CA-300 EDGAR ABREU. Certificação para Correspondentes. Edição: Janeiro/2015. cursos. Professor Edgar Abreu

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1 cursos prof. EDGAR ABREU prepara você para CERTIFICAÇÕES CA-300 Certificação para Correspondentes Edição: Janeiro/2015 Professor Edgar Abreu

2 Projeto gráfico e diagramação: Maurício Paulini

3 Sobre o autor Professor Edgar Abreu é mestrando em Economia pela UNISINOS RS, graduado em Matemática Licenciatura pela PUC-RS, com especialização em Educação a Distância pelo SENAC-RS e especialização em Finanças pela UFRGS. Possui as certificações da Anbima CPA-10 e CPA-20 e também a certificação de Agente Autônomo de Investimento, concedida pela ANCORD. Ministra cursos preparatórios para certificações e concursos públicos em Porto Alegre e em diversas cidades do Brasil. Ex-funcionário do Banco do Estado do Rio Grande do Sul, atualmente trabalha como consultor de finanças pessoais e leciona nos cursos de preparação para certificações da Anbima e cursos para concurso na empresa A Casa do Concurseiro. Você pode entrar em contato com o Professor Edgar Abreu por (edgarabreu@edgarabreu.com.br) e seguir as novidades e atualizações no Facebook (

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5 Sobre o material Esta apostila foi elaborada pelo professor Edgar Abreu. A instituição Abecip não tem algum envolvimento ou responsabilidade com a elaboração e publicação deste material. É o material mais focado para prova de Certificação CA-300 e o ÚNICO material de qualidade disponibilizado GRATUITAMENTE no Brasil. Porque um material tão bom assim de graça? Quem estuda por uma apostila, possui tempo e disciplina para estudo, assim não necessita fazer um curso presencial. Esta é a minha forma de ajudar as pessoas para contribuir com um mundo melhor. O custo deste material é o pedido que faço para você profissional do mercado em ajudar o próximo com o que estiver ao seu alcance. Assim, certamente viveremos em um mundo melhor; Ao realizar sua prova e encontrar qualquer assunto ou questão que não esteja abordado de forma clara nesse material, por favor, envie um para o autor e ajude a manter nossa apostila sempre atualizada e focada na prova; Qualquer Dúvida que tenham, pode tirar direto com o autor pelo edgarabreu@edgarabreu.com.br Muito sucesso em seus estudos!

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7 Sumário Módulo I 1. Sistema Financeiro Nacional SFN Organização, composição e estruturação do SFN Conselho Monetário Nacional - CMN Banco Central do Brasil - BACEN Comissão de Valores Mobiliários CVM Quadro Resumo Mercado Imobiliário Módulo II 2. Sistema Financeiro da Habitação SFH Finalidade do SFH Intermediários Financeiros Recursos do SFH...20 Módulo III 3. Sistema Financeiro Imobiliário SFI Finalidade do SFI Entidades do SFI Característica das Operações Certificados de Recebíveis Imobiliário (CRI)...24 Módulo IV 4. Negócios e Garantias Imobiliárias Alienação Fiduciária Hipoteca Fiança...28 Módulo V 5. Produtos para Pessoa Física Aquisição de Imóveis por Financiamento Construção de imóvel através de financiamento imobiliário Mútuo com garantia imobiliária (Home Equity) Enquadramento da operação Sistemas de Amortização (Ver item 8.3) Custo Efetivo Total (CET) Custo Efetivo do Seguro Habitacional (CESH) Formalização...34

8 Módulo VI 6. Seguros / Seguradoras Seguro de morte e invalidez permanente MIP Seguro de Danos Físicos ao Imóvel DFI Seguro de Responsabilidade Civil do Construtor RCC Livre escolha da seguradora Módulo VII 7. Código de Defesa do Consumidor / Ouvidoria / Ética Código de Defesa do Consumidor Objetivo do Código de Defesa do Consumidor Da Responsabilidade Por defeito nos serviços Procedimento Da perda do direito de reclamar Oferta Publicade enganosa Publicidade abusiva Proibições ao fornecedor Das cláusulas contratuais Decreto nº 2.181, de 20 de março de Decreto nº 6.523, de 31 de julho de Resolução CMN nº 3.849/ Módulo VIII 8. Matemática Financeira Fluxo de caixa x Taxa de juros Capitalização: Critérios Sistema de Amortização Francês SAF (Tabela Price) Sistema de Amortização Crescente (Sacre)...74 Questões Módulo I...75 Questões Módulo II Questões Módulo III Questões Módulo IV...83 Questões Módulo V Questões Módulo VI...87 Questões Módulo VII...89 Questões Módulo VIII...95 Simulado Simulado

9 Módulo I O que esperar do Módulo I Neste módulo teremos no mínimo 1 questão de prova e no máximo 3 questões de prova. É um módulo bastante teórico, sem muitas dificuldades. O seu estudo deve estar focado em aprender as palavras básicas das funções de cada um dos participantes do SFN. Bons Estudos! 1. Sistema Financeiro Nacional SFN 1.1 Organização, composição e estruturação do SFN O sistema Financeiro Nacional, estruturado e regulado pela presente Lei, será constituído: I. Conselho Monetário Nacional; II. Banco Central do Brasil; III. Banco do Brasil S.A.; IV. Banco Nacional do Desenvolvimento Econômico e Social; V. Das demais instituições financeiras públicas e privadas. Conjunto de instituições e instrumentos financeiros que possibilita a transferência de recursos dos doadores finais para os tomadores finais, e cria condições para que títulos e valores mobiliários tenham liquidez no mercado financeiro. Tomadores finais de recursos (Agentes Deficitários) são aqueles que se encontram em posição de déficit financeiro: gastam mais do que a sua renda em consumo e/ou investimento. Precisam do complemento de poupança de terceiros para executar seus planos e atividades, dispondo-se a pagar juros pelo capital que conseguirem. Doadores finais de recursos (Agentes Superavitários) são aqueles que se encontram em posição de superávit financeiro: gastam menos do que a sua renda. As instituições do SFN intermedeiam as relações entre essas pessoas,administrando a oferta dos recursos dos doadores finais para os tomadores finais. 9

10 cursos prof. EDGAR ABREU prepara você para CERTIFICAÇÕES Comentário: A instituição financeira capta recursos dos agentes superavitários e empresta para os agentes deficitários. Organogramas do SFN Conselho Monetário Nacional Constituição: - Ministro da Fazenda - Ministro do Planejamento - Presidente do Banco Central Subsistema Normativo Banco Central do Brasil Comissão de Valores Mobiliários Conselho de Recursos do Sistema Financeiro Nacional Sistema Financeiro Nacional Subsistema de Intermediação Superintendência de Seguros Privados - SUSEP Secretaria de Previdência Complementar Agentes Especiais Demais Instituições Bancárias, não Bancárias e Auxiliares - Banco do Brasil - Banco Nacional de Desenvolvimento Econôminco e Social - Caixa Econômica Federal - Bancos Múltiplos - Bancos Comerciais Públicos e Privados - Bancos de Desenvolvimento - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - Sociedade de Crédito de Financiamento e Investimento - Bolsas de Valores e outras Instituições Auxiliares - Outras Instituições CMN 1ª linha: Órgão Normati Bacen CVM 2ª linha: Entidades Supervi Instituições financeiras captadoras de depósito à vista Sistema de liquidação e custódia Demais instituições financeiras Auxiliares financeiros Administradores de recursos de terceiros 3ª linha: Operadores 10

11 CA Módulo I Órgãos normativos Conselho Monetário Nacional - CMN Conselho Nacional de Seguros Privados - CNSP Conselho Nacional de Previdência Complementar - CNPC Entidades supervisoras Banco Central do Brasil - Bacen Comissão de Valores Mobiliários - CVM Superintendência de Seguros Privados - Susep Superintendência Nacional de Previdência Complementar - PREVIC Instituições financeiras captadoras de depósitos à vista Bolsas de mercados futuros Resseguradores Demais instituições financeiras Bancos de Câmbio Bolsa de valores Sociedades seguradoras Operadores Outros intermediários financeiros e administradores de recursos de terceiros Sociedades de capitalização Entidades fechadas de previdência complementar (fundos de pensão) Entidades abertas de previdência complementar 1.2 Conselho Monetário Nacional - CMN Órgão Normativo Máximo do Sistema Financeiro Nacional. Composição: Ministro da Fazenda (Presidente do conselho); Ministro do Orçamento, Planejamento e Gestão e o Presidente do Banco Central (Possui status de Ministro). Responsabilidade do CMN: Formular a política da moeda e do crédito, objetivando a estabilidade da moeda e o desenvolvimento econômico e social do País. Reuniões uma vez por mês (ordinariamente); Resoluções aprovadas devem ser publicadas no D.O.U e na página do BACEN; Todas as reuniões devem ser lavradas atas e publicado extrato no D.O.U; A Secretaria do CMN é exercida pelo Banco Central do Brasil. Participam das reuniões do CMN: I. os Conselheiros; II. os membros da COMOC; III. os Diretores do Banco Central do Brasil, não integrantes da COMOC; IV. representantes das Comissões Consultivas, quando convocados pelo Presidente docmn. 11

12 cursos prof. EDGAR ABREU prepara você para CERTIFICAÇÕES Principais objetivos da CMN Adaptar o volume dos meios de pagamento ás reais necessidades da economia nacional e seu processo de desenvolvimento; Regular o valor interno da moeda, Regular o valor externo da moeda e o equilíbrio no balanço de pagamento do País; Orientar a aplicação dos recursos das instituições financeiras, quer públicas, quer privadas; Propiciar o aperfeiçoamento das instituições e dos instrumentos financeiros, com vistas à maior eficiência do sistema de pagamentos e de mobilização de recursos; Zelar pela liquidez e solvência das instituições financeiras; Coordenar as políticas monetária, creditícia, orçamentária, fiscal e da dívida pública, interna e externa. Principais competências da CMN Adaptar o volume dos meios de pagamento ás reais necessidades da economia nacional e seu processo de desenvolvimento; Regular o valor interno e externo da moeda; Zelar pela liquidez e solvência das instituições financeiras; Autorizar as emissões de Papel Moeda; Coordenar as políticas monetária, creditícia, orçamentária, fiscal e da dívida pública, interna e externa; Fixar as diretrizes e normas política cambial, inclusive quanto à compra e venda de ouro; Disciplinar o Crédito em todas as modalidades; Limitar, sempre que necessário, as taxas de juros, descontos, comissões entre outras; Determinar a percentagem máxima dos recursos que as instituições financeiras poderão emprestar a um mesmo cliente ou grupo de empresas; Regulamentar as operações de redesconto; Regular a constituição, o funcionamento e a fiscalização de todas as instituições financeiras que operam no País. Comentário: Tente gravar as palavras chaves como: Autorizar, fixar, Disciplinar, Limitar, Regular. Lembrese que o CMN é um órgão NORMATIVO, assim não executa tarefas. Observações: Cuidado com os verbos AUTORIZAR e REGULAMENTAR que também podem ser utilizados para funções do Banco Central do Brasil; Cuide que o CMN é responsável por coordenar a política monetária, enquanto o BACEN é responsável por formular essas políticas de acordo com as diretrizes do CMN. Junto ao CMN funcionará a Comissão Técnica da Moeda e do Crédito (Comoc) e também as seguintes Comissões Consultivas: 12

13 CA Módulo I 1.3 Banco Central do Brasil - BACEN Autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda; Supervisor do Sistema Financeiro Nacional; A Diretoria Colegiada é composta por até nove membros, um dos quais o Presidente, todos nomeados pelo Presidente da República, entre brasileiros de ilibada reputação e notória capacidade em assuntos econômico-financeiros,após aprovação pelo Senado Federal. Atenção: Atualmente o BACEN possui 9 diretorias e apenas 8 diretores, isso porque o Diretor Luiz Awazu Pereira da Silva ocupa o cargo de duas diretorias (Direx e Dinor). O cargo de presidente do BACEN tem status de Ministro de Estado. O Banco Central tem por finalidade a formulação, a execução, o acompanhamento e o controle das políticas monetária, cambial, de crédito e de relações financeiras com o exterior; a organização, disciplina e fiscalização do Sistema Financeiro Nacional; a gestão do Sistema de Pagamentos Brasileiro e dos serviços do meio circulante. (Art. 2º Reg. Interno). Ressalvado o disposto da lei 6385, a fiscalização do mercado financeiro e de capitais continuará a ser exercida, nos termos da legislação em vigor, pelo Banco Central do Brasil. Reuniões ordinárias, uma vez por semana presentes,no mínimo, o Presidente, ou seu substituto, e metade do número de Diretores. Principal órgão executivo do sistema financeiro. Faz cumprir todas as determinações do CMN; É por meio do BC que o Governo intervém diretamente no sistema financeiro. Objetivos Zelar pela adequada liquidez da economia; Manter as reservas internacionais em nível adequado; Estimular a formação de poupança; Zelar pela estabilidade e promover o permanente aperfeiçoamento do sistema financeiro. Importante: Não confunda: Zelar pela liquidez e solvência das instituições financeiras (Objetivo do CMN). Principais Atribuições: Emitir papel-moeda e moeda metálica; Executar os serviços do meio circulante; Receber recolhimentos compulsórios e voluntários das instituições financeiras e bancárias; Realizar operações de redesconto e empréstimo às instituições financeiras; Regular a execução dos serviços de compensação de cheques e outros papéis; Efetuar operações de compra e venda de títulos públicos federais; 13

14 cursos prof. EDGAR ABREU prepara você para CERTIFICAÇÕES Exercer o controle de crédito; Exercer a fiscalização das instituições financeiras; Autorizar o funcionamento das instituições financeiras; Estabelecer as condições para o exercício de quaisquer cargos de direção nas instituições financeiras; Vigiar a interferência de outras empresas nos mercados financeiros e de capitais e Controlar o fluxo de capitais estrangeiros no país. Sua sede fica em Brasília, capital do País, e tem representações nas capitais dos Estados do Rio Grande do Sul, Paraná, São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Bahia, Pernambuco, Ceará e Pará. Importante: O Banco Central do Brasil não pode mais emitir títulos públicos por conta própria desde Compete apenas ao Tesouro Nacional a emissão de Títulos Públicos Federais; Quando se tratar de Instituição Financeira estrangeira, a autorização para funcionamento da mesma, dar-se por meio de Decreto do Poder Executivo e não autorização do BACEN. (Artigo 18, Lei 4.595). Comentário: Tente memorizar as palavras chaves como: formular, regular, administrar, emitir, receber, autorizar, fiscalizar, controlar e exercer. Lembre-se de que o BACEN é quem faz cumprir todas as determinações do CMN. 1.4 Comissão de Valores Mobiliários CVM Entidade autárquica, vinculada ao governo através do Ministério da Fazenda; Administrada por 1 Presidente e 4 Diretores, nomeados pelo Presidente da República; Órgão normativo voltado para o desenvolvimento do mercado de títulos e valores mobiliários; Títulos e Valores Mobiliários: ações, debêntures, bônus de subscrição, e opções de compra e venda de mercadorias. Objetivos da CVM Estimular investimentos no mercado acionário; Assegurar o funcionamento das Bolsas de Valores; Proteger os titulares contra a emissão fraudulenta, manipulação de preços e outros atos ilegais; Fiscalizar a emissão, o registro, a distribuição e a negociação dos títulos emitidos pelas sociedades anônimas de capital aberto; Fortalecer o Mercado de Ações. 14

15 CA Módulo I Cabe à CVM disciplinar as seguintes matérias: Registro de companhias abertas; Registro de distribuições de valores mobiliários; Credenciamento de auditores independentes e administradores de carteiras de valores mobiliários; Organização, funcionamento e operações das bolsas de valores e de mercadorias e de futuros; Negociação e intermediação no mercado de valores mobiliários; Suspensão ou cancelamento de registros, credenciamentos ou autorizações; Suspensão de emissão, distribuição ou negociação de determinado valor mobiliário ou decretar recesso de bolsa de valores; A CVM tem poderes para disciplinar, normatizar e fiscalizar a atuação dos diversos integrantes do mercado; A Lei atribui à CVM competência para apurar, julgar e punir irregularidades eventualmente cometidas no mercado; O Colegiado tem poderes para julgar e punir o faltoso, que vão desde a simples advertência até a inabilitação para o exercício de atividades no mercado. Comentário: A CVM é o BACEN do mercado mobiliário (ações, debêntures, fundos de investimento entre outros). Relação CVM, BACEN e Clientes CVM BACEN Fiscaliza Fiscaliza SA Aberta Protege Bancos Protege Acionista Clientes Bancos Múltiplos Os bancos múltiplos surgiram a fim de racionalizar a administração das instituições financeiras. Carteiras de um banco múltiplo: Comercial; (MONETÁRIA); Investimentos; Sociedade de Crédito Imobiliário; Sociedade de Crédito Financiamento e Investimento (financeiras); De Desenvolvimento; (PÚBLICO); De Arrendamento Mercantil (Leasing). 15

16 cursos prof. EDGAR ABREU prepara você para CERTIFICAÇÕES As Sociedades de Crédito Financiamento e Investimento, podem conceder empréstimos para financiamento de capital de giro e capital fixo. Para configurar a existência do banco múltiplo, ele deve possuir pelo menos duas das carteiras mencionadas, sendo uma delas comercial ou de investimentos. Um banco múltiplo deve ser constituído com um CNPJ para cada carteira, podendo publicar um único balanço. Comentário: Os bancos múltiplos com carteira comercial são considerados instituições monetárias. Bancos Comerciais São a base do sistema monetário. São intermediários financeiros que recebem recursos de quem tem (captação) e os distribuem através do crédito seletivo a quem necessita de recursos (aplicação), criando moeda através do efeito multiplicador do crédito. O objetivo é fornecer crédito de curto e médio prazos para pessoas físicas, comércio, indústria e empresas prestadoras de serviços. Captação de Recursos: Depósitos à vista: conta corrente; Depósitos a prazo: CDB, RDB; Recursos de Instituições financeiras oficiais; recursos externos; prestação de serviços: cobrança bancária, arrecadação e tarifas e tributos públicos, etc. Aplicação de Recursos: Desconto de Títulos; Abertura de Crédito Simples em Conta Corrente: Cheques Especiais; Operações de Crédito Rural, Câmbio e Comércio internacional. Comentário: Para diminuir a criação de moedas feita pelos bancos comerciais, o BACEN utiliza o Depósito Compulsório. Bancos de Investimento São instituições criadas para conceder créditos de médio e longo prazo para as empresas. 16

17 CA Módulo I Tipos de Crédito: Podem manter contas correntes, desde que essas contas não sejam remuneradas e não movimentáveis por cheques; (resolução 2.624); Administração de fundos de investimentos; Abertura de capital e na subscrição de novas ações de uma empresa (IPO e underwriting); Capital de Giro; Capital Fixo (investimentos): sempre acompanhadas de projeto; Captam recursos através de CDB/RDB ou venda de cotas de fundos. Comentário: Com o crescimento do Mercado de Capitais, cada vez mais se torna importante a presença dos bancos de Investimento. Sociedades de Crédito Imobiliário SCI Instituições criadas em 1964 para atuar no financiamento habitacional; Devem ser constituídas sob a forma de S.A com a denominação social contendo a expressão Crédito Imobiliário ; Captam recursos através de (operações passivas): Depósitos de Poupança; Emissão de Letras e Cédulas Hipotecárias; Depósitos Interfinanceiros. Emprestam recursos através de (operações ativas); Financiamento imobiliário (construção ou aquisição); Capital de Giro para Incorporadoras, Produtoras e Distribuidoras de material de construção. Associações de Poupança e Empréstimo APE Constituídas sob a forma de Sociedade Civil; Uma APE é de propriedade dos Associados ; Captam recursos através de (operações passivas): Letras e Cédulas Hipotecárias; Poupança; Depósitos Interfinanceiros; Empréstimos Externos. Emprestam recursos através de (operações ativas): Financiamentos para o mercado imobiliário e ao SFH (Sistema Financeiro da Habitação) Observação: Os depositantes (investidores) de uma APE são considerados acionistas dessa associação! Exemplo de uma APE: Poupex, criada e gerida pela Fundação Habitacional do Exército. 17

18 cursos prof. EDGAR ABREU prepara você para CERTIFICAÇÕES Companhias Hipotecárias - CH Instituições Financeiras constituídas sob a forma de S.A; São reguladas pelo BACEN; Objetivo: Conceder financiamentos para a produção, reforma ou comercialização de imóveis residenciais ou comerciais aos quais NÃO se aplicam as normas do SFH (Sistema Financeiro da Habitação); Captam recursos através de (operações passivas): Letras Hipotecárias (LH); Debêntures; Empréstimo no Brasil e exterior. Emprestam recursos através de (operações ativas) Financiamento imobiliários residencial e comercial; Aquisição de Créditos Hipotecários; Repasse de Recursos para Financiamento Imobiliário. As Companhias Hipotecárias têm como operações especiais a administração de créditos hipotecários de terceiros e de fundos de investimento imobiliário. 1.5 Quadro Resumo Mercado Imobiliário SCI APE CH Constituição Sociedade Anônima Sociedade Civil Sociedade Anônima Visa Lucro? SIM NÃO SIM Como Capta $ Poupança / LH / DI Poupança / LH / DI LH / Debêntures Principal Empréstimo Financiamento Imobiliário Financiamento Imobiliário Financ. Imobiliário (Fora do SFH) 18

19 Módulo II O que esperar do Módulo II Neste módulo teremos no mínimo 5 questões de prova e no máximo 7 questões de prova. É o módulo mais importante da sua prova, pois fala do SFH. Uma lida na Lei N de 1964 pode te ajudar bastante na hora da tua prova! O resumo e mais importante está logo abaixo Bons Estudos! 2. Sistema Financeiro da Habitação SFH 2.1 Finalidade do SFH O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pela lei n 4.380/64 com o principal objetivo de facilitar o acesso da população de baixa renda à casa própria. Importante: Através dessa Lei, o Ministério do Planejamento foi designado para a formulação da política nacional de habitação e de planejamento territorial. Atenção! A partir de 2006 os contratos celebrados no âmbito do SFH poderão ter cláusulas de atualização do valor pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança, VEDADA a utilização de outros indexadores. Nessa modalidade de Financiamento Imobiliário, os bancos utilizam os seguintes recursos para prover crédito aos tomadores: FGTS; Poupança; Letras Imobiliárias; Empréstimos. Com isso, o custo do financiamento se torna mais baixo, visto que pelo Sistema de Financiamento Imobiliário SFI, os bancos utilizam recursos próprios para concessão do crédito. 19

20 cursos prof. EDGAR ABREU prepara você para CERTIFICAÇÕES 2.2 Intermediários Financeiros São integrantes do Sistema Financeiro da Habitação SFH: Bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário; Caixas econômicas; Sociedades de crédito imobiliário; Associações de poupança e empréstimo; Companhias de habitação, as fundações habitacionais; Institutos de previdência; Companhias hipotecárias; Carteiras hipotecárias dos clubes militares e Caixas militares. 2.3 Recursos do SFH Para financiar as operações de Crédito Imobiliário do SFH, as instituições utilizam principalmente recursos da Poupança e do FGTS. Importante: Do total de recursos captados para operações de financiamento imobiliário por uma Instituição Financeira, 80% devem ser direcionados para o SFH! Abaixo estudaremos um pouco sobre esses 2 temas: Poupança É a aplicação mais popular; Possui total liquidez, porém com perda de rentabilidade. Remunera sobre o menor saldo do período. Rentabilidade: Até 03/05/2012 6% ao ano + TR Mensal (pessoas físicas): TR + 0,5%; Trimestral (pessoas jurídicas): TR + 1,5%. Depois de 03/05/2012 A poupança passa a render 70% da Selic mais a TR, sempre que essa taxa básica de juros estiver em 8,5% ao ano ou menos. 20

21 CA Módulo II Aplicações realizadas nos dias 29, 30 e 31 de cada mês, terão como data de aniversário o dia 01 do mês subsequente. Aplicação em cadernetas de poupança realizada através de depósito em cheque tem como data de aniversário o dia do DEPÓSITO e não o dia da compensação do mesmo. Podem captar através de poupança somente as Instituições Financeiras que fazem parte do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) Caixa Econômica Federal CEF; Sociedade de Crédito Imobiliário SCI; Associações de Poupança e Empréstimos APE; Bancos Múltiplos com carteira de SCI. Observação: As Companhias Hipotecárias não podem captar através de Poupança (Não fazem parte do SBPE). Garantias: Aplicações em cadernetas de poupança estão cobertas pelo Fundo Garantidor de Crédito FGC até o limite vigente que atualmente é de R$ ,00. Poupanças da CEF são 100% cobertas pelo governo federal. Importante Dos recursos captados com a poupança, a Instituição Financeira deve destinar, no mínimo 80% para operações de financiamento imobiliário do SFH FGTS O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) foi criado pelo Governo Federal, com o objetivo de proteger o trabalhador demitido sem justa causa, pela abertura de uma conta vinculada ao contrato de trabalho. No início de cada mês, os empregadores depositam em contas abertas na CAIXA em nome dos seus empregados, o valor correspondente a 8% do salário de cada funcionário. No caso de contrato de trabalho firmado nos termos da Lei n.º /05 (Contrato de Aprendizagem), o percentual é reduzido para 2%. O FGTS é constituído pelo total desses depósitos mensais e os valores pertencem exclusivamente aos empregados que, em algumas situações, podem utilizar o total depositado. Agente operador do FGTS A Caixa Econômica Federal (CEF) é o único agente operador do FGTS. Cabe à CEF as seguintes responsabilidades: Centralizar os recursos do FGTS, manter e controlar as contas vinculadas, e emitir regularmente os extratos individuais correspondentes às contas vinculadas e participar da rede arrecadadora dos recursos do FGTS; 21

22 cursos prof. EDGAR ABREU prepara você para CERTIFICAÇÕES Aplicar os recursos do FGTS de acordo com as diretrizes do Conselho Curador; Expedir atos normativos referentes aos procedimentos adiministrativo-operacionais dos bancos depositários, dos agentes financeiros, dos empregadores e dos trabalhadores, integrantes do sistema do FGTS; Definir os procedimentos operacionais necessários à execução dos programas de habitação popular, saneamento básico e infra-estrutura urbana, estabelecidos pelo Conselho Curador com base nas normas e diretrizes de aplicação elaboradas pelo Ministério da Ação Social; Elaborar as análises jurídica e econômico-financeira dos projetos de habitação popular, infra-estrutura urbana e saneamento básico a serem financiados com recursos do FGTS; Emitir Certificado de Regularidade do FGTS; Elaborar as contas do FGTS, encaminhando-as ao Ministério da Ação Social; Implementar os atos emanados do Ministério da Ação Social relativos à alocação e aplicação dos recursos do FGTS, de acordo com as diretrizes estabelecidas pelo Conselho Curador; Garantir aos recursos alocados ao FI-FGTS, em cotas de titularidade do FGTS, a remuneração aplicável às contas vinculadas, na forma do caput do art. 13 desta Lei. Agentes financeiros São as instituições que possuem autorização para operar com recursos do FGTS nos seus financiamentos. Bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário; As caixas econômicas; As sociedades de crédito imobiliário; Associações de poupança e empréstimo; Companhias de habitação, as fundações habitacionais, os institutos de previdência; Companhias hipotecárias; Carteiras hipotecárias dos clubes militares, as caixas militares. 22

23 Módulo III O que esperar do Módulo III Neste módulo teremos no mínimo 3 questões de prova e no máximo 5 questões de prova. É um módulo com bastante importância, pois fala do SFI. A lei que embasa esse capítulo é a N de Uma olhada na legislação pode te ajudar! O resumo e mais importante está logo abaixo. Bons Estudos! 3. Sistema Financeiro Imobiliário SFI O Sistema Financeiro Imobiliário SFI foi criado com a sanção da Lei n em Com isso se criou as condições necessárias para que fosse iniciado no Brasil uma nova e importante fase do financiamento imobiliário. O que ocorria é que o SFH (apesar de apresentar normalmente taxas mais baixas) não conseguia acompanhar a demanda por financiamento de imóveis. E o crescimento do financiamento habitacional está intimamente ligado à existência de garantias efetivas de retorno dos recursos aplicados, liberdade na contratação das operações e um mercado de crédito imobiliário capaz de captar recursos de longo prazo, principalmente junto a grandes investidores. Esse cenário de melhorias e confiança junto aos investidores foram introduzidas pelo SFI. Observação: Como no SFI as entidades não utilizam recursos do FGTS e Poupança, normalmente nesse tipo de financiamento se encontram taxas maiores para a operação! Importante: A lei 9.514/97 também criou um novo tipo de garantia nas operações imobiliárias: A Alienação Fiduciária de Bem Imóvel. 3.1 Finalidade do SFI A principal finalidade do Sistema Financeiro Imobiliário é o de promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos. 23

24 cursos prof. EDGAR ABREU prepara você para CERTIFICAÇÕES 3.2 Entidades do SFI As seguintes entidades poderão operar no Sistema Financeiro Imobiliário: Caixas econômicas; Bancos comerciais; Bancos de investimento; Bancos com carteira de crédito imobiliário; Sociedades de crédito imobiliário; Associações de poupança e empréstimo; Companhias hipotecárias; As companhias securitizadoras. 3.3 Característica das Operações As operações de Financiamento Imobiliário no SFI serão livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI, segundo condições de mercado e observadas as prescrições legais. Poderão ser empregados recursos provenientes da captação nos mercados financeiro e de valores mobiliários. As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais (IMPORTANTE!): Reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste; Remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato; Capitalização dos juros; Contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente (seguro prestamista). Importante! É obrigatória a contratação, por parte do tomador do financiamento, de seguro contra o risco de morte e de invalidez permanente! 3.4 Certificados de Recebíveis Imobiliário (CRI) São títulos de renda fixa de longo prazo emitidos exclusivamente por uma companhia securitizadora, com lastro em um empreendimento imobiliário que pagam juros ao investidor. É um título nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. Os lastros mais comuns de um CRI são os créditos decorrentes de contratos de compra e venda com alienação fiduciária do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). 24

25 CA Módulo III A oferta pública de distribuição de CRI só pode ser iniciada após a concessão de registro e estando o registro de companhia aberta da companhia securitizadora atualizado junto a CVM. Os CRI s representam uma ótima opção de investimento para pessoas físicas, bancos, fundações e fundos de investimento. Importante! Somente CRI com valor nominal mínimo de R$ ,00 (trezentos mil reais) pode ser objeto de distribuição pública. Algumas das vantagens de se investir em CRI s: Investimento de longo prazo com rentabilidade acima dos títulos públicos; Possuem garantia real, porém não estão cobertos pelo FGC; Isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas; Substitui os investimentos imobiliários, reduzindo os custos administrativos de vacância e reformas. Importante! Investimento em CRI não estão cobertos pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito). Exemplo de uma Securitização Emissão de CRI Devedor 6 1 Credor 2 5 Securitizadora 3 CRI 4 6 Investidores 1. A empresa Credora possui direitos de crédito imobiliário contra o Devedor, que gera um fluxo financeiro futuro. 2. A credora cede os direitos de crédito, e portanto o fluxo financeiro, para a Securitizadora. 3. A Securitizadora emite CRIs lastreados nos direitos de crédito imobiliário cedidos e os coloca no mercado. 4. A colocação dos CRI s capta recursos dos investidores para a Securitizadora. 5. A Securitizadora utiliza os recursos captados para pagar à empresa credora pela cessão dos direitos de crédito. 6. Ao longo da operação o fluxo financeiro dos direitos de crédito são pagos diretamente à Securitizadora, que utiliza os recursos para remunerar os investidores de acordo com o estabelecido no Termo de Securitização. 25

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27 Módulo IV O que esperar do Módulo IV Neste módulo teremos no mínimo 4 questões de prova e no máximo 6 questões de prova. O assunto mais cobrado desse módulo é com certeza Alienação Fiduciária, pois é a modalidade de garantia mais utilizada atualmente nos financiamentos. Fique atento! Bons Estudos! 4. Negócios e Garantias Imobiliárias 4.1 Alienação Fiduciária Definição Alienação Fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Esquema explicativo: 1) Cliente (fiduciante) vai até o banco e faz um financiamento imobiliário ; 2) Esse imóvel financiado serve como garantia para o banco (fiduciário); 3) A propriedade do imóvel é transferida para o credor/banco (fiduciário) até que o cliente quite o seu financiamento; 4) O cliente/devedor (fiduciante) tem a posse e pode utilizar o imóvel durante o financiamento; 5) Após quitar o financiamento a propriedade também passa a ser do cliente. A Alienação Fiduciária deve ser registrada no Registro de Imóveis. Após quitação por parte do devedor, o Registro de Imóveis dará baixa na Alienação Fiduciária. Foi criada pela Lei N 9.514/

28 cursos prof. EDGAR ABREU prepara você para CERTIFICAÇÕES Inadimplência No caso de vencimento da dívida e falta de pagamento por parte do devedor (inadimplência), ocorrerá a propriedade plena em nome do credor (fiduciário/banco). O fiduciante/devedor, será intimado, a requerimento do fiduciário/credor, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. Quando o fiduciante/devedor, encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado por responsável pelo ofício e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local. Decorrido o prazo de quinze dias sem o pagamento dos valores em atraso, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá o registro, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário/credor. 4.2 Hipoteca Definição É um direito real de garantia para o credor. Porém, a posse do bem imóvel também fica mantida com o devedor. Ou seja, o devedor continua exercendo todos os seus direitos como proprietário, mesmo o imóvel estando em garantia de Hipoteca. É uma modalidade que está sendo cada vez menos usada no mercado brasileiro (perdendo espaço para a Alienação Fiduciária), pois o credor hipotecário só recebe após pagamento das obrigações trabalhistas, tributárias e condominiais (em caso de falência do devedor). 4.3 Fiança Fiança é um instrumento que um terceiro garante o pagamento de uma dívida. Por exemplo: Lucas deve R$ para Fábio. Fábio está correndo o risco de Lucas não pagar a dívida. Lucas então vai até o Banco Só para Amigos e contrata uma Fiança Bancária. O Banco passa a garantir o pagamento da dívida para Fábio (em caso de não pagamento por parte do Lucas). Fábio fica muito mais seguro em realizar o empréstimo para Lucas, pois sabe que mesmo que Lucas não pague, o Banco irá honrar a dívida. A Fiança Bancária tem 3 envolvidos: Fiador (Banco) Garante o compromisso do cliente Afiançado (Lucas) Quem tem o seu compromisso garantido. Beneficiário/Favorecido (Fábio) É quem irá receber o valor da fiança, caso o Lucas não honre sua dívida. Claro que o Banco irá cobrar uma taxa de quem contrata essa garantia (No exemplo, o Lucas). 28

29 Módulo V O que esperar do Módulo V Neste módulo teremos no mínimo 4 questões de prova e no máximo 6 questões de prova. É um módulo bastante importante para tua prova, pois tem muito assunto para ser estudado. Tem bastante teoria, então é ler e entender os conceitos! Te puxa! Bons Estudos! 5. Produtos para Pessoa Física Importante! Financiamento imobiliário é um financiamento para aquisição de imóvel novo ou usado, podendo ser residencial ou comercial. Também pode ser obtido com a finalidade de construir um imóvel e adquirir materiais de construção. Não se destina a imóvel rural! 5.1 Aquisição de Imóveis por Financiamento O comprador ao decidir adquirir o seu imóvel por meio de um financiamento, terá que passar por algumas etapas para liberação do valor financiado. Essas etapas serão estudadas conforme abaixo: Análise do Proponente O proponente é quem está propondo o negócio, ou seja, o comprador. São condições básicas para se obter um Crédito Imobiliário: Ser brasileiro nato ou naturalizado. Se estrangeiro, possuir visto permanente no País. Cadastro sem restrições. São exemplos de cadastros consultados: Serasa, BACEN e Receita Federal; Capacidade econômico-financeira para pagamento da prestação mensal; Capacidade civil e ser maior de 18 anos. Caso o proponente tenha entre 16 e 18 anos incompletos, deverá comprovar a emancipação por meio de certidão casamento, formação em curso superior, exercício efetivo em emprego público, possuir estabelecimento civil ou comercial oriundo de economia própria ou outra forma prevista na lei. 29

30 cursos prof. EDGAR ABREU prepara você para CERTIFICAÇÕES Documentação básica do comprador: Documento oficial de identificação (RG, CNH, etc); Comprovação de renda; Comprovante de residência; Comprovante de Estado Civil (Certidão de Casamento, por exemplo); Certidão negativa de tributos federais; Declaração indicando a profissão Análise do Imóvel O imóvel que está sendo adquirido precisa passar por uma vistoria por parte da Instituição financiadora (Banco, por exemplo). Essa vistoria é realizada por engenheiros credenciados por essa Instituição para verificar se o imóvel preenche condições de financiamento, enquadramento e garantias necessários à operação. Basicamente se busca verificar o valor de mercado do imóvel (para que o mesmo não seja supervalorizado no financiamento) e também condições de habitação. É um processo que antecede a liberação do recurso. Documentação básica do imóvel: Matrícula atualizada; Cópia do contrato de promessa de compra e venda; Comprovação da inexistência de débitos de condomínio (quando for o caso); Certidão negativa do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano); Avaliação do imóvel realizada por engenheiro credenciado junto à Instituição Financeira Análise do Vendedor Quem está vendendo o seu im óvel e essa operação está sendo realizada com um financiamento imobiliário, também precisa apresentar uma série de documentos. São eles: Vendedor Pessoa Física: Documento oficial de identificação; Declaração indicando a profissão; Comprovante de residência; Comprovante de estado civil atualizado; Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais. Vendedor Pessoa Jurídica: Documento oficial de identificação que conste foto e filiação dos sócios representantes da empresa; Certidão Simplificada da Junta Comercial se for o caso; Contrato Social ou Estatuto Social (com alterações registradas); Documento de constituição de firma individual e, se for o caso, com as alterações registrados; Certificado de Regularidade do FGTS; Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais; Indicação de conta corrente para recebimento do crédito. 30

31 CA Módulo V FGTS Utilização na Moradia Própria (MMP) O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) tem o objetivo de proteger o trabalhador demitido sem justa causa pela abertura de uma conta vinculada ao contrato de trabalho. No início de cada mês, os empregadores depositam em contas abertas na CAIXA em nome dos seus empregados, o valor correspondente a 8% do salário de cada funcionário. O FGTS é constituído pelo total desses depósitos mensais e os valores pertencem exclusivamente aos empregados que, em algumas situações, podem utilizar o total depositado. As situações em que o FGTS pode ser utilizado para fins imobiliários são as seguintes: Aquisição de imóvel residencial concluído; Aquisição de imóvel residencial em construção; Amortização ou liquidação do saldo devedor de financiamento imobiliário. Relação de documentos para a modalidade aquisição/construção utilizando o FGTS: Comprador (Trabalhador) Carteira de Identidade ou outro documento oficial de identificação previsto em lei Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física - Para comprovação de não propriedade de imóvel nas condições impeditivas à utilização do FGTS; endereço residencial; ocupação laboral principal; existência de financiamento habitacional; alienação do imóvel impeditivo; percentual de propriedade de imóvel. Declaração firmada pelo trabalhador, sob as penas da Lei, em que conste: a) Declaração do estado civil do trabalhador e regime de casamento; b) Declaração do tempo de trabalho sob o regime do FGTS superior a 3 anos; c) Declaração da ocupação laboral principal e local onde exerce a respectiva atividade; d) Declaração Negativa de Propriedade de imóvel em condição impeditiva e destinação de imóvel para residência própria; e) Declaração que o trabalhador é isento de apresentar IR. Vendedor Pessoa Física Carteira de Identidade ou outro documento oficial de identificação previsto em lei. Vendedor Pessoa Jurídica Imóvel FGTS Cadastro nacional de Pessoa Jurídica CNPJ ou outro documento oficial de identificação previsto em Lei; CRF Certificado de Regularidade do FGTS em dia. Matrícula do imóvel para comprovar: destinação/finalidade do imóvel; endereço; que o imóvel não foi objeto de utilização do FGTS, em sua aquisição ou construção, nos últimos três anos. Laudo de Avaliação, emitido por Engenheiro/arquiteto credenciado pelo Agente Financeiro responsável pela operação: Para verificar o valor de mercado do imóvel, a destinação/finalidade do imóvel e a habitabilidade, ou O IPTU/Inscrição Imobiliária ou Certidão da Prefeitura Municipal para comprovar endereço/ existência física de imóvel e destinação/finalidade do imóvel, nos casos de isenção do laudo de avaliação. Solicitação de Movimentação da Conta Vinculada do FGTS, devidamente assinada. 31

32 cursos prof. EDGAR ABREU prepara você para CERTIFICAÇÕES 5.2 Construção de imóvel através de financiamento imobiliário O financiado também pode optar por construir seu imóvel (ao invés de adquiri-lo pronto) e realizar a obra através de um financiamento imobiliário Análise do Proponente (financiado) O interessado em realizar esse financiamento deve cumprir as seguintes exigências básicas: Ter mais de 18 anos ou ser emancipado com 16 anos completos; Ser brasileiro ou possuir visto permanente no país; Possuir capacidade civil e de pagamento; Não ter nome em cadastros de devedores, como SERASA; A prestação não pode ser maior do que 30% da renda familiar mensal bruta; A garantia do seu financiamento é a alienação fiduciária do imóvel. Vantagens de financiar a construção do imóvel: Você pode financiar a construção ou comprar o terreno e construir imóvel residencial ou comercial; Você pode possuir outros imóveis ou financiamentos em seu nome; Não há limite de renda; Você pode financiar até 90% do valor do imóvel residencial ou 50% do comercial; Você tem até 35 anos para pagar; O FGTS pode ser usado como parte do pagamento da construção em imóvel residencial. 5.3 Mútuo com garantia imobiliária (Home Equity) É uma modalidade de crédito ainda não muito conhecida no Brasil. Mas é a operação na qual o cliente (tomador) realiza um empréstimo junto à Instituição Financeira e deixa um imóvel quitado como garantia para esse empréstimo. O recurso pode ser livremente utilizado pelo cliente para qualquer finalidade e o imóvel pode continuar sendo utilizado pelo tomador, servindo apenas de garantia no caso de não pagamento. É um empréstimo pessoal com garantia de imóvel, que fica alienado. A garantia (imóvel) deve estar em nome do tomador do crédito. As principais vantagens são: Taxas mais atrativas e prazos mais longos. 32

33 CA Módulo V Documentação necessária Abaixo a documentação básica para concessão do Home Equity : Cópia do documento oficial de identificação; Documentos para comprovação de estado civil; Comprovante de endereço; Comprovante de renda; Matrícula do imóvel; Cópia da página do imposto predial do exercício; Certidão negativa de tributos imobiliários Análise do imóvel A vistoria e a avaliação do imóvel são realizadas por uma empresa de engenharia credenciada pela Instituição Financeira. Essa avaliação tem o objetivo de enquadrar a operação. A taxa de avaliação é cobrada do cliente tomador do crédito, que cobra uma taxa fixa para cada evento. 5.4 Enquadramento da Operação A operação de financiamento imobiliário será enquadrada no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ou no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). Tabela resumo das diferenças de ambos os sistemas de financiamento: SFH SFI Lei que regulamenta 4.380/ /97 Juros Prazo Até 12% a.a Até 420 meses (35 anos) Somente residencial De acordo com Instituição Financeira Até 420 meses Residencial Até 120 meses - Comercial Limite do Financiamento 90% Não Há R$ 750 mil (MG, RJ, SP e DF) Valor máximo Imóvel R$ 650 mil (Demais Estados) Não há Permitido uso do FGTS Sim Não Garantia Alienação Fiduciária Alienação Fiduciária 5.5 Sistemas de Amortização (Ver item 8.3) 33

34 cursos prof. EDGAR ABREU prepara você para CERTIFICAÇÕES 5.6 Custo Efetivo Total (CET) Ao realizar uma simulação de financiamento, o cliente não deve comparar apenas a taxa de juros do financiamento, mas sim o seu Custo Efetivo Total (CET). O CET engloba todos os custos do financiamento (juros da operação, prêmios de todos os seguros inclusos, tarifa mensal de serviços administrativos, tarifa de avaliação de garantias e os impostos, quando aplicáveis). Por esse motivo, uma Instituição Financeira pode ter uma taxa de juros menor, porém um CET maior. 5.7 Custo Efetivo do Seguro Habitacional (CESH) Representa o valor total referente à contratação dos seguros necessários à concessão de financiamentos habitacionais que disponha de cobertura securitária dos riscos de morte e invalidez permanente e de danos físicos ao imóvel obedecidas as condições estabelecidas pela legislação e pelo Conselho nacional de Seguros Privados (CNSP). O CESH é meramente informativo e tem por finalidade exclusivamente permitir a comparação entre as propostas de seguro. 5.8 Formalização Após todo o processo de análise de documentação e crédito, o processo chega à sua etapa final. Quando não houver mais pendências de documentos será agendada uma data para assinatura do contrato pelas partes envolvidas. Após a assinatura do contrato, o comprador deverá providenciar o recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e o registro do contrato no cartório de registro de imóveis. Após o ITBI ser recolhido e o contrato registrado, o recurso será liberado para o vendedor do imóvel. Importante! O contrato deve ser apresentado previamente para as partes interessadas, para que essas corrijam eventuais erros de formalização. 34

35 Módulo VI O que esperar do Módulo VI Neste módulo teremos no mínimo 2 questões de prova e no máximo 4 questões de prova. É um módulo mais fácil. A prova não costuma pedir muitos detalhes sobre seguros. Então, é uma boa hora para você garantir algumas questões! Bons Estudos! 6. Seguros / Seguradoras Para dar maior segurança para a operação do financiamento imobiliário, são exigidos alguns seguros para a operação se concretizar. Importante lembrar que esses seguros são custos do proponente (tomador do crédito). A seguir estudaremos esses seguros: 6.1 Seguro de morte e invalidez permanente MIP É um seguro que traz proteção em caso de morte ou invalidez permanente do devedor. A data da ocorrência do acidente ou início da doença que ocasionou a morte ou a invalidez deve ser posterior à assinatura do contrato. Trata-se de uma proteção contra o risco de crédito por parte do tomador do crédito. Exemplo: Sr. Fábio fez um financiamento com uma parcela de R$ 3.200,00 mensais por 30 anos. Já tinha efetuado o pagamento de 12 parcelas quando sofreu um acidente e ficou totalmente inválido para trabalhar, e portanto para ter renda para honrar o pagamento do seu empréstimo. Nesse caso, o seguro irá efetuar o pagamento do saldo restante do financiamento, evitando a falta de pagamento. Atenção! O Limite Máximo de Garantia (LMG) do MIP é o valor do saldo devedor do financiamento. 35