O potencial do SFH para o financiamento habitacional. Claudia Magalhães Eloy São Paulo, 14 de outubrode 2014 IBAPE-SP
Introdução: SFH completou 5 décadas em 2014 Suas duas fontes, juntas, somam R$832,1 bilhões (dez/2013): R$466,8 bilhões em estoque no SBPE R$365,3 bilhões no passivo total do FGTS A produção habitacional era, em 1964, e continua sendo, hoje, motor para a geração de emprego e para a dinamização da economia; O financiamento habitacional é alavanca imprescindível para a produção e a aquisição da habitação; Qual o potencial do SFH para o financiamento habitacional?
Estrutura: Breve histórico sobre a criação e evolução do SFH A regulamentação e o desempenho do SBPE A regulamentação e o desempenho do FGTS Considerações sobre limitações do financiamento e suas interfaces com o território Conclusões
Breve histórico sobre a criação e evolução do SFH Criaçãodo SFH/BNH em 1964; Estruturaçãode redede agentes: Cohabs, Inocoops, SCIs, APEs, Caixas Econômicas; Recursosinicialmenteescassos: até 1966 apenas 57.283 unidades haviam sido financiadas; Criaçãodo Fundo de GarantiaporTempo de Serviço(FGTS): Lei 5.107/1966(injeçãoimediatade recursosno SFH + alternativa ao regime de estabilidade decenal celetista); Regulamentaçãoda Poupança: RC BNH 29/1968 cadernetas, depoissistemabrasileirode Poupançae Empréstimo(SBPE), passam a contar com correção monetária;
Breve histórico sobre a criação e evolução do SFH Criado com um aporte de capital da União de Cr$1 milhão, o BNH recebeu, em 1967, Cr$600 milhões do FGTS; BNH se transforma, em 1970, no segundo maior banco do país (85,7% do seu passivo composto pelo FGTS). O FGTS é superado pelo SBPE ao longo dos anos 70.
Características do SFH Criado para funcionar como sistema único, lastreado por duas fontes complementares, reguladas por órgão central(bnh); Fontes baseadas em depósitos que operam a taxas reguladas abaixo das taxas de mercado e de modo direcionado à habitação; Tendências observadas: Fontes operam de modo independente, desarticulado; A regulação é mantida firme na captação, mas flexibilizada na destinação dos recursos; OSFHabarcaocréditoimobiliário,apesardacriaçãodoSFI; O SFI, as LCIs, não ampliam a oferta de recursos para o financiamento habitacional.
SBPE Meados dos anos 70: principal ativo financeiro não monetário do país: em 1970, o saldo era de US$ 421 milhões e no início dos anos 80 atingiu US$ 15 bilhões. Transformação significativa na estrutura do SBPE: grandes bancos (1983); Garantia sobre os depósitos e isenção tributária (1984); Limite da taxa de juros dos financiamentos aumentado para 12% (1986); Planos econômicos e confisco da poupança (1990); Instabilidade de regras de reajuste das prestações; Instituição da TR (1991); Em 1993, o estoque de depósitos alcançou US$ 22 bilhões.
SBPE 16 Poupança vs PIB e os Planos de Estabilização Econômica 14 Cruzado Collor I Real Bresser Verão Collor II 12 % da Poupança em relação ao PIB (%) 10 8 6 4 2-1970 1975 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 Fonte dos dados: Banco Central, Abecip e IPEADATA. Elaboração própria.
SBPE SBPE vs PIB e Selic 500.000.000 30 450.000.000 400.000.000 25 SBPE, LH, LCI, CH e CCI (em milhares de reais) 350.000.000 300.000.000 250.000.000 200.000.000 150.000.000 100.000.000 20 15 10 5 SBPE/PIB, Selic (%) 50.000.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 - Fonte: Banco Central, Abecip e IPEADATA. Elaboração própria. Nota: Valores do SBPE atualizados pelo INPC para R$ de 2012. SBPE/PIB SBPE Selic
SBPE: evolução da poupança Robustez e estabilidade pós 1994; Instrumento de bancarização para os segmentos de menor renda: Entre 2006 e 2010: númerode contascrescede 74milhões para89 mi; Em 2010, 671 em cada1mil adultostêmcontapoupança; Alteração na regra de remuneração: rentabilidade de 6% a.a.+tr ou 70% da Selic, sempre que esta for 8,5% a.a. (Lei 12703/2012); Captaçõeslíquidasrecordemesmoapósa alteraçãoda regrade remuneração: captação líquida de R$37,2 bilhões em 2012; captação líquida de R$71 bilhões em 2013; Caráter de patrimônio do país: A Poupança adquiriu um valor simbólico que a distingue das demais aplicações financeiras e a desloca para o campo dos traços culturais do País (Köhler, 2009)
Numero de Unidades SBPE SBPE: Financiamentos Anuais SBPE - Financiamentos anuais (aquisição e construção) 600.000 90.000.000.000 500.000 80.000.000.000 70.000.000.000 400.000 60.000.000.000 300.000 50.000.000.000 40.000.000.000 R$ 200.000 30.000.000.000 100.000 20.000.000.000 10.000.000.000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 unidades valor R$ Fonte: BCB, Estatísticas do SFH, Quadro 2.11. Elaboração própria. Nota: valores deflacionados para R$ de 2012 pelo IPCA.
Número de Unidades A regulamentação e o desempenho do SBPE SBPE: Financiamentos 2003-2012 Média mensal de financiamentos pelo SBPE/SFH 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Fonte: BCB, Estatísticas do SFH, Quadro 2.11. Elaboração própria.
SBPE: Potencial x Uso Maior fonte em volume de recursos(r$ 466,8 bi, dez/2013) Estímulo à Captação: simplicidade, popularidade, isenção fiscal, garantia(limitada) sobre os depósitos. Estímuloao Crédito: captaçãoa taxasfixadasabaixodo mercado, direcionamento obrigatório; Do total de depósitos, em dez/2013 apenas R$192bi (41%) estavam aplicados em financiamentos habitacionais enquadrados nas regras do SFH; Entre os bancos privados, o % da poupança aplicado em financiamento habitacional pelo SFH cai ainda mais: 36%; R$93bi recolhidos compulsoriamente junto ao BCB; R$96bi aplicados em crédito imobiliário a taxas de mercado e R$86bi em aplicações diversas.
SBPE: Potencial x Uso 50% Distribuição aplicações com recursos da poupança(dez/2013) 45% 40% 35% 30% 25% 20% Bancos Privados Bancos Públicos 15% 10% 5% 0% Financ Habitacional SFH Financ Imobiliário Tx de Mercado Fundos Imob, CRIs e outros Recolhimento Compulsório ao BCB FCVS Fonte: BCB, Estatísticas do SFH. Elaboração própria.
SBPE: Potencial x Uso 100,0% Evoluçãodo financiamentohabitacionalsfh (% do estoquede recursos) 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% dez-02 dez-03 dez-04 dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 dez-10 dez-11 dez-12 dez-13 mar-14 Consolidado Inst. Públicas Inst. Privadas Fonte: BCB, Estatísticas do SFH. Elaboração própria.
A regulamentação e o desempenho do SBPE SBPE: % de exigibilidade Encaixe Obrigatório BCB (Compulsório) Percentual de Direcionamento Referência para cálculo Saldo dos depósitos 80% em financiamentos hab pelo SFH Exigibilidade em financiamentos 65% Base de Cálculo* 20% em financiam imob à taxa de mercado 20% Disponibilidades e aplicações livres 15% Fonte: ResoluçõesBCB. Elaboraçãoprópria.
SBPE: Potencial x Uso Evolução do direcionamento para o financiamento habitacional Fonte: BCB. Elaboração própria. Fonte: BCB. Elaboração própria.
A regulamentação e o desempenho do SBPE Movimentos observados: Substituição do modelo de indução por um sistema em que as quotas estão predefinidas entre financiamentos a taxa de mercado e pelas condições do SFH (com enquadramento único, sem as subdivisões em faixas de valor de financiamento); Redução dos percentuais dedicados a financiamentos habitacionais de 70% para 52%, e dos financiamentos habitacionais condicionados às regras do SFH, de 56% para 52%; Abertura do Sistema para os financiamentos imobiliários, justamente quando é criado o SFI e com ele os instrumentos para financiar empreendimentos imobiliários com recursos do mercado de capitais.; Aumento do conjunto de aplicações que podem ser computadas como se financiamentos habitacionais fossem para fins de atendimento à regulamentação, comprometendo a parcela mínima exigida para financiamentos habitacionais efetivos. Claudia Magalhaes Eloy, nov/2013
FGTS R$365bilhões em ativos em dez/2013; Patrimônio Líquido do FGTS soma R$64,6 bilhões em dez/2013; Possuiduploobjetivo: pecúliodo trabalhadore fontede recursosparao financiamentoparahabitação, saneamentoe infra urbana; Fonte de captação compulsória e perene depósitos equivalentes a 8% do salário mensal e restrição aos saques; Rentabilidade sobre os depósitos de 3% a.a. +TR (Lei 5705/1971); Fonte mais barata de fundingpara o SFH;
FGTS e habitação Resolução CCFGTS nº 460/2004: parte da receita líquida destinada a descontos ; Em 2005 integra o SNHIS como fonte primordial de funding para HIS; Planhab (2008) defende aumento aplicações e redução da taxa; Em 2009, PMCMV, Faixas II e III FGTS provê crédito e subsídios diretos e indiretos (82,5%, restante OGU); Antes do PMCMV, apenas 29% dos ativos do FGTS estavam comprometidos com o estoque de financiamentos habitacionais; Em dez/2013, 43% dos ativos totais do Fundo estavam aplicados em financiamentos habitacionais; As carteiras de financiamento em habitação, saneamento e infraestrutura urbana correspondiam a 50% das aplicações do FGTS em dez/2013;
FGTS: aplicações(dez/2013) Carteira de crédito habitacional: R$157bi; Saneamento: R$16,6bi; Títulos Públicos (LFT, LTN, NTN): R$108 bi; Fundos de Investimento Imobiliário:R$4,4bi; Debêntures: R$6,4bi; CRIs: R$5,9bi; FI-FGTS: 28,6 bi
FGTS: Aplicações em Títulos e Valores Mobiliários Fonte: Demonstrações financeiras do FGTS. Elaboração própria. Valores R$mil atualizados para 2012 pelo INPC.
FGTS: receitas e despesas(dez/2013) Principais Receitas: Operações de crédito: R$9 bilhões Aplicações diversas: R$14 bilhões Principais Despesas: Remuneração depósitos vinculados: R$8,9 bilhões Descontos: 7,9 bilhões Remuneração do agente operador: 3,5 bilhões Lucro Líquido do Exercício: R$9,2 bilhões
FGTS: Patrimônio Líquido PL do FGTS: R$64,6bi em dez/2013; 50.000.000,00 16,0% 45.000.000,00 40.000.000,00 35.000.000,00 30.000.000,00 14,0% 12,0% 10,0% 25.000.000,00 8,0% 20.000.000,00 15.000.000,00 10.000.000,00 5.000.000,00 6,0% 4,0% 2,0% - 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Patrimônio Líquido (R$) PL sobre Passivo (%) 0,0% Fonte: DFs do FGTS. Elaboração própria.
FGTS: Patrimônio Líquido Até 80% integralizado em cotas do Fundo de Investimento (FI-FGTS). 50.000.000,00 45.000.000,00 40.000.000,00 35.000.000,00 30.000.000,00 25.000.000,00 20.000.000,00 15.000.000,00 10.000.000,00 5.000.000,00-2007 2008 2009 2010 2011 Fonte: DFs do FGTS. Elaboração própria. Patrimônio Líquido FIFGTS
FGTS: taxas de juros Captação: 3% a.a.+tr Financiamento Habitacional: até 8,16%a.a. + TR Descontos/Subsídios: compensam taxas Em 2013, foram mais de R$5bilhões pagos aos bancos, apenas para reduzir juros.
FGTS: taxa de financiamento habitacional O custo dos empréstimos do FGTS Taxasfinaispróximasàsdo SBPE quetem custode captaçãomaiselevado Diferencial de taxa: custo de financiamento- custo de captação Entre 4,16% e 5,16% aa
FGTS: taxa de financiamento habitacional Recomendação do Planhab: taxa de 4%a.a. + TR MargemOperacionalmédiano períodode 2008 a 2011: 4,2% > 1% exigida
A regulamentação e o desempenho do FGTS Simulação: Estimativa de margem do FGTS com taxa de empréstimo reduzida para 3% a.a. Ano Rentabilidade Global Reduzida Taxa de Custo Margem Operacional Apurada 2004 8,02% 6,54% 1,48% 2005 9,78% 6,89% 2,89% 2006 8,19% 6,06% 2,13% 2007 7,85% 5,34% 2,51% 2008 8,54% 5,20% 3,34% 2009 7,08% 4,37% 2,70% 2010 7,04% 4,05% 2,99% 2011 7,17% 4,59% 2,58% Elaboração própria. Nota: A rentabilidade global reduzida foi calculada hipoteticamente considerando a redução das receitas com operações de crédito, função da redução para a taxa de 3%. Já a taxa de custo corresponde à efetivamente apurada pelo Fundo no período, calculada conforme estabelece a Res. nº CCFGTS 460/2004..
Conclusões SBPE A ênfase dada à habitação pela regulamentação vem caindo em relação à origem do Sistema; O SBPE abarca os financiamentos imobiliários quando surge o SFI e a medida que este último se consolida, não se percebe retorno do SBPE para o enfoque do financiamento habitacional; Crescimento dos FHE/SBPE entre 2002 e 2014, porém representando ainda somente 45% do estoque dos depósitos em mar/2014; As instituições públicas apresentam forte tendência de crescimento, alcançando 53% em mar/14; As instituições financeiras privadas que apresentaram uma aplicação de 45% em média desde 2007, tiveram leve queda para 37% em mar/2014; O potencial do SBPE para o financiamento habitacional está subutilizado pela atual regulamentação, com reflexo na utilização % efetiva.
A evolução do SFI desde 2006 Fonte: Cetip. Elaboração própria. Dados atualizados até 31.5.2013.
Conclusões FGTS Apresenta uma baixa utilização dos seus ativos em financiamentos destinados a habitação, saneamento e infraestrutura urbana; Não possui um % min regulamentar a ser destinado a habitação; Suas taxas de empréstimo são relativamente altas; Capaz de expandir o acesso por meio de maior volume de recursos para financiamentos em condições mais acessíveis.
Conclusões FGTS Apresenta uma baixa utilização dos seus ativos em financiamentos destinados a habitação, saneamento e infraestrutura urbana; Não possui um % min regulamentar a ser destinado a habitação; Suas taxas de empréstimo são relativamente altas; Capaz de expandir o acesso por meio de maior volume de recursos para financiamentos em condições mais acessíveis.
Conclusões SFH Apresenta maior potencial para financiamento habitacional; Não atua mais como sistema único, com fontes complementares; O forte crescimento das LCIs e a entrada das LIGs criam oportunidade para uma atuação mais focada e estratégica do SFH para habitação.
Considerações finais: Interfaces do financiamento com o território Crédito barato x alta dos preços dos imóveis; A localização da moradia influi no nível de renda da família e, portanto, na sua capacidade para cumprir as condições de financiamento a termo, além de possuir rebatimentos fiscais importantes; A localização é um componente fundamental na avaliação do imóvel para fins de constituição de garantia de financiamento; A habitação, como ativo financeiro, exibe peculiaridades estritamente relacionadas ao território.
Obrigada! claudiamagalhaes@usp.br