Reabilitação Urbana Sustentabilidade Caso Coimbra

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1 Reabilitação Urbana Sustentabilidade Caso Coimbra

2 Sustentabilidade (visões): -Económica -Ambiental -Social Reabilitação Urbana (Dec.-Lei nº307/2009): Intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização colectiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição de edifícios

3 Coimbra: Historicamente, verificam-se 3 tipos de intervenção a) No edificado, edifício a edifício, numa operação que hoje se chamaria ORU (operação de reabilitação urbana) do tipo simples: a.1) Através do Programa PRAUD a.2) Através da aquisição de edifícios pelo município, pela utilização da figura permuta por bem futuro). b) No quarteirão ou conjunto de quarteirões, numa ORU sistemática

4 a.1) Através do Programa PRAUD Como é sabido, através deste programa os proprietários garantiam 50% das obras de reabilitação dos seus prédios, dividindo-se os restantes 50% em partes iguais pelo Município e pelo Estado (DGOT). A Câmara Municipal de Coimbra utilizou este Programa, desde 2002, para reabilitação de dezenas de edifícios na chamada Alta de Coimbra, na zona envolvente da Universidade.

5 a.1) Através do Programa PRAUD Semana da Reabilitação A sustentabilidade desta tipologia de intervenção pode ser analisada nos seus diversos aspectos: - Do ponto de vista social, mantém a propriedade dos prédios e garante a continuidade de moradores numa zona antiga da Cidade, factor essencial para garantir a manutenção da sua característica vivencial; - Do ponto de vista ambiental, atendendo a que uma das prioridades do tipo de obras realizadas é precisamente melhorar a eficiência energética dos edifícios. - A sustentabilidade económica não é uma das características desta solução, embora metade ou mesmo mais de metade do investimento seja garantido pelos proprietários; a decisão não depende de análises desse tipo e apenas da disponibilidade de verbas do programa e da verificação das condições de elegibilidade.

6 a.2) Através da aquisição de edifícios pelo município, pela utilização da figura permuta por bem futuro) A Câmara Municipal de Coimbra tem utilizado esta tipologia de intervenção em casos muito especiais e pontuais, em edifícios, normalmente de reduzidas dimensões e em muito mau estado de conservação, localizados também na Alta, habitados por um idoso seu proprietário, sem capacidade económica para realizar as necessárias obras de recuperação. Nesta operação, o Município adquire o edifício e realiza as obras, garantindo a utilização da parte do edifício necessária pelo anterior proprietário.

7 a.2) Através da aquisição de edifícios pelo município, pela utilização da figura permuta por bem futuro) A sustentabilidade desta tipologia de intervenção surge essencialmente por: - Do ponto de vista social, porque resolve um problema social grave; - Do ponto de vista ambiental, atendendo a que uma das prioridades do tipo de obras realizadas é precisamente melhorar a eficiência energética dos edifícios, tal como no PRAUD. - Já do ponto de vista económico, a sustentabilidade não é garantida;

8 b) No quarteirão ou conjunto de quarteirões, numa ORU sistemática Está em curso a reabilitação urbana de um conjunto de quarteirões localizados na Baixa de Coimbra, através do recurso à figura do Fundo de Investimento Imobiliário Especial Fechado em Reabilitação Urbana. Este Fundo tem características próprias: - Os proprietários dos prédios, sejam institucionais ou privados integram-nos no FII e não necessitam de financiamento próprio para realizar as obras; - Tem investidores financeiros que trazem dinheiro para a reabilitação urbana; - A envolvente fiscal é atraente.

9 b) No quarteirão ou conjunto de quarteirões, numa ORU sistemática Vantagens da solução FII: 1. Transparência de processos 2. Participação dos proprietários na solução 3. Regime fiscal favorável 4. Minimização do investimento público 5. Participação da entidade gestora em todo o processo 6. Flexibilidade de gestão 7. Possibilidade de contrair empréstimos até um montante de 33% do activo total do fundo

10 Relembra-se aqui: Lei nº 307/2009 de 23 de Outubro Artigo 77.º Fundos de investimento imobiliário 1. Para a execução das operações de reabilitação urbana, podem constituir-se fundos de investimento imobiliário, nos termos definidos em legislação especial 2. A subscrição de unidades de participação nos fundos referidos no número anterior pode ser feita em dinheiro ou através da entrega de prédios ou fracções a reabilitar 3. Para o efeito previsto no número anterior, o valor dos prédios ou fracções é determinado pela entidade gestora do fundo, dentro dos valores de avaliação apurados por um avaliador independente registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários e por aquela designado 4. A entidade gestora da operação de reabilitação urbana pode participar no fundo de investimento imobiliário

11 Incentivos à Reabilitação Urbana Os rendimentos respeitantes a unidades de participação nos fundos de investimento referidos no número anterior, pagos ou colocados à disposição dos respectivos titulares, quer seja por distribuição ou mediante operação de resgate, são sujeitos a uma retenção na fonte de IRS ou de IRC, à taxa de 10%. O saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias resultantes de alienação de unidades de participação nos fundos de investimento referidos no nº 1 é tributado à taxa de 10% quando os titulares sejam entidades não residentes Ficam isentos de IRC os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de investimento imobiliário que operem de acordo com a legislação nacional, desde que se constituam entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2012 e pelo menos 75% dos seus activos sejam bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana.

12 A sustentabilidade desta tipologia de intervenção surge pelos seus diversos aspectos: - Do ponto de vista social, porque mantém a ligação dos proprietários dos prédios ao local permitindo-lhes, caso o queiram, manter a propriedade de bens reabilitados sem necessidade de investimento directo, garantindo ainda a continuidade de moradores numa zona antiga da Cidade, factor essencial para proporcionar a manutenção da sua característica vivencial;

13 A sustentabilidade desta tipologia de intervenção surge pelos seus diversos aspectos: -Do ponto de vista ambiental, atendendo a que uma das prioridades do tipo de obras realizadas é precisamente melhorar a eficiência energética dos edifícios. A intervenção em quarteirões permite optimizar a utilização dos edifícios de dimensões reduzidas e, portanto, de pequena capacidade de obtenção de níveis energéticos aceitáveis. Torna-se possível a adopção de sistemas de utilização comum, com benefícios de poupança gerais.

14 A sustentabilidade desta tipologia de intervenção surge pelos seus diversos aspectos: -Do ponto de vista económico, a adopção de um projecto imobiliário profissional gerido por uma única entidade tem precisamente como pressuposto base a sua sustentabilidade económica. Toda a política de investimento, bem como de comercialização visa a optimização das soluções, com uma distribuição dos resultados pelos participantes, em função apenas do nº de Unidades de Participação detidas. Todo o financiamento da operação é obtido através da apresentação de propostas financeiras credíveis.

15 Objectivos do Coimbra Viva I Fundo de investimento em reabilitação urbana, vocacionado para a regeneração, construção e revenda Valor e duração do investimento: 18,375 Milhões durante 2 anos Estratégia de investimento Aposta na promoção da reabilitação urbana da zona de intervenção dita Centro Histórico de Coimbra, e dentro desta da 1ª Unidade de Intervenção, conforme Documento Estratégico oportunamente aprovado Minimização do investimento público por via da condição de uma estrutura propiciadora do coinvestimento com proprietários na zona de intervenção e investidores privados profissionais Ênfase na introdução das melhores práticas de gestão, rigorosamente idênticas aos dos veículos de investimento colectivo em imobiliário colocados no retalho bancário português Rentabilidade e risco Oferta de produto adequadamente configurado para o mercado alvo, configurando uma rentabilidade previsional do fundo de 4,4% Principais riscos contidos proactivamente pela minimização do investimento inicial através da participação no fundo do empreiteiro geral, com o consequente alinhamento de interesses e fixação do custo de construção Custos de estrutura Principais custos de estrutura: Comissão de subscrição: não existente Comissão de gestão: 1,25% + 1,5% dos lucros Comissão do banco depositário: 0,1%

16 O Coimbra Viva I foi desenhado como uma estrutura de co-investimento, de forma a capturar o potencial de criação de valor na Unidade de Intervenção I através do alinhamento dos interesses de proprietários actuais e investidores institucionais Objectivo Captura do potencial de criação de valor na reabilitação urbana da Unidade de Intervenção I Contenção do risco pelo minimização do capital necessário à intervenção Retorno optimizado pela submissão a regras rigorosas de avaliação e reporte, rigorosamente idênticas às melhores práticas nacionais Investidores particulares Coimbra Viva I Domiciliação do processo de reabilitação Gestão do Fundo assegurada pela Sociedade Gestora de Fundos e por um conjunto de parceiros de credibilidade inquestionável Investidores Institucionais privados Contrato de investment advisor Município de Coimbra Coimbra Viva SRU Implementação do Documento Estratégico e gestão corrente da operação Co-investimento no Fundo

17 Futuro a médio e longo prazo: A Autarquia de Coimbra decidiu desenvolver uma ARU para a Alta (operação de reabilitação simples), já aprovada. Por outro lado, a Câmara Municipal decidiu encarregar a Coimbra Viva, SRU, de desenvolver duas ARU para a Baixa e para a frente ribeirinha (como operações de reabilitação sistemáticas).

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20 As três Áreas de Reabilitação Urbana apresentam as seguintes propostas: Coimbra Alta Coimbra Baixa Coimbra Rio Operação de reabilitação urbana Simples Sistemática Sistemática Área aproximada (hectares) N.º de edifícios abrangidos % de edifícios em mau estado/ruína Calendário para concretização Investimento total previsto ( ) Investimento municipal previsto ( ) Encargo municipal anual médio ( /ano)

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