Vila Olímpia Corporate FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII CÓDIGO BM&FBOVESPA: VLOL11 ISIN: BRVLOLCTF009 Relatório Trimestral Gerencial 3º Trimestre de 2012
Sumário Introdução... 3 Informações Gerais ao Investidor... 3 VLOL11 na BM&F Bovespa (R$)... 3 Visão Geral do Mercado... 3 Estrutura do Fundo VLOL11... 5 Resumo das Atividades no Trimestre... 6 Situação Patrimonial do FII... 7 Distribuição de Rendimentos e Variação da Cota no Secundário... 8 Disclaimer... 9 Contatos... 9 2
Introdução Este relatório foi elaborado pela RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda., consultor imobiliário do Vila Olímpia Corporate Fundo de Investimento Imobiliário FII, visando apresentar aos cotistas do FII o seu desempenho, informando seus resultados no trimestre, bem como o desenvolvimento de obras. Informações Gerais ao Investidor O FII tem por objetivo investir no empreendimento Vila Olímpia Corporate por meio da aquisição de seis lajes comerciais na Torre B, na qual a incorporadora responsável é a Odebrecht Realizações Imobiliárias. O FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, não sendo admitido o resgate de suas cotas. A distribuição das cotas do FII foi objeto de oferta pública nos termos da Instrução CVM nº 472. A oferta foi encerrada em 10/08/2012. Montante de Cotas Subscritas Valor de Emissão da Cota: R$ 100,00 Quantidade de Cotas: 1.784.828 Volume da Oferta: R$ 178.482.800,00 VLOL11 na BM&F Bovespa (R$) Fonte: Bloomberg 3
Visão Geral do Mercado Influenciado pelo bom momento econômico do país, o mercado de escritórios corporativos em São Paulo continua crescendo cada vez mais. O mercado imobiliário de alto padrão (A+ e A) mostra sinais de aquecimento dados às perspectivas positivas de 2012, ano em que se projeta a entrega da maior quantidade de m² de escritórios corporativos dos últimos anos. Somente no mercado paulistano, o crescimento do investimento será de 26,7% comparado a 2011 (fonte: Colliers) Nos últimos anos, devido baixa oferta de novos empreendimentos, observou-se um crescimento desproporcional entre o valor dos alugueis em comparação aos principais índices de inflação, fazendo o aluguel médio de imóveis comerciais padrão A+ e A saltar de uma média de R$ 50,00/m² em 2005, para R$ 118,82/m² em 2011. Um crescimento de médio aprox. 15,5%aa. (fonte: NAI DWORKING Relatório 3T2012 Office São Paulo) Entretanto, a perspectiva de aumento do inventário de imóveis deste padrão em São Paulo faz com que o cenário atual seja de acomodação, com redução nas taxas de crescimento do valor do aluguel e estabilização das taxas de vacância. O ano de 2011 apresentou as menores taxas de vacância dos últimos anos, o quarto trimestre de 2011 observou taxa de vacância de 1,6%. A entrega de novos empreendimentos influenciou nas taxas de vacância de 2012, o 2º trimestre apresentou taxa de 3,3%. A região da Vila Olímpia, onde o empreendimento Vila Olímpia Corporate está localizado tem taxa de vacância de 3,4%, que é quase totalmente representada pelo empreendimento Alpha Tower. (fonte: Colliers) Contudo, o aumento da vacância média ainda não configura um cenário de altos índices de vacância nos empreendimento comerciais, fazendo com que não haja pressão negativa nos preços dos alugueis. O valor médio do aluguel na cidade de São Paulo encerrou o 2º trimestres de 2012 em R$ 124,00/m². O preço do m 2 com valores mais baixos são o dos empreendimentos localizados nas regiões da Barra Funda, com uma média de R$ 70,00/m². Em contrapartida a média de alugueis mais altos de São Paulo está na região da Faria Lima, com valor de R$ 187,50/m². Já na região da Vila Olímpia, o valor médio de aluguel pedido foi de R$ 124,00/m², oscilando entre R$ 130,00/m² e R$ 170,00/m²(Fonte: Colliers). Tendo em vista o exposto acima, acreditamos que os imóveis melhores localizados e de melhor qualidade terão um desempenho melhor que a média. Neste quesito o Vila Olímpia Corporate se destaca na por estar em uma região privilegiada e por ser um empreendimento de altíssima qualidade. 4
Estrutura do Fundo VLOL11 O FII tem como objetivo proporcionar rendimentos aos seus quotistas não apenas pela distribuição de dividendos provenientes do aluguel das lajes corporativas, também conta com período de remuneração garantida pela Odebrecht. A remuneração garantida contempla o período de obras e os primeiros 12 meses após a entrega do empreendimento, caso a distribuição de dividendos neste período não seja suficiente para garantir um retorno mínimo para o quotista. O FII foi estruturado com a remuneração do cotista dividida em três períodos diferentes: 1º período, referente à construção: A data prevista para a entrega do empreendimento é Julho de 2013, durante o período compreendido entre a data da primeira liquidação e a data da obtenção do Habite-se pelo empreendimento, a incorporadora Odebrecht, com coobrigação da sua controladora, assegurará aos investidores uma rentabilidade líquida equivalente à taxa nominal de 9,00% a.a, mediante ao pagamento do prêmio de locação. 2º período, referente à maturação: Período equivalente à 12 meses após a data de obtenção do Habite-se pelo empreendimento imobiliário. Nesse período a rentabilidade é equivalente ao resultado líquido obtido pelo fundo com a exploração econômica dos ativos alvo adquiridos pelo Fundo, adicionada de toda a receita financeira líquida gerada pelo caixa do fundo e pagas a este, e descontados todos os encargos incorridos pelo fundo para o seu funcionamento. Caso a rentabilidade seja inferior à taxa nominal de 9,00% ao ano, esta será garantida pela incorporadora mediante pagamento do prêmio de locação. 3º período, referente à maturação: Este é o último período do empreendimento. Acontece após a maturação de 12 meses do empreendimento imobiliário, neste período a rentabilidade é equivalente ao resultado líquido obtido pelo fundo com a exploração econômica dos ativos alvo adquiridos pelo fundo, adicionada de toda a receita financeira líquida gerada pelo caixa do fundo e pagas a este, e descontados todos os encargos incorridos pelo fundo para o seu funcionamento. 5
Resumo das Atividades no Trimestre O empreendimento encontra-se no período de construção, aproximadamente R$ 25,12 milhões dos recursos levantados para a aquisição das lajes ainda não foram desembolsados para o incorporador. Estes recursos estão aplicados em CDB com rentabilidade de 100,40% do CDI, e são liberados mensalmente conforme a medição da obra acordada entre os engenheiros da RB-Capital e Odebrecht. Em suma, os recursos somente serão liberados conforme o andamento da obra. Até a presente data, setembro de 2012, a obra apresenta um percentual de 48,33% concluída, mantendo-se assim, em linha com o cronograma original demonstrado abaixo: Fonte: Odebrecht Realizações Imobiliárias Fotos da Obra (Setembro/2012): Fonte: Odebrecht Realizações Imobiliárias 6
Situação Patrimonial do FII O empreendimento encontra-se localizado na Rua Fidêncio Ramos, 302 no bairro Vila Olímpia na cidade e estado de São Paulo, estrategicamente localizado nas proximidades de centros comercias como o Shopping Center Vila Olímpia e o Shopping Center JK Iguatemi. Localizado em um dos mais importantes polos de negócios do Brasil, com infraestrutura completa e fácil acesso, nesta região são encontrados os menores índices de vacância para imóveis corporativos classificados como Triple A (1) (CB Richard Ellis), fácil acesso a redes de hotéis, além de uma eficiente rede de transportes públicos ao redor do empreendimento. A carteira de investimentos do FII é composta por seis lajes comerciais (7 a - 12 a pavimento) na torre B do empreendimento, sendo que o 12 a é duplex, conforme demonstrado na ilustração abaixo: Em 28 de Setembro de 2012, o FII possuía um patrimônio líquido de R$ 171,6 milhões, ou seja, nesta data, o valor patrimonial unitário da cota era equivalente a R$ 96,14 (Vide abaixo a demonstração desta contabilização). Este valor patrimonial representa o valor contábil das cotas do fundo e não o valor de mercado negociado na BM&F Bovespa, através do ticker VLOL11. Embora o valor contábil da cota seja de R$ 96,14, é com base no valor original de emissão de R$ 100,00, que a remuneração de 9% a.a é paga mensalmente ao investidor. Despesas Iniciais - Oferta Pública Valor em R$ Estruturação R$ 3.023.859,58 Distribuição R$ 5.417.389,60 TOTAL R$ 8.441.249,18 TOTAL / Cota R$ 4,73 Demonstração do Valor Patrimonial da Cota Valor em R$ Quantidade de Cotas 1.784.828 (=) Valor de emissão da Cota R$ 100,00 (-) Despesas Iniciais - Oferta Pública R$ 4,73 (=) Valor Líquido de Despesas Iniciais R$ 95,27 (+) Rendimento da carteira em Set/2012 R$ 0,87 (=) Valor da Cota Patrimonial em Set/2012 R$ 96,14 Fonte: RB Capital 7
Distribuição de Rendimentos e Variação da Cota no Secundário Desde o início do FII, foi distribuído aos cotistas a título de distribuição rendimentos um total de R$ 2.204.117,26, ou seja, R$1,23 por cota. A última distribuição de rendimentos ocorreu no dia 15 de Outubro de 2012 (10º dia útil do mês), referente ao mês de setembro de 2012. O quadro a seguir apresenta os rendimentos distribuídos pelo FII desde o início de seu funcionamento, e a variação das cotas no mercado secundário da BM&F Bovespa. Data Valor da Cota (Gross Dividends) Valor da Cota (Ex-Dividends) Distribuição de Rendimento Distribuição de Rendimento Mensal Valor da Cota no Secundário (RBGS11) % Cota no Secundário (RBGS11) 31/08/2012 R$ 100,58 R$ 100,00 R$ 0,58 0,58% R$ 107,99 7,99% 28/09/2012 R$ 100,65 R$ 100,00 R$ 0,65 0,65% R$ 114,15 5,70% Acumulado R$ 1,23 1,23% R$ 114,15 14,15% Fonte:RB Capital No entanto, independente do valor da cota negociado no mercado secundário, os investidores são remunerados pela variação equivalente a 9% a.a. sobre o valor original da cota emitida (R$ 100,00). Os rendimentos do FII distribuídos possuem isenção fiscal para pessoas físicas detentoras individualmente de até 10% do patrimônio líquido do FII, contanto que o FII tenha no mínimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. Caso o FII aplique recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas do FII, o referido FII se sujeitará à tributação aplicável às pessoas jurídicas, conforme previsto na legislação em vigor. 8
Disclaimer Este material foi elaborado pela RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda., sob sua responsabilidade e tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido e/ou copiado sem a sua expressa concordância. A RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda. não se responsabiliza por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este relatório é um informativo e destinado aos cotistas do Fundo. As informações contidas neste material não constituem publicidade, oferta ou recomendação de investimentos, nem deve servir como base para tomada de quaisquer decisões sobre investimentos. Verifique a tributação aplicável ao investir nas cotas de fundos de investimento imobiliário. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto, em especial a seção Fatores de Risco, que contém a descrição de certos riscos que podem afetar de maneira adversa o investimento nas Cotas do Fundo, antes da tomada de decisão de investimento. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Fundos de investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, do fundo garantidor de crédito (FGC). As informações contidas neste material estão de acordo, porém não esgotam e não substituem todas aquelas constantes do Prospecto Preliminar e do regulamento do Fundo, disponíveis nos websites do Coordenador Líder, da Administradora do Fundo, da CVM e da BM&FBOVESPA. 9
Contatos Em caso de dúvidas ou necessidade de informações específicas a respeito do Vila Olímpia Corporate Fundo de Investimento Imobiliário FII entre em contato com a equipe de distribuição da RB Capital: Adalbero Cavalcanti +55 11-3127-2840 adalbero.cavalcanti@rbcapital.com.br Cristina Mendes +55 21-2380-2941 cristina.mendes@rbcapital.com.br Ricardo Almeida +55 11-3127-2826 ricardo.almeida@rbcapital.com.br Bruno Boscolo +55 11-3127-2823 bruno.boscolo@rbcapital.com.br Rua Amauri, 255 5º andar - Jardim Europa CEP 01448-000 São Paulo SP Tel.: +55 (11) 3127-2700 Fax: +55 (11) 3127-2708 Av. Ataulfo de Paiva, 204 Sala 202 Leblon CEP 22440-030 Rio de Janeiro RJ Tel.: +55 (21) 2380-2900 Fax: +55 (21) 2380-2908 E-mail: distribuicao@rbcapital.com.br Website: http://www.rbcapital.com.br/ A equipe da RB Capital permanece à disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários. RB CAPITAL REALTY INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. 10