Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro

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1 Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro Go Inn Campinas 6 de dezembro de 2017

2 Análise de viabilidade do projeto hoteleiro Agenda 1. Introdução 3 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 5 3. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento 7 4. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 9 5. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Projeção de receitas, despesas e resultado Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para um período de 10 anos Conclusões finais Condições restritivas Glossário 23 2

3 Introdução CoHotel Consultoria Hoteleira A CoHotel Consultoria Hoteleira foi contratada para realizar a análise de viabilidade econômica do projeto hoteleiro, que foi construído na cidade de Campinas - SP, pela Direcional Engenharia, que entrou em operação em 06/05/2017 A CoHotel Consultoria Hoteleira é uma empresa especializada no setor hoteleiro, atuando nas áreas de desenvolvimento de novos empreendimentos e Hotel Asset Management. Trabalhamos para diversas Cadeias Hoteleiras presentes no Brasil, Investidores Imobiliários e Hotéis em operação O objetivo geral do presente relatório é realizar uma análise de viabilidade econômico financeiro do empreendimento hoteleiro Go Inn Campinas A avaliação do projeto em questão foi realizada utilizando os indicadores mercadológicos e resultados operacionais informados no estudo de mercado elaborado pela CoHotel para o incorporador em maio de 2017 Com base nessas informações, concluímos com o cálculo da Taxa Interna de Retorno para um horizonte de 10 (dez) anos, apresentando um parecer acerca do tema central do estudo São Paulo, 6 de dezembro de 2017 Jorge Duarte Sócio Diretor 3

4 Introdução Metodologia e responsabilidades O presente relatório considera como base as informações financeiras e operacionais acumuladas até maio de 2017 recebidas do Hotel, no estudo de mercado e estatísticas operacionais, realizados pela CoHotel em maio de 2017, além de outras informações apresentadas pela Incorporadora e coletadas de forma direta ou através de terceiros especializados As principais etapas para a realização desta análise são: Análise econômica da região: Condições macroeconômicas, principais indiciadores sociais e econômicos e potenciais geradores de demanda Análise do empreendimento: Avaliação da localização e da formatação do projeto hoteleiro Análise do mercado: Avaliação da oferta e demanda hoteleira atual e projeção desses indicadores para os próximos anos Análise do Fluxo de Caixa: Projeção dos principais indicadores operacionais Análise do investimento: Cálculo da taxa de retorno para o investidor com base no valor de venda e nos fluxos de caixa projetados Tanto este relatório, quanto os resultados apresentados no estudo de mercado e estatísticas operacionais são meramente informativas e não se constituem em promessa de resultado ou rentabilidade A CoHotel realizou esta análise, na data que o consta, utilizando as metodologias mais precisas para uma análise de viabilidade. Fatores externos poderão alterar os resultado aqui apresentados, e não implicarão em responsabilidade da CoHotel 4

5 Tendências e perspectivas macroeconômicas Indicadores econômicos da cidade de Campinas Campinas é a principal cidade do interior de São Paulo, localizado a pouco mais de 100 km da capital A cidade possui cerca de Possui 1,200 mil habitantes e apresentou um PIB em 2014 de R$ 57,6 Bilhões, último dado disponível no IBGE É a terceira Cidade do Estado em PIB e a principal cidade da Região Metropolitana de Campinas (RMC), composta por cerca de 20 cidades. A RMC é o terceiro polo industrial e gerador de PIB do país, ficando atrás apenas das Cidades de São Paulo e Rio de Janeiro O grande crescimento do Aeroporto de Viracopos se deveu a entrada da Cia Aérea Azul, que fez de Campinas seu principal destino e origem. O numero de passageiros cresceu a uma taxa de 9,44% a.a. entre 2010 a 2016 Evolução do PIB Em R$ milhões 2017 Movimento do Aeroporto Em mil passageiros Fontes: IBGE, INFRAERO *Crescimento descontado a inflação

6 Tendências e perspectivas macroeconômicas Indicadores econômicos da cidade de Campinas Assim como a evolução do PIB, outros indicadores são importantes para realizar a análise do mercado local Como a principal demanda da região é voltada para o turismo de negócios, é importante analisar a evolução da atividade econômica da cidade. De acordo com os números levantados pelo IBGE, Campinas possuía em 2014 (últimas data disponível) cerca de empresas ativas no município, que empregavam cerca de 500 mil pessoas. Ambos os indicadores apresentaram uma tendência de crescimento nos últimos anos (1,4%a.a. para o número de empresas e 3% para o número de pessoas ativas) Mesmo com o possível impacto negativo gerado pela crises nos anos de 2015 e 2016, entendemos que a economia da cidade possui força para se recuperar e voltar a crescer de forma sustentável Número de Empresas 2013 Número de Pessoas Ativas Fonte: IBGE últimos dados disponíveis

7 Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento O projeto hoteleiro elaborado pela Direcional é composto por apenas um edifício onde está instalado o Hotel com 2224 Uhs. O Hotel é administrado pela Atlantica Hotels International (AHI), uma empresa nacional com mais de 18 anos de experiência em hotelaria. A AHI possui o direito de operar no Brasil grandes marcas estrangerias de grandes grupos hoteleiros internacionais como a Starwood Hotels and Resort, Choice Hotel International e Carlson Hotels Worldwide, além de marcas próprias como Go Inn e by Atlantica Hotels A empresa é uma das principais administradoras hoteleiras atuando no mercado nacional, operando mais de 90 hotéis espalhados por 15 estados brasileiros, totalizando cerca de 15 mil quartos. Para os próximos 4 anos, a companhia já possui mais de 80 contratos para operação de novos hotéis, que serão construídos no país Marcas administradas pela AHI LUXO SUPERIOR MIDCLASS ECONÔMICO Fonte: AHI BUDGET 7

8 O Projeto Hoteleiro Principais características Imagens do projeto Padrão: BUDGET Supereconômico Data de abertura: 06/05/2017 Unidades: 224quartos (Uhs) Área (m²) QTD Fração ideal Tipo 1 18, ,449% Tipo 2 17, ,438% Tipo 3 17, ,425% Tipo 4 17, ,438% Tipo 5 18, ,449% Tipo 6 23, ,585% Tipo 7 18, ,454% Tipo 8 21,81 2 0,534% Tipo 9 18,65 2 0,456% Total 4.085, Outras características: Café da manhã incluso na diária, acesso WiFi gratuito, fitness e área de restaurante próprio 8

9 Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança O hotel está localizado na Rua Quatorze de Dezembro, 303, no bairro do Cambuí, uma das principais regiões da cidade de Campinas A localização do hotel é privilegiada, próximo ao centro da cidade e a Prefeitura de Campinas e de fácil acesso, local ideal para um hotel econômico com baixa tarifa média. A Boa localização do hotel será primordial para seu desempenho Fonte: Google Maps 9

10 Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução Definição do set competitivo Hotel Fonte: CoHotel Consultoria Oferta Hoteleira Abertura Quartos disponíveis Dia Ano Participação no mercado Muito Confortável Royal Palm Plaza % Total Luxo 18 Anos % Comfortável Comfort Suites % Euro Suit % Mercure % Noumi Plaza % Royal Palm Residence % Royal Palm Tower % Meliã Campinas % Radisson Red % Vitoria Hoyel Concept % Total Comfortável 12 Anos % Médio Conforto Dan Inn Anhanguera % Golden Park Viracopos % Ibis % Hotel vila rica Campinas % Monreale Classic % Premium Norte % Matiz Barão Geraldo % Vitória NewPort Residence % Total Médio Comforto 16 Anos % Simples % Travel Inn cambui % Bristol Alphaville campinas % Hotel Malibu inn % Park Tower % Pusada Villa Atybaia % Slepp Inn Galeria % Total Simples 18 Anos % Total Geral 25 Hotéis % 10 De acordo com o Guia 4 Rodas e pesquisa direta realizada pela CoHotel, a cidade de Campinas possui um parque hoteleiro bem desenvolvido, contando com cerca de 25 propriedades que possuem o mínimo de conforto para hospedagem. Esses hotéis podem ser divididos em 4 categorias, conforme quando ao lado O Hotel em análise terá como principal set competitivo os hotéis de categoria confortável e médio conforto, porém, entendemos que toda a cadeia hoteleira irá competir parcialmente ou indiretamente O mercado possui cerca de quartos disponíveis por dia, totalizando uma oferta anual de diárias

11 Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução Definição do set competitivo Até o ano de 2015, o mercado hoteleiro da região estava operando com uma ocupação média de 59%, o que é considerado um bom índice para um mercado bem desenvolvido e maduro. Porém, devido a crise que se instalou no país, a demanda por hotéis na região apresentou uma forte retração. De acordo com as nossas estimativas, 2017 deverá encerrar com uma ocupação média de apenas 51,3% É importante ressaltar, que parte dessa queda na taxa de ocupação pode ser explicada pela recente abertura de hotéis na cidade ( Malibu inn, Go inn e Radisson Red) Desempenho do mercado 57,0% 59,0% 59,3% ,5% ,3% Fonte: CoHotel Consultoria E Oferta de Quartos Quartos ocupados Taxa de ocupação 11

12 Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução Definição do set competitivo A seguir, apresentamos o cronograma de abertura das novas propriedades esperadas para Campinas. De acordo com nossa pesquisa, além do hotel em estudo, com 152 quartos (Uhs), serão abertos na cidade mais 4 empreendimentos, os hotéis Ibis vermelho e Budget, com 160 e 272 Uhs, respectivamente, o hotel Royal Palm Tower, com 226 Uhs e o Hotel Contemporâneo, com 310 Uhs. Além da nova oferta já conhecida, estimamos a entrada de mais 150 uhs de possíveis projetos que estão sendo analisados, porém ainda não confirmados Como é comum em qualquer mercado com aumento na oferta, hotéis com baixa qualidade deverão sair do set competitivo, pois deixam de competir diretamente pela demanda mais qualificada ou não conseguem sobreviver as baixas taxas de ocupação e diária média. Estimamos a saída de 620 Uhs para os próximos anos, caso a oferta futura se realize integralmente Estimamos que a partir de 2018 o mercado apresente uma forte recuperação, crescendo cerca de 4% a.a. até 2021, recuperando parte da demanda perdida nos últimos anos Cronograma de abertura de novos projetos Número de quartos por ano (Uh X 365 dias) Ibis Campinas Norte Ibis Budget Royal Palm Tower Anhaguera Hotel Contemporâneo Outros porjetos em análise Total Entradas Saída de hotéis do mercado Nova Oferta de Quartos Quartos ocupados mercado Crescimento médio da demanda 4% 4% 4% 4% Taxa de ocupação do mercado 46% 46% 51% 53% Fonte: CoHotel Consultoria e cadeias hoteleiras 12

13 Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O hotel com 224 Uhs tem disponível diárias ao ano, 5,57% da oferta competitiva prevista para O mercado terá um total de diárias disponíveis ao ano Foi estimado que a penetração do hotel na demanda será inferior à sua participação na oferta em 5% em 2018, já em 2019, sua participação será a mesma que a média do mercado, e a partir de 2020, será 10% superior. Essa maior penetração do mercado se dará majoritariamente por causa da localização do produto e do reconhecimento da marca Foi estimado que o mercado levará de três a cinco anos para voltar a normalidade e absorver a nova oferta e, consequentemente, melhorar a penetração do hotel em estudo, que por ser de categoria Supereconômico, tem desempenho, normalmente, melhor que a média do mercado Projeção de desempenho do Performance do Set Competitivo Oferta de quartos (ano) Demanda por quartos (ano) Taxa de ocupação do mercado 46% 46% 51% 53% 55% Hotel em estudo Quartos disponíveis Participação na oferta 5,57% 5,32% 5,66% 5,62% 5,62% Quartos da demanda captada Participação na demanda 5,29% 5,32% 6,22% 6,18% 6,18% Penetração no mercado 95% 100% 110% 110% 110% Taxa de ocupação do hotel 44% 46% 56% 58% 60% Fonte: CoHotel Consultoria 13

14 Projeção de receitas, despesas e resultado Demonstrativo de resultado consolidado antes do IR Foi estimado o valor de diária média para o hotel em 2018 de R$ 170,00 Para os anos de 2019 a 2022, foi estimado uma evolução mais acelerada no valor da diária, que se dará devido ao melhor posicionamento do hotel no mercado e as melhores condições mercadológicas Fonte: CoHotel Dados Operacionais Dados Operacionais Apartamentos Dia 224 Apartamentos disponíveis ano Apartamentos ocupados % de ocupação 43,93% 45,99% 55,91% 57,77% 60,08% Total de hóspede por quarto ocupa 1,35x Diária média bruta com Café da Manhã R$ 170,0 R$ 187,0 R$ 205,7 R$ 226,3 R$ 248,9 Crescimento anual 10% 10% 10% 10% Fonte: CoHotel Consultoria 14

15 Projeção de receitas, despesas e resultado Demonstrativo de resultado consolidado antes do IR R$ Inflacionados Demonstrativo de Resultado Resultado líquido antes de IR por unidade Custos e Despesas operacionais % da receita líquida 62,3% 58,3% 49,6% 47,7% 45,1% 2.1 Custos diretos % da receita Líquida 8,1% 7,9% 7,6% 7,4% 7,2% 2.2 Salários e Encargos Sociais % da receita Líquida 26,6% 24,5% 19,4% 18,1% 16,7% 2.3 Outras despesas operacionais IPTU/Seguros R$ R$ R$ R$ R$ Lucro Operacional Bruto (GOP) % da receita líquida 37,7% 41,7% 50,4% 52,3% 54,9% 4. Gastos de Capital % da receita líquida 10,9% 12,1% 13,6% 14,7% 14,8% 5. Resultado líquido antes do IR % da receita líquida 26,8% 29,6% 36,8% 37,7% 40,1% 6. Resultado por tipo de unidade (Fração ideal) 6.1 Resultado por unidade Tipo 1 (0,449%) R$ R$ R$ R$ R$ Resultado por unidade Tipo 2 (0,438%) R$ R$ R$ R$ R$ Resultado por unidade Tipo 3 (0,425%) R$ R$ R$ R$ R$ Resultado por unidade Tipo 4 (0,438%) R$ R$ R$ R$ R$ Resultado por unidade Tipo 5 (0,449%) R$ R$ R$ R$ R$ Resultado por unidade Tipo 6 (0,585%) R$ R$ R$ R$ R$ Resultado por unidade Tipo 7 (0,454%) R$ R$ R$ R$ R$ Resultado por unidade Tipo 8 (0,534%) R$ R$ R$ R$ R$ Fonte: CoHotel 6.9 Resultado por unidade Tipo 9 (0,456%) R$ R$ R$ R$ R$

16 Projeção de receitas, despesas e resultado Demonstrativo de resultado consolidado Receitas Operacionais Hospedagem: Receita proveniente da venda de diárias Alimentos e Bebidas: Receitas de loja de conveniência Outras receitas: Telefonia, lavanderia, garagem e outras Impostos incidentes sobre as receitas: ISS sobre a receita de hospedagem PIS e COFINS sobre a receita bruta ICMS sobre a receita de Alimento e Bebidas Custos e Despesas Operacionais Custos diretos: Custo com insumos de Alimentos & Bebidas, insumos do café da manhã e serviços terceirizados, como lavanderia, telefonia e garagem Salários e encargos sociais: Gastos com os salários e encargos sociais dos colaboradores dos hotéis Outras despesas operacionais: Todos os outros gastos operacionais com habitações, Alimentos e bebidas, despesas administrativas, marketing e vendas, manutenção e utilidades Gastos de capital Taxa de básica de Administração conforme contrato: Remuneração paga à administradora, percentual sobre a receita líquida do hotel Taxa de performance Administradora conforme contrato: Remuneração paga à administradora, percentual sobre dividendo líquido a ser distribuído Reserva de reposição de ativos: Fundo de reserva para utilização quando necessário a reposição de ativos e conservação do hotel IPTU e seguros da propriedade 16

17 Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento Rentabilidade do comprador da unidade O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR (Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas: Preço de venda final definido pela Direcional em maio 2017 valor à vista Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação do hotel. A partir do 6º ano de operação, utilizamos um crescimento dos fluxo de 3%, levando em consideração que o hotel já se encontrará no período de estabilidade (após o período de maturação, dificilmente o hotel deverá apresentar grandes variações de ocupação e valor de diária média que possam impactar no crescimento de seus resultados) Ao final do 10º ano de operação, foi calculado o valor da perpetuidade do investimento utilizando uma taxa de desconto de 5,7% a.a., totalizando um Cap Valor a ser distribuído no ano n+1 Rate mensal aproximado de 0,46 % a.m. (Valor do imóvel(valor da perpetuidade) = ) taxa de desconto anual (Cap rate anual) De acordo com o índice FipeZap, que informa o preço médio de aluguel e compra de apartamentos em 9 cidades brasileiras, a rentabilidade média obtida por proprietários de imóveis com aluguéis foi de 4,70% a.a. em setembro de Dado que um hotel possui características distintas de um imóvel residencial, incluímos um premio de risco de 1% para o cálculo do cap rate O cálculo leva em consideração a atualização anual de receitas e despesas pela inflação do período, tratando-se, portanto, de uma TIR em valores nominais Fator de risco O cálculo da TIR realizado nesse estudo leva em consideração a compra da Unidade Imobiliária à vista. No caso de compra financiada da Unidade Imobiliária, a Taxa Interna de Retorno do investimento será inferior à TIR projetada nessa análise de viabilidade econômica, tendo em vista que a taxa de juros incidente sobre o saldo devedor para o caso de compra parcelada após a entrega da Unidade Imobiliária, é superior à TIR aqui projetada Fonte: FipeZap, CoHotel e incorporadores Área (m²) QTD Fração ideal Preço por m² Valor de venda Tipo 1 18, ,449% R$ ,00 R$ ,00 Tipo 2 17, ,438% R$ ,00 R$ ,00 Tipo 3 17, ,425% R$ ,00 R$ ,80 Tipo 4 17, ,438% R$ ,00 R$ ,00 Tipo 5 18, ,449% R$ ,00 R$ ,00 Tipo 6 23, ,585% R$ ,00 R$ ,80 Tipo 7 18, ,454% R$ ,00 R$ ,60 Tipo 8 21,81 2 0,534% R$ ,00 R$ ,20 Tipo 9 18,65 2 0,456% R$ ,00 R$ ,20 Total 4.085,

18 Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento Rentabilidade do comprador da unidade Rentabilidade unidade tipo 1 Rentabilidade unidade tipo 2 Valor final à vista: R$ Fração ideal: 0,449% Anos Capital Investido / Resultado Fluxo de Perpetuidade Hotel Caixa 2016 ( ) (8.847) ( ) Total TIR - Nominal 8,21% TIR - Real 3,71% R$ ,66 Perpetuidade = = R$ ,28 5,70% Valor final à vista: R$ Fração ideal: 0,438% Anos Capital Investido / Resultado Fluxo de Perpetuidade Hotel Caixa 2016 ( ) (8.635) ( ) Total TIR - Nominal Rentabilidade unidade tipo 3 Rentabilidade unidade tipo 4 Valor final à vista: R$ Fração ideal: 0,425% Anos Capital Investido / Resultado Fluxo de Perpetuidade Hotel Caixa 2016 ( ) (8.378) ( ) Total ,21% TIR - Real 3,71% R$ ,03 Perpetuidade = = R$ ,66 5,70% Valor final à vista: R$ Fração ideal: 0,438% Anos Capital Investido / Resultado Fluxo de Perpetuidade Hotel Caixa 2016 ( ) (8.630) ( ) Total TIR - Nominal TIR - Real 8,21% 3,71% Perpetuidade = R$ ,79 5,70% = R$ ,51 18 TIR - Nominal 8,21% TIR - Real 3,71% R$ ,08 Perpetuidade = = R$ ,63 5,70%

19 Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento Rentabilidade do comprador da unidade Rentabilidade unidade tipo 5 Rentabilidade unidade tipo 6 Valor final à vista: R$ Fração ideal: 0,449% Anos Capital Investido / Resultado Fluxo de Perpetuidade Hotel Caixa 2016 ( ) (8.844) ( ) Total TIR - Nominal TIR - Real 8,21% 3,71% Rentabilidade unidade tipo 7 Rentabilidade unidade tipo 8 Valor final à vista: R$ Fração ideal: 0,454% Anos Capital Investido / Resultado Fluxo de Perpetuidade Hotel Caixa 2016 ( ) (8.954) ( ) Total Valor final à vista: R$ Fração ideal: 0,585% Anos Capital Investido / Resultado Fluxo de Perpetuidade Hotel Caixa 2016 ( ) (11.524) ( ) Total TIR - Nominal TIR - Real R$ ,19 Perpetuidade = = R$ ,26 R$ ,64 5,70% Perpetuidade = = R$ ,44 5,70% 8,21% 3,71% Valor final à vista: R$ Fração ideal: 0,534% Anos Capital Investido / Resultado Fluxo de Perpetuidade Hotel Caixa 2016 ( ) (10.522) ( ) Total TIR - Nominal TIR - Real 8,21% 3,71% Perpetuidade = R$ ,76 5,70% = R$ ,69 19 TIR - Nominal 8,21% TIR - Real 3,71% R$ ,05 Perpetuidade = = R$ ,21 5,70%

20 Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento Rentabilidade do comprador da unidade Rentabilidade unidade tipo 9 Valor final à vista: R$ Fração ideal: 0,456% Anos Capital Investido / Resultado Fluxo de Perpetuidade Hotel Caixa 2016 ( ) (8.997) ( ) Total TIR - Nominal TIR - Real 8,21% 3,71% R$ ,08 Perpetuidade = = R$ ,62 5,70% 20

21 Conclusões Parecer sobre a qualidade do projeto A qualidade de um empreendimento hoteleiro pode ser definida de acordo com as seguintes características: Localização, bandeira e administradora hoteleira, formatação do produto e mercado 1. Localização: O hotel está localizado em um dos principais bairros cidade, com bom potencial e um dos únicos produtos dessa categoria na região, A cidade de Campinas deverá apresentar um crescimento moderado do PIB para os próximo anos, porém suficiente para impactar positivamente a demanda hotelaria da região Bandeira e Administradora Mercado O empreendimento é administrado pela Atlantica Hotels International, empresa com vasta experiência no mercado local, operando mais de 15 mil quartos espalhados em cerca de 90 hotéis pelo país Formatação do produto O projeto foi formatado objetivando a maximização de rentabilidade dos investidores finais. A quantidade e o tamanho das unidades está em linha com a necessidade para hotéis supereconômicos, além das demais áreas sociais O mercado de Campinas apresentou um crescimento exagerado na oferta de hotéis nós últimos anos, impactando negativamente o desempenho médio do mercado (taxas de ocupação e diária média), e deverá sofrer ainda mais com o inicio da operação dos novos hotéis esperados na cidade Mesmo com a saída de diversos hotéis do set competitivo, o que deverá ocorrer, já que muitos não conseguirão sobreviver com as atuais taxas de ocupação e diária média, o mercado ira demorar cerca de 3 a 5 anos para voltar a normalidade, prejudicando o desempenho de qualquer hotel nos próximos anos Expectativa de rentabilidade A rentabilidade esperada para investidor das unidade é de 8,21% a.a. 21

22 Condições restritivas Esta apresentação refere-se a um estudo de viabilidade para uma propriedade especifica e não representa um relatório de avaliação econômica. As informações contidas nesta apresentação são meramente informativas e não se constituem em qualquer tipo de oferta de investimentos, convite ou venda e nem aconselhamento ou sugestão de investimento. Os investidores devem buscar aconselhamento profissional com relação aos aspectos tributários, regulatório e outros que sejam relevantes à sua condição específica, sendo que o presente material não foi elaborado com esta finalidade. Por se tratar de um empreendimento hoteleiro ressaltamos que a viabilidade econômica e ou valor de mercado do mesmo tem uma relação direta com a qualidade da administração do hotel. Destacamos que as projeções financeiras apresentadas neste estudo baseiam-se em um desenvolvimento responsável e administração competente, e que qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados. As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste estudo estão baseadas nas condições econômicas da área de mercado analisada e foram preparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso. No entanto potenciais investidores devem considerar que existem fatores de riscos que podem afetar de maneira adversa estas estimativas. Ressaltamos que: (i) os dados e informações aqui contidos não devem servir como base exclusiva para tomadas de decisões de investimento, que somente deverão ser executadas após a compreensão dos riscos envolvidos e da análise de seus objetivos pessoais, e (ii) os resultados e eventuais rentabilidades verificadas no passado para determinado produto, modalidade de investimento ou em algum segmento econômico não representam garantia de desempenho ou rentabilidade futura. Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário no relatório Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento, e que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordo com as leis locais de zoneamento. Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram incluídas para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão do local. Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos condições ou circunstancias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se concretizar após a data deste estudo ou a data de inspeção da propriedade. A CoHotel, seus administradores e funcionários isentam-se de responsabilidade sobre quaisquer danos resultantes direta ou indiretamente das informações contidas nesta apresentação. As informações utilizadas para a elaboração deste relatório foram consideradas como de procedência idônea pela CoHotel, no entanto, esta não se responsabiliza por eventuais inexatidões, omissões ou erros cometidos por suas fontes. A CoHotel não possui nenhum tipo de beneficio sobre o sucesso ou não das vendas da unidades dos hotéis 22

23 Glossário A&B: Alimentos e Bebidas Hotel Asset Management: Gestão estratégica do ativo hoteleiro Cap Rate: Capitalization Rate - taxa de retorno = DRE: Demonstração do Resultado do Exercício FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil rentabilidade de um negócio valor de mercado GOP: Sigla em inglês para Gross Operational Profity Lucro Bruto Operacional IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano Occ: Taxa de ocupação média do hotel PIB: Produto Interno Bruto Reserva de reposição de ativos: percentual da receita total do empreendimento hoteleiro, destinada à manutenção e renovação dos ativos RevPAR: Sigla em inglês para Revenue per Avaiable Room Receita por quarto disponível SWOT: Sigla em inglês para strengths, weaknesses, opportunities and threats forças, fraquezas, oportunidades e ameaças TIR: Taxa Interna de Retorno Taxa de performance: Fonte de remuneração da administradora hoteleira, calculado como um percentual do GOP auferido pelo hotel UH: Unidade habitacional Utilidades: Gastos com água, energia e gás 23

24 Jorge Luiz C. Duarte Roberto M. R. Duarte A. 9 de Julho, 3229 Cj 1101 Cep: São Paulo -SP Tel: (11)