A INFLUÊNCIA DA REESTRUTURAÇÃO PRODUTIVA NO MERCADO INTRODUÇÃO IMOBILIÁRIO DE RESENDE (RJ) 1995 A 2007. Autor: Lenon Santiago Mendes Suhett e-mail: lenonsuhett@hotmail.com Universidade Federal do Rio de Janeiro Nos anos de 1990, alterações na esfera produtiva em escalas global, nacional e regional, provocaram influências significativas na produção do espaço de Resende (RJ), na medida em que este passou a receber um conjunto expressivo de indústrias relacionadas à produção metal mecânicas sob novos arranjos produtivos e espaciais. Esses processos se refletem na cidade de maneira a criar espaços diferenciados e a atrair equipamentos urbanos que não compunham seu cotidiano pretérito. Nota-se que Resende ao mesmo tempo em que se apresenta como uma cidade média, de hábitos ainda provincianos de forma dicotômica assiste a um desenvolvimento de grandes empreendimentos imobiliários característicos de grandes cidades e metrópoles. Considerando-se que os capitais se apropriam do urbano e que o urbano moderno necessita de uma divisão social e territorial do trabalho mais complexa, isso geraria uma ampliação da diferenciação e da fragmentação do tecido urbano. Essa possível atração de pessoas e capitais externos tenderia a modificar o espaço intra-urbano de maneira a aquecer o mercado imobiliário, materializando-se em novos loteamentos, condomínios fechados, lançamentos de alto valor agregado e shopping centers. Como um dos aspectos a ser investigado na cidade de Resende, o papel que vem desempenhando os negócios fundiários e imobiliários nas dinâmicas de transformações intra-urbanas pode jogar luz não apenas sobre processos mais amplos como o das desigualdades sócio-espaciais mas também no processo de produção e consumo da cidade. Assim, o objetivo deste trabalho é analisar como se dá a produção e consumo imobiliário de Resende e seus possíveis desdobramentos sócio-espaciais. Ao estudar esta dinâmica, destacam-se algumas questões: Como se configura o arranjo espacial da valorização imobiliária de Resende? Quais os agentes que atuam na especulação imobiliária (locais ou externos)? Qual a origem dos capitais dos lançamentos imobiliários? Em que medida a produção do espaço urbano 1
de Resende passou a ser realizada por novas lógicas econômicas? Há uma ampliação das diferenças sócio-espaciais? Como se dá a redefinição de centralidades com a nova dinâmica. Considerando a amplitude da temática, optamos por um enfoque mais específico de escala intra-urbana que utiliza como base metodológica análise da tabulação feita com anúncios de dois jornais correntes na cidade Beira-Rio e Lyra em dois recortes temporais o primeiro 1995/1996/1997 antes da chegada da Volkswagen e o segundo 2005/2006/2007 já com o mercado imobiliário sobre influência desta mesma indústria. Nos classificados de jornais trabalhamos com os valores dos imóveis e terrenos por bairros, com o objetivo de constatar se de fato houve uma valorização, e em quais áreas, a verificação da freqüência e da natureza dos anúncios. Por exemplo: apartamento, cobertura, casa e terreno relacionando-os com os agentes financeiros que promovem a especulação imobiliária e a atuação das imobiliárias, vendo quais foram os agentes mais atuantes, em quais áreas eles atuavam e qual era o seu público alvo. Posteriormente fizemos um mapeamento dos dados coletados dos imóveis e terrenos negociados organizados por bairros, por agentes imobiliários, por preços e padrões espaciais. Selecionamos 900 anúncios de imóveis nos períodos selecionados. Quadro 1. Resende. Média de preços anunciados em jornais por bairros 1995-2007 Bairros 1995/1996/1997 2005/2006/2007 Variação de preços (%) Mangaratiba * 300.000,00 * Alegria Velha * 40.000,00 * Alvorada 97.313,00 108.125,00 11,11 B Campo Alegre 40.000,00 75.000,00 87,50 Bairro Alambari 58.333,00 75.000,00 28,57 Barbosa Lima 83.118,00 88.142,86 6,05 Boa Vista I 54.500,00 61.600,00 13,03 Boa Vista II 46.472,25 56.250,00 21,04 Boulevard s. seve * 117.500,00 * Campos Elíseos 82.000,00 166.666,67 103,25 Centro 97.781,00 72.222,22-26,14 Cidade Alegria 31.857,00 39.000,00 22,42 Comercial 30.000,00 56.750,00 89,17 Cond. Américas * 75.000,00 * Fazendinha * 150.000,00 * 2
Ipiranga * 88.000,00 * Itapuca 62.750,00 50.000,00-20,32 Itatiaia 142.500,00 90.000,00-36,84 Jadim Brasília 124.957,00 180.000,00 44,05 Jardim Jalisco 75.906,52 70.499,83-7,12 Jardim Jalisco II 60.000,00 28.000,00-53,33 Jardim Martineli * 217.500,00 * Lavapés 66.300,00 50.000,00-24,59 Liberdade 95.481,00 91.142,86-4,54 M. Colina I 200.000,00 190.000,00-5,00 Manejo 98.677,00 114.000,00 15,53 Mantiqueira 76.200,00 95.000,00 24,67 Mirante das Agulhas 25.286,00 136.166,67 438,51 Montese 86.818,00 96.666,67 11,34 Morada da Colina 126.743,42 155.000,00 22,29 Morada da Colina II 141.667,00 144.250,00 1,82 Paraíso 63.529,41 65.833,33 3,63 Portais do Itatiaia * 68.300,00 * PQ. Ipiranga 49.500,00 75.000,00 51,52 Recanto na Colina * 39.000,00 * Santa Cecília * 160.000,00 * São Caetano 65.000,00 65.000,00 0,00 São Caetano II * 34.000,00 * Sta Cecília 147.500,00 160.000,00 8,47 Sta Isabel 65.143,00 45.000,00-30,92 Surubi 14.090,91 65.000,00 361,29 Tangara * 40.000,00 * Veneza 90.000,00 85.000,00-5,56 Vila Adelaide 190.455,00 220.000,00 15,51 Vila Julieta 107.000,00 113.333,33 5,92 Vila Moderna 75.429,00 55.000,00-27,08 Vila Santa Isabel 77.174,00 65.000,00-15,77 Média 84.270,90 98.573,39 16,97 Fonte: Classificados Jornais Beira-Rio e Lira anos 1995 à 1997 e 2005 à 2007. 3
É importante ressaltar que optar trabalhar com anúncios se dá, devido ao fato, da falta de fontes de dados específicas sobre a temática, devido à falta de registros nas prefeituras e outros problemas que dificultam a obtenção de dados. Essa metodologia só abarca a questão de compra/venda de imóveis usados, deixando de lado as questões de incorporação de novas áreas à cidade e também a questão de novos lançamentos. Porém, para tanto realizou-se, uma série de trabalhos de campo onde pudemos visitar estandes de novos lançamentos e uma série de entrevistas com donos de imobiliárias. A partir da análise do Quadro 1 constatamos que houve uma valorização em torno de 16,97% de todos os imóveis anunciados nos classificados consultados nos principais jornais locais. Essa valorização, a priori, mostra o reflexo da reestruturação produtiva no mercado imobiliário local. Ocorre que os bairros que sofreram uma valorização significativa estão localizados justamente no ao longo do eixo de expansão do CBD ou ao entorno dele, como podemos constatar no mapa 1. Fonte: Pesquisa de campo. 2009. 4
Mapa 1. Valorização Imobiliária por bairro. Resende-RJ (1995-2007). Área central 5
Essa valorização diminui a parcela da população solvável que pode pagar por moradia, acirrando as diferenças sociais. A população mais pobre, que não tem dinheiro para pagar aluguéis, nem bancar o custo de vida nas áreas centrais, devido políticas públicas de remoção tende a se remanejarem em áreas mais distantes, como o caso do novo eixo de expansão na direção oeste da cidade, que fica muito distante do novo centro, chamado Campos Elíseos. Essas áreas mais distantes são bairros populares caracterizados por uma série de Conjuntos Habitacionais, tais como Alegria, Nova Alegria,Toyota I e Toyota II. Esses bairros são precários em infra-estrutura e serviços tais como o transporte, dificultando a locomoção das pessoas para as áreas centrais. Haja vista que pela falta de uma infraestrutura eficiente de transporte essas pessoas tendem a se fixarem e a realizarem suas compras em seu próprio bairro de moradia. Por conseqüência, vem ocorrendo um processo de fragmentação do tecido urbano uma vez que a população mais pobre tende a se remanejar em locais mais afastados das áreas centrais. Com o aumento do custo de locomoção e devido à precariedade no sistema de transportes, essa população tende a se contentar com os serviços precários próximos ao seu local de moradia. A partir desse fato, nota-se uma incipiente formação de um novo núcleo de comércios e serviços (Comércio de Vizinhança) no bairro Alegria, que supre as necessidades da população local, tendo em vista que a mesma é caracterizada por um baixo poder aquisitivo, não havendo demanda por produtos e serviços mais especializados. Entretanto, com a instalação das empresas do setor automotivo, houve uma superestimação da atração de pessoas e de capitais para a cidade. Tal fato culminou na vinda de construtoras de atuação de âmbito nacional, que não compunham a cidade, tais como a GAFISA, a CYRELLA e a ECOESFERA. Construtoras essas, que lançaram uma série de imóveis de alto padrão e custo elevado, como é possível verificar no Quadro 2. A ocorrência de lançamentos imobiliários característicos de metrópoles evidencia uma tendência mercadológica de tentativa de atrair pessoas de status elevado possivelmente oriundas dessas empresas do setor automotivo, que supostamente se mudariam para a cidade. Esses empreendimentos tenderam a se concentrar ao longo do eixo de expansão do centro de Resende e, não por coincidência, ao longo das áreas com a maior taxa de valorização. 6
Quadro 2. Resende. Novos empreendimentos imobiliários. 2008. ANO EMPREENDIMENTO CONSTRUTORA BLOCOS UNIDADES VARIAÇÕES DE PREÇOS (R$) 2008 EcoOne Basiléia Ecoesfera 11 440 75.000-92.000 2008 Granlife Jalisco Cyrella RJZ 2 144 148.000-260.000 2008 EcoLife Jardim Jalisco Ecoesfera 2 108 160.000-280.000 2008 Residencial Bella Vista Gafisa 2 116 352.000-800.000 Fonte: Pesquisa de Campo. 2008 Ocorreu de fato uma grande especulação imobiliária na cidade, que enxergava na vinda dessas empresas um aquecimento no ramo imobiliário. Entretanto, essas empresas são caracterizadas por uma nova lógica de produção que tende a mobilizar um número menor de trabalhadores. Logo, esse possível aquecimento no mercado imobiliário não se consolidou. Isso ficou evidenciado com o fato de que dois desses lançamentos (EcoLife Jardim Jalisco e EcoOne Basiléia) foram interrompidos por falta de demanda. Porém, mesmo com uma contribuição inferior a estimada, uma quantidade relativa de pessoas se fixou na cidade. Essas pessoas tenderam a se situar em residências dentro de Condomínios Fechados, que são como uma expressão no espaço urbano de diferenciação social e de segregação sócio-espacial (MAIA, 2006.). É possível verificar essa inferência na fala de Vagner um proprietário de imobiliária (FASE4 Imóveis) que aponta que cerca de 50% do total de residentes de condomínios fechados são oriundos das empresas do pólo automotivo. Essa fala é corroborada, quando notamos o crescimento de lançamentos dessa natureza na cidade. Esta, conta com 12 condomínios fechados sendo a grande maioria, oito de doze, posteriores a chegada dessas empresas. Esses empreendimentos marcam uma diferenciação e uma segregação espacial, tendo em vista que os moradores tendem a se relacionar apenas com pessoas de igual status social (vizinhos). A cidade também apresenta uma série de vazios urbanos, que são frutos de uma estratégia de estocagem e especulação fundiária. Esses vazios são controlados por apenas oito donos, demonstrando assim, uma concentração fundiária. Um desses vazios já conta com um projeto chamado Fazenda Limeira, que prevê a construção de grandes condomínios verticais de 7
alto padrão. Esse empreendimento está em pousio, aguardando apenas a valorização social provocada pela própria urbanização, ou seja, está aguardando uma oportunidade de mercado para seu lançamento. Ele será destinado a pessoas com alto poder aquisitivo. Sendo assim, a partir dos resultados obtidos até aqui, nota-se que a reestruturação produtiva contribui para modificação e reestruturação do espaço intra-urbano de Resende, na medida em que a partir desse processo surgem novas demandas de consumo e produção imobiliária. Entre elas, novas formas espaciais como loteamentos fechados, edifícios com moderna infra-estrutura e shopping centers, passam a ser objeto de atenção dos agentes econômicos, o que revela alterações em suas lógicas espaciais urbanas, como fluxos e investimentos. BIBLIOGRAFIA CARLOS, G. A. A Formulação do Problema. São Paulo: Atlas,1987. CORRÊA, R. L. O Espaço Urbano. Rio de Janeiro: Ática, 1994. LEFEBVRE, H. A Revolução Urbana. Belo Horizonte: Ed. UFMG, 1999. MAIA, D. S. Lotes e Ruas: Componentes para a Análise da Produção dos Loteamentos Fechados. In: SPOSITO, M. E. ; SPOSITO, E. S; SOBARZO, O. (Org.). Cidades Médias: Produção do espaço urbano e regional. São Paulo: Expressão Popular, 2006. p.155-173. RIBEIRO. L. C. Q. Dos Cortiços aos Condomínios Fechados. Rio de Janeiro: Civilização Brasileira, 1997. SOUZA, M. L. ABC do Desenvolvimento Urbano. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2004. SOUZA, M. L. Fobópole. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2008. SPOSITO, M. E. Cidades Médias: Espaços Em transição. São Paulo: Expressão Popular, 2007. SPOSITO M. E. O Estudo das Cidades Médias Brasileiras uma Proposta Petodológica. São Paulo: Editora Contexto, 2007. 8