LAUDO DE AVALIAÇÃO MODELO SIMPLIFICADO N.º DE IDENTIFICAÇÃO Número TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO FORO REGIONAL XI- PINHEIROS 5ºVARA CÍVEL PROCESSO DIGITAL Nº1011095-21.2016.8.26.0011 CLASSE-ASSUNTO: EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL- ESPÉCIES DE TITULOS DE CRÉDITO. EXEQUENTE: SILVIO ROBERTO ISOLA EXECUTADO: SANDRA VERGUEIRO PORTO FISCHBERG 1 - DATA DA VISTORIA 2 - ENDEREÇO DO IMÓVEL COMPLEMENTO TIPO Rua Doutor Queiroz Guimarães, 167 (Matricula 96.745) Residência BAIRRO CEP CIDADE ESTADO ZONA ZONEAMENTO 3 - FOTOS DO IMÓVEL Butantã FOTO DO IMÓVEL AVALIANDO FACHADA PRINCIPAL 4 - QUADRO DE ÁREAS / CARACTERISTICAS DA EDIFICAÇÃO Terreno (m 2 ) Construção (m²) Área Topografia Acesso Averbada averbada Padrão Idade Estado de conservação 953,00 Plana Via secundária 441,000 Casa Médio 20 (b) Entre Novo e Regular Apartamento/ Conjunto Comercial/ Loja Útil/privativa Comum Total Andar Vagas Box/ Depósito Padrão Idade Estado de conservação 5 - AVALIAÇÃO Total Área terreno = 953,00 m 2 X Valor / m 2 R$ 2.358,92 x = R$ 2.248.048,01 Área útil / privativa = m 2 X Valor / m 2 x = Área construída = 441,00 m 2 X Valor / m 2 R$ 1.349,64 x = R$ 595.191,43 TOTAL R$ 2.843.239,44 VALOR DO IMÓVEL (MERCADO) VALOR DO IMÓVEL (LIQUIDAÇÃO FORÇADA) 60% R$ 2.850.000,00 R$ 1.700.000,00 6 - CONSIDERAÇÕES GERAIS Ocupação: Proprio? Foi realizado vistoria interna? O imóvel é tombado? O imóvel possui visualmente vícios de construção? Em caso afirmativo justifique. Considerando-se as atuais condições do mercado imobiliário local e liquidez do imóvel avaliando, o mesmo constitui uma boa garantia? 7 - COMENTÁRIOS (Documentação utilizada, áreas irregulares, reserva legal, contaminação, etc.) Para efeito de cálculo utilizamos área de terreno de 953,00 m² e área construída de 441,00 m², conforne matrícula 96.745 do 18º CRI de São Paulo/SP (áreas aparentemente coincidem com o existente no local). Por orientação do contratante, a vistoria foi externa. Pontos positivos do imóvel em estudo: - Boa localização. Pontos egativos do imóvel em estudo: Locado: - Atual crise do setor imóbiliario. - Muitos imóveis residênciais a venda no bairro. - Violência do bairro afastando moradores. 8 - DADOS Atribuimos DA EMPRESA regular liquidez para o imóvel em estudo. Qual segmento? Qual empresa? Imóvel é operacional? Trata-se do imóvel principal para a contribuição da geração da receita? Vistoria externa Vistoria externa Considerando-se o estado de conservação do imóvel e sua localização, o mesmo apresenta visualmente condições de habitalidade? Vistoria externa O imóvel possui indícios de contaminação? 05609-000 São Paulo SP FOTO DO LOGRADOURO DO AVALIANDO NOME DA EMPRESA : CREA N.º ENGENHEIRO AVALIADOR RESPONSÁVEL PELA VISTORIA/LAUDO Galache Engenharia Ltda. 1009817 Tales R. S. Galache LOCAL/ DATA CREA N.º Santo André, 05 de dezembro de 2017. 5060563873/D 06/12/2017 O imóvel sofre alguma influência de favela, inundação ou invasão? Em caso afirmativo justifique se é uma boa garantia fls. 143 1
9 - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO MAPA DE RUAS 10 - MAPA DE ZONEAMENTO Zona Taxa de Ocupação Coeficiente de Aproveitamento Máximo Gabarito de Altura Usos Permitidos Operação Urbana/Especificações EM ANEXO EM ANEXO EM ANEXO 11 - CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO OCUPAÇÃO PADRÃO DA REGIÃO DEMOGRÁFICO DISTÂNCIA DA CAPITAL POPULAÇÃO Residencial Baixo Baixo Comercial Médio Médio Industrial Alto Alto MELHORAMENTOS PÚBLICOS Rede de água Rede de águas pluvias Rede telefônica Guias e sargetas Rede de esgoto Iluminação pública Pavimentação Fossa Rede elétrica Rede de gás Passeio Intertravado/Paralelepipedo 12 - CARACTERÍSTICA DO EMPREENDIMENTO (LOTEAMENTO) Lançamento Número de Lotes Início das Obras Entrega Total de Lotes Área média dos lotes Topografia Predominante 13 - CARACTERÍSTICAS GERAIS DA EDIFICAÇÃO N.º de Unidades por Pavimento N.º de Pavimentos Nº de vagas N.º de Box / depósito N.º de Subsolos N.º de Elevadores PADRÃO CONSTRUTIVO Nº de Blocos Estrutura Fechamento Cobertura 13,1 -CARACTERÍSTICAS GERAIS DO AVALIANDO Piso Parede Teto Esquadria 14 - INFRAESTRUTURA Piscina adulto Piscina infantil Jardins Play Ground Churrasqueira Salão de festa Salão de jogos Home Theater IMÓVEL Sala de ginástica Recreação infantil IMÓVEL EM ANEXO EM ANEXO EM ANEXO Descrição do imóvel Valor unitário médio Principais concorrentes Pontos positivos Pontos negativos Sala de descanso Forno de pizza Lojas de conveniência Lavanderia coletiva Sala de informática Gazebo Acadêmia de ginástica Sauna Quadra esportiva Depósito indiviual Vigilância Eletrônica Ducha Apto. do zelador Coleta seletiva Gerador Pista de corrida Guarita Sistema de telefônia 12 km 45,15 milhões TV a cabo fls. 144 2
Foto Foto Foto Foto Foto AT AC Obs.: AT AC Obs.: AT AC Obs.: AT AC Obs.: AT AC Obs.: Amostra n Endereço: Bairro: Fonte: Tipo: Terreno-m² Valor - R$ AU-m² Enquadramento Andares Valor - R$ 15 - ELEMENTOS COMPARATIVOS COM FOTOS 1 Data Rua Dr. Queiroz Guimarães, 200 - Butantã Cidade: São Paulo UF Imóveis morumbi - Sr. Ibanêz Telefone (11)3755-9999 Residência 590,00 Zoneamento M. Pub. Condição á vista R$ / m² 2.705,53 CASA FINO AC-m² Padrão Und. / and. 330 Médio AT-m² Estado Cons. Suites (c) Regular Vagas Id. Ap - anos Dorm. 10 R$ 962.991,07 Condição R$ / m² 2.918,15 Amostra n 2 Data 06/12/2017 Endereço: #REF! Bairro: Butantã Cidade: São Paulo UF SP Fonte: Corretor - Sr. Oliver Telefone (11) 99988-2103 Zoneamento M. Pub. AU-m² AC-m² 418 AT-m² Enquadramento CASA MÉDIO + Padrão Máximo Estado Cons. (e) Necessitando de 20 Andares Und. / and. Suites Valor - R$ R$ 634.973,69 Condição 1.519,08 R$ / m² Vagas Id. Ap - anos Dorm. R$ / m² Amostra n 3 Data 06/12/2017 Endereço: Avenida Comendador Adibo Ares, 1515 - Bairro: Butantã Cidade: São Paulo UF SP Fonte: Corretor - Sr. Oliveira Telefone (11) 2594-0828 Tipo: Terreno-m² Residência 879,00 Status Frentes Oferta Valor Topografia R$ 3.385.615,65 Zoneamento M. Pub. Valor - R$ R$ 2.128.078,23 Condição á vista R$ / m² 2.421,02 AU-m² Enquadramento Andares CASA SUPERIOR AC-m² Padrão Und. / and. 694 Médio AT-m² Estado Cons. Suites (e) Necessitando de Vagas Id. Ap - anos Dorm. 15 Valor - R$ R$ 1.257.537,42 Condição R$ / m² 1.812,01 Amostra n 4 Data 06/12/2017 Endereço: Rua Alvorada do Sul, 285 - Bairro: Butantã Cidade: São Paulo UF SP Fonte: Corretor - Sra. Luisa Telefone (11) 94842-1717 Tipo: Terreno-m² Residência 680,00 Status Frentes Oferta Valor Topografia R$ 3.157.323,73 Zoneamento M. Pub. Valor - R$ R$ 2.586.618,63 Condição á vista R$ / m² 3.803,85 AU-m² AC-m² 330 AT-m² Vagas (e) Necessitando de Enquadramento CASA SUPERIOR Padrão Médio Estado Cons. Id. Ap - anos Reparos ples Andares Und. / and. Suites Dorm. 20 Valor - R$ R$ 570.705,10 Status Oferta Valor R$ 2.559.252,23 Frentes R$ 1.596.261,16 Tipo: Residência Status Terreno-m² 412,00 Frentes METODOLOGIA Topografia Oferta Valor R$ 1.841.256,58 Topografia Valor - R$ R$ 1.206.282,89 Condição á vista Comparativo Direto fls. 145 06/12/2017 Condição R$ / m² 1.729,41 Amostra n 5 Data 06/12/2017 Endereço: Rua José Ferreira Guimarães, 186 - Bairro: Butantã Cidade: São Paulo UF SP Fonte: Corretor - Sr. Oliveira Telefone (11) 2594-0828 Tipo: Terreno-m² Residência 288,00 Status Frentes Oferta Valor Topografia R$ 1.795.563,54 Zoneamento M. Pub. Valor - R$ R$ 1.377.817,69 Condição á vista R$ / m² 4.784,09 AU-m² AC-m² 275 AT-m² Vagas (e) Necessitando de Enquadramento CASA MÉDIO + Padrão Máximo Estado Cons. Id. Ap - anos Reparos ples Andares Und. / and. Suites Dorm. 20 Valor - R$ R$ 417.745,85 Condição R$ / m² 1.519,08 5 SP 2.927,87
Amostra Valor Terreno Área terreno 16 - PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO Fator Oferta Fator Topografia Fator frente Fator profundidade Fator Pavimentação do terreno Avaliando - 953,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Fator de Homogeneização V.U. Homog. V.U.Saneado 1 1.596.261,16 590,00 R$ 2.705,53 0,80 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1.947,98 1.947,98 2 1.206.282,89 412,00 R$ 2.927,87 0,80 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 2.109,20 2.109,20 3 2.128.078,23 879,00 R$ 2.421,02 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1.936,82 1.936,82 4 2.586.618,63 680,00 R$ 3.803,85 0,80 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 2.738,77 2.738,77 5 1.377.817,69 288,00 R$ 4.784,09 0,80 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 3.061,82 3.061,82 Unitário Médio Saneado (R$/m²): 2.358,92 VALOR DE MERCADO PARA CONSTRUÇÃO (R$): HOMOGENIZAÇÃO Descrição Padrão Construtivo Área construída (m²) Custo Unitário Depreciação R$ /m² Valor Depreciado (R$) Limite superior (+30% ): 3.066,59 Edificação 1 441,00 1.836,60 73% 595.191,43 Limite inferior (-30% ): 1.651,24 Edificação 2 Intervalo proposto 30% Edificação 3 Número de elementos: 5 Edificação 4 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²): 2.358,92 Edificação 5 SANEAMENTO Edificação 6 Limite superior: 2.750,44 Edificação 7 Limite inferior: 1.967,39 Edificação 8 Amplitude do Intervalo de Confiança: 28,47% TOTAL 441,00 Desvio Padrão: 511,80 Distr. "t" Student: 1,53 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$): Coeficiente (Desvio/MAs): 21,70% Valor do terreno (R$/m²) Número de elemetos após saneamento: 5 Valor da Construção (R$) Unitário Médio Saneado (R$/m²): 2.358,92 Fator de Comercialização Valor de Mercado para Venda (R$) FORMAÇÃO DE VALORES Unitário Médio (R$/m²): 2.358,92 Área útil/ privativa VALOR DE MERCADO VENDA (R$) Observação: Legenda (fatores): 0,00 V. Unit. Terreno Unitário Médio (R$/m²): R$ 3.328,47 Fator Área Fator Localização IMÓVEL Média = 2.358,92 2.358,92 595.191,43 2.248.048,01 595.191,43 1,00 2.843.239,44 fls. 146 3
QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS N ENDEREÇO DO IMÓVEL INFORMAÇÕES PREÇO ÍNDICE CONSTRUÇÃO TERRENO DATA VIA No FONTE FONE CONTATO (R$) FISCAL IDADE Conserv nº VIDA RESIDUAL PADRÃO ÁREA (m²) ÁREA (m²) 1 Rua Dr. Queiroz Guimarães 200 Imóveis morumbi (11)3755-9999 Sr. Ibanêz 2.800.000,00 1,00 10 2,00 26 60 20% 2,436 330,00 590,00 06/12/17 2 Rua Dr. Queiroz Guimarães 477 Corretor (11) 99988-2103 Sr. Oliver 2.000.000,00 1,00 20 3,00 21 70 20% 1,560 418,00 412,00 06/12/17 3 Avenida Comendador Adibo Ares 1515 Corretor (11) 2594-0828 Sr. Oliveira 3.700.000,00 1,00 15 3,00 23 70 20% 1,776 694,00 879,00 06/12/17 4 Rua Alvorada do Sul 285 Corretor (11) 94842-1717 Sra. Luisa 3.300.000,00 1,00 20 3,00 23 70 20% 1,776 330,00 680,00 06/12/17 5 Rua José Ferreira Guimarães 186 Corretor (11) 2594-0828 Sr. Oliveira 1.900.000,00 1,00 20 3,00 21 70 20% 1,560 275,00 288,00 06/12/17 fls. 147
DADOS DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA SITUAÇÃO PARADIGMA N VALOR DO V. Unit. VALOR VALOR PLANTA GENÉRICA IMÓVEL (R$) A. Constr. (m²) BENF (R$/m²) BENF (R$) TERRENO (R$) IF At V. unit. homog. (R$/²) Fórmula Grandeza Fr = 10,00 1 2.800.000,00 330,00 2.918,15 962.991,07 1.596.261,16 1,00 590,00 2.705,5274 0,94 Pmi = 25,00 2 2.000.000,00 418,00 1.519,08 634.973,69 1.206.282,89 1,00 412,00 2.927,8711 0,90 Pma = 40,00 3 3.700.000,00 694,00 1.812,01 1.257.537,42 2.128.078,23 1,00 879,00 2.421,0219 0,98 Ft = 1,00 4 3.300.000,00 330,00 1.729,41 570.705,10 2.586.618,63 1,00 680,00 3.803,8509 0,92 Fc = 1,00 5 1.900.000,00 275,00 1.519,08 417.745,85 1.377.817,69 1,00 288,00 4.784,0892 0,86 HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA PLANTA GENÉRICA N FATORES Vun SETOR F. oferta F. localização F. frente F. profundidade F. Pavimentação do terreno F. Grandeza F. Topografia F. Homog (R$) QUADRA 1 0,80 1,00 1,000 1,000 1,00 0,90 1,00 0,90 1.947,98 1.947,98 1.947,98 IF 1,00 2 0,80 1,00 1,000 1,000 1,00 0,90 1,00 0,90 2.109,20 2.109,20 2.109,20 3 0,80 1,00 1,000 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 1.936,82 1.936,82 1.936,82 4 0,80 1,00 1,000 1,000 1,00 0,90 1,00 0,90 2.738,77 2.738,77 2.738,77 5 0,80 1,00 1,000 1,000 1,00 0,80 1,00 0,80 3.061,82 3.061,82 3.061,82 ÁREA DO TERRENO 953,00 SANEAMENTO DA AMOSTRA TESTE ITERAÇÃO I II III MÉDIA 2.358,92 2.358,92 2.358,92 +30 % 3.066,59 3.066,59 3.066,59-30% 1.651,24 1.651,24 1.651,24 MÉDIA ADOTADA = R$ 2.358,92 QUADRO RESUMO valor total (R$) valor total imóvel (R$) AT (m²) 953,00 Vu terr (R$/m²) 2.358,92 2.248.048,01 AC (m²) 441,00 Vu constr (R$/m²) 1.349,64 595.191,43 2.843.239,44 fls. 148
Item Ross & Heideck Condições Físicas Classificação Est. Coef. sofreu nem requer reparos ÓTIMO 1 0,000% 1,5 0,032% Requer/recebeu pequenos reparos BOM 2 2,520% 2,5 8,090% Requer reparacões simples REGULAR 3 18,100% 3,5 33,200% Requer reparações importantes MAU 4 52,600% 4,5 75,200% Valor de demolição (residual) DEMOLIÇÃO 5 100,00% R8N 1.325,11 Endereço MUITO BOM INTERMÉDIO DEFICIENTE MUITO MAU Idade (anos) Vida(anos) Estado Residual Área constr. (m²) Padrão Unitário (R$) Valor Novo (R$) Avaliando Rua Doutor Queiroz Guimarães, 167 (Matricula 96.745) 20 70 3,0 20% 441,00 1,386 1.836,60 809.941,68 73,5% 595.191,43 1.349,64 comparativo 01 Rua Dr. Queiroz Guimarães, 200 10 60 2,0 20% 330,00 2,436 3.227,97 1.065.229,43 90,4% 962.991,07 2.918,15 Vu terr (R$/m²) 2.358,92 comparativo 02 #REF! 20 70 3,0 20% 418,00 1,560 2.067,17 864.077,73 73,5% 634.973,69 1.519,08 Vu constr (R$/m²) 1.349,64 comparativo 03 Avenida Comendador Adibo Ares, 1515 15 70 3,0 20% 694,00 1,776 2.353,40 1.633.256,38 77,0% 1.257.537,42 1.812,01 Total IMÓVEL 2.843.239,44 Depreciaçã o Valor Depreciado (R$) Valor unit. Depreciado (R$/m²) comparativo 04 Rua Alvorada do Sul, 285 20 70 3,0 20% 330,00 1,776 2.353,40 776.620,47 73,5% 570.705,10 1.729,41 comparativo 05 Rua José Ferreira Guimarães, 186 20 70 3,0 20% 275,00 1,560 2.067,17 568.472,19 73,5% 417.745,85 1.519,08 fls. 149
DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA FOTOS DO AVALIANDO Vista parcial do logradouro Outra vista parcial do logradouro Outra vista parcial do logradouro Outra vista parcial do logradouro Vista parcial do imóvel Vista parcial da fachada Outra vista parcial da fachada Outra vista parcial da fachada F fls. 150
IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DO GOOGLE EARTH 18 - DELIMITAÇÃO COORDENADA/ GPS IMÓVEL 19 - GOOGLE - VISÃO MACRO IMÓVEL fls. 151 6
Planta quadra fls. 152
Zoneamento fls. 153
22 - CREA ENGENHEIRO AVALIADOR RESPONSÁVEL PELA VISTORIA/LAUDO fls. 154