LEGALE MBA DIREITO IMOBILIÁRIO

Transcrição

1 LEGALE MBA DIREITO IMOBILIÁRIO Holding Patrimonial nas Relações Imobiliárias Professor: Dr. Rogério Martir Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Advogado militante e especializado em Direito Empresarial e Direito do Trabalho, Professor Universitário, Pós Graduação, MBA e de Cursos Preparatórios Para Carreiras Jurídicas, Sócio da Martir Advogados Associados - Consultoria Jurídica Empresarial e para o Terceiro Setor. 1

2 Pessoas Jurídicas de Direito Privado De acordo com o artigo 44 do CC, existem, 6 espécies de pessoas jurídicas de direito privado no Brasil, ressaltando que todas estas podem ser proprietárias de imóveis e negociá-los: 1 - As Associações. 2 - As Sociedades. 3 - As Fundações. 4 - As Organizações Religiosas. 5 - Os Partidos Políticos. 6 Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (EIRELI) 2

3 Sociedades Não Personificadas A Personalidade Jurídica nasce com o registro do contrato social. Registrou existe personificação! No entanto existem sociedades que não possuem este registro, sendo estas chamadas de sociedades não personificadas: Sociedade Comum; Sociedade em Conta de Participação; 3

4 Sociedade Comum Regida pelos arts. 986 a 990 do CC - são sociedades irregulares ou de fato. Existem de fato, todavia como não fizeram o registro de seus atos constitutivos, ou se o fizeram, o registro contém vícios; não é considerada de direito, ou seja, não adquiriu personalidade jurídica, que é o fato gerador dos direitos e obrigações das sociedades. Suas características principais são: Prova da existência deste tipo de sociedade em Comum - os sócios, nas relações entre si ou com terceiros, somente por escrito podem provar a existência da sociedade, mas os terceiros (fornecedores, consumidores, Fisco) podem prová-la por qualquer meio. 4 4

5 Sociedade Comum Patrimônio especial Os bens a as dívidas desta sociedade constituem patrimônio especial, do qual os sócios são titulares em comum. Assim, os bens sociais respondem pelos atos de gestão praticados por qualquer sócio, salvo pacto expresso de limitação de poderes, que somente terá eficácia contra terceiro que conheça ou deva conhecer. Responsabilidades dos sócios em comum todos respondem de forma solidária e ilimitada pelas obrigações sociais, excluído do benefício de ordem (art.1.024, CC), aquele que contratou pela sociedade. 5 5

6 Sociedade Comum Podemos ainda classifica-las como: Sociedade em comum irregular - possui constituição escrita porem não registrada Sociedade em comum de fato - é totalmente verbal 6 6

7 Sociedade em Conta de Participação (SCP) Esta disciplinada nos arts. 991 a 996 do Código Civil, é uma sociedade despersonalizada, ou seja, sem registro na Junta Comercial nem no Registro Civil de Pessoas Jurídicas. Pode até ter realizado o registro do instrumento de contrato no Cartório de Títulos e Documentos, com o único intuito de salvaguardar os interesses entre sócios, não adquirindo personalidade jurídica, em hipótese alguma. Possui duas espécies de sócios: Sócio OSTENSIVO e sócio PARTICIPANTE (oculto), sendo que a responsabilidade total dos negócios recai sempre na pessoa do sócio ostensivo, de forma ilimitada e pessoal. 7 7

8 Sociedade em Conta de Participação O sócio participante (oculto) só responde perante o ostensivo, nos termos do que foi pactuado no contrato firmado por eles. É conhecida também pelos nomes de: Sociedade Secreta; Sociedade Oculta, não possui nome empresarial e não tem firma nem denominação social. Os negócios são feitos em nome e por conta do sócio ostensivo Não assume nenhuma obrigação em seu nome (em nome da sociedade em conta de participação) e perante terceiros, o sócio participante também não tem responsabilidade alguma, recaindo todas as obrigações em face do sócio Ostensivo. 8 8

9 Demais características: Sociedade em Conta de Participação 1. Embora sem personalidade jurídica, é equiparada aos demais tipos societários com personalidade, apenas para efeitos de tributação do Imposto de Renda. 2. Não pode ter sua falência decretada, nem requerer Recupera Judicial ou Extrajudicial. Quem vai à falência é o sócio ostensivo, o que acarreta a dissolução da conta de participação e a liquidação da respectiva conta, cujo saldo constitui crédito quirografário. 9 9

10 Sociedade em Conta de Participação 3. A contribuição do sócio participante constitui, com a contribuição do sócio ostensivo, patrimônio especial, objeto da conta de participação relativa aos negócios sociais. 4. Aplica-se, subsidiariamente, as regras das sociedades simples

11 Sociedades Personificadas Correspondem aos seguintes tipos societários: Sociedade Simples S/S; Sociedade em Nome Coletivo N/C; Sociedade em Comandita Simples C/S; Sociedade Limitada - LTDA; Sociedade Anônima S/A; Sociedade em Comandita Simples C/S. 11

12 REGISTRO DE IMÓVEIS PARA EMPRESÁRIO E SOCIEDADES EMPRESÁRIAS O Registro de Imóveis é um só para as Pessoas Físicas e Jurídicas. Logo o Empresário, sendo ele uma Pessoa Física ou Jurídica seguirá os mesmos procedimentos. As cautelas nas negociações imobiliárias é que devem ser observadas. 12

13 CONSTITUIÇÃO DE SOCIEDADE PARA A ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS E GESTÃO DE PATRIMÔNIO - HOLDING Atualmente, constituir patrimônio imobiliário através de uma pessoa jurídica é um bom negócio. Perante das vantagens que envolvem esta modalidade. Os grandes investidores nunca usaram tanto a palavra holding como nos últimos tempos. Assim sendo, importante estudarmos este fenômeno societário que une o direito empresarial e o imobiliário com tanta harmonia. 13

14 CONCEITO DE HOLDING Holding etimologicamente significa: segurar, manter, controlar, guardar ou possuir. Não é um tipo societário. É definida em face do objeto social que explora. Tecnicamente: a participação no capital de outras empresas. Pode assumir a forma de sociedade por ações, sociedade simples ou empresária. 14

15 CONCEITO DE HOLDING Existem duas modalidade de holding: A pura, quando, do seu objeto social conste somente a participação no capital de outras sociedades. A mista, quando além da participação, ela serve à exploração de alguma atividade empresarial (é a mais utilizada no Brasil). Trata-se da sociedade cuja totalidade ou parte de seu capital é aplicada em ações de outra sociedade gerando controle sobre a administração das mesmas. Por essa forma assegura-se uma concentração do poder decisório nas mãos da empresa mãe - holding. 15

16 CONCEITO DE HOLDING Quando tratamos da sociedade (Pessoa Jurídica) que concentra o patrimônio de pessoas físicas e administra bens, não estamos exatamente diante de uma holding, mas costuma-se utilizar esta denominação. Na holding propriamente dita, essa empresa criada para administrar possui a maioria das ações das empresas componentes de determinado grupo. Essa forma de administração é muito praticada pelas grandes corporações. O que vamos estudar a seguir são variações e adaptações do referido conceito. 16

17 PREVISÃO LEGAL Podemos afirmar que art. 2º, 3º da Lei 6.404/76, Sociedades por Ações, fundamenta o conceito de holding 3º A companhia pode ter por objeto participar de outras sociedades; ainda que não prevista no estatuto, a participação é facultada como meio de realizar o objeto social, ou para beneficiar-se de incentivos fiscais. O mesmo diploma legal dispõe sobre o sistema de concentração societária através de empresas coligadas e controladas (art. 243) onde se pode inferir a existência da holding. 17

18 PREVISÃO LEGAL No âmbito das sociedades de pessoas os artigos a do Código Civil também tratam do sistema legal de controle de uma sociedade em relação a outras, defluindo a existência da holding. Controlada ( art CC): I - a sociedade de cujo capital outra sociedade possua a maioria dos votos nas deliberações dos sócios quotistas ou da assembléia geral e o poder de eleger a maioria dos administradores; II a sociedade cujo controle, referido no inciso antecedente, esteja em poder de outra, mediante ações ou quotas possuídas por sociedades ou sociedades por esta já controlada. Coligada (art CC): diz-se coligada ou filiada a sociedade de cujo capital outra sociedade participe com 10% (dez por cento) ou mais, do capital da outra, sem controlá-la. 18

19 DEFINIÇÕES PRELIMINARES O primeiro passo é a escolha dos sócios e do tipo societário (S/A, sociedade simples ou empresária). Nossa recomendação é pelo tipo sociedade simples ou empresária limitada que é mais fácil de gerir, além de oferecer maior proteção quanto a ingresso de terceiros na sociedade, diante do princípio do affectio societatis Na sociedade simples, ainda existe a impossibilidade de falência; 19

20 DEFINIÇÕES PRELIMINARES Dependendo da intenções para a constituição da Holding recomenda-se que a sociedade seja estabelecida entre o marido, esposa e filhos se não houver nenhum impedimento legal (regime de casamento ou outras circunstâncias) com a participação no capital delimitada pelo(s) fundador(es) Ressalta-se que na sociedade simples não há impedimento entre marido e mulher serem sócios; Nos estatutos sociais já serão estipuladas livremente as regras de administração e de sucessão, atendendo-se, apenas, as restrições legais. (o fundador escolhe quem e como será gerida a empresa na sua ausência); 20

21 DEFINIÇÕES PRELIMINARES Poderão ser estipuladas as hipóteses de doação com reserva de usufrutos, cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade, inalienabilidade que protegem o patrimônio dos sucessores em relação a terceiros. Este é o grande segredo da constituição de uma holding, conhecer o direito societário e desenvolver cláusulas que atendam o objetivo da mesma. O estatuto social / contrato social é a alma da holding!! 21

22 DESTINAÇÃO DAS HOLDINGS Em aspectos práticos gerais a holding poderá ser destinada aos seguintes objetivos: Gestão Societária Empresarial; Administração de Bens; Substituição Patrimonial de Bens / Blindagem Blindagem aos Efeitos do Casamento / União Estável Sucessão Familiar 22