Reunião Pública 2017

Transcrição

1 Reunião Pública 2017

2 AGENDA 1ª Parte Abertura Vinícius Corrêa e Sá, Vice-Presidente da APIMEC-SP Palestra de Maílson da Nóbrega, economista e ex-ministro da Fazenda Intervalo 10 minutos 2ª Parte Vídeo Institucional Destaques da Companhia - Martín Jaco (CEO) Painel com os Diretores (Q&A) - Martín Jaco (CEO) e André Bergstein (CFO e IRO) Coquetel de Encerramento 2

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4 Maílson da Nóbrega Conjuntura Macroeconômica Brasileira e as Perspectivas Futuras Maílson da Nóbrega Economista e Ex-Ministro da Fazenda 4

5 Destaques

6 Destaques da Companhia (12 meses) Aquisições Passeio Corporate, Dezembro de 2016 Galpão Imbuia, Julho de 2017 Complexo Centenário Plaza, Julho de 2017 R$ 1,2 bilhões Follow-on Captação em Julho de 2017 Aumento de 50% na liquidez da ação +90% de investidores estrangeiros R$ 953 milhões Staff Adequação do quadro de funcionários Implementação do plano de incentivo de longo prazo Financeiro e Fiscal Reestruturação do perfil da dívida Reestruturação Societária R$ 1,2 bilhões 10% Operacional Recuperação das locações em m² 6

7 Q&A

8 JÁ É POSSÍVEL NOTAR UMA RECUPERAÇÃO NO MERCADO DE ESCRITÓRIOS EM SÃO PAULO?

9 Ciclo do Mercado Taxa de Vacância (%) Taxa Mercado de Vacância de (%) Escritórios SP O mercado de escritórios apresenta um comportamento cíclico típico, com períodos de expansão e contração, criando oportunidades de investimento altamente rentáveis São Paulo 25% Mercado dos Locatários Tenants Market Mercado dos Proprietários Landlord s Market Mercado dos Tenants Locatários Market Mercado dos Proprietários Landlord s Market Mercado dos Locatários Tenants Market Mercado dos Proprietários Landlord s Market Mercado dos Locatários Tenants Market 20% 15% 10% 5% 0% Fonte: CBRE 9

10 Mercado de Escritórios - São Paulo Nova Oferta (m²) Absorção Bruta (m²) ¹ M M17 Aluguel Médio / m² / Mês ¹ Taxa de Vacância (%) ¹ ,0% ,0% ,0% ,0% 70 6,0% M17 1,0% M17 Fonte: CBRE 1 Exclui a Região de Alphaville (SP) 10

11 Mercado de Escritórios - São Paulo Novo Estoque Esperado - SP (m²) Média m² (72%) Média m² Fonte: CBRE e BRPR 11

12 Mercado de Escritórios - São Paulo O portfólio da BR Properties está concentrado nas principais regiões de São Paulo, as quais apresentam grande oportunidade de crescimento com a recuperação potencial dos preços de aluguel R$/m² ,0% 123 Jardins Desaceleração econômica + Excesso de oferta Alphaville Alphaville Jacarandá São Paulo Ed. Barra Funda Ed. Paulista Centro Henrique Schaumann R$/m² Marginal ,0% Jardins JK Bloco B Celebration R$/m² Paulista +23,7% Centenário Plaza TNU Panamérica Park & PGP Marginal Chucri Zaidan Chácara Sto. Antonio Alexandre Dumas S. Pedro Souza Aranha I & II S. José Sto. Antonio Fonte: CBRE Preço médio de aluguel (nominal) Preço médio de aluguel (Real IGPM) 1 39% da Receita Total 1 Considerando o preço de alugel pedido 12

13 COMO ESTÁ A RECUPERAÇÃO DO MERCADO DO RIO DE JANEIRO? JÁ COMEÇOU?

14 Mercado de Escritórios Rio de Janeiro Nova Oferta (m²) Absorção Bruta (m²) ¹ M M17 Aluguel Médio / m² / Mês ¹ Taxa de Vacância (%) ¹ ,0% ,0% ,0% ,0% 70 6,0% M17 1,0% M17 Fonte: CBRE 1 Exclui a Região da Barra da Tijuca (RJ) 14

15 Mercado de Escritórios - Rio de Janeiro Novo Estoque Esperado - RJ (m²) Média m² (52%) Média m² Fonte: CBRE e BRPR 15

16 Mercado de Escritórios - Rio de Janeiro 16 Oportunidade que também é esperada no Rio de Janeiro, onde os ativos da Companhia estão localizados na principal região R$/m² R$/m² ,4% +53,6% Centro Zona Sul Desaceleração econômica + Excesso de oferta Rio de Janeiro Icomap Porto Maravilha Ventura Towers Cidade Nova Glória Passeio Botafogo Vargas Centro Flamengo RB 115 Bolsa RJ Ouvidor 107 Manchete R$/m² Flamengo +58,9% Ed. Barra da Tijuca Barra da Tijuca Zona Sul Fonte: CBRE Preço médio de aluguel (nominal) Preço médio de aluguel (Real IGPM) 1 57% da Receita Total 1 Considerando o preço de alugel pedido

17 QUAL O DESTINO DOS RECURSOS DO FOLLOW-ON?

18 Racional da Oferta Aquisições oportunistas com retornos atrativos e reforço da estrutura de capital Oportunidades de Aquisições Até R$620 milhões em Equity, o que pode garantir aquisições de até R$1,2 bilhões considerando 50% de LTV Próximo ciclo de consolidação de mercado, proporcionando retornos atrativos Track record de sucesso em criação de valor através de aquisições 65% % Estrutura de Capital Otimização da estrutura de capital Simplificar a estrutura de dívida e reforçar o balanço, reduzindo os custos da dívida Melhoria de risco de crédito para aproveitar melhores oportunidades de gestão de passivos 18

19 OS ÍNDICES DE ENDIVIDAMENTO NÃO ESTÃO MUITO ALTOS?

20 Posição de Caixa Confortável Caixa e Equivalentes de Caixa Valor do Portfólio T17 2T17 Próforma ¹ T17 2T17 Próforma ¹ Endividamento T17 2T17 Pró- Endividamento Bruto Endividamento Líquido Forma¹ 1 Considerando a aquisição do Complexo Centenário Plaza e Galpão Imbuia e o aumento de Capital (Follow-on) 20

21 Endividamento Estrutura de Capital Conservadora Loan-to-Value Dívida Líquida / EBITDA Ajustado vs. Dívida Líquida % 39% 40% 41% 40% 44% 52% 46% 44% 45% 46% 54% 53% 53% % 34% 34% 36% 37% 41% 34% 29% 29% 29% 33% 37% 39% 30% 5,1x 5,2x 5,4x 6,1x 6,2x 6,3x 4,4x 4,8x 5,0x 5,6x 6,5x 7,3x 8,1x 6,3x 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 2T17 Pró LTV Bruto LTV Líquido Forma¹ 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 2T17 Pró Forma¹ Cobertura de Juros ² Cronograma de Amortização da Dívida (R$ milhões) ³ 1,6x 1,6x 1,5x 1,4x 1,3x 1,4x 1,2x 1,3x 1,4x 1,3x 1,4x 1,4x 1,3x 1,4x * T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 2T17 Pró EBITDA / Despesa Forma¹ Financeira Líquida 2S * Bônus Perpétuo 1 Considerando a aquisição do Complexo Centenário Plaza e Galpão Imbuia e o aumento de Capital (Follow-on) 2 EBITDA / Despesa Financeira Líquida (Últimos 12 meses) 3 Em anos (Considerando o Bônus Perpétuo Vencendo em 2050) 21

22 Queda da Taxa de Juros Análise de Sensibilidade da Despesa Financeira A melhoria da alavancagem e do perfil da dívida, pós oferta, facilitará os esforços de gerenciamento dos passivos Análise de Sensibilidade sobre o CDI ² SELIC 1T17 SELIC Dez 2017E (Focus) Impacto sobre a Dívida Atual ¹ 100 bps 12,25% 7,50% R$ 182,5 R$ 38,4 Economia anual Considerando a expectativa do mercado de queda da SELIC ao final de 2017, a Companhia poderá reduzir R$182,5 milhões nas despesas financeiras 1 Considerando o custo total da dívida no 2T17 de 103% do CDI. Economia = ( SELIC 1T17 * 103% * Dívida Total ) ( SELIC Dez 2017E * 103% * Dívida Total ) 2 Considerando o custo total da dívida no 2T17 de 103% do CDI. Economia = ( 100 bps * 103% * Dívida Total ) 22

23 E O PERPÉTUO?

24 Bônus Perpétuo Bônus Perpétuo Saldo (US$) Cupom (US$) Hedge (Cupom) Data de Início Data de Término $ % Swap do CDI 07/07/ /04/ % Custo (R$) 95,95% do CDI 85% Câmbio 3,5815 US$ R$ Dívida Líquida / EBITDA 6,3x 4,6x 2T17 Pró forma 2T17 Pró forma (Ex-Perpétuo) 24

25 POR QUE COMPRAR UM ATIVO VAGO NO RIO DE JANEIRO?

26 Passeio Corporate FACHADA: Revestimento em pele de vidro Laminado Guardian semi-reflexivo. LOCALIZAÇÃO: Centro do Rio de Janeiro - Mobilidade Urbana, Infraestrutura e Entretenimento. ESCRITÓRIO: Pé direito de 2,50m; área de piso de escritório com previsão para piso elevado de 12 cm; carga de piso de 400kgf/m²; forro modular instalado; e sistema de Ar-Condicionado central. VAREJO: O projeto apresenta um mall/shopping de m² com acesso pelo pavimento térreo, com excelente integração entre lojas e os acessos das torres. 26

27 Análise do Investimento Tipo Localização Escritório AAA Centro Rio de Janeiro Data de Aquisição Dezembro de 2016 Valor de Aquisição R$ 715,0 milhões ABL Total (m²) Valor de Aquisição por m² R$ Pagamento Caixa Seller Financing Prazo Carência R$ 329,8 milhões R$ 385,2 milhões 12 anos 2 anos índice IGPM + 7 Ocupação Atual 21% Análise de Sensibilidade (Cap Rate) Preço de Aluguel Médio (R$/m²) R$ 85 R$ 90 R$ 95 R$ 100 R$ 105 R$ 110 Cap Rate (%) 11,6% 12,3% 13,0% 13,7% 14,3% 15,0% 27

28 QUAL O RACIONAL DA AQUISIÇÃO DO COMPLEXO CENTENÁRIO PLAZA?

29 Localização 29 VIVO LANDMARK TNU WTC CENU / HILTON TOWER BRIDGE Estação CPTM - Berrini

30 Complexo Centenário Plaza 30 Tipo Escritório AAA Ed. Plaza Centenário Localização Marginal São Paulo Data de Aquisição Julho de 2017 Valor de Aquisição R$ 433,4 milhões ABL Total (m²) Valor de Aquisição por m² R$ Ocupação Atual 50% Ed. Centenário Plaza

31 Complexo Centenário Plaza 31

32 Complexo Centenário Plaza 32

33 O QUE REPRESENTA UM CONTROLADOR NA COMPANHIA?

34 Base Acionária Alinhamento de Longo Prazo Expertise de Mercado Comprometimento com a Companhia Conselho Proativo 30% GP Real Properties II Outros 70% 34

35 PODE HAVER MAIOR DETERIORAÇÃO DOS VALORES DE LOCAÇÕES DO PORTFÓLIO?

36 Contratos de Locações Preço Médio de Aluguel 2T17 Cronograma de Vencimento (% de receitas) Cronograma de Revisional (% de receitas) 66% 37% 17% 5% 1% 28% 9% 22% > > Preço médio de aluguel dos escritórios A+ e A nas principais regiões de SP e RJ Fonte: Cushman & Wakefield 36

37 A BR PROPERTIES VAI VOLTAR PARA O MERCADO DE GALPÕES?

38 Estratégia Mercado de Galpões Estratégia Anterior ( ) Nova Estratégia Estágio de Desenvolvimento Propriedades Existentes, localizadas em diferentes regiões do Brasil Propriedades recém construídas (propriedades mais novas ou em fase final de desenvolvimento apresentam uma qualidade superior e estão localizadas em regiões já consolidadas) Parcerias Estratégicas Tipo de Propriedade Principalmente Propriedades Stand- Alone (altos custos operacionais) Transações oportunistas envolvendo propriedades A+, A e B Somente ativos de alta qualidade (A+) Presença relevante em grandes condomínios: (i) Economia de Escala (ii) poder de barganha (iii) barreira de entrada Região Presença relevante em todo país Ser um dos mais importantes players do setor industrial e logístico Portfólio disperso Consolidação nas regiões de SP e RJ Regiões com presença de locatários com alta qualidade de crédito 38

39 Galpão Imbuia Tipo Industrial Localização Cond. Gaia Terra - Jarinu/SP Data de Aquisição Julho de 2017 Valor de Aquisição R$ 49,4 milhões Análise de Sensibilidade do Cap Rate ABL Total (m²) Valor de Aquisição por m² R$ A região está próxima aos principais centros urbanos e das principais regiões logísticas; Região estratégica para distribuição da produção nacional (Minas Gerais, São Paulo e Rio de Janeiro), com acesso direto à Rodovia Dom Pedro I; A Região possui isenções fiscais: isento de imposto sobre a propriedade por 20 anos e menores taxas de serviço (2%); Infraestrutura Instalada: Abastecimento de água, estação de tratamento de esgoto e sistema de tratamento de resíduos Planta de energia de 66 MVA (exclusiva para BBP) Serviços de TI e TELECOM Transporte público Heliportos com armazenamento de aeronaves e táxi aéreo Área ampla para manobras de caminhão Limpeza, manutenção, paisagismo e iluminação da área comum 39

40 A COMPANHIA VISUALIZA ALGUMA OPORTUNIDADE DE DESINVESTIMENTO?

41 Reciclagem do Portfólio 2013 Posicionamento Geográfico Reciclagem Histórica KPMG Tower Generali 2017 Escritório 44 Galpão 37 Varejo Joaquim Floriano Paulista Plaza Escritório 43 Galpão 2 Varejo 1 Paulista Park Raja Hills 41

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