucros em função da forte apreciação no mercado secundário. FOFT11 TOP FOFII 2 Este fundo vem mantendo a distribuição em R$ 5,50/cota já há algum tempo, apesar de que o Resultado Real nos últimos 12 meses estar ligeiramente acima, R$ 5,72/cota. Como é um Fundo de Fundos, o fato é que os ganhos se tornam inconstantes e daí a importância do Gestor buscar linearizar a distribuição. Aos preços atuais, temos um DY mensal por volta de 0,65%, o que consideramos ser bastante razoável dada pulverização de riscos internamente na carteira. O fundo possui mais de 95% de seus ativos em Fundos Imobiliários e quase 40% estão concentrados em 05 de suas maiores posições: HGRE HGBS BBPO JSRE PRSV. Alguns fundos possuem saldo inferior a 1% do patrimônio, dentre eles citamos XTED SDIL EDFO. No mês passado, seguindo a mesma linha estratégica de seu fundo irmão (explicado acima), o gestor aumentou participação em BBPO, BRCR, HGRE, HGBS e TBOF com possibilidade aumento de renda, bem como ganho de capital. No lado das vendas, foi zerada a posição em HGJH, além da diminuição em CBOP e FVBI. A justificativa do Gestor foi a mesma: as vendas ocorreram em função da forte apreciação das cotas no secundário, portanto com objetivo de realização de lucros.
O fundo tem baixa liquidez também e entendemos que um desconto patrimonial na faixa de 12% é alternativa interessante para se observar, por parte de nossos assinantes. FEXC11 BTG Pactual Fundo de CRI O que era esperado, de fato, aconteceu. A renda do fundo foi fortemente impactada pelo IGP-M negativo. Nesta última distribuição, os cotistas receberam apenas R$ 0,37/cota. Entendemos que estas distribuições mais baixas são pontuais e em algum momento, teremos a inflação novamente nos patamares médios, próximo à meta. Mas, se considerarmos o rendimento acumulado em 12 meses, temos ainda um DY próximo de 11%, o que é bastante razoável, visto que nos últimos 12 meses, temos um IGP-M próximo de zero. Lembrando que 70% da carteira de CRIs deste FII está atrelada a este indicador. Um ponto importante é que o FEXC, diferentemente de vários outros FIIs de Recebíveis, reconhece o índice inflacionário mais rapidamente. Nos outros fundos, a contabilização é sempre feita com base no valor de 12 meses, o que suaviza a distribuição, tanto para cima, quanto para baixo, evidentemente. Porém, se os índices realmente se mantiverem, no acumulado de 12 meses, em patamares negativos, daí todos eles sentirão reflexo direto no cupom. Por fim, reforçamos a importância de manter este FII na Carteira Valor, pois temos ainda um Valor Patrimonial de R$ 102,16 e a mercado, a cota está sendo negociada com mais de 10% de desconto. HGRE11 CSHG Real Estate Em linha com que foi falado na última assembleia do fundo, uma nova venda foi anunciada pelo Gestor: desta vez o imóvel Praia Grande, antes ocupado pela Decathlon, mas hoje 100% vago. O imóvel foi adquirido, incluindo benfeitorias, em julho/2011 por R$ 15,6 milhões e foi hoje vendido por R$ 17 milhões, sendo R$ 5 milhões mais 15 parcelas (não corrigidas) de R$ 800 mil.
O lucro apurado de R$ 1,45 milhões será percebido suavemente e terá pouco efeito real no resultado e a renda mensal terá impacto pouco relevante também, algo próximo de R$ 0,07/cota, visto que o capital será aplicado, provavelmente em renda fixa, somando, claro, a redução das despesas imobiliárias. Reforçando que no último mês, o resultado foi de R$ 7,93/cota, e a distribuição ficou em R$ 9,40/cota. Entendemos que a renda ficará neste patamar até o fim do ano, especialmente ancorada nos lucros acumulados. Estrategicamente, nos parece que foi uma venda importante, visto que este imóvel não tem aderência ao portfólio proposto pelo novo Gestor, no entanto, quando aplicamos um olhar mais matemático, corrigindo o valor investido, este imóvel deveria ter sido vendido por um valor próximo de R$ 22,5 milhões. Pois bem. É a realidade do mercado hoje, então vamos em frente. Mas o que importa mesmo é: E agora? Qual o próximo passo? O fundo vem se desfazendo de importantes imóveis e não fica claro qual será, de fato, a abordagem da nova gestão. A corrida agora é contra o tempo e sabemos que timing é fundamental para um fundo que tem como premissa a prática da Gestão Ativa. A Suno Research está acompanhando de perto, visto que este FII tem grande relevância dentro do contexto de FIIs no Brasil. MFII11 Mérito Desenvolvimento Imobiliário No mês passado, ocorreu novo aporte no empreendimento Way Parque das Nações conforme cronograma de obras. Foi adquirida uma gleba de 103.900 m², localizada na cidade de Campinas-SP para o desenvolvimento de um bairro residencial com aproximadamente 600 unidades habitacionais, entre casas e apartamentos, com foco comercial no público de baixa-renda.
Quanto à oferta que foi aprovada em assembleia para a 4ª emissão de cotas, o gestor informou que o pedido de registro está em análise pela CVM. Normalmente demoram algumas semanas para darem o retorno. Abaixo, ilustramos a carteira do fundo com base no 1º trimestre deste ano. Importante observar sempre a velocidade de vendas e a rentabilidade projetada: A Suno Research acompanha de perto estas movimentações a fim de trazer informações pertinentes aos nossos assinantes. TRXL11 TRX Realty Logística Renda A TRX publicou o relatório de seu fundo logístico, e fica nítido o tanto que vacância prolongada vem comprometendo os resultados deste FII. A última distribuição foi de R$ 0,27/cota, o que representa um DY por volta de 0,45% a.m.
Evidentemente, existe um potencial muito grande, não só pelo desconto patrimonial (próximo de 35%), como também pela possibilidade do aumento da renda, visto que boa parte das receitas é consumida pelas despesas. Hoje, quase 50% das receitas (imobiliárias e financeiras) são usadas para pagar as Despesas dos imóveis vagos. Com o reajuste do imóvel Itambé e o fim das despesas no imóvel em Navegantes (alugado recentemente para Supermercados Koch), a renda deverá se estabilizar por volta de R$ 0,40/cota. Aos preços atuais, o DY será de 0,65% a.m. Perceba que não está ruim quando comparamos com seus pares. A dificuldade é mesmo enxergar como os imóveis vagos serão recolocados e a que preço, não só quando olhamos o mapa de temperaturas publicado pelo próprio Gestor, como também porque algumas propriedades precisam de reformas importantes para que possam ter recolocação no mercado. XTED11 TRX Edifícios Corporativos Conforme havíamos informados em versões anteriores do nosso Radar de FIIs, o fundo está sem caixa. É o primeiro exemplo que temos no mercado desde o início das negociações de Fundos Imobiliários no Brasil, onde temos uma situação tão extrema. Fatos semelhantes ocorreram em CEOC e THRA, mas uma emissão foi organizada em tempo. No âmbito de novas locações, o imóvel de Macaé está muito aquém de ser locado em função do mapa de temperaturas ilustrado pelo gestor. Já o imóvel de São Paulo, ainda há alguma esperança, visto que ao menos propostas são entregues para avaliação. Inclusive, foi publicado um Fato Relevante ratificando a entrega da Peugeot, portanto o imóvel agora fica com vacância na ordem 92%. Observe no quadro abaixo, quando isolamos apenas os próximos 06 meses do fundo, que o gestor projeta um saldo líquido negativo por volta R$ 1,5 milhões de reais até o fim deste ano.
Isso trará muita pressão para que a Oferta Restrita em curso tenha pleno sucesso. Vale reforçar que, conforme Fato Relevante publicado em 30 de maio, apenas R$ 565 mil foi captado. A Suno Research está acompanhando de perto esta situação a fim de informar aos nossos assinantes os desdobramentos desta situação, que, sem dúvida alguma, será um marco na indústria de FIIs no Brasil. Em tempo, mais uma vez, destacamos o altíssimo desconto patrimonial do FII na ordem de 60%. De fato, entendemos que o Gestor poderia buscar alternativas reais e concretas para liquidar o fundo. CARE11 - Brazilian Graveyard and Death Care FII Foi divulgada essa semana ao mercado a oferta pública do FII CARE11, que tem como meta uma captação de R$ 200 milhões de reais. O foco do fundo é a obtenção de renda e lucros com serviços e administração de cemitérios, com a venda de jazigos, cobrança de taxas de manutenção, além de cremação, etc. O fundo pretende adquirir outros cemitérios em outras regiões do Brasil, e atualmente o fundo detém apenas o cemitério Terra Santa, localizado em Sabará, Estado de Minas Gerais, o mesmo que o MFII11 possui a preferência de vendas dos jazigos. O fundo trabalha com uma expectativa de atingir uma rentabilidade acima de IPCA + 7 e pretende, no ano que vem, iniciar distribuições mensais, sendo, portanto, um FII de renda recorrente.
Estaremos monitorando este fundo, e embora seja um segmento um tanto quanto "estranho", não deixa de ser rentável, já que é um segmento que exige baixo capex e possui uma margem ebitda interessante, além de ser anti-cíclico. Tiago Reis Analista CNPI
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