. Sergio Leusin GDP Gerenciamento e Desenvolvimento de Projetos Raquel Canellas GDP Gerenciamento e Desenvolvimento de Projetos Apresentação de casos de estudo de viabilidade físico financeira com apoio do REVIT, através de template de projetos customizado e conexão com bases de dados externas, que permite a variação dinâmica de cenários de solução, com custos estimados automáticos. Objetivo de aprendizado Ao final desta palestra você terá condições de: Utilizar o Revit em estudos de viabilidade físico-financeiros. Conectar o Revit com bases externas de custo Sobre o Palestrante Arquiteto pela FAU UFRJ em 1974, Doutor em Engenharia de Produção, prof titular da UFF, atual proreitor de pós-graduação da UNIGRANRIO, se dedica a pesquisa de aplicações de Tecnologia de Informação na Construção. Sócio gerente da GDP, empresa de projetos especializada na aplicação de tecnologia BIM, Entre 1975 e 1994 foi sócio da PAAL - Projeto Arquitetos Associados Ltda, onde desenvolveu projetos de grande porte e complexidade. Foi gerente de projetos na área de terminais e estações transportes urbanos, com destaque para as estações do METRO RIO e RFFSA, laboratórios e instalações de produção com alto nível segurança biológica, conjuntos e edificações residenciais e comerciais, no total de quase um milhão de m², com ênfase em projetos executivos completos e coordenação de projetos complexos. E-mail: gdpprojetos@gmail.com
Introdução A execução de estudos de viabilidade físico-financeira implica na associação de estudos volumétricos com estimativas de custos e de rentabilidade. O REVIT permite automatizar uma série de atividades e cálculos, o que permite explorar um maior número de soluções e compará-las de modo consistente. A partir de um estudo de massa, são associados os elementos construtivos e atribuídos parâmetros ao estudo físico, obtendo-se uma ferramenta de análise dinâmica que quando é alterada a geometria e características físicas do modelo automaticamente são atualizados os dados de custos e de resultados. A proposta desta aula é associar a modelagem de massas, a estimativas custos de construção e parâmetros urbanísticos do terreno estudado. Como base para os trabalhos utilizamos um template especialmente configurado para este gênero de estudo, que já traz as principais tabelas de análise de resultados configuradas. Como utilizar o REVIT em estudos de Viabilidade Estudos Físicos Massing studies A partir de um estudo de massa é possível estudar a forma física de uma construção e criar a base para que os elementos construtivos sejam aplicados. Esta volumetria será a referencia para os estudos de custo A construção da massa mudou desde o REVIT 2010, essa mudança trouxe uma maior liberdade para a criação, a partir de então para a criação de uma massa basta selecionar linhas (ou pontos de uma geometria existente) e clicar em Create Form. Figura 1 - Criação de Massas 2
As formas podem ser combinadas, utilizando-se o comando Modify>Geometry>Join e subtraídas com a utilização de Void Forms. Figura 2 - Combinação de formas. Aplicação Mass Floors Com a massa selecionada, na aba model, aparece a opção mass floors, caso já tenham sido criados levels, poderão ser criados pisos de massa para cada level selecionado. Figura 3 - Icone criação mass floors 3
Figura 4 Selecionando mass floors Figura 5 - Mass floors criados Delimitando e atribuindo parâmetros ao terreno. Para delimitação do terreno é usado o comando Massing&Site>Modify Site> Propriety Line. Pode ser definida por desenho ou tabela de pontos topográficos. A ela atribuimos parametros criados, em Manege>Project Parameters> Add, selecionamos a cetegoria para Propriety Lines e definimos as caracteristicas do parametro como nome e unidade. Dessa maneira é possível relacionar os parâmetros urbanísticos ao terreno, e apresentá-los em forma de tabela no projeto. Por exemplo: Parametro - CAM, coeficiente de aproveitamento máximo, que pode ter seu valor multiplicado pela área do terreno em uma tabela, para obter a área máxima possível a ser construída e compará-la com os valores alcançados. Já os parametros de altura máxima foram delimitados através de níveis, tendo sido indicado um nivel máximo. Aplicando elementos construtivos as massas Uma vez definida a volumetria básica é possível definir pisos, coberturas, elementos cortina (curtain systems), e paredes, elementos que serão regenerados a cada alteração da massa. Isto viabiliza estudos dinâmicos de diferentes soluções. 4
Aplicação de elementos Figura 6 Aplicação pisos Figura 7 Aplicação curtain systems Figura 8 Aplicação Coberturas Figura 9 Aplicação Paredes 5
Regenerando os elementos após modificada a massa. Após modificada a forma, selecionar a massa e clicar em > Related Hosts > Update to Face. Automaticamente os elementos serão regenerados. Figura 10 a 14 Regenerando os elementos após a modificação da massa 6
Controle tipos, parâmetros e seus valores. Para uma estimativa de custos mais exata, utilizamos custos para os diferentes elementos básicos da construção conforme seu padrão. Assim foram separados os custos do envelope (fachadas e coberturas) dos custos de diferentes tipos de piso, conforme as respectivas finalidades ou referencias de custo. Podemos ter custos diferentes para cada padrão de acabamento, nível de subsolo ou conforme a variação de altura dos pavimentos, refletindo a realidade da obra que se pretende analisar. Por exemplo: Elemento Fachadas Coberturas Pisos Tipos Fachada Comercial AAA, Fachada Comercial AA, Fachada Residencial 1, Fachada Residencial 2, etc. Cobertura Teto Grama, Cobertura AA, Cobertura AAA, etc. Piso Comercial AAA, Piso Comercial AA, Piso Comercial/Mall, Piso Comercial Embasamento, Piso Residencial 1, Piso Residencial 2, Paisagismo Área externa, Piso Garagem Elevada, Piso Garagem em nível, Piso Subsolo 1, Piso Subsolo 2, etc. Planilhas para análise. Uma vez definido o volume e seus tipos de elementos construtivos é possível montar as planilhas de quantitativos de cada tipo e a partir delas obter o custo de cada solução estudada. Deve se utilizar o tipo de tabela Multi-Category, o que possibilita que em uma mesma tabela sejam obtidos os somatórios de custos por elemento, por classe de elementos e total. Para o caso demonstrado, utilizamos o keynote através dos materiais, sendo assim, utilizou-se o tipo de tabela >Material Takeoff>Multicategory. 7
Na configuração dos materiais foram atribuídos valores para que posteriormente fosse possível filtrar as tabelas conforme a necessidade. No caso foi utilizado o parâmetro de material> Descriptive Information>> Description, dentro da aba Identity, para separar os materiais por tipo, no caso entre Pisos, Coberturas e Fachadas. Figura 115 Parâmetros dos Materiais Figura 12 8
Índices de custos. Os índices de custo para cada elemento são desenvolvidos a partir de composições unitárias, orçamentos resumidos e outras ferramentas comuns para este tipo de análise. Podemos utilizar as bases de dados da PINI/TCPO, bases públicas ou próprias, conforme a disponibilidade e aderência ao caso. Estes índices são calculados fora do REVIT, em softwares específicos, tais como o VOLARE, ou mesmo em planilhas do tipo EXCEL. Para atualizá-los é possível estabelecer um link externo, através de uma conexão de dados. A maneira mais fácil para esta conexão é atribuir um código a cada tipo de elemento e vincular o custo a este código, que deverá ser utilizado também para nomear o índice no sistema de orçamento. Por exemplo, temos o custo de PGS1, referente a pavimentos garagem no primeiro subsolo. Para associar este custo ao elemento devemos criar um parâmetro externo, ou editar o Keynotes, arquivo texto que facilita esta integração. Figura 17 Exemplo keynote criado para estudo de viabilidade Deste modo podemos inserir na planilha totalizadora de cada elemento o respectivo custo, obtendo-se o custo total da solução em outra planilha totalizadora geral. 9
Garagens Outro aspecto a ser considerado são as áreas de garagens. Em geral o cálculo do numero de vagas exigido depende da área líquida disponível para determinado uso, ou do número de unidades. Neste caso devemos criar fórmulas nas próprias planilhas que permitam uma verificação se nas soluções propostas os valores forem respeitados. Para cada tipo de piso comercial foi criada uma taxa de área útil, por exemplo, pavimento Comercial AA terá sua área útil(ou área de venda) igual a 80% da área do pavimento, logo o cálculo de vagas utilizará esta área e a relacionará com os índices exigidos por legislação, no caso do Rio de Janeiro: 1 vaga a cada 50m² de área comercial. Estimado o número de vagas este número é multiplicado pela área necessária estimada para 1 vaga, dado que depende do tipo de estacionamento projetado, para o exemplo apresentado foi considerado 25m² por vaga. Área total x % Área útil Área útil / 50m² Cálculo de vagas * 25m² Planilha comparativa de soluções Em geral em um estudo são desenvolvidas diversas hipóteses de solução, cada uma delas com custo e condições de execução e prazos diferentes e devemos comparar seus resultados. O método mais fácil é gravar cada solução como um arquivo separado e efetuar a exportação da planilha de resultados para uma planilha comparativa das hipóteses. 10
Figura 18 Fluxo de Caixa 11
Figura 19 Comparativo entre hipóteses 12
Apresentação e documentação do Estudo Para a entrega do estudo é mais conveniente a montagem de um arquivo DWF, com a inserção dos estudos de massa de resultados de cada hipótese e com uma página de abertura onde além da vista 3D de cada hipótese esteja inserida a planilha comparativa. Figura 20 Exemplo prancha resumo 13