fls. 19 Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível do Foro Regional II Santo Amaro São Paulo SP Processo n o.: 0021434-54 2014 8 26 0002 Ação: Cumprimento de Sentença Estabelecimento de Ensino Requerente: Axis Escola de Efeitos Visuais Ltda. Requerido: Ricardo Israel Miltzman e outro, Perito Judicial nomeado na presente ação, tendo desempenhado suas funções na conformidade das normas e preceitos em vigor, vem, mui respeitosamente, apresentar suas conclusões a V. Ex.a., a partir das observações e constatações consubstanciadas no presente Laudo. Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 04 de fevereiro de 2015. Eng Msc. Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto CREA 0600.89582.6/D Membro Titular do IBAPE/SP - n º 485 desde 1990 Membro Titular do Instituto de Engenharia nº 22.271 desde 1987 Pós Graduado do Curso de Perícias e Avaliações de Engenharia da FAAP/SP Perito Judicial Militante na Capital e Comarcas da Grande São Paulo Mestre em Habitação na área: Tecnologia em Construção de Edifícios no IPT/SP Membro do corpo docente dos cursos de pós-graduação em convênio com a FAAP e UNISANTA, MOURA LACERDA e UNICID; Professor convidado do curso: Gerenciamento de Ativos Imobiliários Corporativos FDTE/ CoreNet Palestrante e ministrador de cursos e treinamento nos temas: Perícias em Revestimentos; Perícias em Edificações; Inspeção e Manutenção Predial; Engenharia Diagnóstica; Norma de Desempenho em edificações 1
fls. 20 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente trabalho tem por objetivo a determinação do justo, real e atual valor de mercado de 02 (dois) imóveis, sendo: 1) 25% de uma casa residencial, situada na Rua Ilamônia, nº. 321, Bairro: Jardim Novo Mundo, Zona Sul, Município de São Paulo; 2) 100% de um apartamento residencial, n 144, localizado no 14 andar, e uma vaga de garagem, do Edifício Gaivota Special Life, situados a Rua Gaivota, nº. 861 e Rua Macuco, n 372, Bairro: Moema, Zona Sul, Município de São Paulo. A avaliação servirá para instruir o processo nº 0021434-54 2014 8 26 0002, na presente ação de Cumprimento de Sentença Estabelecimento de Ensino. Conforme informações dos autos, o advogado, Dr. Cristian Colonhese, OAB/SP n 241.799, representa os interesses da parte do Requerente, e o advogado, Dr. Ricardo do Amaral Tucunduva, OAB/SP n 112.729, representa os interesses da parte da Ré. 1.1. HISTÓRICO O Requerente não ofertou quesitos e não indicou assistente técnico. O Requerido não ofertou quesitos e não indicou assistente técnico. 1.2. O PERITO JUDICIAL O signatário foi honrado com a indicação (fls. 04 dos autos), nomeado a proceder à avaliação dos imóveis objetos da lide. Saneado os autos, é dado prosseguimento aos feitos, procurando justificar as conclusões. São fornecidas as bases para julgamento dos 2
fls. 21 critérios e os elementos que pareceram indispensáveis para a perfeita compreensão dos números adotados. Na presente avaliação, assume-se que os elementos estão corretos e que as informações fornecidas por terceiros foram de boa fé e são confiáveis. 2. VISTORIA Aos 10 (dez) dias do mês de dezembro de 2014, procedeu-se à vistoria nos imóveis. As partes foram intimadas, através de seus patronos, conforme certidão de fls. 13 dos autos que trata da publicação eletrônica, determinando a realização da vistoria judicial. Estiveram presentes na vistoria: a Engª Daniela M. Jacob, assistente do Perito, que contribuiu tecnicamente para a eleboração do Laudo e o Sr. Ricardo Israel Miltzman, ora Requerido. O prosseguimento da avaliação foi possível mediante tomada de fotos externas e internas dos imóveis avaliandos (vide relatórios técnicos fotográficos), informações obtidas na Transcrição n 128.122 (imóvel da Rua Ilamônia, n 321) e a Certidão de Matrícula nº 178.029 (imóvel da Rua Gaivota, n 861 apto. 144), obtidas junto ao 14º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo ANEXO I. 3
fls. 22 3. Casa Residencial Rua Ilamônia, nº. 321, Bairro: Jardim Novo Mundo 3.1 VISTORIA 3.1.1 SITUAÇÃO E CARACTERÍSTICAS GERAIS O imóvel vistoriado encontra-se inserido na quadra formada pelas ruas: Ilamônia, Gaivota, Emb. Ribeiro Couto e Alameda Jauaperi, no bairro Jardim Novo Mundo, conforme identificação nos mapas de localização abaixo. A região localiza-se na região Sul do município. Conta com uma ocupação exclusivamente residencial, com a presença de imóveis residenciais de padrão construtivo classificados entre médio e alto. Conta com estabelecimentos comerciais de âmbito local, postos de gasolina e supermercados, nas proximidades do imóvel, principalmente nas principais vias da região. Pode-se afirmar que se encontra presente nas proximidades uma boa infraestrutura de comércio e serviços, tais como: postos de gasolina, estabelecimentos comerciais e de serviços de âmbito local, agências bancárias e supermercados, além de hospitais. 3.1.2 Melhoramentos O local de acesso é provido de melhoramentos públicos que se fazem presentes na região, a saber: transporte coletivo, pavimentação, redes de água potável, rede de esgoto, rede de energia elétrica, iluminação pública, telefone, coleta de lixo e comércio local. 3.1.3 Zoneamento De acordo com a legislação vigente, o imóvel objeto da lide encontra-se em perímetro de Zona ZER-1/05. Deve-se desta forma, obedecer aos critérios de uso e ocupação normalmente admitidos em segmentos de ZER-1, genericamente estipulados como zona 4
fls. 23 exclusivamente residencial de baixa densidade, conforme quadro abaixo indicativo. 3.1.4 Contribuinte O imóvel objeto da lide encontra-se cadastrado na Municipalidade sob o código de contribuinte nº 041.197.0016-1, e de acordo como Mapa Fiscal da Municipalidade de São Paulo, vem a corresponder como identificado no: Setor: 041 Quadra: 197 Lote: 0016-1 E segundo a Planta Genérica de Valores apresenta: Índice Fiscal: 1.115,15/2014 5
fls. 24 3.1.5 Mapa de Localização Fonte: http://maps.google.com.br/ 3.1.6 Mapa de Localização Aérea Fonte: http://maps.google.com.br/ 6
fls. 25 3.2 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 3.2.1 TERRENO Trata-se de um lote de meio de quadra, com benfeitorias, situado a Rua Ilamônia, nº. 321, Bairro: Jardim Novo Mundo, Zona Sul, Município de São Paulo. Segundo documentação do 14º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo SP, Transcrição sob nº. 128.122 (ANEXO I) constam de um prédio e respectivo terreno, situado à Rua Ilamônia, nº. 321, lotes n s 20 e 21 da quadra n 123, no Jardim Novo Mundo, medindo 20,00 m de frente, 20,00 m nos fundos, por 36,00 m da frente aos fundos, de ambos os lados, encerrando a área superficial de 720,00 m², confrontando de um lado com o lote n 22, de outro lado com os lotes n s 16, 17 e 18, e nos fundos com os lotes n s 11 e 12, todos os lotes confrontantes da mesma quadra n 123 e de propriedade de quem de direito. Contribuinte: 041.197.0016-1 Área do Terreno = 720,00 m² Testada = 20,00 m. 3.2.2 BENFEITORIAS a) Casa Principal e Edícula Trata-se de uma construção principal, de 02 (dois) pavimentos, com ocupação residencial. O pavimento térreo possui 02 (duas) salas, 02 (dois) lavabos e cozinha. O pavimento superior possui 04 (três) dormitórios, sendo uma suíte com closet, 02 (dois) banheiros sociais e lavanderia com dormitório e banheiro de empregada. A edícula térrea conta com 02 (duas) salas separadas por divisória de madeira, 02 (dois) depósitos e banheiro. O imóvel conta ainda com quintal e piscina, além de 03 vagas de garagem na parte lateral do imóvel. 7
fls. 26 Segundo dados da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel (ANEXO I), a edificação possui área construída total de 298,00 m² e apresenta idade real de 56 anos. Ressalva-se que, conforme averiguação na Transcrição do imóvel, a área construída não encontra-se averbada, lançada apenas no IPTU do imóvel, com área construída total de 298,00 m². Entretanto, na data da vistoria técnica, observou-se que a área construída lançada no IPTU do imóvel não condiz com a área construída real das edificações. Assim, com o auxílio do programa Google Earth constatouse que a casa principal e a edícula contam com uma área total construída estimada de 430,00 m². Sendo, a área construída total da casa principal equivalente a 350,00 m² e a área total da edícula, de 80,00 m². O imóvel conta ainda com uma piscina localizada no quintal com área total contruída estimada de 90,00 m². Ressalta-se que, o referido levantamento de metragem não faz parte da avaliação e que a área total encontrada é estimada, considerando-se que a medição manual apresenta precisão de nível inferior, não se comparando com os levantamentos topográficos realizados com a utilização de apalhagem eletrônica, mesmo porque esse não é objetivo principal do trabalho. Área total da construção: Casa principal e Edícula = 430,00 m² Piscina = 90,00 m² Pelas características observadas nessa oportunidade, pode-se inferir que essas benfeitorias avaliandas tratam-se de edificações que se enquadram, segundo a publicação do IBAPE - 2007: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, como sendo: Classe: Residencial; Grupo: Casa; Padrão: Médio; Valor Unitário adotado: 1,386 de R8N; Idade real = 56 anos; Estado de Conservação: Necessitando de Reparos Simples a importantes (f). 8
fls. 27 3.2.3 Descrição dos Acabamentos Construtivos das Benfeitorias As benfeitorias em apreço apresentam os seguintes acabamentos construtivos: Ambiente Piso Parede Forro Esquadrias Observações: CASA PRINCIPAL PAVIMENTO TÉRREO Salas Lavabos Cozinha Cerâmico e Taco de Madeira Cerâmico Cerâmico PAVIMENTO SUPERIOR Pintura látex e Revestimento de Madeira Azulejo até o teto e Pintura látex Azulejo até o teto Dormitórios Carpete Pintura látex Banheiros Lavanderia Cerâmico Cerâmico PAVIMENTO TÉRREO Azulejo até o teto Azulejo até o teto Salas Cerâmico Pintura látex Azulejo até o teto e Pintura Depósitos Cerâmico látex Banheiro Cerâmico Azulejo até o teto Laje com pintura látex Ferro Laje com pintura látex - Louças Coloridas Laje com pintura látex Laje com pintura látex Laje com pintura látex Laje com pintura látex EDÍCULA Laje com pintura látex Laje com pintura látex Ferro e Blocos de Vidro Madeira Ferro Ferro Ferro Ferro Tampo da Pia em Mármore Tampo da Pia em Mármore Laje com pintura látex Ferro Louças Brancas 9
fls. 28 3.2.4 Relatório Técnico Fotográfico Adiante, segue relatório técnico fotográfico com a caracterização do imóvel e do interior dos respectivos ambientes das edificações, com a descrição resumida. Foto 1. Vista da fachada frontal do imóvel. Foto 2. Vista aproximada da numeração 321 relativa ao imóvel avaliando. 10
fls. 29 Foto 3. Vista da Rua Ilamônia. Foto 4. Vista da Rua Ilamônia. 11
fls. 30 Foto 5. Vista da entrada do imóvel. Foto 6. Vista parcial da sala 1. 12
fls. 31 Foto 7. Vista parcial do lavabo 1. Foto 8. Vista parcial do depósito. 13
fls. 32 Foto 9. Vista parcial da sala 2. Foto 10. Vista parcial da cozinha. 14
fls. 33 Foto 11. Vistas parciais do lavado 2. Detalhe do foco de umidade nas paredes. Foto 12. Vista parcial da escada de acesso ao pavimento superior. 15
fls. 34 Foto 13. Vista parcial do corredor de circulação. Foto 14. Vista parcial do dormitório 1. 16
fls. 35 Foto 15. Vista parcial da suíte. Foto 16. Vista parcial do closet da suíte. 17
fls. 36 Foto 17. Vista parcial do banheiro da suíte. Foto 18. Vista parcial do banheiro social 1. 18
fls. 37 Foto 19. Vista parcial do dormitório 2. Foto 20. Vista parcial do dormitório 3. 19
fls. 38 Foto 21. Vista parcial do banheiro social 2. Foto 22. Vista parcial da lavanderia. 20
fls. 39 Foto 23. Vista parcial da lavanderia. Foto 24. Vista parcial do acesso ao dormitório de empregada. 21
fls. 40 Foto 25. Vista parcial do banheiro de empregada. Detalhe dos focos de umidade no teto do banheiro. Foto 26. Vista parcial do dormitório de empregada. Detalhe dos focos de umidade no teto do dormitório. Foto 27. Vista da fachada dos fundos da casa principal. 22
fls. 41 Foto 28. Vista da fachada da edícula. Foto 29. Vista parcial da sala da edícula. 23
fls. 42 Foto 30. Vista da divisória de madeira entre as salas. Foto 31. Vista parcial da outra sala da edícula. 24
fls. 43 Foto 32. Vista dos acessos dos depósitos e banheiro da edícula. Foto 33. Vista parcial do depósito 1. 25
fls. 44 Foto 34. Vista parcial do banheiro. Foto 35. Vista parcial do depósito 2. 26
fls. 45 Foto 36. Vista parcial do quintal do imóvel. Foto 37. Vista parcial da piscina. 27
fls. 46 Foto 38. Vista parcial da área externa do imóvel. Foto 39. Vista do poço artesiano. 28
fls. 47 Foto 40. Vista parcial da área externa do imóvel. Foto 41. Vista parcial do corredor lateral do imóvel. 29
fls. 48 Foto 42. Vista parcial da área frontal do imóvel. Foto 43. Vista parcial do portão de acesso a garagem. 30
fls. 49 Foto 44. Vista parcial da garagem. 3.3 CRITÉRIO e METODOLOGIA O presente trabalho de avaliação obedece às diretrizes gerais às técnicas e recomendações da NBR 14653-2:2011 Avaliação de Bens - Avaliação Imóveis Urbanos, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP-2011 e a publicação do IBAPE - 2007: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos. Na presente avaliação não serão computadas despesas com eventual regularização do imóvel junto à municipalidade tampouco as despesas com averbação junto ao Registro de imóveis. O método utilizado para calcular o valor dos imóveis, será o método Comparativo, utilizado no meio avaliatório, preconizado no item 8.2.1 da norma do IBAPE/SP. O terreno será avaliado pelo método comparativo de dados de mercado e as benfeitorias calculadas pelo método dos valores de venda. 31
fls. 50 O Método Comparativo de Dados de Mercado é aquele onde o valor do terreno é determinado pela comparação direta com outros terrenos de características similares, homogeneizando-se os aspectos técnicos através de cálculos matemáticos. O Método dos Valores de Venda consiste em determinar o valor das benfeitorias existentes, separadamente do terreno. Para avaliação das benfeitorias, será utilizado para identificar o custo da reedição das benfeitorias através do Custo Unitário Básico de Edificações (CUB), através do valor do Projeto R8N, publicado pelo SINDUSCON-SP Sindicato da Indústria da Construção Civil de Grandes Estruturas do Estado de São Paulo e pelo estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos Parte 3 (válida a partir de março de 2007) - Tabela 3, publicado pelo IBAPE/SP. As benfeitorias serão classificadas quanto ao seu padrão construtivo, onde serão tratadas pelo estado de conservação que será determinado em vistoria tendo como determinante o estado aparente das mesmas, levando em consideração seu acabamento interno de pisos, paredes e forro (inclusive seus revestimentos), itens estes que acarretarão em custos para sua reprodução total. Na presente avaliação obteve-se: Grau de Precisão: III, de acordo com a Norma do IBABE/SP item 13.4 ou a tabela 5 do item 9.2.3 da NBR 14.653-2:2011. Grau de Fundamentação: II, de acordo com a tabela 3 do item 9.2.2 da NBR 14.653-2:2011. 32
fls. 51 3.4 ANÁLISE de PESQUISA e VALOR UNITÁRIO 3.4.1 PESQUISA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS: Considerando que se pretende o valor de venda de mercado do imóvel, a pesquisa foi organizada de modo a refletir a situação local na data atual, a partir de elementos comparativos ofertados no livre mercado imobiliário. A pesquisa de comparativos inicialmente obteve 06 (seis) elementos comparativos, incluindo, casas residenciais, terrenos, situados nas imediações do imóvel avaliando, de igual situação geoeconômica, cujos dados foram fornecidos por proprietários e corretores atuantes no local. Após análises dos elementos coletados, pode-se constatar a efetiva utilização dos 06 (seis) elementos inicialmente coletados, todos apresentaram-se dentro do intervalo de homogeneização. Adotou-se então, de acordo com o cálculo do programa Geoavaliar, para o cálculo do valor de mercado do imóvel, a utilização dos 06 (seis) elementos comparativos utilizáveis e compatíveis que apresentam características semelhantes ao do avaliando. 3.4.2 TRATAMENTO por FATORES Será adotado na situação paradigma o Grupo I - 2ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Médio, segundo Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP-2011, cuja característica é de ocupação horizontal, com predominância de casas e rara presença de comércio. As edificações imóveis são de padrão médio, sendo residências térreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos acabamentos econômicos, porém de boa qualidade. 33
fls. 52 Para a aplicação do método comparativo, para os terrenos em questão, por razões de mercado, não é possível encontrar dados em quantidade suficiente que preencham simultaneamente todas as características do avaliando. Sendo assim, necessário torna-se o ajuste nos imóveis pesquisados tendo-se em vista as diferenças existentes entre eles e o objeto da avaliação, de acordo com as normas vigentes que consiste no seguinte tratamento. a) Fator Fonte (Ff) Será considerada a redução de 10 % (taxa de 0,9) em todos os elementos em oferta, para compensar a eventual superestimativa dos valores. b) Fator Localização (Fil) Fator utilizado para o transporte, por intermédio dos índices locais obtidos na Planta Genérica de Valores, dos valores unitários das amostras para o local onde está o imóvel avaliando. c) Fator Atualização (Fa) Os elementos comparativos não deverão ser atualizados, uma vez que apresentam a mesma data da avaliação. d) Fator Frente (Ffr) Fator de verificação da correlação entre a testada do terreno avaliando e as frentes dos elementos comparativos, conforme normas avaliatórias vigentes do IBAPE/SP, considerando a frente de referência de Ffr = 10,00m. Ressalta-se que para imóveis residenciais a metragem da frente, superiores de 10 m não influenciam no valor de mercado do imóvel. Diferentemente de imóveis comerciais, onde a metragem da frente, pode valorizar ou desvalorizar o valor pedido de mercado. 34
fls. 53 e) Fator Profundidade (Fpr) Fator de verificação da correlação entre a profundidade do terreno avaliando e as profundidades dos elementos comparativos, em conformidade com as normas avaliatórias vigentes do IBAPE/SP, considerando Fprmínima = 25,00m e Fprmáxima = 40,00m. f) Fator Frentes Múltiplas (Ffm) Fator de adequação que leva em conta a valorização quanto esquina ou 2 frentes. Na 2ª zona: Residencial Horizontal Padrão Médio, este fator não se aplica. g) Fator Topografia (FTop) Fator de adequação que leva em conta a topografia do terreno, em elevação ou depressão, em aclive ou declive, podendo ser considerando como valorizante ou desvalorizante. Serão considerados os fatores corretivos, de acordo com o item 10.5.2 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP-2011. 35
fls. 54 3.5 AVALIAÇÃO 3.5.1 PESQUISA DE MERCADO Para a determinação do valor de venda do imóvel em questão, foram analisados elementos pertencentes ao mesmo bairro do avaliando e apresentados em planilhas adiante. 3.5.2 DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO Para a determinação do valor unitário do imóvel, serão utilizados cálculos matemáticos com os fatores mencionados no tópico anterior, analisando as composições em relação à média original, calculados através do programa Geoavaliar. 3.5.3 VALORES UNITÁRIOS COMPOSTOS Nas planilhas a seguir serão apresentados os resultados da aplicação dos fatores de homogeneização descritos nos tópicos anteriores sobre o valor unitário original. Para a determinação dos valores homogeneizados apresentados nas planilhas abaixo, procederam-se com a somatória dos fatores, diminuído do valor unitário original, calculando assim, para cada elemento comparativo. No cálculo realizado pelo programa Geoavaliar será utilizado o resultado que apresentou a menor variância, contribuindo, favoravelmente para o resultado, homogenizando-o. 36
fls. 55 37
fls. 56 38
fls. 57 39
fls. 58 40
fls. 59 41
fls. 60 42
fls. 61 43
fls. 62 3.5.4 FOTOS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS Elemento nº. 01 Elemento nº. 02 Elemento nº. 03 Elemento nº. 04 44
fls. 63 Elemento nº. 05 Elemento nº. 06 45
fls. 64 Para o imóvel em tela e de acordo com o resultado do programa Geoavaliar utilizado nos cálculos do valor unitário do imóvel, foram utilizados os Fatores Localização, Profundidade, Topografia e Consistência do Solo, correspondente a 11,17 % em relação ao valor unitário original 11,64%. Deste modo, em decorrência da diminuição da heterogeneidade da amostra composta em relação à amostra original, será analisada através do programa Geoavaliar a possibilidade de utilização do valor unitário composto para o cálculo do valor do imóvel. 3.5.5 VERIFICAÇÃO DO SANEAMENTO DA AMOSTRA Apresenta-se neste tópico o saneamento da amostra verificando se os valores unitários homogeneizados encontram-se no intervalo admissível de 30% em relação à média, conforme item B.3 da NBR 14.653-2:2011. 46
fls. 65 Através do programa Geoavaliar, com o resultado da aplicação do tratamento por fatores - homogeneização sobre o valor unitário médio do terreno resultou no valor unitário do terreno avaliando, R$ 3.113,43/m² (três mil e cento e treze reais e quarenta e três centavos), correspondente ao mês de janeiro de 2015. 3.5.6 VERIFICAÇÃO DO FATOR GLOBAL A planilha Matriz de unitários apresentada no item 6.4 anteriormente, refere-se ao cálculo do fator global do preço homogeneizado, correspondente à relação entre o valor unitário composto e o valor unitário original, o qual deve estar contido no intervalo entre 0,50 e 2,00, conforme item B.2.2 da NBR 14.653-2:2011. 47
fls. 66 Conforme demonstrado, os coeficientes gerais de homogeneização, relativos aos fatores de homogeneização adotados, encontram-se inseridos no intervalo definido pela norma, ratificando o valor unitário dos imóveis calculado no tópico anterior. Para uma verificação gráfica, segue abaixo o gráfico em relação aos preços observados, valores de locação de cada elemento comparativo deduzido do fator oferta de 0,95, versus, os valores estimados de cada elemento comparativo, determinados na análise de homogeneização estudada. 48
fls. 67 49
fls. 68 3.6 CÁLCULO DO VALOR DE TERRENO DO IMÓVEL O valor de terreno do imóvel é dado no presente caso pela seguinte expressão: Vt = Att x Vut, onde: Vt = Valor de terreno do imóvel Att = Área total do terreno: 720,00 m² Vut = Valor unitário de terreno: R$ 3.113,43/m² Portanto o valor do terreno do imóvel será: Vt = 720,00 m² x R$ 3.113,43/m² Vt = R$ 2.241.671,57 (Dois milhões, duzentos e quarenta e um mil, seiscentos e setenta e um reais e cinquenta e sete centavos) JANEIRO/2015 3.7 CÁLCULO DO VALOR DA BENFEITORIA DO IMÓVEL 3.7.1 Valor da Casa Principal e Edícula (Vc1) As edificações apresentam área construída de 430,00 m², que se enquadram, segundo a publicação do IBAPE - 2007: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, como sendo: Classe: Residencial; Grupo: Casa; Padrão: Médio; Valor Unitário adotado: 1,386 de R8N; Idade real = 56 anos; Estado de Conservação: Necessitando de Reparos Simples a importantes (f). 50
fls. 69 Valor da Construção 1 Vc1 = Ac x Vu x Fob onde: Área da Construção = 430,00 m 2 Valor unitário = 1,386 * R$ 1.169,24/m² = R$ 1.620,56/m² Fator obsolescência = Fob = 0,3496 Temos, portanto: Vc1 = Ac x Vu x Fob Vc1 = 430,00 m 2 x R$ 1.620,56/ m 2 x 0,3496 VC1 = R$ 243.615,54 (JANEIRO / 2015) Para a piscina com área construída estimada de 90,00 m², os valores de custo, segundo a publicação da Revista Construção, Edição 162, de Janeiro/2015, como sendo: Valor Unitário adotado: R$ 1.000,00/m²; Idade aparente = 35 anos; Estado de Conservação: Necessitando de reparos simples (e). Valor da Construção 2 Área da Construção = 90,00 m 2 Valor unitário = R$ 1.000,00/m² Fator obsolescência = Fob = 0,5552 Temos, portanto: Vc2 = Ac x Vu x Fob onde: Vc2 = Ac x Vu x Fob Vc2 = 90,00 m 2 x R$ 1.000,00/ m 2 x 0,5552 VC2 = R$ 49.968,00 (JANEIRO / 2015) 51
fls. 70 3.8 CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL O valor de mercado do imóvel é dado no presente caso pela seguinte expressão: VALOR DE MERCADO = VT + Vc1+ Vc2 VALOR DE MERCADO = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias Depreciadas VALOR DE MERCADO = R$ 2.241.671,57 + R$ 243.615,54 + R$ 49.968,00 VALOR DE MERCADO = R$ 2.535.255,11 (para JANEIRO / 2015) Arredondando os valores, tem-se: VALOR DE MERCADO (para JANEIRO / 2015): R$ 2.500.000,00 (Dois milhões e quinhentos mil reais)- JANEIRO / 2015 52
fls. 71 4. Apartamento Rua Gaivota, nº. 861 apto. 144 Edifício Gaivota Special Life, Bairro: Moema 4.1 VISTORIA 4.1.1 SITUAÇÃO E CARACTERÍSTICAS GERAIS O imóvel vistoriado encontra-se inserido na quadra formada pelos logradouros: Rua Gaivota, Avenida Macuco, Alameda Jauaperi e Avenida Ibijaú, no bairro Moema, conforme identificação nos mapas de localização abaixo. A região localiza-se na região Sul do município. Conta com uma ocupação mista, com a presença de imóveis residenciais de padrão construtivo classificados entre médio e alto, além de estabelecimentos comerciais de âmbito local, postos de gasolina e supermercados, nas proximidades do imóvel, principalmente nas principais vias da região. Pode-se afirmar que se encontra presente nas proximidades uma boa infraestrutura de comércio e serviços, tais como: postos de gasolina, estabelecimentos comerciais e de serviços de âmbito local, agências bancárias e supermercados, além de hospitais. 4.1.2 Melhoramentos O local de acesso é provido de melhoramentos públicos que se fazem presentes na região, a saber: transporte coletivo, pavimentação, redes de água potável, rede de esgoto, rede de energia elétrica, iluminação pública, telefone, coleta de lixo e comércio local. 4.1.3 Zoneamento De acordo com a legislação vigente, o imóvel objeto da lide encontra-se em perímetro de Zona ZM-3b/02. Deve-se desta forma, 53
fls. 72 obedecer aos critérios de uso e ocupação normalmente admitidos em segmentos de ZM-3b, genericamente estipulados como zona mista de alta densidade-b, conforme quadro abaixo indicativo. 4.1.4 Contribuinte O imóvel objeto da lide encontra-se cadastrado na Municipalidade sob o código de contribuinte nº 041.256.0441-1, e de acordo como Mapa Fiscal da Municipalidade de São Paulo, vem a corresponder como identificado no: Setor: 041 Quadra: 256 Lote: 0441-1 E segundo a Planta Genérica de Valores apresenta: Índice Fiscal: 1.846,70/2014 54
fls. 73
fls. 74 4.2 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 4.2.1 TERRENO Trata-se de um lote de esquina, com benfeitorias, situado a Rua Gaivota, nº 861 (entrada de veículos) e Avenida Macuco, n 372 (entrada principal), Região Sul, Bairro: Moema, Município de São Paulo. 4.2.2 BENFEITORIAS a) Condomínio O imóvel em questão localiza-se em edifício residencial composto por 02 subsolos + pavimento térreo + 14 andares-tipo + cobertura. Os pavimentos-tipo contam com 04 apartamentos/andar. O edifício é servido por escada com acesso a todos os pavimentos e 02 (dois) elevadores. A área de lazer localiza-se no pavimento térreo, além do apartamento do zelador, composto por piscinas, sala de ginástica e salão de festas. As vagas de garagem localizam-se nos subsolos. b) Apartamento n 144 Trata-se de um apartamento que se enquadra no padrão Médio com Elevador, com idade real de 18 anos e estado de conservação adotado como: Regular item c do estudo: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos 2007 IBAPE/SP. O imóvel compõe-se da unidade autônoma com ocupação habitacional, apartamento, conforme matrícula abaixo relacionada e descrita: Segundo documentação do 14º Cartório de Registro de Imóveis, de São Paulo SP consta, para o imóvel em análise: 56
fls. 75 APARTAMENTO: matrícula sob nº. 178.029 (ANEXO I); o imóvel corresponde à unidade autônoma nº. 144, tipo B, localizada no 14 andar do Edifício Gaivota Special Life, com área privativa de 61,600 m², área comum de 50,875 m², área total de 112,475 m², correspondendo-lhe a fração ideal no terreno de 1,5926%, cabendo-lhe o direito ao uso de uma vaga indeterminada, com auxílio de manobrista, na garagem localizada nos 1 e 2 subsolos. O apartamento avaliando conta com sala de estar/jantar com varanda, 02 dormitórios, sendo uma suíte, banheiro social, cozinha e área de serviço. 4.2.3 Descrição dos Acabamentos Construtivos do Apartamento O apartamento em apreço apresentam os seguintes acabamentos construtivos: Ambiente Piso Parede Forro Esquadrias Observações: Salas Madeira Pintura látex Gesso Alumínio Varanda Ardósia Pintura látex Banheiros Dormitórios Cozinha Área de Serviço Mármore Carpete de madeira Cerâmico Cerâmico Laje com pintura látex - Azulejo até o teto Gesso - Louças Brancas Pintura látex Azulejo até o teto Azulejo até o teto Laje com pintura látex Laje com pintura látex - Alumínio Tampo da Pia em Mármore Laje com pintura látex Alumínio Tanque em louça 57
fls. 76 4.2.3 Relatório Técnico Fotográfico Adiante, segue relatório técnico fotográfico com a caracterização do imóvel e do interior dos respectivos ambientes da edificação, com a descrição resumida. 4.2.3.1 - Registros técnicos fotográficos das áreas externas e internas do imóvel localizado no Edifício Gaivota Special Life. Foto 45. Vista parcial da fachada do Edifício Gaivota Special Life. Foto 46. Vistas da Avenida Macuco. 58
fls. 77 Foto 47. Vistas da Rua Gaivota. Foto 48. Vista parcial da entrada do edifício pela Avenida Macuco, n 372. 59
fls. 78 Foto 49. Vista da entrada dos subsolos pela Rua Gaivota. Foto 50. Vista da sala de ginástica. 60
fls. 79 Foto 51. Vista da entrada do salão de festas. Foto 52. Vista das piscinas. 61
fls. 80 Foto 53. Vista do corredor de circulação do edifício. Foto 54. Vista do hall de entrada do edifício. 62
fls. 81 Foto 55. Vista do hall do elevador social no pavimento térreo. Foto 56. Vista parcial do subsolo. 63
fls. 82 Foto 57. Vista do hall de circulação dos apartamentos do 14 andar. Foto 58. Vista da porta de entrada do apartamento avaliando. 64
fls. 83 4.2.3.2 Registros técnicos fotográficos da unidade autônoma n 144. Foto 59. Vista parcial da sala de estar/jantar. Foto 60. Vista parcial da sala de estar/jantar. 65
fls. 84 Foto 61. Vista parcial da varanda da sala de estar/jantar. Foto 62. Vista parcial do corredor de circulação. 66
fls. 85 Foto 63. Vistas parciais do banheiro social. Foto 64. Vista parcial do dormitório. 67
fls. 86 Foto 65. Vista parcial da entrada da suíte. Foto 66. Vista parcial da suíte. 68
fls. 87 Foto 67. Vista parcial do banheiro da suíte. Foto 68. Vista parcial da cozinha. 69
fls. 88 Foto 69. Vista parcial da área de serviço. 70
fls. 89 4.3 CRITÉRIO e METODOLOGIA O presente trabalho de avaliação obedece às diretrizes gerais às técnicas e recomendações da NBR 14653-2:2011 Avaliação de Bens - Avaliação Imóveis Urbanos, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP-2011 e a publicação do IBAPE - 2007: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos. O método utilizado para calcular o valor de locação do imóvel, será o Método Comparativo, utilizado no meio avaliatório, preconizado no item 8.5 da norma do IBAPE/SP. O valor de locação do imóvel avaliado será obtido por comparação direta com elementos do mercado de imóveis em oferta, situados nas imediações do imóvel em apreço, guardando-se as diferenças entre eles, baseando-se no estudo elaborado pelo IBAPE - 2007 Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, de acordo com o item V - Depreciação pelo Obsoletismo e pelo Estado de Conservação, cujo critério adotado é uma adaptação do Método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e o acabamento, bem como o estado de conservação da mesma. 4.4 ANÁLISE de PESQUISA e VALOR UNITÁRIO 4.4.1 PESQUISA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS: Considerando que se pretende o valor de locação do imóvel, a pesquisa foi organizada de modo a refletir a situação local na data atual, a partir de elementos comparativos ofertados no livre mercado imobiliário. A pesquisa de comparativos inicialmente obteve 07 (sete) elementos comparativos, situados nas imediações do imóvel avaliando, de igual situação geoeconômica, cujos dados foram fornecidos por 71
fls. 90 proprietários e corretores atuantes no local, aceitos como verdadeiros e de boa fé. Adotou-se então, de acordo com o cálculo do programa Geoavaliar, para o cálculo do valor de locação do imóvel, a utilização dos 07 (sete) elementos comparativos utilizáveis e compatíveis que apresentam características semelhantes ao do avaliando. 4.4.2 TRATAMENTO por FATORES Para a aplicação do método comparativo, para o apartamento em questão, por razões de mercado, não é possível encontrar dados de mercado em quantidade suficiente que preencham simultaneamente todas as características do avaliando. Sendo assim, necessário torna-se o ajuste nos imóveis pesquisados tendo-se em vista as diferenças existentes entre eles e o objeto da avaliação, de acordo com as normas vigentes que consiste no seguinte tratamento: a) Fator Fonte (Ff) Será considerada a redução de 10 % (taxa de 0,90) em todos os elementos em oferta, para compensar a eventual superestimativa dos valores. b) Fator Localização (Fil) Fator utilizado para o transporte, por intermédio dos índices locais obtidos na Planta Genérica de Valores, dos valores unitários das amostras para o local onde está o imóvel avaliando. c) Fator Atualização (Fa) Os elementos comparativos não deverão ser atualizados, uma vez que apresentam a mesma data da avaliação. 72
fls. 91 d) Fator Estado de Conservação (Fob) Fator de adequação que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, tabelados no estudo Avaliações de Benfeitorias de Imóveis Urbanos. e) Fator Padrão Construtivo (Fpad) Fator de adequação que leva em conta o padrão construtivo da edificação, tabelado no estudo Avaliações de Benfeitorias de Imóveis Urbanos. f) Fator Vagas de Garagem (Fvg) Fator de adequação que leva em conta a vinculação de vagas de garagem com a edificação, segundo mercado local será atribuído uma porcentagem de 10% do valor de mercado da edificação. 4.5 AVALIAÇÃO 4.5.1 PESQUISA DE MERCADO Para a determinação do valor de locação do imóvel em questão, foram analisados elementos pertencentes ao mesmo bairro do avaliando e apresentados em planilhas adiante. 4.5.2 DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO Para a determinação do valor unitário do imóvel, serão utilizados cálculos matemáticos com os fatores mencionados no tópico anterior, analisando as composições em relação à média original, calculados através do programa Geoavaliar. 73
fls. 92 4.5.3 VALOR UNITÁRIO ORIGINAL As planilhas adiante apresentam o cálculo do valor unitário original dos dados amostrais, obtido a partir do valor de mercado do comparativo, deduzido do fator oferta quando cabível, dividido pela sua área útil. No presente caso, será utilizado um fator oferta igual a 0,95, calculados através do programa Geoavaliar. 4.5.4 VALOR UNITÁRIO COM FATOR LOCALIZAÇÃO As planilhas adiante apresentam o cálculo do fator localização obtido pela relação direta entre os índices fiscais do avaliando e dos comparativos, em relação à parcela do terreno, calculados através do programa Geoavaliar. 4.5.5 VALOR UNITÁRIO COM FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO As planilhas adiante apresentam o cálculo do fator padrão construtivo obtido pela relação direta entre os padrões construtivos do avaliando e dos comparativos, através da tabela do estudo Avaliações de Benfeitorias de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, calculados através do programa Geoavaliar. 4.5.6 VALOR UNITÁRIO COM FATOR ESTADO DE CONSERVAÇÃO As planilhas adiante apresentam o cálculo do fator padrão construtivo obtido pela relação direta entre os estados de conservação do avaliando e dos comparativos, através da tabela do estudo Avaliações de Benfeitorias de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, calculados através do programa Geoavaliar. 4.5.7 VALOR UNITÁRIO COM FATOR VAGA DE GARAGEM As planilhas adiante apresentam o cálculo do fator vaga de garagem obtido pela relação direta entre as vagas de garagem do avaliando e dos comparativos, obtidos através de estudo de mercado 74
fls. 93 da região, determinando assim uma variação de 10% por vaga de garagem, nos preços pedidos dos comparativos em questão, calculados através do programa Geoavaliar. 4.5.8 VALORES UNITÁRIOS COMPOSTOS Nas planilhas que seguem serão apresentados os resultados da aplicação dos fatores de homogeneização descritos nos tópicos anteriores sobre o valor unitário original. Para a determinação dos valores homogeneizados apresentados nas planilhas abaixo, procederam-se com a somatória dos fatores, diminuído do valor unitário original, calculando assim, para cada elemento comparativo. No cálculo realizado pelo programa Geoavaliar será utilizado o resultado que apresentou a menor variância, contribuindo, favoravelmente para o resultado, homogenizando-o. 75
fls. 94 76