INSTITUTO DO MILÊNIO Observatório das Metrópoles: Território, Coesão Social e Governança Democrática. Coordenação Nacional: Luis César Queiroz Ribeiro (IPPUR/UFRJ) Coordenação Região Metropolitana de Recife: Maria Ângela de Almeida Souza Sub-Linha: Descrição, análise da dinâmica e evolução da organização social do território das Metrópoles - 1980/2000. Análise da relação entre organização social do espaço metropolitano e o mercado imobiliário. PROJETO DE PESQUISA Produção Imobiliária no Processo de Organização do Espaço Metropolitano do Recife. Coordenadora: Suely Maria Ribeiro Leal Equipe: Jan Bitoun Lívia Miramda Maria Angela Souza Observatório das Metrópoles: Núcleo Recife Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Publicas/NUGEPP/MDU/UFPE Maio de 2007
O Mercado Imobiliário Relações com as Desigualdades Sócio-espaciais Imobiliário Formal Empresarial Tradicional Empresarial Turístico Estatal Informal
Produção Imobiliária no Processo de Organização do Espaço o Metropolitano do Recife Imobiliário Formal Vetores do Comportamento do Mercado Imobiliário Formal: a) Segmentação da Produção Imobiliária em 4 Grandes Segmentos: Empresarial-monopolista, Empresarial-concorrencial, Rentista - Patrimonial e a Autoprodução Parcial; b) Empreendedorismo Urbano e Marketing das Cidades: Projetos Estratégicos de Revitalização de Áreas Portuárias e de Seu Entorno, Espelhados no Ideário do Empreendedorismo Urbano; c) Mudanças do Capital Imobiliário Face às Transformações Econômicas Internacionais: Formação e Consolidação de uma Nova Modalidade de Produção Espacial do Mercado Denominada Turismo-imobiliário.
Eixos e Linhas da Pesquisa O Eixo I: Papel do Mercado Imobiliário Formal na Apropriação do Espaço Metropolitano do Recife em suas Frações Empresarial-monopolista e Empresarial-concorrencial. Linhas de Análise: Estudo sobre a Consolidação e Expansão do Mercado Imobiliário Formal na RMR (1980-2007): Habitação promovida pela iniciativa privada para a classe de renda média e alta renda; Estudo do Comportamento do Mercado Imobiliário (oferta) a partir das Características Tipológicas e Morfológicas das Edificações. (1980-2007).
Objetivos Específicos do Eixo I Identificar as Características da Consolidação do Mercado Imobiliário no Recife e sua Expansão na RMR; Analisar o Grau de Verticalização e os Vetores de Expansão por bairros e ou grandes regiões. Analisar os Níveis de Concentração de Investimentos Imobiliários no Território - Orla e nos Bairros Tradicionais da Cidade. Perceber as relações entre as mudanças no padrão tipológico e morfológico dos edifícios e a expansão do Mercado Imobiliário, com as Legislações Urbanísticas. Perceber as razões das mutações nos tipos de programas arquitetônicos, de oferta imobiliária, para atendimento da demanda (áreas de lazer, muros e outros sistemas de segurança). Identificar as mudanças nas formas e natureza de financiamento utilizado pelos segmentos imobiliários (construtoras e incorporadoras, se público ou privado).
Eixos e Linhas da Pesquisa O Eixo II: Impactos do Mercado Imobiliário Formal sobre a Organização e a Segregação Socioespacial da Metrópole do Recife. Linhas de Análise: Estudo da Relação entre Organização Social do Espaço da Região Metropolitana do Recife e o Mercado Imobiliário. Estudo das Relações entre Tipologias e Morfologias com os Aspectos da Segregação Social. A análise remete à discussão da segregação socioespacial no âmbito da aglomeração metropolitana do Recife e envolve o mercado imobiliário formal privado.
Objetivos do Eixo II Discutir sobre a passagem de um modelo Centro/Periferia para um modelo Micro-Fractal, identificando as especificidades do Recife. Analisar a divisão socioespacial frente a lógica do mercado imobiliário formal verificando como esta aponta para uma mudança no modelo. Examinar os impactos das novas formas monopolistas de produção da moradia na geração da segregação socioespacial na RMR. Estudar as relações entre a lógica e vetores do comportamento do mercado imobiliário e a estrutura sócioocupacional. Verificar quais os fatores tipológicos e morfológicos das edificações que caracterizam a segregação em termos de segurança e auto-suficiência.
Eixos e Linhas da Pesquisa Eixo III, Arranjos Institucionais de Governança e Produção Imobiliária na Metrópole do Recife Linhas de Análise: Analise do Papel do Atores Imobiliários nos Espaços de Gestão e Governança Urbanas nos períodos das administrações 2001 a 2007. Estudo das Relações entre os Arranjos Institucionais de governança e a produção imobiliária no Recife período de 1990 a 2007.
Objetivos do Eixo III Analisar as tendências e inovações nos arranjos de governança local na cidade do Recife. Verificar as várias modalidades e tipos de atores imobiliários nas suas frações empresarial-monopolista e empresarialconcorrencial e suas formas de representação nos territórios político - institucional de governança da cidade do Recife. Identificar as coalizões e alianças estabelecidas entre os setores imobiliários e os segmentos político - partidário e a esfera governamental. Avaliar como os canais institucionais de governança democrática têm favorecido os interesses dos grupos imobiliários. Avaliar como se configuram as mediações no campo político - institucional por via do lobby e que repercussões estas têm sobre a produção do espaço do território da cidade do Recife.
Eixos e Linhas da Pesquisa Eixo IV: Estudo sobre o Papel das Atividades Imobiliário-Turísticas na Transformação do Espaço Metropolitano do Recife. Linhas de Análise: Estudo das relações entre o capital imobiliário, os marcos regulatórios e a mediação do poder público na organização do espaço urbano. Análise das relações entre o imobiliário turístico e o meio ambiente na RMR: os espaços urbanos apropriados pela expansão do mercado imobiliário turístico e os impactos ambientais na região litorânea Sul da RMR.
Objetivos do Eixo IV Avaliar o Comportamento do Capital Imobiliário em suas Frações Empresarial-monopolista e Empresarial-concorrencial e suas Derivações para os Segmentos Turístico e Financeiro. Investigar as dinâmicas de inserção do capital imobiliário-turístico na economia local e nos mercados globalizados, identificando os atores que detém o controle da cadeia de produção do imobiliário-turístico. Verificar as estratégias de captação de recursos do imobiliárioturístico, identificando o Papel do Estado e dos organismos internacionais na provisão de infra-estrutura ao setor imobiliárioturístico. Analisar quais os impactos ambientais provenientes da expansão do mercado imobiliário turístico-empresarial na área litorânea Sul da RMR. Analisar os tipos de empreendimentos do setor imobiliário turísticoempresarial (hotéis, resorts, pousadas e condomínios fechados) na área litorâna Sul da RMR e sua expansão para as áreas de proteção ambiental e os impactos ambientais identificados.
Hipóteses Observa-se uma crescente diversificação no perfil tradicional de atuação do mercado imobiliário face às transformações econômicas, não apenas locais mas, sobretudo, internacionais. Uma nova configuração empresarial/competitiva, com predomínio de grupos estrangeiros, caracteriza uma nova forma de apropriação imobiliária nas metrópoles nordestinas. A segurança se apresenta como uma crescente característica de isolamento físico e de auto-suficiência das edificações, de modo a permitir ao mercado imobiliário o monopólio das áreas destinadas aos níveis superior e superior médio. A capacidade de adaptação e concorrência a novas estratégias de captação de recursos em mercados mais flexíveis, configurada pela presença do turismo imobiliário-empresarial, possibilita a associação cada vez maior da indústria de construção civil com o ramo hoteleiro. O empresariamento turístico vem favorecendo a criação de espaços segmentados e segregados, permitindo a emergência de nichos territoriais e econômicos.
Faces do Modelo Intensa Verticalização Construtiva nas áreas de maior valor imobiliário. Programas arquitetônicos visam atender à crescente tendência a encontrar no prédio os equipamentos para um lazer confinado e para autosuficiência e segurança. Deslocamento das áreas tradicionais para bairros onde não há restrições legais, nos quais os fatores de localização mais desfavoráveis são compensados pela agregação aos empreendimentos de maior disponibilidade de serviços, amenidade de vizinhança, prestígio e segurança. As edificações intervêm na criação de novos espaços e novos padrões de desigualdade e segregação urbana. Busca de nichos em áreas de ambiente natural privilegiado para construção de Condomínios Fechados. Áreas previstas para implantação de projetos estratégicos servem de atração ao mercado imobiliário. Surgimento do Turismo-Imobiliário Hoteleiro Associado ao Capital Estrangeiro. Vínculos do Empresarialismo Imobiliário Competitivo com as Esferas de Governança estatal.
Recife Brasil Acentuada Exclusão Socioeconômica - espacial População 2000 (Hab) 1.422.905 Área (Km2) 218,7 Densidade (Hab/Km2) 6.501,8 Renda per capita média (R$) 392,5 Renda per capita média dos 20% mais ricos (R$) Renda per capita média dos 20% mais pobres (R$) % da renda apripriada pelos 20% mais ricos % da renda apripriada pelos 20% mais pobres 1.424,2 28,0 72,6 1,4 Índice de GINI 2000 0,68 IDH - 2000 0,80 Receita municipal 2006 (R$ 1.000,00) Receita municipal per capita 2006 (R$/hab) 1.764.595.559,97 575,99
Frações do Mercado Imobiliário na Região Metropolitana do Recife Empresarial/Monopolista e Empresarial/Concorrencial Movimento de Apropriação do Espaço por Estas Frações do Segmento Imobiliário é Retratado na Intensa Verticalização Construtiva da Faixa Litorânea e da Zona Noroeste onde as Ofertas de Infra-estruturas e de Serviços, Propiciam ao Solo Urbano Grande Valor Fundiário.
O Mercado Imobiliário em Recife Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total Zona Sul Boom Imobiliário entre 1980 e 1995; Retração1996 e 2000; Reaquecimento 2001 a 2005. (Incentivos do Governo Federal). Verticalização Construtiva: Predominância de Edifícios entre 11 a 20 Pavimentos, e Tendência Crescente das Edificações de 21 a 30; > 30. 600 555 6ª Regional Boa Viagem 424 296 862 1.582 500 Pina 42 34 20 96 400 Setúbal 03 0 0 03 Subtotal 469 330 882 1.681 Q uantitativo 300 200 230 248 197 1980 A 1995 1996 A 2001 2002 A 2005 Média Anual 94 66 63 < 100 0 131 106 95 61 45 44 7 12 5 a 1 0 11 a 20 20 a 30 Acima de 30 Período Projetos Aprovados nos Períodos 1980/1995; 1996/2000 e 2001/2005. LEAL. Suely. Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Públicas- NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia. Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio-Ambientais
O Mercado Imobiliário em Recife Zona Noroeste- Lei dos 12 Bairros Nº. 16.719 /2001 Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total Casa Forte 43 58 57 158 Casa Amarela 59 40 66 165 Monteiro 09 16 08 33 Apipucos 01 01 03 05 Parnamerim 37 48 76 161 Tamareneira 25 32 62 119 Santana 06 04 06 16 Freguesia do Poço 09 45 01 55 Subtotal 189 244 279 712 Média Anual 38 49 19 > < Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total Encruzilhada 24 02 02 28 Rosarinho 14 05 07 26 Art. 1º - Área de Reestruturação Urbana - ARU - composta pelos bairros Derby, Espinheiro, Graças, Aflitos, Jaqueira, Parnamirim, Santana, Casa Forte, Poço da Panela, Monteiro, Apipucos e parte do bairro Tamarineira Efeitos da Leis Redução da Média do nº. de Projetos Aprovados nos Bairros da ARUR e Deslocamento para Casa Amarela. Ponto de Parada 02 0 03 05 Hipódromo 03 0 07 10 Torreão 01 08 06 15 Campo Grande 20 09 22 51 Subtotal 83 34 66 183 Média Anual 16 07 05 < Efeitos da Leis Aumento da Média do nº. de Projetos Aprovados Deslocamento do Mercado Imobiliário para Outros Bairros. Projetos Aprovados nos Períodos 1980/1995; 1996/2000 e 2001/2005LEAL. Suely. Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Públicas- NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia. Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio- Ambientais.
Efeitos da Lei dos 12 Bairros Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total Jaqueira 07 17 16 40 Aflitos 14 15 64 93 Graças 22 52 122 196 Espinheiro 24 40 132 196 Derby 04 07 28 39 Subtotal 71 131 362 564 Média Anual 14 26 26 > Derby, Espinheiro, Graças, Aflitos, Jaqueira, Parnamirim, Santana, Casa Forte, Poço da Panela, Monteiro, Apipucos e parte do bairro Tamarineira Efeitos da Leis Redução da Média do nº. de Projetos Aprovados nos Bairros da ARUR. Deslocamento para os Bairros da Torre, Madalena etc.. GRANDE MADALENA SUPERIOR MÉDIO Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total Torre 46 20 91 157 Madalena 61 25 78 164 Ilha do Retiro 06 02 01 09 Prado 06 04 02 12 Subtotal 119 51 172 342 Média Anual 24 10 12 < Valores 100 80 60 40 20 0 T orre Madalena Ilha do Retiro Bairros Prado 5 a 1 0 11 a 20 20 a 30 Acima de 30 Projetos Aprovados nos Períodos 1980/1995; 1996/2000 e 2001/2005. LEAL. Suely. Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Públicas- NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia. Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio-Ambientais
Segregação Sócio-Ocupacional e Espacial Movimento no Sentido da Gentrificação e da Expulsão dos Pobres Urbanos para as Periferias, Induzindo a Segregação e Exclusão Social. Cartograma das Categorias Sócio-Ocupacionais. Observa-se que as Localidades com Maior Nível Ocupacional, (em azul escuro e claro) Estão na Faixa Litorânea de Boa Viagem e Pina e nos Bairros de Casa Forte, Jaqueira, Aflitos, Espinheiro e Graças. Manchas em Rosa, Amarelo e Cinza Correspondem aos Níveis Sócio-Ocupacionais Médio, Popular e Popular Inferior, Respectivamente. LEAL, Suely Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Públicas- NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia. Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio-Ambientais
O Empresarialismo Imobiliário-Turístico
Marulhos Flat: Praia de Muro Alto Fonte: Portifólio da Queiroz Galvão Beach Flat Resort: Praia de Muro Alto Fonte: Portifólio da Moura Dubeux www.mouradubeux.com.br
Projeto na Área da Antiga Bacardi Os Números do Projeto Área total do terreno: 213.000m² Área verde: 80.000m² Área do condomínio privativo: 184.000m² Área para equipamentos públicos: 28.000m² Área para equipamentos de apoio de comércio e serviços: 1.500m² Unidades residenciais: 1.479 em 32 prédios Área total de construção das unidades residenciais: 385.000m² População estimada: 11.000 pessoas População flutuante: 1.600 pessoas Vagas privativas de estacionamento: 4.000 Extensão das vias internas: 2 km Investimento total: R$ 400 milhões Impostos e previdência durante a obra: R$ 60 milhões Período de implantação: 8 a 10 anos
Expressão da Segregação Socioespacial Centro Empresarial na ZEIS - Brasília Teimosa