PROLEILOES.COM O QUE CHECAR ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL EM LEILÃO PONTOS PRINCIPAIS A SEREM VERIFICADOS ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL EM LEILÃO PARA EVITAR QUE OCORRAM IMPREVISTOS APÓS A ARREMATAÇÃO
O que vai garantir o sucesso em uma compra de imóvel em leilão, é o trabalho de pesquisa e preparação que você fará ANTES do leilão acontecer. Uma vez batido o martelo, você como vencedor da disputa, adquire todos os ÔNUS e BÔNUS do imóvel arrematado, portanto cabe a você pesquisar para saber exatamente o que está comprando para melhor se preparar para fazer a sua arrematação. Nesse documento eu vou mostrar os principais pontos que você deve estar a par, para que saiba em que tipo de negócio está entrando ao comprar um imóvel em leilão. EDITAL Quando você encontrar um lote que te pareça interessante sendo leiloado, leia o edital do respectivo leilão, pois é neste documento que todas as regras que regem aquele leilão estarão definidas. Como existe um ou mais lotes que são do seu interesse naquele leilão, nada melhor que estar ciente de como exatamente serão as regras daquela disputa. Pelo fato de determinados tipos de leilão público apresentarem um certo padrão em como são executados, muita gente deixa de ler o edital por completo e acaba deixando passar alguns detalhes que poderiam ajudar na preparação de arrematação como por exemplo: forma de pagamento, prazo, valor da comissão do leiloeiro, que muitas vezes são detalhes particulares de cada leilão. Portanto, use alguns minutos para ler o edital, normalmente eles são pequenos e certamente contém informações valiosas.. DÍVIDAS Estas informações são de checagem obrigatórias e primordiais, uma vez que são as que afetam diretamente o seu bolso. As mais comuns que costumam vir junto com um imóvel arrematado são as dívidas de condomínio e IPTU/TLP. Dividas de Condomínio Para se checar essas dívidas você geralmente deve ir ao imóvel e conversar com o síndico ou a empresa responsável pela administração do condomínio a 2
respeito do valor das dívidas atrasadas que o imóvel possui (se possuir), pois você terá que arcar com todas elas e esse valor possui um papel importante para que você estipule até quanto está disposto a pagar pelo imóvel em leilão. Dívidas de IPTU/TLP Para verificar, basta entrar em contato com a Secretaria de Estado da Fazenda local com o CPF do proprietário do imóvel em mãos, que deve constar no edital ou no processo judicial, e explicar que o imóvel está indo a leilão público e que você gostaria de verificar os débitos em atraso de IPTU/TLP. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Em grande parte dos editais, a descrição do imóvel se faz presente, no entanto, aproveite a visita que você fará para checar as dívidas de condomínio, analisando também as características do imóvel como área privativa e comum, número de quartos, salas, etc.. Tudo isto pode ser checado com uma conversa com o síndico, vizinhos ou até mesmo com o porteiro do prédio do condomínio. Isso porque a descrição do imóvel é feita baseado no que consta na escritura e por incrível que pareça, as vezes há divergências entre o papel e a realidade em decorrência de melhorias ou reformas feitas ao longo do tempo. Portanto, como essas características são essenciais para se estimar o valor de Mercado, quanto mais você souber sobre aquele imóvel melhor. E geralmente, as pessoas são bem mais abertas e solicitas para fornecer informações, do que você pode imaginar. PENDÊNCIAS JURÍDICAS Na propriedade do seu interesse podem sobressair outras questões de fato e de direito, além daquela que está levando o imóvel a leilão. Após o arremate do imóvel, cabe a você desembaraçar as delongas jurídicas, sanando eventuais controvérsias e vícios. Para verificar as ações das quais o imóvel é alvo, basta ir ao CRI (Cartório de Registro de Imóveis) onde o imóvel está registrado e solicitar uma 3
CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS, que é o documento que apresenta todo o histórico jurídico do imóvel. Você também pode se informar a respeito disso com o leiloeiro, geralmente eles possuem esta informação, não esquecendo de que a validade e eficácia é do documento retirando em cartório. Dica: Na hora do leilão, ou até mesmo antes, converse com o leiloeiro e tire todas as suas dúvidas. Ele é uma pessoa extremamente interessada em que você se sinta seguro para arrematar um ou mais lotes de seu leilão, portanto, há grandes chances de que ele seja extremamente prestativo com você. PROCESSO QUE LEVOU O IMÓVEL A LEILÃO Em um leilão judicial é extremamente importante que você tenha um advogado ou assessor que entenda bem do assunto para dar uma olhada no processo judicial que ensejou o leilão do imóvel. Isto porque se não tiver sido executado de forma devida, deixando várias brechas no meio do caminho, é bem provável que você tenha que lidar com tentativas de embargo (cancelamento) do leilão, o que pode atrasar bastante a entrega da carta de arrematação a você (documento que tem poder judicial para que você registre o imóvel em seu nome). Portanto, tenha isto em mente para que você possa traçar a sua estratégia da melhor forma possível. Em leilões extra-judiciais, os processos costumam seguir um padrão e dão muito menos complicações. No entanto, é sempre bom saber como foi executado o processo, se o mutuário foi devidamente notificado, se os editais do leilão foram publicados no tempo correto, se foi feito o número certo de publicações (Em regra são 3). Apesar de serem bem menos complexos e darem menos problemas, vale a pena estar ciente destes detalhes supracitados. Isto também pode ser verificado com o leiloeiro ou a pessoa responsável pelo leilão. VALOR DE MERCADO Para estipular uma margem de desconto na compra de determinado imóvel, você deve antes saber qual é o seu valor real de Mercado. Se a pessoa não conseguir estipular ao certo, acaba por não obter o lucro desejado com a compra. 4
Logo em sua visita ao imóvel (acho que você está percebendo quanta informação você pode colher em uma prévia visita feita ao imóvel do seu interesse) pergunte por imóveis similares que foram vendidos, qual foi o valor da venda, quanto tempo demorou para ser vendido. Além disto, pergunte a corretores que trabalham naquela área por um valor estimado do imóvel. Inúmeras vezes, o imóvel estará ocupado e você não poderá conhecer o seu interior. Neste caso, eu gosto de trabalhar de forma conservadora, assumindo que o imóvel não possui qualquer reforma, ou seja, o pior caso possível. Mesmo se sou informado em uma conversa com um síndico ou vizinho, que o imóvel está reformado dessa e daquela forma. Para mim, o que vier acima do meu estipulado é um lucro extra. LIQUIDEZ Este ponto é extremamente importante em sua verificação, principalmente se o seu objetivo é revender o imóvel para obter lucro. Muitas vezes a pessoa compra um imóvel com um bom desconto em seu valor real de Mercado. No entanto, o imóvel adquirido possui características muito específicas, o que o torna um imóvel difícil de ser revendido, fazendo com que você acabe com o capital investido imobilizado por muito mais tempo do que o esperado. Isto não é nada bom, acredite em mim, pois eu aprendi isso tudo na prática. CONCLUSÃO Acredito que levando em conta estes fatores antes de se fazer uma compra em leilão, você poderá diminuir bastante a chance de acontecer um imprevisto que lhe traga alguma dor de cabeça com a sua mais nova aquisição. Agora, mãos à obra! 5