Estado do Rio de Janeiro PODER JUDICIÁRIO Conselho da Magistratura

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1 Processo nº: Suscitante: Cartório do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital/RJ Interessado: Octávio José Ferreira da Silva Relator: Desembargador MARCUS BASÍLIO REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA SUSCITADA PELO OFICIAL DO 9º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL/RJ. REQUERIMENTO PARA AVERBAÇÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE CESSÃO. NEGADA A AVERBAÇÃO, POIS A PROMITENTE CEDENTE NÃO É INCOPORADORA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. PARECER DA DOUTA PROCURADORIA OPINANDO PELA MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PISO. IMPOSSIBILIDADE DA AVERBAÇÃO PLEITEADA TENDO EM VISTA A NECESSÁRIA OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL, BEM COMO DO DISPOSTO PELOS ARTIGOS 31, ALÍNEA A E 32, ALÍNEA A DA LEI 4591/64. SENTENÇA QUE SE MANTÉM PELO REEXAME NECESSÁRIO. DECISÃO 1

2 Cuida-se de Dúvida suscitada pelo Oficial do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital/RJ ao Exmo. Sr. Juiz da Vara de Registros Públicos da mesma Comarca, que teve início a partir de requerimento formulado por Octávio José Ferreira da Silva para a averbação do Instrumento Particular de Promessa de Cessão, celebrado em , para fins de constituição do direito real oponível a terceiros, referente ao imóvel situado na Estrada Santa Maura, nº 1000, bl. II, apartamento 1203, Jacarepaguá, nesta cidade. Em sua inicial (fls.02 e 25/26) o Oficial Registrador esclarece que o parágrafo 4º do artigo 35, prevê a averbação do direito real oponível a terceiros quando deseja prevenir direitos do promitente comprador ou promitente cessionário em contrato celebrado com a incorporadora. No entanto, no presente caso, o contrato foi feito com a promitente cessionária Sauma, que não é incorporadora. Acompanham a inicial as cópias dos seguintes documentos: instrumento particular de promessa de cessão de direitos aquisitivos (fls.05/14); certidão extraída da escritura pública de promessa de cessão (fls.15/24-verso). Não podendo satisfazer às exigências formuladas, os interessados requereram ao Oficial Registrador (fl.07) que suscitasse o procedimento de dúvida que ora se apresenta. 2

3 Em sua impugnação (fls.33 e 34) o interessado esclarece que a empresa SAUMA ora cedente adquiriu o imóvel através de escritura de promessa de cessão, na qual constou como cedente a SÃO FERNANDO PATRIMONIAL S/A, sendo certo que tal escritura encontra-se prenotada no registro de imóveis suscitante. Destaca, ainda, que no referido documento a cedente (SÃO FERNANDO) autoriza a cessionária (SAUMA) ceder imóveis a terceiros sem a sua interveniência. Desta forma, a SAUMA assumiu, de fato e de direito, a postura de incorporadora (cf. cláusulas 6.3 e 6.4). Manifestação do Ministério Público (fls.38/40) solicitando ao Oficial que informe se foram cumpridas, na escritura de promessa de cessão (anexada às fls.15/24-verso), as exigências da alínea a do artigo 32 da Lei 4561/64. Manifestação do Oficial Registrador (fl.42) ratificando os termos da Dúvida inicialmente suscitada. Instado a se manifestar, o interessado apresentou a petição de fl.46, acompanhada dos documentos de fls.47/67. Nova manifestação do Oficial suscitante (fls.71 e 72) destacando que os documentos apresentados pelo interessado não 3

4 satisfazem à exigência inicialmente formulada ou atendem à promoção de fls.38/40. procedência da Dúvida (fls.73 e 73-vreso). O Ministério Público de 1º grau opinou pela A sentença (fls.77 e 78) julgou procedente a Dúvida. prolatada. Não houve interposição de recurso da sentença Os autos vieram a este E., em razão do duplo grau obrigatório de jurisdição, nos termos do disposto no artigo 89, 2º, do CODJERJ. Parecer da Douta Procuradoria de Justiça (fls.108/119), opinando pela confirmação da sentença de piso. RELATADO, EM SÍNTESE, DECIDO AUTORIZADO PELA SÚMULA 253 DO STJ. A meu sentir a sentença merece ser mantida. No caso em comento, a Sauma S/A Empreendimentos Imobiliários, através de contrato particular de promessa 4

5 de cessão de direitos aquisitivos, transferiu para o interessado, os direitos sobre a unidade imobiliária 1203 do Edifício 05, bloco 2 a ser construída na Estrada Santa Maura, nº 1000, Jacarepaguá, nesta cidade. Os direitos cedidos ao interessado, por sua vez, foram transmitidos à cedente em questão por meio de escritura de promessa de cessão, na qual figura como cedente a empresa São Fernando Patrimonial S/A, que, por sua vez adquiriu de Thejus Empreendimentos e Participações Ltda (cf. fls.15/24-verso). O interessado, buscando constituir direito real oponível a terceiros, solicitou a averbação do contrato particular de promessa de cessão celebrado com a Sauma S/A; no entanto, como a promitente cessionária não é incorporadora, o Oficial deixou de atender ao requerido e deu início ao procedimento de Dúvida que ora se analisa. Registros Públicos: Dito isso, vejamos o que prescreve a Lei de Art Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. (grifado) O destacado artigo demonstra a indispensável aplicabilidade de um dos mais importantes princípios do Direito Registral, o 5

6 da CONTINUIDADE, que visa garantir, principalmente, a segurança dos registros imobiliários. Considerando-se que o registro é um dos modos derivados de aquisição da propriedade, estaria ele atrelado ao anterior, ou seja, se o imóvel não estiver regularmente registrado em nome do alienante ou, no caso, do promitente cedente, não se poderá fazer o registro no nome do adquirente ou do promitente cessionário. Neste diapasão, Maria Helena Diniz, nos ensina que: Nenhum assento registral poderá ser, portanto, efetuado sem a prévia menção ao título anterior, devendo formar-se um encadeamento ininterrupto das titularidades jurídicas de cada imóvel, concatenando sucessivamente as suas transmissões. E complementa: Formar-se-á uma sequência sucessiva e contínua de registros imobiliários, de modo que o atual deverá fundar-se no anterior (...); logo nenhum registro de imóvel poderá ser feito sem que antes esteja lançado o anterior, a que o título se refere. (Sistemas de registros de imóveis, p.65 Maria Helena Diniz 9ª edição São Paulo: Saraiva, 2010) Ora, como se depreende dos autos, não consta nos assentamentos cartorários o registro do título por intermédio do qual a 6

7 incorporadora de origem Thejus Empreendimentos e Participações Ltda, alienou para a São Fernando Patrimonial S/A, os direitos aquisitivos sobre a propriedade imobiliária, o que, a toda evidência, provoca rompimento na cadeia dominial e consequente afronta ao destacado Princípio da Continuidade Registral. Desta forma, não sendo possível o registro da escritura de promessa de cessão em que figura como cedente São Fernando Patrimonial S.A e como cessionária a Sauma S.A Empreendimentos Imobiliários, não é possível, também, a averbação do contrato pelo qual esta última transfere ao interessado, os direitos aquisitivos sobre o imóvel em questão. Com efeito, é importante acrescentar alguns dispositivos da Lei 4561/64, que dispõe acerca dos condomínios em edificações e incorporações imobiliárias: Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e 7

8 levando a têrmo a incorporação e responsabilizandose, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. (grifado) Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser: a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32; (grifado) Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: 8

9 a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; (grifado) Feitas as necessárias transcrições, destaco que a promitente cedente, embora possa ser equiparada à incorporadora, não preenche os requisitos elencados na alínea a do artigo 32 da lei 4591/64 o que impede a constituição do direito real oponível a terceiros previsto no artigo 35, parágrafo 4º da mesma legislação e, aliado à obediência ao Princípio da Continuidade Registral, inviabiliza a averbação inicialmente pleiteada. Friso, por importante, que embora não se negue a existência de eventual direito do interessado, a via administrativa não é adequada à discussão que envolve o deslinde da questão aqui ventilada, eis que indispensáveis a dilação probatória, a realização de diligências complementares e, por óbvio, a efetividade do contraditório. Assim sendo, entendo que andou bem o Oficial Registrador ao suscitar a Dúvida em questão, pois a ele cabe zelar pela segurança das relações jurídicas. 9

10 Isto posto, apreciando o feito em razão do reexame necessário, em acolhimento às razões do parecer do Ministério Público, que passam a integrar a presente decisão na forma do permissivo regimental, mantenho a sentença que julgou procedente a dúvida. Rio de Janeiro, 16 de janeiro de Desembargador MARCUS BASÍLIO Relator 10