Apresentação Institucional
Varejo Galpão Escritório Visão Geral da Companhia A maior empresa de imóveis comerciais do país com um portfólio de aproximadamente R$ 14,1 bilhões em valor de mercado e mais de 2 milhões de m² em ABL Segmentos de Atividade Descrição da Companhia Portfólio diversificado composto por 123 propriedades, com 2,2 milhões de m 2 de área bruta locável (ABL) e valor de mercado estimado em aproximadamente R$14,1bilhões Base de inquilinos diversificada, composta por empresas nacionais e multinacionais de primeira linha Chucri Zaidan - Vivo TNU - Microsoft Manchete - Statoil Presença em 14 estados do país 6 projetos em desenvolvimento e 6 terrenos que correspondem a aproximadamente 277 mil m 2 de ABL DP Louveira DHL / Unilever Brazilian Business Park - Diversos Conta com profissionais altamente dedicados e qualificados nas áreas de: aquisições, serviços financeiros, legal, administração de propriedades e engenharia Estratégia de criação de valor através de locações, revisionais de contratos, retrofit e melhorias nas instalações técnicas Reconhecimento de mercado: habilidade comprovada na prospecção e execução de transações complexas Portfólio C&A Portfólio Tok & Stok Subsidiária de administração de propriedades BRPR A 3
Maior Crescimento no Setor Expressiva taxa de crescimento médio, consideravelmente acima dos comparáveis ABL CAGR 2008-2012 Receita Líquida CAGR 2008-2012 39% 60% 14% 30% 28% -3% Média Properties Média Malls Média Properties Média Malls FFO CAGR 2008-2012 EBITDA CAGR 2008 2012 82% 72% 29% 26% 16% 31% Média Properties Média Malls Média Properties Média Malls Fonte: Companhias Notas: 1 Média Malls : BR Malls, Multiplan, and Iguatemi 2 Média Properties: São Carlos and CCP 4
Criação de Valor desde o IPO As ações da BR Properties superaram os índices mais relevantes nos últimos anos, dado seu perfil mais defensivo frente um cenário econômico incerto Desempenho das Ações 2010 Desempenho das Ações 2011 Desempenho das Ações 2012 Desempenho das Ações 6M13 Volume Médio Diário: R$ 8 milhões Volume Médio Diário: R$ 13 milhões Volume Médio Diário: R$ 30 milhões Volume Médio Diário: R$ 45 milhões 41% 10% 38% -2% -15% 7% -25% -22% Ibovespa Ibovespa Ibovespa Ibovespa Fonte: Bloomberg 5
Maior e Mais Eficiente Companhia do Setor BR Properties possui a maior margem EBITDA entre todos os competidores do setor de Properties e Malls BRPR vs Competidores (Market Cap R$ mm) 2T13 Margem EBITDA 3,2x 2,6x 93% 5.525 79% 71% 2.151 1.728 CCP São Carlos Média Properties Média Malls Fonte: Bloomberg (28/08/2013) Fonte: Companhias Notas: 1 Média Properties: São Carlos and CCP 2 Média Malls: BR Malls, and Multiplan 6
Grande Potencial de Consolidação da Indústria Empresa consolidadora de um mercado altamente fragmentado e com um track record de sucesso Indústria Fragmentada¹ (em termos de ABL m 2 ) Pipeline de Aquisição (R$ milhões) Mercado Não Organizado 88% Companhias Organizadas 12% 1.000 3.000 10 Companhias Organizadas 58% BRProperties 42% 2.000 Mercado Potencial 1 : 36,3 mm m 2 ¹ Inclui apenas propriedades existentes e não inclui propriedades destinadas ao Varejo Escritório Galpão Total 7
Portfólio: Posicionamento Estratégico Portfólio irreplicável concentrado em São Paulo e Rio Janeiro, as mais líquidas e resilientes regiões do país Composição do Portfólio (% Receitas) Existentes/Desenvolvimentos (% Valor de Mercado) 5% 6% 2% 26% 38% Escritório Rio de Janeiro Escritório São Paulo Escritório Outros Galpão Varejo 28% 94% Composição do Portfólio - Distribuição Regional Existentes Desenvolvimento % ABL Quantidade de propriedades : 123 Escritórios: 44 Galpões: 37 Desenvolvimentos: 6 Varejo: 30 Terrenos: 6 22% 11% ABL total das propriedades: 2.221.712 m 2 Escritório BRPR 67% Escritórios: 618.121 m² Galpões: 1.212.708 m² Desenvolvimentos: 84.134 m² Varejo: 114.054 m² Terrenos: 192.695 m² Galpão Varejo São Paulo Rio de Janeiro Outros 8
Complexo JK Torres D&E Pateo Bandeirantes Complexo Ventura Centro Empresarial Senado Portfólio de Escritórios Triple A Propriedades Triple A localizadas em São Paulo e Rio de Janeiro representam aproximadamente 70% do portfólio de escritórios da companhia Rio de Janeiro - Receita (%) 18% Escritório AAA 82% Escritório A Tipo: Escritório AAA Localização: Rio de Janeiro / RJ Região CBRE : Centro ABL Próprio: 88.563 m 2 Tipo: Escritório AAA Localização: Rio de Janeiro / RJ Região CBRE : Centro ABL Próprio: 95.174 m 2 São Paulo - Receita (%) 47% 53% Tipo: Escritório AAA Localização: São Paulo / SP Região CBRE : Jardins ABL Próprio: 34.583 m 2 Tipo: Escritório AAA Localização: São Paulo / SP Região CBRE : Jardins ABL Próprio: 17.458 m 2 Escritório AAA Escritório A 9
Galpão Queimados Galpão Vinhedo Distribution Park - Louveira Distribution Park - Araucária Estabilidade no Fluxo de Caixa: Centros de Distribuição e Logística Portfólio de Galpões Logísticos e de Distribuição locado para empresas com qualidade de crédito Triple AAA Composição do Portfólio (% Receita) 15% 9% 76% Tipo: Galpão A Principal Locatário Localização: Louveira/ SP ABL Próprio: 339.548 m 2 Tipo: Galpão A Principal Locatário Localização: Araucária/ PR ABL Próprio: 42.697 m 2 SP RJ Outros Composição dos Contratos de Locação (% Receita) 36% 64% Build-to-Suit Típicos Tipo: Galpão A Principal Locatário Localização: Queimados/ RJ ABL Próprio: 24.112 m 2 Tipo: Galpão A Principal Locatário Localização: Vinhedo/ SP ABL Próprio: 112.501 m 2 10
Modelo de Negócio Mais Defensivo e Resiliente Apesar dos vários ciclos experimentados ao longo dos últimos anos, a Companhia tem alcançado altas taxas de ocupação enquanto a inadimplência tem se mantido em níveis desprezíveis Taxa de Ocupação 100% 90% 80% 70% 60% 97% 99% 99% 99% 99% 98% 97% 97% 95% 95% 50% 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 Taxa de Ocupação Taxa de Inadimplência 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 1,1% 1,1% 0,9% 0,0% 0,0% 0,1% 0,3% 0,5% 0,0% 0,2% 0,2% 0,5% 0,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,4% 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 11
Base Diversificada, com Locatários de Primeira Linha Portfólio premium atrai locatários de ótima qualidade, proporcionado um fluxo de caixa estável e de longo prazo Composição dos Locatários por Setor 23% 20% 19% Óleo e Gás Outros Bens de Consumo 14% Serviços Financeiros 10% 7% 6% 1% Telecom Logística Industrial Tecnologia Principais Locatários 12
Cenário Legal Favorável Os contratos de locação vigentes possibilitam estabilidade e previsibilidade de fluxo de caixa, criando valor em um cenário com baixo nível de risco e elevado potencial de receita Características Principais Índices de Correção de Inflação Correção anual pela Inflação 100% dos contratos de locação são indexados à inflação Contratos Triple Net Locatário é responsável por todos os custos operacionais da propriedade Esses custos incluem: impostos, seguros e despesas de manutenção Próximos 2 anos 47% de ajuste a valor de mercado 15% de vencimento dos contratos Garantias bancárias nos contratos de locação Prática comum no Brasil Garantia contra inadimplência de locatários menores Inadimplência dos locatários Locador tem o direito de cancelar contratos que apresentam Inadimplência superior a 30 dias 18% 3% 79% IGP-M IPCA Outros Cronograma de Vencimento dos Contratos (% de receitas) Duration dos contratos de locação: + 6 anos Cronograma de Revisão do Aluguel (Ex. BTS) (% de receitas) 12% 73% 41% 7% 8% 12% 21% 26% 2013 2014 2015 >2016 2013 2014 2015 >2016 13
Criação de Valor: Melhoria da Performance A excelente gestão da BR Properties proporciona rápido crescimento dos resultados operacionais e expressivo ganho no longo prazo Ventura Leste (Adquirido em Abr/2012) Cap Rate C&A Portfolio (Adquirido em Dez/2010) Cap Rate +310bps 11,6% +180 bps 12,4% 8,5% 10,6% Inicial Após 45 dias Inicial Após 3 meses TNU (Adquirido em Mar/2010) Cap Rate RB 115 (Entregue em Dez/2010) Cap Rate +260 bps +380 bps 13,1% 16,1% 10,5% 12,3% Inicial Após 12 meses Inicial 2T13 14
Criação de Valor: Ganhos Reais Expressivos A BR Properties continua se beneficiando da dinâmica favorável do mercado para atualizar contratos com valores defasados em relação aos preços de mercado Leasing Spreads 35,5% 34,4% 33,6% 15,9% 22,3% 18,0% 20,0% 17,3% 15,3% 14,6% 1,7% 5,4% 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 Escritório Galpões Varejo 15
Criação de Valor: Reciclagem do Portfólio BR Properties mantém reciclagem constante do portfólio, vendendo propriedades que já atingiram maturidade e um alto potencial de criação de valor Propriedades Vendidas (R$ milhões) Cap Rates de Venda 137 10 364 Média 2009 11,4% Média 2010 8,6% 89 Média 2011 9,2% 90 37 Média 2012 8,4% Média 6M13 8,2% 2009 2010 2011 2012 6M13 Total 16
Gaia Terra - Araucária Ed. Souza Aranha Complexo JK Torre B CES: Varejo Panamérica Green Park DP Louveira 7 Criação de Valor: Desenvolvimentos Seletivos 6 projetos em desenvolvimento que correspondem a 84.134 mil m 2 de área bruta locável Desenvolvimentos em Andamento Tipo: Varejo Localização: Rio de Janeiro / RJ Data de Entrega: 3T13 ABL Próprio : 2.881 m 2 Participação: 100% Tipo: Escritório A Localização: São Paulo / SP Data de Entrega: 3T13 Fase 1 ABL Próprio: 5.185 m 2 Participação: 50% Tipo: Galpão Localização: Louveira / SP Data de Entrega: 3T13 ABL Próprio : 30.122 m 2 Participação: 100% Tipo: Galpão Localização: Jarinú / SP Data de Entrega: 2T14 Fase 2 ABL Próprio: 14.388 m 2 Participação: 67% Tipo: Escritório A Localização: São Paulo / SP Data de Entrega: 3T14 ABL Próprio: 2.019 m 17 2 Participação: 50% Tipo: Escritório AAA Localização: São Paulo / SP Data de Entrega: 3T14 ABL Próprio: 29.539 m 2 Participação: 100%
Gaia Terra - Castanheira Panamérica Green Park - Fase 2 Panamérica Green Park - Fase 3 Tech Park SJC CES II Bayview Criação de Valor: Desenvolvimentos Seletivos Além de 6 Terrenos que correspondem a 192.695 mil m 2 de área bruta locável Terrenos Tipo: Galpão Localização: São José dos Campos / SP Data de Entrega: n/a ABL Próprio: 125.000 m 2 Participação: 100% Tipo: Escritório Localização: Rio de Janeiro/ RJ Data de Entrega: n/a ABL Próprio: 22.000 m 2 Participação: 100% Tipo: Escritório Localização: Rio de Janeiro/ RJ Data de Entrega: n/a ABL Próprio: 21.989 m 2 Participação: 100% Tipo: Galpão Localização: Jarinú / SP Data de Entrega: n/a Fase 3 ABL Próprio: 14.388 m 2 Participação: 67% Tipo: Escritório A Localização: São Paulo / SP Data de Entrega: n/a Fase 2 ABL Próprio: 4.659 m 2 Participação: 50% Tipo: Escritório A Localização: São Paulo / SP Data de Entrega: n/a Fase 3 ABL Próprio: 4.659 m 2 Participação: 50% 18
Destaques Financeiros: P & L Receita Líquida (R$ mm) EBITDA Ajustado e Margem (R$ mm e %) FFO Ajustado e Margem (R$ mm e %) 209% 630,8 464,1 87% 91% 90% 90% 568,8 93% 34% 36% 24% 24% 36% 343,5 77% 219% 433,3 114% 154,2 166,0 262,1 83% 124,9 204,5 312,1 166% 237,2 72,0 178,4 62,4 2010 2011 2012 6M12 6M13 2010 2011 2012 6M12 6M13 2010 2011 2012 6M12 6M13 19
Destaques Financeiros: Endividamento e Caixa Caixa e Equivalentes de Caixa 2T13 Perfil da Dívida 1.032 574 771 661 1% 6% 11% 41% TR CDI IGPM 89 232 42% INPC IPCA 2009 2010 2011 2012 1T13 2T13 Endividamento Bruto e Líquido Composição da Dívida 5.252 4.678 5.672 5.011 Índice CDI Saldo (R$mm) 2.370 Cupom Médio 0,97% TR 2.345 9,96% 636 547 1.830 1.598 2.083 1.051 IGP-M IPCA 620 325 10,26% 6,91% 2009 2010 2011 2012 6M13 Endividamento Bruto Endividamento Líquido INPC 45 12,07% 20
Endividamento Cronograma de Amortização da Dívida (R$ milhões) Dívida Líquida / EBITDA Ajustado 784 887 9,7x 288 265 511 332 336 187 3,7x 4,9x 7,0x 6,0x 5,5x 3,2x 3,4x 7,8x 7,3x 6,7x 5,6x 5,7x 94 75 70 72 60 0,6x 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Amortização Cobertura de Juros 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 Dívida Líquida/ EBITDA Loan to Value: Bruto e Líquido 3,5x 2,5x 2,4x 2,1x 1,4x 1,6x 2,7x 2,5x 3,0x 1,1x 1,5x 1,5x 1,7x 2,0x 38% 40% 24% 45% 40% 36% 36% 43% 42% 41% 35% 40% 39% 37% 38% 39% 30% 35% 34% 34% 34% 40% 36% 4% 23% 21% 21% 21% 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 EBITDA/ Despesa Financeira Líquida 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 LTV Bruto LTV Líquido 21
Dividendos crescentes Player defensivo, forte gerador de fluxo de caixa e com todas as receitas indexadas a inflação Dividendo por Ação Dividend Yield * 166% R$ 0,513 93% 2,0% R$ 0,108 79% R$ 0,193 0,6% 75% 1,0% 2010 2011 2012 2010 2011 2012 * Considera o preço da ação no fechamento em 28/12/2012 R$25,50 22
Contato Equipe de Relações com Investidores Pedro Daltro Diretor Financeiro e DRI pedro@brpr.com.br +55 11 3201-1020 Marcos Haertel Gerente de RI marcos@brpr.com.br +55 11 3201-1044 Gabriel Barcelos Analista de RI gabriel@brpr.com.br +55 11 3201-1031 Email RI: ri@brpr.com.br www.brpr.com.br 23
BR PROPERTIES S.A. 24