IMPORTÂNCIA E SIGNIFICADOS DOS CUSTOS NAS OPÇÕES DE PROJETO

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1 UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA DA ARQUITETURA AUT CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO 2 AULA DE 24 DE SETEMBRO DE 2007 IMPORTÂNCIA E SIGNIFICADOS DOS CUSTOS NAS OPÇÕES DE PROJETO Os custos de conjuntos habitacionais da COHAB-SP, e análise dos seus itens Prof. Dr. Khaled Ghoubar

2 TIPOLOGIA DE EDIFÍCIO PHM.07 DA COHAB-SP 2

3 TIPOLOGIA DO ANTIGO EMBRIÃO HABITACIONAL DA COHAB-SP 3

4 1. Quadro de distribuição dos custos de conjuntos habitacionais da COHAB-SP, e análise dos seus itens CUSTO MÉDIO POR UNIDADE HABITACIONAL, EM VRF EM 1987 O universo desta amostra é de 5008 aptos. de 48,42 m2, e 1007 casas-embrião de 24,40 m2 (em lotes de 102 m2), totalizando 6095 unidades habitacionais, com uma área média de 44,45 m2, produzidos pela Municipalidade de São Paulo através da sua COHAB entre 1987/88: ITEM ESPÉCIE % OBSERVAÇÕES A Terreno 5,80 Preço histórico de aquisição 1-Terraplenagem 10,00 Terraplenagem pesada 2-Urbanização 0,64 Pequenas benfeitorias B 3-Água 0,52 24,00 Rede pública 4-Esgoto 1,00 Rede pública 5-Drenagem superficial 1,84 Rede Pública 6-Pavimentação 10,00 Asfaltamento C Equipamentos comunitários 7,76 EMEI, Posto de Saúde, etc. 1-Habitações Materiais 23,70 53 D 2-Habitações Mão-de-obra 15,60 53,600 Edificações completas 3 Habitações BDI do construtor 13, Projetos 0,60 Arquitetura e engenharia 2-Planej./admin./fiscal./comercialização do 3,83 Taxas da COHAB-SP empreendedor 9,39 E 3-Despesas com regularização 3,26 Escrituração das propriedades 4-PRODEC 0,12 Programa Social da CEF 5-Taxa do agente financeiro 1,58 Taxa da CEF F TOTAL DA IMPLANTAÇÃO (A + B) 29,80 Terra urbanizada G TOTAL DAS EDIFICAÇÕES (C + D) 60,81 Construções H TOTAL DOS PROJETOS E TAXAS ( E ) 9,39 Planejamento e projetos I TOTAL GERAL (A + B + C + D + E) 100,00 % Valor de venda = 1.640,18 VRFs 1 VRF (Valor de Referência para Financiamento) = US$ 7,52 = R$ 13,54 (jan/2001) ; 1.640,18 VRFs = R$ ,04 (jan/2001) 4

5 ANÁLISE DOS ITENS: A. O Terreno = 5,80 %. Ele stá com o valor original de aquisição, sem incorporar a valorização que ele provoca no entorno, induzindo a elevação dos preços da terra. Ao não fazer essa atualização dos custos, a COHAB reduz a sua própria capacidade de reproduzir esses conjuntos. Não incorporar o custo real da terra é uma forma poderosa de reduzir o preço final da habitação. B.1. A Terraplenagem = 10,00 %. Está estimada em aproximadamente 8 m3 de terra movimentada por m2 de terreno, que é bem maior que os 2 a 4 m3 tidos como recomendáveis. Muitas vezes esse volume superara os 12 m3/m2 de terreno. Esse percentual alto resulta, na quase totalidade dos casos, de implantações que não respeitam a topografia dos terrenos, inadequadamente muito acidentados. B.2. A Urbanização = 0,64 %. Aqui o termo é inadequadamente usado, pois se tratam de obras complementares à urbanização propriamente dita. Destina-se à execução de calçadas, muros, lixeiras, e bancos. B.3/4/5. Redes de distribuição de água, coleta de esgotos e de águas pluviais = 3,36 %. São coadjuvantes da implantação da rede de pavimentação de ruas. Estão em boa parte problematizadas pela necessidade de escavações escoradas para lançamento das canalizações. Tivesse sido mantida a característica topograficamente acidentada, do terreno, as valas para o lançamento das tubulações seriam mais rasas e econômicas. B.6. A Pavimentação de ruas = 10,00 %. Correspondem às guias, sarjetas e pavimentação asfáltica das ruas. É um item regularmente alto dentro, que pode ser minorado através de uma implantação mais criteriosa do conjunto habitacional, que reduza suas extensões e empregue tipos diferenciados de pavimentação, como os blocos articulados de concreto, e os cascalhados. A. Equipamentos comunitários = 7,76 %. Correspondem à construção de escolas, creches e postos assistenciais, antecipando as iniciativas das Secretarias Públicas responsáveis por eles. Contudo, raramente eles são implantados na sua totalidade, ou na escala necessária à real demanda desses conjuntos habitacionais regularmente distantes da área urbana consolidada da cidade. B. As Habitações. Seus custos correspondentes às construções são de 53,06 %, onde quase metade é para os materiais, enquanto a outra metade é dividida entre a mão-de-obra e o BDI do construtor. Aliás, os construtores costumam acusar, injusta e injustificadamente, a mão-de-obra como encarecedora dos custos para assim justificar a sua permanentemente desvalorização e maá capacitação, como se quisessem perpetuar o canteiro de baixa produtividade e baixo investimento tecnológico. C. Projetos, taxas, etc. = 9,39 %. São as despesas com os processos e gestões técnicas, financeiras, legais e burocráticas. Tratando-se de habitações econômicas e populares causa estranheza que aproximadamente 5% sejam gastos com a regularização fundiária, quando o Estado poderia isentá-las, e com os agentes financeiros que se apresentam na mídia com sociais. D. Custo total da Implantação ± 30 %, correspondem à produção do solo urbanizado. E. Custo total das edificações ± 60 %, correspondem à produção das edificações. F. Custo total dos projetos, taxas, etc. ± 10 %, correspondem aos custos restantes da gestão e produção do empreendimentos. 5

6 2. Quadro de distribuição dos custos da edificação PHM-07 ORD ETAPA Descrição principal Quantidade e Unidade PREÇO TOTAL % Hierarquia 1 Instalação do Canteiro Locação da obra 209 m ,87 5, Movimento de Terra Escav. mecanizada 89 m ,02 1, Infraestrutura Estaqueamento 738 m; 692 t ,35 11, Superestrutura Concreto armado 75 m ,42 16, Paredes e Painéis Alv. blocos de concreto m ,59 12, Esquadrias de Madeira Portas 116 m2; 64 un ,84 6, Esquadrias Metálicas Portas, e janelas alum. 87 m2; 96 un ,60 8, Vidros Comuns 3 e 4 mm 78 m ,18 0, Cobertura Fibro-cim., ondulada m ,76 1, Impermeabilização Asfáltica 222 m ,36 1, Forros Massas.mistas 700,96 m ,69 3, Revestim. Paredes Inter. ( Não tem ) Revestim.Paredes Exter. ( Não tem ) Pisos Internos Cimentado 816 m ,99 5, Instalações Hidráulicas PVC embutido 82 pts.água ,64 9, Instalações Elétricas PVC embutido 208 pts.aliment ,48 5, Pintura Temp.,caiaç.,PVA, óleo m ,80 9, Serviços Complement. Limpeza da obra 791 m ,15 1, TOTAL GERAL 791,20 m , TOTAL / HABITAÇÃO 49,45 m ,48 6