Experiência Internacional Panorama do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário em Portugal e na Europa

Transcrição

1 6º Congresso ANBIMA de Fundos de Investimento Tendências e Oportunidades de negócios para os Fundos Imobiliários Experiência Internacional Panorama do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário em Portugal e na Europa Filipe Amado Presidente da Comissão Consultiva dos Fundos de Investimento Imobiliário da APFIPP 18 de Maio de 2011

2 Agenda Mercado dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) em Portugal Situação Actual Evolução Temas em Análise e Propostas Mercado dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) na Europa A APFIPP 2

3 Situação Actual Diversidade da Oferta Número Variável de UP s Fundos Especiais de Investimento Imobiliário F. Abertos F. Fechados Possibilidade de subscrições e resgates Unidades de participação em número fixo Fundos de Fundos de Investimento Imobiliário Fundos de Investimento Imobiliário Garantidos FII em Recursos Florestais FII em Reabilitação Urbana FII em Arrendamento Habitacional Subscrição Pública Subscrição Particular Investidores Particulares e /ou Investidores Institucionais 100 participantes 5 participantes > 5 participantes Foi criada, recentemente, a figura das Sociedades de Investimento Imobiliário (SIIMO), as quais podem ser de capital variável (SICAVI) ou de capital fixo (SICAFI). Podem ser autogeridas ou heterogeridas. Em termos jurídicos e fiscais, muito semelhantes aos FII. Entidades de Supervisão: Sociedades Gestoras: Banco de Portugal Fundos de Investimento: Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) 3

4 Situação Actual Número de Fundos, Montantes sob Gestão e Participantes Montantes sob Gestão Março 2011 (milhões de euros) 1818 Número de Fundos Março Número de Participantes (Setembro de 2010) 3731 F. Abertos F. Fechados F.E.I

5 Situação Actual Composição das Carteiras em 31 de Março de 2011 Estrutura da Carteira de Investimentos Finalidade dos Imóveis Terrenos Imóveis Acabados Arrendados Direitos Projectos de Construção Imóveis Acabados não Arrendados Ups FII + Soc. Imob. Habitação Serviços Comércio Outros Outros 5

6 Situação Actual Avaliações e Valorizações de Imóveis - Os imóveis de FII devem ser avaliados por, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes, nas seguintes situações: Previamente à sua aquisição e alienação, não podendo a data de referência da avaliação do imóvel ser superior a seis meses relativamente à data do contrato em que é fixado o preço da transacção; Previamente ao desenvolvimento de projectos de construção, por forma, designadamente, a determinar o valor do imóvel a construir; Sempre que ocorram circunstâncias susceptíveis de induzir alterações significativas no valor do imóvel; Com uma periodicidade mínima de dois anos. - Os Imóveis acabados devem ser valorizados no intervalo compreendido entre o valor de aquisição e a média simples do valor atribuído pelos peritos avaliadores; - Métodos de avaliação utilizados: Método Comparativo, Método do Rendimento, Método do custo; - Requisitos de competência e independência dos peritos avaliadores: Exigências de comunicação prévia, de entrega de comprovativo de certificação e de habilitações profissionais. 6

7 Situação Actual Regras de Composição das Carteiras - Activos Elegíveis Imóveis - Prédios Urbanos ou Fracções Autónomas; - Prédios Rústicos ou Mistos (no caso dos F. Especiais de Investimento Imobiliário*); - Em direito de propriedade, superfície ou através de outros direitos com conteúdo equivalente; Liquidez - Numerário; - Depósitos Bancários; - Certificados de Depósito; - Unidades de Participação de Fundos de Tesouraria; - Valores Mobiliários emitidos ou garantidos por um Estado Membro da CE com prazo de vencimento residual <12 meses Unidades de Participação em FII Participações em Sociedades Imobiliárias Outros Activos Equiparáveis * Podem também fazer parte do património destes Fundos, simples direitos de exploração sobre imóveis e instrumentos financeiros derivados 7

8 Situação Actual Regras de Composição das Carteiras - Produtos Diferentes com Regras Diversas Fundos Fechados Fundos Abertos Subscrição Pública Subscrição Particular Mais de 5 Até 5 Participantes Participantes Aplicações em Imóveis* > 75% do Fundo > 75% do Fundo > 75% do Fundo > 75% do Fundo Participações em Soc. Imobiliárias < 25% do Fundo < 25% do Fundo Permitido Permitido UP s de F.I.I. < 25% do Fundo < 25% do Fundo Permitido Permitido Projectos de construção < 25% do Fundo < 50% do Fundo ou 60% se for reabilitação Permitido Permitido Peso Máximo por Imóvel 20% do Fundo 25% do Fundo n.a. n.a. Arrendamento a 1 só entidade ou grupo < 20% do Fundo < 25% do Fundo Permitido Permitido Investimento fora de Portugal mas dentro da U.E. Investimento fora da U.E. mas dentro da OCDE Permitido Permitido Permitido Permitido < 25% do Fundo < 25% do Fundo Permitido < 25% do Fundo Investimento fora da OCDE Não Permitido Não Permitido Permitido < 10% do Fundo Endividamento < 25% do Fundo < 33% do Fundo Permitido < 33% do Fundo * Inclui Imóveis, Participações em Sociedades Imobiliárias e Unidades de Participação em FII 8

9 Situação Actual Fiscalidade na Óptica do Fundo Os FII são sujeitos passivos de IRC Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Colectivas, sendo os respectivos rendimentos tributados de acordo com regime especial previsto no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) Os rendimentos de diferente natureza auferidos pelos FII são tributados autonomamente a taxas de IRC distintas dependendo da natureza dos mesmos Tipo de Rendimentos Rendimentos prediais que não sejam relativos à habitação social Mais-valias prediais que não sejam relativos à habitação social Outras mais-valias Tributação 20% s/ valor dos rendimentos líquidos dos encargos de conservação e manutenção efectivamente suportados e devidamente documentados 12,5% s/ diferença positiva entre as mais e menos-valias realizadas 10% s/ diferença positiva entre as mais e menos-valias obtidas em cada ano F. Abertos e F. Fechados de Subscrição Pública 20% s/ diferença positiva entre as mais e menos-valias obtidas em cada ano Restantes FII Outros rendimentos obtidos em território português Rendimentos não sujeitos a retenção na fonte Rendimentos sujeitos a retenção na fonte 25% sobre o respectivo valor líquido obtido em cada ano à taxa a que a retenção na fonte deve ser efectuada Outros rendimentos obtidos fora do território português Rendimentos de títulos de dívida, lucros distribuídos e rendimentos de FII Outros 21,5% 25% sobre o respectivo valor líquido obtido em cada ano Isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) para Fundos Abertos e Fundos Fechados de Subscrição Pública Ficam isentos de IRC os rendimentos de qualquer natureza obtidos por FII em Recursos Florestais, por FII em Reabilitação Urbana e por FII para Arrendamento Habitacional 9

10 Situação Actual Fiscalidade na Óptica do Participante A tributação dos rendimentos de UPs de FII depende do enquadramento fiscal do seu detentor e da respectiva residência fiscal e é realizada à saída Participantes Residentes Participantes não Residentes Rendimentos de capitais (1) Mais-valias Rendimentos de capitais (1) Mais-valias Pessoas singulares Isenção com possibilidade de englobamento e crédito de imposto Tributação à taxa de 20% Pessoas singulares Isenção Isenção (3) Pessoas colectivas (2) Englobamento obrigatório com crédito de imposto Englobamento Pessoas colectivas Isenção Isenção (4) (1) Inclui rendimentos no resgate (2) Igualmente aplicável a pessoas singulares quando obtidos no âmbito de uma actividade comercial, industrial ou agrícola (3) Se o não residente não for residente em paraíso fiscal artigo 27º do EBF (4) Se o não residente não for residente em paraíso fiscal ou detido em mais de 25% por residentes artigo 27º do EBF 10

11 Situação Actual Fiscalidade na Óptica do Participante A tributação dos rendimentos de UPs de FII em Recursos Florestais, por FII em Reabilitação Urbana e por FII para Arrendamento Habitacional é a seguinte: Participantes Residentes Participantes não Residentes Rendimentos de capitais (1) Mais-valias Rendimentos de capitais (1) Mais-valias Pessoas singulares Tributação à taxa de 10% ou isenção no caso de FIIAH s F. Reabilitação e F. Florestais 10% Tributação à taxa de 20% Pessoas singulares Isenção (3) Isenção (3) Pessoas colectivas (2) Englobamento obrigatório com crédito de imposto Englobamento Pessoas colectivas Isenção (4) Isenção (4) (1) Inclui rendimentos no resgate (2) Igualmente aplicável a pessoas singulares quando obtidos no âmbito de uma actividade comercial, industrial ou agrícola (3) Se o não residente não for residente em paraíso fiscal artigo 27º do EBF (4) Se o não residente não for residente em paraíso fiscal ou detido em mais de 25% por residentes artigo 27º do EBF 11

12 Evolução Montantes sob Gestão e Número de FII desde 1987 Milhões de euros 14,000 Nº de Fundos , Sociedades Gestoras , , ,000 4, ,000 4 Sociedades Gestoras Montantes sob Gestão FII N.º Total FII Mar

13 Evolução Síntese Legislativa, Número de Fundos e Montantes Geridos 13

14 Evolução Novas Figuras com Incentivos Específicos OE 2007 OE 2008 OE 2009 FII em Recursos Florestais FII em Reabilitação Urbana FII para Arrendamento Habitacional 14

15 Temas em Análise e Propostas Avaliações e Valorizações de Imóveis Situação Actual Os Imóveis de um FII devem ser avaliados por, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes, com uma periodicidade mínima de 2 anos (n.º1 artigo 29º do RJFII) Os Imóveis acabados devem ser valorizados no intervalo compreendido entre o valor de aquisição e a média do valor atribuído pelos peritos avaliadores (n.º1 artigo 8º do Regulamento CMVM N.º7/2007) Comunicação prévia à CMVM, pelos peritos avaliadores de imóveis do início do exercício da sua actividade. (n.º1 artigo 19º do Regulamento CMVM N.º7/2007) Os imóveis de FII devem ser avaliados por, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes (n.º1 artigo 29º do RJFII) Proposta Objecto de Consulta Pública Os imóveis de um FII devem ser avaliados por, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes, com uma periodicidade mínima de 6 meses, no caso dos fundos de investimento abertos ou fechados de subscrição pública e 12 meses no caso de fechados de subscrição privada Os imóveis dos fundos de investimento são valorizados pela média simples do valor atribuído por, pelo menos, dois peritos avaliadores Redução a escrito do contrato celebrado entre os peritos avaliadores e a entidade gestora; Dever da entidade gestora contratar peritos avaliadores registados na CMVM Regras mais exigentes de qualificação e certificação de peritos avaliadores Introdução de Novas exigências relativas à rotação dos peritos avaliadores 15

16 Temas em Análise e Propostas Novo Regime de Tributação para as SIIMO Com a criação em Portugal da figura das Sociedades de Investimento Imobiliário (SIIMO) considera-se necessária a existência de um regime bipartido de tributação Objectivos: Viabilizar o investimento através das SIIMO; Dinamizar a competitividade fiscal; Promoção Imobiliária; Atrair Investidores Estrangeiros. Proposta: Manutenção do actual regime dos Fundos de Investimento Imobiliário (tributação por dentro); Criação de um novo regime fiscal para as SIIMO, mais direccionado para investidores não residentes e para estruturas de promoção imobiliária (tributação à saída). 16

17 Mercado dos FII na Europa Montantes sob Gestão e Número de Fundos Dezembro

18 Mercado dos FII na Europa Em Percentagem do PIB Dezembro

19 Mercado dos FII na Europa Comparação entre os principais tipos de Veículos de Invest. Imobiliário Fundos Fechados Fundos Abertos REITs Empresas / Fundos cotados (excepto REITs) Patamar mínimo de investimento Alto Baixo Baixo Baixo Liquidez do investimento Muito baixa Média / Alta Alta / Média Alta / Média Diversificação do portfolio Não necessariamente Sim Correlação com o mercado doméstico Habitualmente alta, havendo no entanto Fundos que investem fora do mercado doméstico Nalguns paises os investimentos encontram-se geograficamente disperos, outros concentram-se no mercado doméstico Basicamente sim, mas não necessariamente Alta, principalmente por razões fiscais Basicamente sim, mas não necessariamente Habitualmente alta, havendo no entanto Fundos que investem fora do mercado doméstico Volatilidade Baixa Baixa / Média Alta Alta Principais factores de risco Concentração de risco /Dificuldade de saída Dificuldade de obtenção de liquidez que permita satisfazer os pedidos de resgate Valorização Menos regulamentada Mais regulamentada Risco do mercado de capitais Definida pelo mercado de capitais, quando cotados Risco do mercado de capitais Definida pelo mercado de capitais Endividamento Pouco ou não regulamentado Com limites Em geral com limites Pouco ou não regulamentado Prestação de informação Baixa Alta Alta, para REITs cotados, baixa para REIT's não cotados Alta Possibilidade de venda a retalho noutro país membro da EU Sim, em princípio Não Sim para REIT's cotados, não para REIT's não cotados Acções cotadas facilmente adquiridas por investidores estrangeiros Fonte: Relatório do Expert Group on Open Ended Real Estate Funds (Março 2008) 19

20 Mercado dos FII na Europa FII Abertos - Activos Elegíveis Alemanha França Reino Unido Espanha Luxemburgo (i) Directamente em Imóveis (ii) Participações em Sociedades Imobiliárias; (iii) Depósitos Bancários; (iv) Instrumentos do Mercado Monetário; (v) Unidades de Participação de certos Organismos de Investimento Colectivo; (vi) Activos Financeiros admitidos pelo Banco Central Europeu, Deutsche Bundesbank ou mercados oficiais da Área Económica Europeia (i) Directamente em Imóveis (ii) Participações em Sociedades Imobiliárias; (iii) Unidades de Participação em FII (até 5% do valor do Fundo); (iv) UCITS; (v) Depósitos com uma duração <12 meses reembolsáveis a qualquer momento; (vi) Certos Instrumentos Financeiros Líquidos como 'bons du Trésor'; (vii) Outros Activos Líquidos (como 'dépots à vue'); Nota: Pelo menos 60% da carteira em activos imobiliários e 10% em activos líquidos (Fundos sob a forma contractual) Se os documentos constitutivos não o restringirem e nos termos da regulamentação (i) Valores Mobiliários; (ii) Instrumentos do Mercado Monetário; (iii) Unidades de Participação em Fundos de Investimento; (iv) Derivados; (v) Depósitos; (vi) Imobiliário; (vii) Ouro até 10% do Fundo (i) Directamente em Imóveis; (ii) Direitos de propriedade; (iii) Opções sobre Activos Imobiliários; (iv) Participações em Sociedades Imobiliárias; Nota: Pelo menos 70% da carteira em Activos Imobiliários, e 90% para Fundos Fechados (i) Directamente em Imóveis; (ii) Direitos de propriedade; (iii) Participações em Sociedades Imobiliárias Fonte: Relatório do Expert Group on Open Ended Real Estate Funds (Março 2008) 20

21 Mercado dos FII na Europa Temas em debate Relatório do Expert Group on Open Ended Real Estate Funds (Março 2008) Criação de um Regime Europeu para os Fundos Imobiliários Abertos - Passaporte Europeu The UCITS* Directive is a shining exemple of what can be achieved through common EU rules for retail funds Algumas Recomendações: - Possibilidade de alavancagem até 60% do património imobiliário;, - Mínimo de Liquidez de 10% /Sistema adequado de Gestão de Liquidez, - Avaliação independente dos imóveis pelo menos uma vez por ano (repercussão imediata e exacta do valor da avaliação dos imóveis na valorização do Fundo); - Divulgação de informação sobre política de valorização e menção à possibilidade de suspensão de resgates em circunstâncias excepcionais. * UCITS - Undertakings for Collective Investment in Transferable Securities 21

22 Mercado dos FII na Europa Temas em debate Directiva dos Gestores de Fundos Alternativos (AIFMD Alternative Investment Fund Managers Directive) Objecto e Âmbito de Aplicação: Gestores de Fundos que não estão regulamentados a nível Europeu pela Directiva UCITS (Hedge Funds, Private Equity Funds, Fundos de Investimento Imobiliário, Outros Fundos Institucionais) Principais motivações: Criação de um quadro abrangente de organização e funcionamento que assegure a fiscalização e supervisão da actividade dos gestores deste tipo de produtos Objectivos Específicos: - Harmonizar a actividade dos Gestores e Depositários; - Aumentar a transparência em relação aos Investidores; - Aumentar a supervisão e monitorização da actividade e do seu impacto sistémico; - Reforçar e aprofundar o mercado único Passaporte comunitário Ponto de Situação: A última versão divulgada é de Novembro de 2011, estando a sua aprovação em Conselho prevista para este mês 22

23 APFIPP Organização e Representatividade Órgãos Sociais Fundos de Investiment o Mobiliário Mesa da Assembleia Geral Direcção Conselho Fiscal Gestão de Patrimónios Sectores Representado s Fundos de Investiment o Imobiliário Órgãos Estatutários (Comissões Consultivas) Fundos de Pensões Fundos de Investimento Mobiliário Fundos de Investimento Imobiliário Fundos de Pensões Gestão de Patrimónios 23

24 APFIPP Missão Promover a Indústria de Fundos de Investimento Mobiliário, de Fundos de Investimento Imobiliário, de Fundos de Pensões e de Gestão Discricionária em Portugal; Contribuir para o seu desenvolvimento e para o enriquecimento do conhecimento relativo a estas actividades; Representar e defender os interesses dos Sectores que representa, assim como dos Participantes e Clientes, junto das Autoridades Nacionais e Internacionais e Entidades Reguladoras do mercado; Monitorizar a actividade legal e regulamentar que rege os Sectores que representa; Contribuir para uma melhor informação das suas Associadas relativamente aos aspectos técnicos, económicos, de gestão, jurídicos ou outros relacionados com a sua actividade diária; Divulgar informação estatística sobre a actividade dos Sectores que representa. 24

25 APFIPP Missão - Divulgar informação estatística Neste âmbito a Associação: Elabora Relatórios Estatísticos sobre os diversos sectores representados com informação de carácter público e/ou privado; Promove a actualização diária de um sítio na internet onde qualquer investidor pode aceder a um conjunto vasto de informação estatística sobre o mercado; Calcula um Índice sobre o mercado dos FII Nacionais: Índice Imobiliário APFIPP; A APFIPP está a desenvolver, em conjunto com o IPD, um projecto de construção, de mais um índice para o mercado imobiliário que se encontra já em fase de finalização. 25

26 APFIPP Índice Imobiliário APFIPP Nasceu da necessidade de existência de um benchmark ou índice de referência para o mercado de Fundos de investimento Imobiliário português e, indirectamente, para o próprio mercado imobiliário nacional. Tem em conta não só a evolução da cotação dos Fundos que o compõem mas também o número de UP s em circulação de cada Fundo. Assim, os maiores Fundos têm maior peso no Índice. Contempla a distribuição de rendimentos efectuada periodicamente por alguns dos Fundos, através do pressuposto de reinvestimento desses rendimentos na aquisição de novas UP s do Fundo distribuidor. Construído de modo a permitir que, a qualquer momento. novos Fundos o possam integrar. Permite ainda que Fundos que o integram possam sair sem que isso provoque, só por si, oscilações no Índice. Tem uma periodicidade mensal e a respectiva data de referência é 31 de Dezembro de 1999, sendo o valor da Base 1.000,00 26

27 Muito obrigado pela vossa atenção Rua Castilho 44, 2º Piso Lisboa Telf Fax

28 Anexos Principais Marcos Legislativos e Fiscais Decreto-Lei n.º 246/85, de 12 de Julho Diploma Original Determina a constituição de Fundos de Investimento Imobiliários e das respectivas Sociedades Gestoras. Decreto-Lei n.º 101/87, de 6 de Março Altera o Decreto-Lei n.º 246/85, de 12 de Julho. Permite aos Depositários adquirirem certificados dos F.I.I. e liberaliza as condições para constituição do património inicial Surgem os primeiros Fundos. Decreto-Lei n.º 1/87, de 3 de Janeiro Definição quadro fiscal para os Fundos de Investimento Imobiliário Decreto-Lei n.º 229-C/88, de 4 de Julho Cria a figura dos Fundos Fechados. Permite a gestão de mais de um Fundo pelo mesma Sociedade Gestora. Revoga os diplomas anteriores. Decreto-Lei n.º 293/91, de 13 de Agosto Determina que os rendimentos distribuídos pelos FII são considerados em 80% para efeitos de IRS/IRC Lei n.º 75/93, de 20 de Dezembro Altera regime fiscal dos FII, com uniformização aos critérios aplicáveis aos FIM. 28

29 Anexos Principais Marcos Legislativos e Fiscais Decreto-Lei n.º 294/95, de 17 de Novembro Estabelece um novo regime para os Fundos de Investimento Imobiliário. Reforço da defesa dos investidores. Adopção de um regime mais flexível no que respeita ao funcionamento dos fundos. Decreto-Lei n.º 323/97, de 26 de Novembro Altera o Decreto-Lei n.º 294/95. A CMVM passa a ser a única Entidade de Supervisão dos F.I.I.. Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março Aprova um novo regime jurídico para os Fundos de Investimento Imobiliário. Regulamento da CMVM n.º 8/2002 Regulamentação dos F.I.I passa a estar reunida num único regulamento. Decreto-Lei n.º 252/2003, de 17 de Outubro Altera o Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, permitindo a gestão de FII por SGFIM e alterando os requisitos de capitais próprios. 29

30 Anexos Principais Marcos Legislativos e Fiscais Decreto-Lei n.º 13/2005, de 20 de Março Reintroduz a possibilidade de investir em Sociedades Imobiliárias; Alarga as possibilidades de investimento a países fora da União Europeia; Cria a figura dos Fundos Especiais de Investimento Imobiliário que têm a possibilidade de investir, por exemplo, em prédios rústicos (permitindo, assim, a criação de Fundos Florestais); Cria a figura dos fundos imobiliários constituídos exclusivamente por investidores institucionais e/ou por um número muito reduzido de participantes com regras de funcionamento mais flexíveis; Flexibilização dos rácios de endividamento e promoção imobiliária. Regulamento da CMVM n.º 1/2005 Altera o Regulamento 8/2002. Regulamentação dos FEII, dos FII Garantidos e dos Fundos de Fundos Imobiliários. Regulamento da CMVM n.º 2/2005 Contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. 30

31 Anexos Principais Marcos Legislativos e Fiscais Decreto-Lei N.º 357-A / 2007, de 31 de Outubro Veio introduzir alterações no regime jurídico dos Fundos no sentido de simplificar e desburocratizar alguns actos administrativos na supervisão dos Fundos. Decreto-Lei n.º 71/2010 de 18 de Junho Altera, o regime jurídico dos organismos de investimento colectivo e vem possibilitar a constituição de organismos de investimento colectivo (OICVM) e de fundos de investimento imobiliário (FII) sob forma societária, designando -os respectivamente por sociedades de investimento mobiliário (SIM) e por sociedades de investimento imobiliário (SIIMO). 31