Número do 1.0024.05.900483-8/001 Númeração 9004838- Relator: Relator do Acordão: Data do Julgamento: Data da Publicação: Des.(a) Luciano Pinto Des.(a) Luciano Pinto 05/02/2009 27/02/2009 EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. NULIDADE DE ASSEMBLÉIA. FECHAMENTO DE VÃOS DE GARAGEM. DELIBERAÇÃO COM 2/3 DOS MORADORES. CONVENÇÃO PREVENDO NECESSIDADE DE UNANIMIDADE. IMPOSSIBILIDADE. NOVO CÓDIGO CIVIL. NECESSIDADE PRIMEVA DE ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO COM QUORUM DE 2/3. ASSEMBLÉIA QUE SE ANULA.Impõe-se a anulação da assembléia condominial que decidiu questão sem aprovação unânime dos moradores do edifício, quando a Convenção estabelece tal regra, não sendo possível a aplicação da regra do art. 1.351 do novo Código Civil, que permite a alteração da Convenção com quorum de 2/3, porque há necessidade de que, primeiro, haja adaptação da Convenção aos termos daquele dispositivo de lei.não se pode mitigar a convenção e aplicar a lei nova, se há conflito entre elas. APELAÇÃO CÍVEL N 1.0024.05.900483-8/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): RENTAL PROPERTIES INTERNATIONAL S/A - APELADO(A)(S): CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLA DE SAN LORENZO - RELATOR: EXMO. SR. DES. LUCIANO PINTO ACÓRDÃO Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REJEITAR PRELIMINAR E DAR PROVIMENTO AO RECURSO. Belo Horizonte, 05 de fevereiro de 2009. DES. LUCIANO PINTO - Relator 1
NOTAS TAQUIGRÁFICAS Produziu sustentação oral, pela apelante, o Dr. Marcos Mello Ferreira Pinto. O SR. DES. LUCIANO PINTO: VOTO Rental Properties International S/A ajuizou ação anulatória de assembléia condominial contra Condomínio do Edifício Villa de San Lorenzo. Disse ter adquirido direito de propriedade da unidade 1602 do condomínio réu e que em assembléia realizada na data de 01/09/2005 foram deliberadas reformas no muro e na guarita, além de fechamento dos vãos da garagem por vidros. Narrou que, embora as mudanças tenham sido aprovadas na referida assembléia, tal se dera sem a sua concordância e a de outros condôminos, o que feria a própria convenção de condomínio que determinava a unanimidade para aprovação de obras que impliquem mudança na estrutura ou no aspecto arquitetônico externo do edifício. Verberou cada obra aprovada e pediu a procedência da ação no sentido de que fosse declarada nula a assembléia na qual teriam sido aprovadas as obras. Requereu liminar no sentido de que as obras de colocação de vidro na garagem fossem obstadas. Juntou documentos. A liminar foi indeferida e o réu foi citado, tendo apresentado defesa a f. 97/109. Em preliminar, alegou defeito de representação porque, a seu aviso, o 2
instrumento de mandato conferido pela autora não preenchia os requisitos legais. Alegou ainda inobservância do Provimento 54/2001 do TJMG, haja vista a não qualificação completa das partes. No mérito, disse que a assembléia não poderia ser anulada por ter ocorrido dentro da mais absoluta legalidade, haja vista a observância dos requisitos de convocação e quorum necessários para sua realização e validade. Disse ainda que não só foram observadas as normas da Convenção do Condomínio como também as da lei, insertas no novo Código Civil. Discorreu longamente sobre a matéria e pediu a improcedência da ação. Juntou documentos. O autor impugnou a contestação a f. 130/139 e juntou novos documentos. Instadas a especificar provas, as partes se manifestaram a f. 175/176 e 187, respectivamente, autor e réu. Foram deferidas prova pericial e testemunhal. O laudo pericial foi juntado aos autos a f. 223/289. As partes apresentaram memorial de razões finais e foi proferida sentença a f. 295/300 que, considerando aplicável ao caso o Código Civil, julgou improcedentes os pedidos. Daí o recurso do autor, de f. 307/316. Aponta, inicialmente, prevenção do Des. Wagner Wilson em razão de ter ele sido relator de outro processo movido pelo mesmo condomínio 3
contra o aqui autor, relativamente ao fechamento de varanda que este último teria feito em sua unidade condominial. Adiante, discorreu sobre o laudo pericial e suas conclusões, insistindo que referida prova teria confirmado que o fechamento dos vãos da garagem, com vidro, aprovado pela assembléia realizada, alterava a fachada do edifício. Assim, conclui o apelante que tal alteração não poderia ter sido aprovada pela assembléia por não ter havido unanimidade de votos, tal como previsto na Convenção do condomínio. Mais, disse que a convenção do condomínio não poderia ter sido colocada em segundo plano, tal como fez a sentença, por violação de preceitos constitucionais, tal como o que prevê que a lei nova não atingirá ato jurídico perfeito. Discorreu sobre a ação que o condomínio lhe movera em razão de ter fechado a varanda de sua unidade condominial com vidros, salientando que a decisão daquele feito foi no sentido de que a alteração da fachada do prédio necessitava de aprovação unânime dos condôminos. Assim, disse que referida decisão é um precedente sobre o tema, de modo que não pode, agora, ser outro o entendimento para o presente feito. Com isso, requereu o provimento de seu recurso no sentido de que a assembléia que deliberou sobre a colocação de vidros nos vãos da garagem fosse anulada. Tal é a síntese da apelação. Contra-razões a f. 328/334, pela manutenção da sentença. Conheço do recurso porque presentes os pressupostos de admissibilidade. 4
PRELIMINAR DISTRIBUIÇÃO POR PREVENÇÃO O apelante pediu em seu recurso que o feito fosse distribuído ao Des. Wagner Wilson, por prevenção, haja vista ter ele sido o relator da apelação manejada na ação movida pelo aqui Condomínio contra si, em razão da instalação de vidros para fechamento da varada de sua unidade condominial. Assim, entendendo que o fato de as partes serem as mesmas e a matéria também, pediu a remessa dos autos ao Desembargado Wagner Wilson. O pedido não pode ser acolhido porque não há qualquer conexão entre as ações e, além disso, ainda que houvesse, aquele feito já foi julgado conforme deixou claro o próprio apelante, que juntou, inclusive, cópia do acórdão proferido naquele feito (f. 317/323). Não há matéria prejudicial nem risco de decisões conflitantes entre os referidos processos, de modo que rejeito o pedido de distribuição por prevenção. MÉRITO O apelante insiste no fato de que a assembléia que deliberou e aprovou alteração da fachada do edifício em que reside, sem unanimidade de votos, deve ser anulada por ferir regra da própria convenção do edifício. Assinala que a prova pericial confirmou que o fechamento dos vãos da garagem com vidro, aprovado pela referida assembléia, altera a fachada do edifício. O apelante narra ainda que, anteriormente, teria fechado a varanda de sua unidade condominial também com vidros, tendo o condomínio 5
determinado o desfazimento da obra porque contrária à convenção e não aprovada por unanimidade dos condôminos. Disse que, no acórdão proferido por esta 17ª Câmara Cível, no julgamento da ação que lhe moveu o condomínio para o desfazimento dessa referida obra, restou clara aplicação do art. 628 do CC de 1916, e não do novo Código Civil. Disse ainda que a Lei civil não poderia alterar a Convenção de condomínio, elaborada antes da entrada em vigor do novo CC, ao influxo do inciso XXXVI do art. 5º da CF/88, com base no qual foi proferida a sentença. Assim, pede a reforma da sentença. Cabe aqui importante asserção de minha parte porque, de fato, acompanhei o voto do Des. Relator naquela ação movida pelo condomínio contra o aqui autor, concordando com o entendimento de que a lei que devia prevalecer, no caso, era a vigente na data da elaboração da Convenção. Sim, porque enquanto não se alterara a convenção, aplica-se a lei que vigia ao tempo de sua elaboração. Registre-se, contudo, que a convenção pode ser alterada, adaptando-se ao novo Código Civil, quando, então, por ele será regida. Voltando ao caso dos autos, assinalo que, a meu aviso, tem razão o apelante. A sentença arrimou a improcedência da ação no fato de a nova lei civil estabelecer quorum de 2/3 dos condôminos para deliberações acerca de alteração da Convenção do Condomínio e, fazendo um raciocínio lato, entendeu que aquilo que a convenção impusesse unanimidade para ser deliberado poderia, então, ser deliberado por 2/3. O fato de a prova produzida nos autos ter confirmado que a colocação 6
de vidros nos vãos da garagem ser, de fato, obra que altera a fachada do imóvel, e que a Convenção prevê unanimidade para tal deliberação, é o preponderante aqui. Isso porque a sentença concordou com as duas colocações, conforme nela se lê. No julgamento da apelação cível nº 2.0000.00495811-8/000 (ação movida pelo aqui réu contra o autor), em que fui revisor, acompanhei o relator do acórdão, Des. Irmar Ferreira Campos, que entendeu prevalecer o CC de 1916 e, via de consequência, a convenção de condomínio que estabelecia a necessidade de unanimidade de votos para a alteração da fachada do prédio, de modo que o condômino não poderia efetivar o fechamento de sua varanda com vidros sem prévia aprovação unânime dos demais condôminos. Esse entendimento deve, à luz da própria razão, ser mantido no caso presente. Isso porque a convenção de condomínio, que nasce assemelhada à formalização de um contrato, decorre de um acordo de vontades entre os condôminos, e tal difere do ordenamento jurídico que atua e se impõe independentemente da expressão da vontade. Diante da natureza estatutária da convenção de condomínio, não há falar em alteração de seus preceitos sem prévia deliberação unânime dos condôminos. Relativamente às questões ligadas ao condomínio, notadamente a de que aqui se cuida, assinala J. Nascimento Franco, em sua obra, já atualizada em consonância como Código Civil ora em vigor, verbis: "Tanto por ser coisa de uso comum, como por força do art. 1.336, III, do Código Civil, a fachada não pode ser alterada sem autorização unânime dos condôminos, eis que a todos cumpre preservar a cor e a forma exterior do edifício. 7
Caio Mário da Silva Pereira, comentando aquele dispositivo legal, diz que a nenhum condômino se concede mudar "a forma da fachada externa ou decorar as paredes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas no conjunto do edifício, porque este, embora formado de apartamentos autônomos como propriedade individual de cada condômino, e sem perder esta qualidade, apresenta-se como um todo, na sua individualidade externa, inconfundível com outro. Na sua individualidade real está a conservação das suas condições arquitetônicas, cujo rompimento ofende o plano inicial, que nasceu da manifestação da vontade coletiva e que não pode ser alterado pela expressão volitiva individual. A aplicação dessa proibição converte-se em dever de todos os condôminos quanto à conservação das linhas exteriores do prédio, bem como à sua cor, ao seu desenho etc., e praticamente significa que cada um é compelido a conservar, sem alterações, a porção da fachada correspondente à sua unidade autônoma, porque a fachada do edifício é um bem comum a todos os co-proprietários, e, como tal, não pode qualquer condômino nela inovar sem o assentimento de todos". Não obstante, o jurista observa que a aplicação desse dispositivo depende de certo temperamento, porque "o limite da proibição é o interesse coletivo. Desde que não prejudique ninguém, nem comprometa a segurança do imóvel, nem infrinja as cláusulas da Convenção, pode o dono de qualquer apartamento fazer neste as obras que entender". (J. Nascimento Franco, Condomínio, Ed. RT, 5ª ed., São Paulo, 2005, p. 200/201.) No caso dos autos, a questão é que o art. 1.351 do novo CC possibilitou a alteração da convenção do condomínio por 2/3 dos condôminos, e não que deliberações em que se exijam unanimidade de votos possam ser decididas por 2/3. Note-se que o art. 1336, III, do Código Civil vigente, estabelece como deveres do condômino não alterar a fachada, em sua forma e cor, das partes e esquadrias externas. Ora, a inteligência de tal texto permite o entendimento de que o que 8
se proíbe a um proíbe-se a todos, de modo que somente a unânime vontade pode derruir o comando legal. Esse foi o ponto não observado pelo condomínio réu que fez tábula rasa da convenção, no que toca à exigência da unanimidade de condôminos para alteração de fachada. Isso posto, a assembléia que deliberou sobre a colocação dos vidros nos vãos da garagem, alterando a fachada do edifício, deve ser declarada nula quanto a esse tópico, haja vista que quanto às demais obras ocorridas o autor não se opôs a elas. Com tais razões, dou provimento ao recurso e julgo procedente o pedido, e declaro nulo o tópico da assembléia ocorrida no dia 01/09/2005, do Condomínio-réu, que aprovou o fechamento dos vãos da garagem do edifício com vidro. Custas e honorários pelo réu, estes de R$2.000,00 (dois mil reais), com base no art. 20, 4º, do CPC. A SRª. DESª. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO: VOTO De acordo. O SR. DES. LUCAS PEREIRA: VOTO De acordo. SÚMULA : RECURSO. REJEITARAM PRELIMINAR E DERAM PROVIMENTO AO?? 9
?????? TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.05.900483-8/001 10