OS CUSTOS TOTAIS DE CONJUNTOS HABITACIONAIS POPULARES DE PRODUÇÃO PÚBLICA NA R.M.S.P.

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1 UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO / FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA DA ARQUITETURA AUT.0583 ELEMENTOS COMPLEMENTARES AO PROJETO GRÁFICO DO EDIFÍCIO Prof. Dr. Khaled Ghoubar OS CUSTOS TOTAIS DE CONJUNTOS HABITACIONAIS POPULARES DE PRODUÇÃO PÚBLICA NA R.M.S.P. 1 O CASO DE CONJUNTOS HABITACIONAIS POPULARES DE PRODUÇÃO POR EMPREITEIRAS, DA COHAB-SP EM 1987 CUSTO MÉDIO POR UNIDADE HABITACIONAL, EM % SOBRE VALORES DE 1987 O universo desta amostra é de 5008 aptos. de 48,42 m2, e 1007 casas-embrião de 24,40 m2 (em lotes de 102 m2), totalizando 6095 unidades habitacionais, com uma área média de 44,45 m2, produzidos pela Municipalidade de São Paulo através da sua COHAB entre 1987/88 : ITEM ESPÉCIE % OBSERVAÇÕES A Terreno 5,80 Preço histórico de aquisição 1-Terraplenagem 10,00 Terraplenagem pesada 2-Urbanização 0,64 Pequenas benfeitorias B 3-Água 0,52 24,00 Rede pública 4-Esgoto 1,00 Rede pública 5-Drenagem superficial 1,84 Rede Pública 6-Pavimentação 10,00 Asfaltamento C Equipamentos comunitários 7,76 EMEI, Posto de Saúde, etc. 1-Habitações Materiais 23,70 D 2-Habitações Mão-de-obra 15,60 53,06 Edificações completas 3 Habitações BDI do construtor 13,76 1-Projetos 0,60 Arquitetura e engenharia 2- Planej./admin./fiscal./comercializ. do empreendedor 3,83 Taxas da COHAB-SP 9,39 E 3-Despesas com regularização 3,26 Escrituração das propriedades 4-PRODEC 0,12 Programa Social da CEF 5-Taxa do agente financeiro 1,58 Taxa da CEF F TOTAL DA IMPLANTAÇÃO (A + B) 29,80 Terra urbanizada G TOTAL DAS EDIFICAÇÕES (C + D) 60,81 Construções H TOTAL DOS PROJETOS E TAXAS ( E ) 9,39 Planejamento e projetos I TOTAL GERAL (A + B + C + D + E) 100,00 % Valor de venda = 1.640,18 VRFs 1 VRF (Valor de Referência para Financiamento) = US$ 7,52 = R$ 13,54 (jan/2001) ; 1 VRF (Valor de Referência para Financiamento) = 1 UPC = R$ 20,58 (jan/2006); 1.640,18 VRFs = R$ ,90 (jan/2006) 1

2 2 O CASO DOS MUTIRÕES DA CDHU-SP EM 1996 CUSTO MÉDIO DE FINANCIAMENTO POR UNIDADE HABITACIONAL, EM R$ DE Os custos detalhados são do Plano de Custos destinados pelo governo do estado de São Paulo, através da sua CDHU para a produção de aptos. de 62 m2, do programa mutirão UMM ITE M ESPÉCIE R$ % OBSERVAÇÕES 1 Materiais para as edificações do mutirão 7.924,88 39,65 Para todos os materiais 2 Mão-de-obra para as edificações do 1.101,01 5,51 Só mão-de-obra contratada mutirão 3 Administração das obras do mutirão 243,67 1,22 Taxa da Assessoria Técnica 4 Canteiro de obras do mutirão 541,06 2,71 Canteiro tradicional 5 Projetos do mutirão 135,26 0,68 Projetos de arquitetura e engenharia 6 CUSTOS DA HABITAÇÃO = Σ 1 a ,88 49,77 Por unidade habitacional 7 Terreno 4.475,99 22,40 Ao preço de aquisição 8 Infra-estrutura 1.688,00 8,44 Redes e pavimentação 9 CUSTOS DIRETOS = Σ 6 a ,87 80,61 Custos totais de produção 10 CAFO ( 3% ) 332,78 1,67 Taxa da CEF 11 Custo operacional da CDHU-SP 1.610,99 8,06 Taxa da CDHU-SP 12 CUSTOS FINANCEIROS = Σ 9 a ,64 90,34 Custos totais c/administração 13 Juros / carência 125,59 0,63 Custos financeiros 14 Taxa de provisão de subsídios ( TPS ) 1.805,36 9,03 Custos p/formação de fundos 15 VALOR MÉDIO DO FINANCIAMENTO ,59 100,00 Custo total geral 16 1ª Prestação (sem subsídios) p/ 25 anos 155,26 0, % da Renda Familiar 17 Renda Familiar Mínima, necessária 6 s.m. Em 1996 = R$ 672,00 18 TOTAL DA IMPLANTAÇÃO (7 + 8) 30,84 Terra urbanizada 19 TOTAL DAS EDIFICAÇÕES (1 a 4) 49,09 Construções 20 TOTAL DOS PROJETOS E TAXAS ( 5, 10, 11, 13, 14 ) 20,07 Planejamento, taxas e projetos 21 TOTAL GERAL ( ) 100,00 % s.m. = salário mínimo em junho 1996 = R$ 112,00 3 ALGUNS CONCEITOS FUNDAMENTAIS PARA AS QUESTÕES DOS CUSTOS : 01 / A estrutura atual dos custos da Construção Civil nacional, compreende : os Custos Diretos (empiricamente previsíveis) gastos com os materiais e a mão-de-obra (com seus encargos sociais da legislação trabalhistas); os Custos Indiretos (empiricamente estimados), gastos com as administrações do canteiro e do escritório central; mais a Bonificação/Lucro (arbitrada) de interesse do construtor. 02 / Os Custos Diretos da Construção Civil de habitações em S.Paulo, têm uma composição média que destina 60% a 70% dos seus gastos para os materiais e 30% a 40% para a mão-de-obra e seus encargos sociais. É importante a constatação de que quando há ganhos de produtividade com a mão-de-obra eles são em parte repassados para os rendimentos dos operários, e a outra parte mais os demais ganhos com as escalas e critérios de compra dos materiais e equipamentos, são transformados em sobre-lucro do construtor, ou economia do empreendimento. Por isso se pode afirmar que os mutirões socializam os ganhos de produtividade, que um canteiro organizado permite, enquanto os empresários naturalmente os capitalizam. 2

3 03 / Os Custos Indiretos (o DI do BDI) da Construção Civil, empiricamente estimados correspondem aos gastos com as administrações do canteiro e do escritório central onde estão os demais insumos e equipamentos necessários à construção. Eles têm uma composição que é específica à escala de produção e à cultura industrial e comercial de cada empresa construtora. Essa empresa pode ter um custo indireto baixo e ser de perfil familiar onde os seus custos operacionais são bastante reduzidos. Mas essa empresa também pode ser do porte das grandes construtoras que têm instalações especiais, que precisam de grandes áreas para abrigar seus estoques e equipamentos, e que investem em tecnologia e treinamento do seu pessoal. Ambas, empresas pequenas e grandes, podem transferir os custos do pessoal do canteiro diretamente para a folha da mão-de-obra operária, e assim, ainda que esses custos continuem incidindo indiretamente sobre a mão-de-obra operária executiva dos serviços, eles passam a ser contabilizados como custo direto, o que é muito comum em obras pequenas. 04 / A B é a bonificação ou lucro nominal da taxa do BDI que as empresas construtoras cobram pelas despesas com o seu escritório central e com o canteiro de obras. Esse BDI têm uma composição que pretende ser racional mas na verdade esconde todo o tipo de manipulação para a ampliação dos lucros sem deixar muitos vestígios. Portanto, não temos garantia nenhuma de que as informações sobre a produtividade do setor estejam sob uma severa metodologia científica (não ideológica e corporativista), ainda que academicamente haja importantes trabalhos na direção do seu esclarecimento. Mas como os dados têm que ser colhidos no canteiro ou recebidos das mãos dos empreiteiros, é natural a dúvida sobre as suas isenções e sobre o significado estatístico dos dados, da escala da compra dos insumos, da escala da produção, das condições do mercado, etc., etc. 05 / Informalmente sabe-se que as multinacionais constantemente buscam superfaturar as mercadorias que importam e subfaturar as que exportam e assim manipular a contabilidade dos seus lucros e mostrar os balanços da forma que lhes convier. Mas essas manobras não lhes são exclusivas, elas são comercialmente e eticamente aceitas como naturais dentro das relações capitalistas, prejudicando a tributação governamental que diante disso tudo é ambígua e contraditória. 06 / O BDI nominal da Construção Civil hoje está por volta de 25% (20% a 30%). Ele se aplica sobre todos os custos diretos da construção. Estima-se que metade dessa taxa vá pagar as despesas indiretas e a outra metade vá formar a sua taxa de interesse que é o lucro, também chamada de bonificação. Esse BDI nominal pode ser ampliado para um BDI real bem superior a esses 30% que pode chegar aos 100%. Sempre que se discute o tamanho do BDI real aparece uma polêmica enorme pois as empresas temem que sejam flagradas em evasão fiscal. Mas essa inconfidência não nos interessa, não é o nosso papel. O que nos interessa de verdade, dentro da universidade, é ter uma clareza sobre a real composição dos custos da construção para poder racionalizá-los e planejar os empreendimentos com mais liberdade e eficiência como exigem os grandes problemas nacionais onde a habitação popular se encontra em permanente destaque. A ausência de auditorias conseqüentes e freqüentes, e a falta do desenho de tipologias espaciais referenciais mais realistas, faz com que a metodologia empregada pelo setor na análise dos seus próprios custos resulte negligente. Por exemplo : o setor emprega oficialmente, para estimativa de custos, o mesmo custo/m2 de construção tipológica (que pode ser uma habitação unifamiliar de 2 dormitórios, padrão popular), independentemente da qualidade e detalhamento do projeto e da escala da construção ou da estrutura gerencial. 3

4 07 / Um BDI genérico de 30% se aplica na verdade no setor atacadista de mercadorias da Construção Civil. O setores de produção realmente industrial praticam um BDI próximo a 200% como é o do setor de alimentação e de confecções, e próximo de 400% quando se trata da indústria automobilística. Seguramente a indústria de artigos de luxo, de perfumes e de informática têm BDI muito maiores. Lembrando : o BDI se aplica sobre os materiais e a mão-de-obra da produção da mercadoria; não se aplica sobre o capital investido nas instalações (edifícios e equipamentos), não se aplica sobre os investimentos com o planejamento e desenvolvimento dos projetos, não se aplica sobre as campanhas publicitárias, não se aplica sobre os salários e consumos do corpo administrativo (diretores, gerentes, secretárias, etc.), não se aplica sobre os custos financeiros do capital de giro (diferença temporal entre as despesas da produção e o recebimento pelas vendas), não se aplica sobre os custos financeiros dos estoques, não se aplica sobre o treinamento da mãode-obra e os benefícios assistenciais extras que se deveriam dar, não se aplica sobre os riscos dos investimentos, e se tratando da Construção Civil não se aplica sobre o canteiro de obras. Por essa razão o genérico BDI de 30% para a produção da Construção Civil, está muito distante do BDI industrial, mais realista. 08 / Parece que há um problema com a definição da imagem do setor da Construção Civil : ele não sabe se quer se identificar como industrial ou como comercial. Se quisesse se identificar com o comercial ele estaria agindo corretamente ao criar uma bagunça típica de um bazar árabe. Mas se quiser se identificar com uma indústria moderna, mecanizada e racionalizada o setor terá que abrir a sua caixa preta que é o BDI para que todos possamos ganhar segurança na avaliação do impacto dos nossos desenhos, criteriosamente racionalizados, nos custos de produção e de comercialização. 09 / Os custos unitários dos materiais, dos equipamentos e da mão-de-obra são encontrados nas revistas semanais Construção que até meados de 2001 saiam semanalmente e alternadamente com os selos MAT (predominantemente de materiais) e MDO (predominantemente de mão-de-obra), mas atualmente saem com todas as cotações numa única e mesma publicação mensal, apresentando inclusive as cotações para as várias regiões do país. Isso permite que se comparem (e isso é interessante) os preços dos materiais, mão-de-obra e equipamentos entre várias das regiões economicamente importantes do pais. 10 / As composições dos custos unitários dos serviços de construção mais usuais se encontram na TCPO - Tabelas de Custos Para Orçamentos, que em 2004 se encontra na versão 12. Como a sistematização e processamento dos cálculos manualmente é uma tarefa muito árdua, já se dispõe da TCPO sintetizada em listagens impressas, e principalmente, já se dispõe do seu programa informatizado de custos denominado Volare em ambiente Windows, instalado em alguns micros do LCG, que se encontra em processo de atualização para uma versão mais nova. A mesma PINI já pôs no mercado o programa de desenho PROCAD que dispõe de link com o programa de orçamentos Volare, que assim permite imprimir o orçamento automaticamente a partir do desenho. 11 / A PINI SISTEMAS goza de um justo consenso no mercado como um confiável Banco de Dados Referencial para os Custos da Construção Civil, com pesquisas regionais e publicações técnicas especializadas. A FAUUSP desfruta de várias cortesias da PINI, desde as revistas Construção - Mercado até Listagens Sintéticas de Custos de Serviços, e o competente software Volare para orçamentos. A disciplina AUT.150 empregará regularmente esse Banco de Dados em seus exercícios de orçamentos. Contudo, como todas as demais fontes oficiais de custos do setor da Construção Civil ela sofre da mesma doença : falta de uma arbitragem que não seja classista e corporativista. 4

5 12 / A presença da universidade, atendendo aos convites de interesse do poder público e das classes trabalhadoras, tem sido muito discreta e acessória ao tema. Ainda não se tem o suficiente interesse político, econômico e social em tratar a Construção Civil com a devida importância que merece pela sua responsabilidade na formação de mais de 10% do PIB nacional, pelo grande poder de multiplicação de empregos diretos, indiretos e induzidos, pelo alcance nacional e internacional, pela diversificação de produtos e utilidades, e pela sua total responsabilidade na construção do ambiente urbano. E finalmente, por Custos se convenciona definir todas as despesas gastas na produção de qualquer bem. 13 / Quando esse bem é colocado à venda sofre acréscimos das taxas e impostos em geral, mais a margem de lucro desejado pelo produtor ou que se pode obter frente ao mercado, e assim se forma o Preço. Não se deve esquecer que o Preço tem que se adequar também à concorrência do mercado e isso é feito com o controle, modernização e otimização da estrutura de produção. É relativamente fácil fazer uma simulação de um processo industrial convencional onde vai se agregando valor à mercadoria durante todo o processo de entrada/saída das linhas de produção dos vários agentes, desde o início na mineradora até a montadora final. 14 / Mas é difícil perceber ou arbitrar o Valor de Imagem atribuído à mercadoria pelo consumidor. E hoje, cada vez mais, as mercadorias, como é também o espaço construído, vêm impregnadas de um valor que não é só Valor de Uso (a utilidade funcional, objetiva e real - uma casa tem a função de abrigo), nem é só Valor de Troca (o interesse e liquidez que elas têm no mercado). Elas devem ter também Valor de Imagem (aspectos subjetivos culturais, pessoais e de grupos) onde residem os conceitos da estética e da originalidade, ambiente por onde circula o marketing imobiliário. 15 / Assim, esses três valores : de uso, de troca e de imagem, definem o que podemos chamar de Valor de Negócio, pois é este quem determina se é interessante e viável a sua produção para o consumo de uma demanda-alvo. 16 / A economia de escala, pela repetição de técnicas e modelos, grande volume na aquisição de materiais, e na contratação também de grande volume de mão-de-obra e equipamentos, estima-se que atualmente ( ) fique entre 10% e 20% 17 / Por perdas nos consumos de materiais e rendimentos da mão-de-obra e equipamentos, entendem-se as quantidades mínimas de materiais e horas não trabalhadas, que são comuns durante os trabalhos da mão-de-obra e emprego dos materiais e equipamentos. 18 / Por desperdícios nos consumos de materiais e rendimentos da mão-de-obra e equipamentos, entendem-se as quantidades de materiais e horas não trabalhadas superiores às das perdas. 19 / Por produto barato entende-se qualquer mercadoria cujo critério de escolha seja sobretudo o menor preço, abrindo-se mão de exigências funcionais de um melhor desempenho que traia agregadas mais qualidades e seus correspondentes custos. E cujo resultado é um preço relativamente baixo. É a categoria do emergencial, como é o espaço da favela. 5

6 20 / O produto caro é aquele que tem qualidades, e seus correspondentes custos, desnecessariamente superiores ao necessário para o seu perfeito e suficiente desempenho funcional. Ou aquele que tendo poucas qualidades tem um preço relativamente alto. É a categoria dos imóveis de luxo. 21 / Um produto se classifica como econômico quando satisfaz a maioria das necessidades de bom desempenho, mas a um custo abaixo do caro e acima do barato. É que popularmente se chama de preço justo. Ou dito de outra forma é o de maior qualidade ao menor preço. Esse é o conceito que uma boa arquitetura deve sempre buscar. 22 / Por materiais da construção, que correspondem a aproximadamente 60% dos custos ditetos, se entendem todos os materiais, cuja classificação está regida pela NBR.5706/77: a) materiais simples todo aquele material que não tem forma geométrica definida : areia, pedra britada, cimento, tintas, etc. b) elemento semiterminado são os materiais de seção definida e comprimento variável : condutores elétricos, tubos de PVC, vergalhões de aço, perfis em geral. c) elemento simples são os materiais com forma e tamanhos determinados : tijolos, blocos, tacos, telhas, azulejos, etc. d) elemento composto todo produto constituído por materiais simples, ou destes combinados com materiais simples, que tem forma, tamanho e características funcionais definidas : ferragens, aparelhos sanitários, interruptores elétricos, etc. e) elemento funcional são aqueles constituídos por um grupo de elementos semiterminados, simples, compostos ou suas combinações, e que têm uma função específica na construção : esquadrias, balcões, etc. 23 / A mão-de-obra da construção, a qual corresponde aproximadamente 40% dos custos diretos, é inicialmente classificada como : especializada - a que tem um ofício : arquiteto, engenheiro, pedreiro, encanador, etc.; e a não especializada, que é composta por todos os serventes e ajudantes, que somam um pouco mais do que a metade dos operários dos canteiros tradicionais semi-artesanais. Quanto ao seu status dentro do canteiro de obras, ela é da produção quando está envolvida diretamente com o serviço : pedreiro, carpinteiro, etc., e da administração quando está dando todo o apoio técnico : mestres, encarregados, arquitetos, engenheiros, advogados, contadores, vigias, controladores de qualidade, almoxarifes, gerentes, secretárias, etc. Quanto a sua capacitação tecnológica ela poderá ser artesanal a que emprega exclusivamente a habilidade das mãos; semi-artesanal quando sabe empregar equipamentos eletro-mecânicos e pneumáticos como auxílio ao trabalho artesanal; mecanizado quando trabalha sempre com a mediação de equipamentos : guincheiro, motorista, tratorista, etc.; e industrializado quando trabalha dentro de plantas industriais em linhas de produção seriada : pré-moldados de todo tipo, e indústria de equipamentos e materiais em geral. 24 / Os equipamentos da construção estão normalmente contidos dentro das despesas indiretas, mas eles podem ser jogados diretamente nos custos sob a forma de locação. Esse é um dos itens que exige arbitração para a definição do BDI, que obviamente fica reduzido se ele deixa de contemplar esses equipamentos. 25 / As Leis Sociais e Riscos do Trabalho, que todo trabalhador tem direito de ter, e todo empregador tem obrigação de oferecer, não são regularmente respeitadas e é bastante comum o trabalhador e o empregador acordarem entre si o não cumprimento dessas leis. Pode parecer estranho, mas o trabalhador ao abrir mão (sob o risco de não ter o emprego) desses direitos exige em contrapartida uma melhor remuneração direta. Aparentemente o trabalhador se sente de alguma forma beneficiado, pois em média metade dos trabalhadores 6

7 da Construção Civil, no Brasil, não têm registro em Carteira de Trabalho. Vamos procurar entender melhor isso : essas LS&RT, quando recolhidas pelo empregador resultam numa taxa de aproximadamente 124% (! ), e dentro dela se encontram : Previdência Social; FGTS; Férias; 13 o Salário; SENAI; SESI; INCRA; SECONCI; SEBRAE; Salário Educação; Segurança de Acidentes do Trabalho; Licença Paternidade; Auxílio Enfermidade; Indenizações por Demissão Injusta; Repouso Semanal; e dias parados devido a chuvas e feriados. Nos acordos informais, de sonegação dessas taxas, um oficial recebe pelo dia trabalhado, em média, o dobro do que receberia se estivesse registrado. Isso equivale dizer que ao invés de no fim do mês o trabalhador registrado receber R$ 500,00, ele recebe R$ 1.000,00 por abrir mão dos seus direitos. É uma coisa muito contraditória e conflituosa! O trabalhador está ali trocando a garantia de um futuro mais previsível e assistido, pela garantia de uma melhor renda mensal, seguramente efêmera... O empregador afirma que as taxas são muito altas, e o trabalhador diz que mais do que os direitos, ele precisa de trabalho, pois nunca lhe dão a garantia de que continuará empregado. Trata-se portanto de administrar o curto prazo, morando em favelas, auto-construções, ou ainda voltando para a sua cidade natal e aguardar que chamem para um trabalho efêmero, que encerrado ele voltaria para a sua cidade. 26 / A Engenharia de Custos EC, trata de forma muito competente da economia através do gerenciamento dos custos, desde o início da gestão dos empreendimentos, até a sua venda. Estabelecendo os critérios e metodologias matemáticas para os estudos de viabilidade econômico-financeira dos empreendimentos, levando em conta a capacidade de endividamento dos usuários, seus gostos e necessidades, a velocidade e custos da produção, e a velocidade e valor das vendas. Aqui o orçamento da construção é prevista, mas só é confirmada após a elaboração dos projetos de arquitetura e engenharia. 27 / A Arquitetura de Custos - AC, complementarmente à Engenharia de Custos, mas com recursos distintos, ela trata das correlações do espaço arquitetônico com a economia. Ela também está preocupada com os usuários e com e empreendedor, mas os seus critérios e metodologias se manifestam através dos desenhos do projeto. Enquanto a EC trabalha sobre bases mais objetivas, a AC continua sobre as suas bases subjetivas, mas trabalha com alguns dos instrumentos da EC, como a apropriação de orçamentos e indicadores espaciais e funcionais tipológicos e referenciais, que usa nos projetos análogos. Aqui também o orçamento da construção é prevista, e sobretudo, ele é monitorado durante o desenvolvimento dos desenhos do projeto. Esse controle econômico do projeto arquitetônico está cada vez mais sendo exigido dos arquitetos, e que só é eficiente com a colaboração da EC, embora essa relação ainda não esteja totalmente convencionada. 7