UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA DA ARQUITETURA AUT.583 - ELEMENTOS COMPLEMENTARES AO PROJETO GRÁFICO DO EDIFÍCIO / 2009 Prof. Dr. Khaled Ghoubar EX.E.4 - VERIFICAÇÃO DA CAPACIDADE DE ENDIVIDAMENTO IMOBILIÁRIO, DAS FAMÍLIAS EM 12/2008 A PERFIS DE RENDA E OUTRAS CARACTERÍSTICAS DOS DOMICÍLIOS NA RMSP Extraídos da Pesquisa Nacional por Amostragem de Domicílios, do IBGE 01 - POPULAÇÃO E NÚMERO DE DOMICÍLIOS TOTAIS EM 2005 (Tabelas: 1.1 e 2.3) REGIÃO POPULAÇÃO DOMICÍLIOS BRASIL 184.388.620 82,82 % urbana 52 % economicamente ativa 53.095.391 100 % 3,47 pess./dom S.PAULO 40.490.757 94,19 % urbana 53 % economicamente ativa 12.207.114 23 % 3,32 pess./dom RMSP 19.424.923 100 % urbana 54 % economicamente ativa 5.812.784 11 % 3,34 pess./dom O % da população economicamente ativa é com relação ao total da população. 02 - DOMICÍLIOS PARTICULARES TOTAIS EM 2005 por classe de rendimento bruto mensal domiciliar, em % e em n o de Salários Mínimos (Tabela 7.1) H G F E D C B A MÉDIAS LOCAL s/ renda s/ declar. até 1 1 a 2 2 a 5 5 a 10 10 a 20 + de 20 GERAIS BRASIL 0,78 1,60 3,25 7,06 13,96 35,10 em SM = 5,03 1,00 1,76 13,05 21,57 35,82 16,47 7,03 3,30 em % 0,84 1,66 3,28 7,16 14,18 37,61 em SM = 7,33 1,40 3,84 5,50 13,51 35,24 22,87 11,51 6,13 em % RMSP 59 % 23 % 12 % 6 % em % RESUMO RENDAS DE INTERESSE SOCIAL BAIXA MÉDIA ALTA ESTRATIFICAÇÃO RENDAS POPULARES = 82 % MÉDIAS = 18 % ESTRATIFICAÇÃO
02. b - DOMICÍLIOS PARTICULARES TOTAIS EM 1990 1,62 2,54 2,16 4,08 20,85 29,06 22,94 16,75 em % TOTAIS RMSP 31 % 29 % 23 % 17 % em % RESUMO RENDAS DE INTERESSE SOCIAL BAIXA MÉDIA ALTA ESTRATIFICAÇÃO RENDAS POPULARES = 60 % MÉDIAS = 40 % ESTRATIFICAÇÃO 03 - DOMICÍLIOS PARTICULARES 04 - DOMICÍLIOS PARTICULARES URBANOS URBANOS, por tipo de domicílio, em nº de moradores por número de moradores na RMSP e condições de ocupação Tabela 5.1 de 1990 Tabela 7.4 de 2005 Nº DE RMSP MÉDIAS CARACTERÍSTICAS CASA APARTAMENTO CÔMODO MORADORES % % 1 7,64 24 % OCORRÊNCIAS 77,84 21,76 0,40 2 16,86 3 20,24 NÚMERO DE 3,51 2,91 2,57 PESSOAS 4 24,73 63 % PRÓPRIOS 72,17 67,23 26,93 5 17,17 6 7,13 7 2,98 8 ou + 3,25 Nº domicílios 4.587.159 % ALUGADOS 18,08 13 % CEDIDOS 9,75 2 24,54 50,00 8,23 23,07
B A CAPACIDADE DE ENDIVIDAMENTO FAMÍLIAR COM A AQUISIÇÃO DA HABITAÇÃO 1 EQUAÇÕES PARA A ESTIMATIVA DO FINANCIAMENTO DE UMA RESIDÊNCIA UNIFAMILIAR, NA RMSP EM 12/2008 VALOR DO = RENDA FAMILIAR FINANCIAMENTO 0,028 (para RF = 4 SM; pagam o em 20 anos; juros de 6,00 % a.a.) ; com recursos do CCFGTS (1) 0,040 (para RF = 8 SM; pagam o em 20 anos; juros de 8,16 % a.a.) ; com recursos do CCFGTS 0,048 (para RF = 16 SM; pagam o em 20 anos; juros de 11,39 % a.a.) ; com recursos do SBPE 0,050 (para RF = 32 SM; pagam o em 20 anos; juros de 11,39 % a.a.) ; com recursos do SBPE 0,056 (para RF = 64 SM; pagam o em 15 anos; juros de 12,28 % a.a.) ; com recursos do SBPE (1) aproximadamente, de acordo com os critérios para financiamento da habitação adotados pela CEF Caixa Econômica Federal RECURSOS = (valor do financiamento + contrapartida) para 4 sm = VALOR DO FINANCIAMENTO : 1,00 TOTAIS para 8 sm = VALOR DO FINANCIAMENTO : 1,00 PARA O IMÓVEL para 16 sm = VALOR DO FINANCIAMENTO : 0,80 (2) para 32 sm = VALOR DO FINANCIAMENTO : 0,80 para 64 sm = VALOR DO FINANCIAMENTO : 0,70 (2) Para os financiamentos com recursos do CCFGTS não há exigência, no momento, de contrapartida de recursos próprios do financiado 3
2 EQUAÇÕES PARA A ESTIMATIVA DAS ÁREAS CONSTRUÍDAS DE UMA RESIDÊNCIA UNIFAMILIAR NA RMSP Pm = RECURSOS TOTAIS PARA O IMÓVEL (TER X_(1,00 + PLAN ) X (1,00 + INCOR ) X (1,00 + CORR)) ( R$ / m2 de construção ) X (1,00 + PROJ + FIS + BDI) X (1,00 + PLAN) X (1,00 + INCOR) X (1,00 + CORR) ----------------------- custo da construção -------------------------- -------------------------------- custo do empreendimento ------------------------------------ ------------------------------------------------- custo da incorporação ----------------------------------------------------- --------------------------------------------------------------------- preço final de venda ----------------------------------------------------------------- Pi = RECURSOS TOTAIS PARA O IMÓVEL (TER X_( 1,00 + GER-COM)) ) (R$ / m2 de construção) X ( 1,00 + PROJ + BDI ) X (1,00 + GER-COM) Pe = RECURSOS TOTAIS PARA O IMÓVEL L (R$ / m2 de construção) X ( 1,00 + PROJ + FIS + BDI) Pda = RECURSOS TOTAIS PARA O IMÓVEL L (R$ / m2 de construção) X ( 1,00 + PROJ ) Pdb = RECURSOS TOTAIS PARA O IMÓVEL L (R$ / m2 de construção) X ( % MAT ) 4
3 AS DEFINIÇÕES DOS FATORES DE CUSTOS ESPECÍFICOS AO CONTEXTO DESTAS SIMULAÇÕES, PARA DEZ/2008 R$ m2 / de CONSTRUÇÃO = Custos diretos Necessários para cobrir todas as despesas com os materiais, e a mão-de-obra operária com os seus encargos trabalhistas e sociais. São definidos genericamente por padrão de acabamento, cujos valores para dezembro/2008 são das tipologias habitacionais da PINI Sistemas; PROJ = Custos dos projetos técnicos Remuneram aos projetos de arquitetura, estrutura e fundações, instalações prediais, sondagens, topografia, paisagismo e projetos legais. Para todos os casos adotamos uma taxa de 10% sobre o custo do m2 de construção ; FIS = Fiscalização Para remunerar o acompanhamento das obras pelo responsável técnico da construção. Adotamos de 10% a 15% sobre o custo do m2 de construção ; 5
BDI = Bonificação mais Despesas Indiretas A taxa da Bonificação corresponde ao lucro nominal do construtor, enquanto as Despesas Indiretas são a remuneração pelos gastos com a administração do canteiro de obras (pessoal para o controle e orientação da obra: mestres, encarregados, vigias, etc., mais a locação dos equipamentos.); também os gastos com a administração central do escritório da empresa, com seus investimentos em tecnologia, treinamento de pessoal, custos financeiros do capital de giro e da amortização dos investimentos, etc. Ele é negociado contextualmente dentro do mercado. Hoje se situa entre 20% e 25%, como adotamos, onde aproximadamente metade dele se destina às Bonificações (B) e outra metade às Despesas Indiretas (DI). É aplicado sobre o custo do m2 de construção ; PLAN = Custos com o planejamento do empreendimento Necessários para os estudos de viabilidade econômico-financeira, assessorias, marketing, etc. Adotamos 2% sobre o custo da construção ; 6
GER-COM = Custos gerais de gerenciamento e comercialização Aplica-se à produção institucional governamental que na RMSP está representada pela COHAB-SP municipal, e pela CDHU estadual. Para todos os casos adotamos uma taxa de 10% sobre os custo da construção ; INCOR = Taxa de interesse do Incorporador Destina-se a atender os interesses do promotor do empreendimento. Adotamos 25% sobre o custo do empreendimento ; CORR = Taxa com a corretagem e promoção das vendas Adotamos 6% aplicado sobre o custo da incorporação ; MAT = Participação dos custos dos materiais Eles estão dentro do custo do m2 da construção. Adotamos como sendo 60% para todos os casos; 7
JUROS = Praticados pelo sistema financeiro específico à habitação Estão definidos dentro dos diversos planos existentes e adequados aos diversos padrões de renda familiar e prazos de financiamento, conforme define o agente financeiro; RECURSOS TOTAIS PARA O IMÓVEL = Financiamento + contrapartida do financiado Quando se usam os recursos do SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, eles correspondem à soma dos recursos disponibilizados pelo agente financeiro, mais a contrapartida antecipada pelo financiado, para integralizar os 100% dos recursos totais para o imóvel. Quando se usam os recursos do CCFGTS Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, atualmente se dispensa a contrapartida. R.F. = Renda familiar mensal bruta É composta pela soma das rendas brutas dos membros da família (de acordo com as regras do agente financeiro), em número de salários mínimos (SM) que em 12/2008 era de R$ 415,00. Dessa renda, se permite em média comprometer até 30% dela com a prestação mensal; 8
TER = Custo do terreno Considerado aqui para uma única casa, ele está considerado dentro de zonas mistas de custos moderados. Como não se sabe antecipadamente a participação do terreno por m2 de construção (pois estamos procurando saber exatamente a área da habitação), ele entra na equação com seus custos estimados, mas extraídos dos Recursos Totais para o Imóvel, devidamente acrescidos dos custos incidentes do Planejamento, do Incorporador e da Corretagem. Para o Caso 1 foi considerado um terreno com uma área de 4 m x 25 m (100 m2), e um custo de R$ 100,00/m2 (R$ 10.000,00); para o Caso 2, também uma área de 4 m x 25 m (100 m2), mas a um custo de R$ 200,00/m2 (R$ 20.000,00); para o Caso 3, uma área de 6 m x 25 m (150 m2), e um custo de R$ 300,00/m2 (R$ 45.000,00); para o Caso 4, uma área de 10 m x 25 m (250 m2), e um custo de R$ 300,00/m2 (R$ 75.000,00); para o Caso 5, uma área de 12 m x 25 m (300 m2), e um custo de R$ 600,00/m2 (R$ 180.000,00). 9
4 AS MODALIDADES DE PRODUÇÃO PARA O FINANCIAMENTO DA AQUISIÇÃO, OU CONSTRUÇÃO, DE UMA HABITAÇÃO UNIFAMILIAR Pm PRODUÇÃO PELO MERCADO Trata do imóvel adquirido pronto no mercado convencional através da produção e comercialização por empresas privadas. Aqui se pagam todos os custos diretos da construção (materiais, e mão-de-obra com os seus Encargos Trabalhistas e Sociais), mais: o terreno urbanizado; os projetos técnicos; o BDI do construtor; a fiscalização; o planejamento do empreendimento; a taxa do incorporador; e a corretagem de venda; Pi PRODUÇÃO INSTITUCIONAL GOVERNAMENTAL Trata do imóvel adquirido pronto, produzido por instituições governamentais, que reduzem o preço dos imóveis para famílias de rendas populares (as rendas médias baixas e as de interesse social). Onde se pagam os custos da construção, mais: o terreno; os projetos técnicos; o BDI do construtor; e a comercialização pelo agente público. Fica-se isento da incidência dos custos referentes à taxa do incorporador e da corretagem, enquanto os custos da 10
fiscalização e do planejamento do empreendimento são substituídos pelos do gerenciamento e comercialização. Na RMSP, é a produção da COHAB municipal e da CDHU estadual; Pe PRODUÇÃO POR ENCOMENDA Trata do imóvel a ser construído por administração indireta, através de uma empresa construtora. Pagam-se os custos da construção, mais os projetos técnicos, o BDI do construtor, e a fiscalização independente. A condição necessária é já ter a propriedade do terreno. Neste tipo de produção está a maioria da clientela dos arquitetos, quando o cliente fica isento dos custos de planejamento do empreendimento, da taxa do incorporador e da corretagem. O proprietário é o incorporador de seu próprio empreendimento; Pda PRODUÇÃO DOMÉSTICA PARA AS RENDAS ALTAS Trata do imóvel a ser construído por administração direta, pelo proprietário. Pagam-se somente os custos da construção e dos projetos técnicos. A condição necessária é já ter a propriedade do 11
terreno além do proprietário ter condições e estar disposto a ele mesmo administrar a construção (autogestão), contratando a mão-de-obra, comprando os materiais, coordenando e orientando todos os serviços. É nestas condições que os arquitetos e engenheiros regularmente constróem as suas próprias residências; Pdb PRODUÇÃO DOMÉSTICA PARA AS RENDAS BAIXAS E DE INTERESSE SOCIAL Trata também do imóvel a ser construído por administração direta pelo proprietário. Mas aqui se pagam somente os custos dos materiais de construção. A condição necessária é já se ter a propriedade do terreno, e o interessado estar disposto a ele mesmo administrar a obra (autogestão), e ele mesmo construi-la em regime de mutirão (autoconstrução), contando com a mão-de-obra gratuita e voluntária de familiares e amigos, e eventualmente a contratação de alguma mão-de-obra especializada. É a principal alternativa que as rendas populares mais baixas têm para construírem suas habitações, mais adequadas e com áreas superiores ao que o mercado convencional lhes oferece, como veremos a seguir. 12
5 OS DADOS, PARA A SIMULAÇÃO DE CINCO CASOS DE RENDAS, PARA AS CINCO MODALIDADES DE PRODUÇÃO, COM VALORES DE 12/2008 FATORES DE CUSTOS PARA CASOS (01/2007) A PRODUÇÃO DA HABITAÇÃO 1 2 3 4 5 Prazo de financiamento, em anos 20 20 20 20 15 Juros ao ano, em % 6,00 8,16 11,39 11,39 12,28 Renda familiar, em SM e R$ 4 SM 8 SM 16 SM 32 SM 64 SM (SM = R$ 415,00) 1.660,00 3.320,00 6.640,00 13.280,00 26.560,00 Custo direto da construção/m2 (12/2008), popular popular médio fino fino por padrão de acabamento 756,00 756,00 969,00 1.343,00 1.343,00 Participação do custo 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 dos PROJETOS Participação do custo 0,20 0,20 0,20 0,25 0,25 do BDI Participação do custo 0,10 0,10 0,10 0,15 0,15 da FISCALIZAÇÃO Participação do custo 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 do PLANEJAMENTO Participação do custo 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 do INCORPORADOR Participação do custo 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 da CORRETAGEM Participação do custo do GERENCIAMENTO- 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 COMERCIALIZAÇÃO Participação dos MATERIAIS 0,60 0,60 0,60 0,60 0,60 por m2 de construção Custos do TERRENO 10.000,00 20.000,00 45.000,00 75.000,00 180.000,00 13
6 O RESULTADO DOS CÁLCULOS PARA SE OBTER AS ÁREAS CONSTRUÍDAS DAS HABITAÇÕES DOS CINCO CASOS E MODALIDADES DE PRODUÇÃO caso R.F. em R$ e (SM) Construção em R$/m2 12/2008 Recursos totais em R$ Pm em m2 MODALIDADES DE AQUISIÇÃO Pi Pe Pda em m2 em m2 em m2 Pdb em m2 Relação entre a área menor e a maior 1 1.660,00 (4) 756,00 59.285,71 32,00 44,60 56,01 71,29 130,70 1 : 4,1 2 3.320,00 (8) 756,00 83.000,00 39,13 59,76 61,04 77,68 142,42 1 : 3,6 3 6.640,00 (16) 969,00 172.916,67 61,14 127,46 162,23 1 : 2,7 4 13.280,00 (32) 1.343,00 332.000,00 84,71 164,81 224,73 1 : 2,7 5 26.560,00 (64) 1.343,00 677.551,02 159,51 336,34 458,64 1 : 2,9 OBS: 1. As modalidades que têm as suas células sombreadas não são aplicáveis 2. Valores para 12/2008 14