SHOPPING POPULAR DE CANOAS/RS

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1 SHOPPING POPULAR DE CANOAS/RS Análise Econômica e Financeira Este relatório, elaborado pela Projeobra Engenharia Ltda., apresenta a análise econômica e financeira da implantação de um Shopping Popular no Município de Canoas/RS a ser construído junto ao Terminal de Integração da estação Mathias Velho (TRENSURB).

2 SHOPPING POPULAR DE CANOAS/RS Análise Econômica e Financeira O Projeto O Empreendimento consiste na construção de um Shopping Popular de seis pavimentos com área total de m² a ser instalado junto ao Terminal de Integração da estação Mathias Velho (TRENSURB), no município de Canoas, no estado do Rio Grande do Sul. O projeto requer um investimento de R$ 43,2 milhões ao longo de 12 meses de construção. Os Investimentos serão de responsabilidade exclusiva do empreendedor privado, com Concessão de Uso por 35 anos. O cronograma de implantação prevê além dos 12 meses necessários para a construção das obras um período inicial de seis meses de preparação, incluindo licitações, licenciamentos e contratações. Uma das grandes vantagens deste projeto é sua privilegiada localização, junto a um Terminal de Integração Multimodal, com circulação de mais de x milhões de pessoas por ano. Também merece destaque o caráter social do empreendimento, voltado ao atendimento da camada menos favorecida do comércio local, os chamados camelôs, propiciando sua integração à rede estabelecida de forma socialmente tranquila e economicamente viável. O Projeto 1

3 Premissas Adotadas nos Estudos Econômicos e Financeiros Os estudos de viabilidade econômica e financeira que embasaram a análise aqui apresentada consideram as seguintes premissas: Taxa de Inflação projetada: 5,5% a.a. Abatimentos e Descontos Concedidos: não considerados Créditos de Liquidação Duvidosa: 5% do faturamento bruto projetado Comissões Comercias sobre Vendas: não consideradas Impostos PIS e COFINS: 0,65% e 3,0% respectivamente Imposto ISSQN: considerado isento como contrapartida da Prefeitura Municipal Imposto de Renda e Contribuição Social: considerado o regime de Lucro Presumido Custos Operacionais do Empreendedor: Custos Operacionais do Empreendedor R$/mês Serviços de Transporte/Deslocamentos 750,00 Serviços de Manutenção 5.000,00 Serviços de Manutenção de Escadas Rolantes - Serviços Terceirizados de Limpeza 3.000,00 Serviços Terceirizados de Segurança - Materiais 500,00 Seguros 2.500,00 Taxas e Licenças 1.000,00 Telecomunicações (Voz e Dados) 200,00 Energia Elétrica 2.000,00 Água e Esgoto 1.000,00 Combustivel e Despesas Veículos 1.000,00 Treinamento 200,00 Outros Custos 1.715,00 TOTAL ,00 Premissas Adotadas nos Estudos Econômicos e Financeiros 2

4 Custos Operacionais do Condomínio: Custos Operacionais do Condomínio R$/mês Serviços de Transporte/Deslocamentos 500,00 Serviços de Manutenção ,00 Serviços de Manutenção de Escadas Rolantes 5.000,00 Serviços Terceirizados de Limpeza ,00 Serviços Terceirizados de Segurança ,00 Materiais 2.000,00 Seguros 2.500,00 Taxas e Licenças - Telecomunicações (Voz e Dados) 200,00 Energia Elétrica ,00 Água e Esgoto 1.000,00 Combustivel e Despesas Veículos - Treinamento - Outros Custos ,00 TOTAL ,00 Cabe salientar que os custos operacionais do condomínio, embora não sejam responsabilidade do empreendedor, foram considerados no cálculo da Necessidade de Capital de Giro do empreendimento. Despesas Administrativas: Despesas Administrativas R$/mês Contabilidade 1.000,00 Assessoria Jurídica 4.000,00 Serviços Terceirizados 500,00 Materiais de Escritório 300,00 Outros Custos Administrativos 580,00 TOTAL 6.380,00 Despesas com Marketing R$ Lançamento ,00 Primeiro Ano (R$/mês) ,00 A partir do Segundo Ano 5.000,00 Premissas Adotadas nos Estudos Econômicos e Financeiros 3

5 Cargos e salários: Quadro Operacional Qtd R$/mês Operação Portaria/Informações - Nível ,00 Portaria/Informações - Nível ,00 Manutenção - Nível ,00 Manutenção - Nível ,00 Auxiliar ,00 Gerência Gerente de Operações ,00 Gerente de Manutenção ,00 TOTAL TOTAL 10 Quadro Administrativo Qtd R$/mês Administração Escritório - Nível ,00 Escritório - Nível ,00 Gerência Gerente Adm/Financeiro ,00 TOTAL TOTAL 4 Custos sociais: Custos Sociais Opracional Adm Provisão Férias + 1/3 11,11% 11,11% Provisão de 13º Salário 8,33% 8,33% Previsão de Horas-Extras e Adicional 5,00% 0,00% INSS 24,06% 24,06% Outros Custos Sociais 15,00% 15,00% Total de Custos Sociais 76,99% 71,99% Investimento: QUADRO DE USOS - INVESTIMENTOS Investimento Inicial Despesas Pré-Operacionais Edificações (Obras Civis e Equipamentos) VALOR TOTAL (R$) Gerenciamento Informática - Equipamento e Software Veículos Móveis e Utensílios Premissas Adotadas nos Estudos Econômicos e Financeiros 4

6 Acumulado (R$) Mensal (R$ SHOPPING POPULAR DE CANOAS/RS CRONOGRAMA DE INVESTIMENTOS Meses Série1 Série2 QUADRO DE FONTES R$ Equity (Capital Próprio) Financiamento Principal Financiamento Secundário Estes investimentos já consideram a correção monetária até a data dos efetivos desembolsos, ou seja, são valores em moeda corrente. Além dos investimentos iniciais foram considerados R$ 60 mil por ano em reinvestimentos, adicionais aos custos de manutenção considerados nos custos do empreendimento. Este reinvestimento corresponde a cerca de 3% da quota de depreciação. Após 25 anos de operação, foi considerado um investimento adicional para reforma e atualização das instalações (retrofit) no valor de R$ 4 milhões (preços 2015) equivalentes a 10% do investimento inicial. Financiamentos e Alavancagem: Foram considerados dois financiamentos. Um financiamento principal nos moldes do BNDES usando o Sistema de Amortização Constante (SAC) e um financiamento subordinado (comercial) usando a Tabela PRICE. Premissas Adotadas nos Estudos Econômicos e Financeiros 5

7 A alavancagem adotada é apresentada no Quadro de Fontes e no Gráfico a seguir: QUADRO DE FONTES R$ Equity (Capital Próprio) Financiamento Principal Financiamento Secundário ALAVANCAGEM 58,7% 0,3% 41,0% Capital Próprio ("Equity") Capital de Terceiros (Principal) Capital de Terceiros (Subordinado) Os parâmetros adotados nos financiamentos estão apresentados nas tabelas a seguir: Financiamento Principal Prazo de Pagamento 8 anos Número de Pagamentos 96 Carência 1 ano Prazo Total 9 anos Taxa Básica (TJLP) 5,50% a.a. Spread 2,5% a.a. Spread Repasse Taxa Total 1,0% a.a. 9,00% a.a. 0,72% ao mês Taxa de Intermediação Financeira 0,5% Seguros 1,0% Financiamento Subordinado Prazo 5 anos Taxa Básica 7,50% a.a. Spread Básico 2,5% a.a. Spread de Nível de Risco Taxa Total 3,0% a.a. 13,00% a.a. 1,02% ao mês Taxa de Intermediação Financeira 0,5% Seguros 1,0% Premissas Adotadas nos Estudos Econômicos e Financeiros 6

8 Depreciação: Embora a tributação considerada tenha sido sobre o Lucro Presumido foram calculadas as quotas de depreciação conforme a legislação da Secretaria da Receita Federal. Produtos e Receita Bruta: As receitas consideradas são oriundas do aluguel dos espaços comerciais, de estacionamento e de publicidade. O quadro a seguir resume os produtos considerados bem como as respectivas receitas brutas estimadas: Aluguel Área (m 2 ) Aluguel (Data 0) Total Média R$/m3 R$/Mês Standes (Lojas) ,0 4,0 90, Agricultura Familiar ,0 10,0 90, Restaurantes pequenos 8 128,0 16,0 150, Restaurantes médios 2 54,0 27,0 120, Restaurantes grandes 2 76,8 38,4 100, Hortifrutigranjeiros, carnes e alimentícios ,0 8,8 150, Farmácia, lotérica e Correios 3 302,0 100,7 150, Lojas telefonia móvel 4 165,0 41,3 150, Tudo Fácil e Mercado produtos de limpeza 1 673,0 673,0 100, Quiosques 8 160,5 20,1 150, Academia 1 800,0 800,0 100, Cursinho , ,0 100, Creche 1 580,0 580,0 100, Livraria, papelaria, lan house etc ,0 42,0 100, Bar e Café (quadras esportivas) 1 246,0 246,0 100, Total , Área (m 2 ) Aluguel Outros Produtos Qtd Total Média R$/Mês Comodato Quadras esportivas ,0 820, Comodato Estacionamento ,0 27, Publicidade Total , Qtd Considerando a curva de inserção no mercado bem como as particularidades definidas pela prefeitura municipal de escalonamento do pagamento dos aluguéis, iniciando em zero no primeiro Premissas Adotadas nos Estudos Econômicos e Financeiros 7

9 mês de operação e crescendo 10% ao mês até atingir o valor máximo (100%) no décimo primeiro mês de operação, temos o resultado apresentado no gráfico a seguir: EVOLUÇÃO MENSAL DO FATURAMENTO (PONDERADO PELOS PROCUTOS) 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 31,4% 41,0% 50,5% 60,1% 69,1% 69,1% 1,0% 3,9% 6,0% 8,0% 10,9% 12,5% O Custo Ponderado de Capital foi calculado considerando um custo de oportunidade (remuneração básica do acionista) de 9% ao ano (em termos reais, sem inflação) acrescidos de uma taxa de risco de 4% ao ano (também em termos reais) relativas ao nível de risco de um empreendimento inovador. O quadro a seguir apresenta os parâmetros e resultados do cálculo do Custo Ponderado de Capital: Taxa de Remuneração Remuneração do Capital Próprio (Real) 9,0% a.a. Adicional de Risco (Real) 4,0% a.a. Remuneração do Capital Terceiros (Principal) 9,0% a.a. Remuneração do Capital Terceiros (Subordinado) 13,0% a.a. Capital Próprio ("Equity") 41,0% Capital de Terceiros (Principal) 58,7% Capital de Terceiros (Subordinado) 0,3% Custo Ponderado de Capital (Nominal) 13,2% a.a. 1,0% ao mês Ao final do período estudado não foi considerado nenhum valor residual do projeto, tendo em vista seu retorno integral ao poder público. Para o cálculo da Necessidade de Capital de Giro foi considerado um prazo de recebimento das Faturas de 15 dias, e 30 dias para pagamento de Fornecedores. Premissas Adotadas nos Estudos Econômicos e Financeiros 8

10 Resultados Obtidos SHOPPING POPULAR DE CANOAS/RS Foram então realizadas as projeções mensais do DRE Demonstrativo de Resultados dos Exercícios ao longo do período de operação, em moeda corrente, ou seja, levando em conta o efeito inflacionário sobre todos os preços. Seguindo a legislação, foram consideradas correções anuais, a cada 12 meses de operação, tanto nos custos e despesas como nas receitas. O Anexo I apresenta estas projeções do DRE, bem como os ajustes necessários para a determinação do FCL Fluxo de Caixa Livre do empreendimento. O quadro a seguir resume os indicadores econômicos do empreendimento para o chamado Caso Base, considerando os parâmetros apresentados anteriormente: INDICADORES DO FLUXO DE CAIXA Investimento Total (R$) Investimento Financiado (R$) TIR Nominal (a.a.) 19,7% TIR Real (a.a.) 13,5% VPL do Fluxo de Caixa (R$) Pay Back (Descontado) 14 anos Cenários Para analisarmos o desempenho econômico e financeiro de um empreendimento precisamos testar a robustez dos indicadores frente aos cenários alternativos das principais variáveis. Notadamente as duas variáveis mais sensíveis das projeções são o (i) Investimento e (ii) Preços dos Aluguéis. Montamos quatro cenários alternativos com as variáveis selecionadas variando 10% para mais e para menos. O Cenário Otimista considera uma redução na necessidade de Investimento e uma elevação nos Preços praticados nos aluguéis. O Cenário Pessimista, por sua vez, considera uma Resultados Obtidos 9

11 TIR REAL INVESTIMENTOS BAIXOS (-10%) INVESTIMENTOS ALTOS (+10%) SHOPPING POPULAR DE CANOAS/RS elevação na necessidade de Investimento e uma redução nos Preços praticados nos aluguéis. Os dois cenários intermediários combinam estas premissas. O diagrama a seguir apresenta, de forma esquemática, os quatro cenários estudados. PREÇOS MAIS ALTOS (+10%) Invest (R$): - 10% Invest (R$): + 10% Preços (R$): + 10% Preços (R$): + 10% Otimista Médio Baixo CASO BASE Investimento Preços dos Aluguéis Médio Alto Pessimista Invest (R$): - 10% Invest (R$): + 10% Preços (R$): - 10% Preços (R$): - 10% PREÇOS MAIS BAIXOS (-10%) A variação do principal indicador de viabilidade (TIR Real) para os cenários estudados é apresentada no gráfico a seguir: Resumo dos cenários 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 17,7% 13,5% 13,9% 13,0% 10,0% Base Otimista Médio + Médio - Pessimista Cenários 10

12 Conclusões e Recomendações A análise dos indicadores econômicos do Caso Base indica a viabilidade econômica do empreendimento. A análise do Fluxo de Caixa Livre também indica a viabilidade do empreendimento sob a ótica financeira, incluindo a capacidade de pagamento dos financiamentos considerados. O estudo de Cenários mostra que o projeto é robusto, mesmo com a variação dos parâmetros mais sensíveis, devendo atrair investidores para sua execução, Conclusões e Recomendações 11

13 Anexo Projeções do Demonstrativo de Resultados e do Fluxo de Caixa Livre Anexo 12