Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib Registrador Imobiliário em Conchas-SP

Transcrição

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2 Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib Registrador Imobiliário em Conchas-SP Roberto Tadeu Teixeira Engenheiro Agrimensor Presidente do Comitê Regional de Certificação SP CADASTRO E REGISTRO UMA INTERCONEXÃO NECESSÁRIA

3 GEORREFERENCIAMENTO Vantagens do Geo: descrições com grande acurácia impede a sobreposição de títulos segurança jurídica quanto: à área ao formato à localização MAS NUNCA QUANTO AO DIREITO!

4 Retificação e Georreferenciamento por que essas inovações? seria por culpa das precárias e falhas descrições do passado?

5 A precária descrição dos imóveis no Registro Imobiliário O medidor enchia seu cachimbo, acendia-o e montava no cavalo, deixando que o animal marchasse ao passo; quando o cachimbo se apagava, acabado o fumo, marcava uma légua (Um sertanejo e o sertão, p. 167, cit. por Costa Porto, Sistema Sesmarial no Brasil. Brasília: UnB, 1978, p. 76)

6 Especialidade Objetiva A leitura da descrição tabular permite que qualquer agrimensor ou matemático consiga efetuar exatamente o mesmo desenho do imóvel, sem nunca tê-lo visto em mapas, fotos e sem conhecer sua real localização. (Eduardo Augusto).

7 20 m exemplo - Mat. 173 do RI de Conchas: lote urbano, com 15m de frente, 10m nos fundos, 25m do lado esquerdo e 20m do lado direito, cumpre o princípio da especialidade? 10 m 10 m 10 m 10 m 25 m 20 m 25 m 25 m 20 m 25 m 20 m 15 m 15 m 15 m infinitas formas, portanto não cumpre! 15 m

8 Especialidade Objetiva (a descrição técnica do imóvel) Resultados esperados por esse princípio: controle quantitativo e qualitativo (antes era apenas quantitativo) garante a existência do imóvel (exata localização e não sobreposição) a nova retificação extrajudicial e o Geo (facilidade procedimental x maior rigor no controle) finalidade: maior segurança jurídica (inúmeras conseqüências de cunho econômico)

9 Matrícula Ficha completa do Imóvel: o fólio real carece de dados confiáveis e inteligíveis dados falhos = ineficiência do registro ineficiência do RI = motivo para sua extinção Uma boa Matrícula depende do Importância do Princípio da Especialidade: cumprimento dos princípios da especialidade do fato jurídico - qual direito? especialidade subjetiva - quem tem direito? especialidade objetiva - sobre qual imóvel? especialidade: objetiva; Repertório registral: subjetiva; ; e é a matrícula do imóvel, portanto... é ela que deve ser aperfeiçoada! do fato jurídico.

10 Matrícula Toda matrícula deve ser: clara precisa concisa texto truncado e de difícil interpretação feita para o usuário entender

11 Matrícula Especialidade Objetiva a) descrição simplificada b) descrição técnica Especialidade Subjetiva (titulares do domínio) Especialidade do Fato Jurídico (títulos registráveis) A partir daqui: registros e averbações (a vida do imóvel)

12 Matrícula Descrição Inovadora (ideal para todo mundo) Croqui do imóvel Atende: o usuário, o técnico, o registro imobiliário e a segurança jurídica Muitos registradores já estão abrindo matrícula dessa forma.

13 Qualquer falha encontrada na matrícula: na descrição do imóvel Elementos Retificáveis: 1. especialidade objetiva na qualificação das pessoas; ou na determinação do direito (desde que se comprove o erro) (erro na especialidade do direito) propriedade imobiliária a solução deve ser efetivada pelo procedimento de sujeitos ativo e passivo Retificação de Registro 1. especialidade subjetiva 1. especialidade do fato jurídico direitos registráveis

14 3/ 5 Retificação e Georreferenciamento alguns mitos sobre o tema

15 1. Uma descrição com dados numéricos traz mais segurança jurídica do que as precárias descrições do passado. verdade ou mito?

16 Transcrição 1.547, de 1953 Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a estrada municipal e com o rio de Conchas. Matrícula , de 2001 Um sítio com 100 hectares com a seguinte descrição: 1-2: Az 45º m RFFSA 2-3: Az 125º m estrada municipal 3-4: Az 270º 345 m rio de Conchas 4-5: Az 12º m rio de Conchas 5-1: Az 223º m rio de Conchas

17 Matrícula , de 2001 Um sítio com 100 hectares : 1-2: Az 45º m RFFSA 2-3: Az 125º m estrada municipal 3-4: Az 270º 345 m rio de Conchas 4-5: Az 12º m rio de Conchas 5-1: Az 223º m rio de Conchas 5 Que descrição absurda é esta? 2 1??? 4 3 1

18 Transcrição 1.547, de 1953 Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a estrada municipal e com o rio de Conchas. Estrada das Palmeiras Não há Dúvida R.F.F.S.A. R.F.F.S.A. Sítio Mina D Água 150 hectares rio de Conchas

19 Conclusão: 1. Uma descrição com dados numéricos traz mais segurança jurídica do que as precárias descrições do passado. MITO

20 2. Na retificação, somente se permite o aumento de área em 5% (1/20), nos termos do artigo 500 do Código Civil. verdade ou mito?

21 Atenção: retificar: corrigir erros e omissões retificar não é adequar o registro ao imóvel pode-se aumentar a área do imóvel? poderia aumentar até 1/20 (5%)? não poderia aumentar nunca? sem limite, se a posse for mansa e pacífica? qual, afinal, é a regra?????

22 Código Civil Art Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, Escopo e esta do não Artigo corresponder, 500: em qualquer direito dos privado casos, - indenização às dimensões entre dadas, partes o - comprador direito terá contratual o direito: - + direito área; disponível resolução do contrato; ou abatimento do preço. Escopo da Retificação: 1º - Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente registro imobiliário enunciativa, - registro quando público a diferença - encontrada direito não público exceder - direito de 1/20 indisponível (5%) da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

23 Transcrição 1.547, de 1953 Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a estrada municipal e com o rio de Conchas. Levantamento Topográfico Atual Um sítio com 150 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a estrada municipal das Palmeiras e com o rio de Conchas, com os seguintes rumos e distâncias abaixo discriminados:...etc... É possível tal retificação ou trata-se de usucapião?

24 GRANJA R.F.F.S.A. SÍTIO DA MINA Estrada das Palmeiras Qualificação Registral: medição visual 100 hectares confrontações idênticas confrontações Sítio Mina permanentes D Água conferência 150 hectares por cartas oficiais diligências se necessário... SÍTIO TOMAZELLA a l a g a d o rio rio de de Conchas

25 Estrada das Palmeiras R.F.F.S.A. Qualificação Registral: medição visual 100 hectares confrontações idênticas confrontações Sítio Mina permanentes D Água conferência 150 hectares por cartas oficiais diligências se necessário anuência dos confrontantes responsabilização de todos provável erro: a não-medição das curvas do rio não houve aumento, mas ERRO rio de Conchas

26 Conclusão: 2. Na retificação, somente se permite o aumento de área em 5% (1/20), nos termos do artigo 500 do Código Civil. MITO

27 3. Área cadastrada no Incra em área maior não justifica o aumento de área na matrícula. verdade ou mito?

28 Mat : 80 hectares CCIR: 80 ha registrados e 35 ha posse Levantamento atual: 118,3 hectares

29 Mat : 80 ha CCIR CCIR: = ha de área ha registrada Geo: 118,3 ha (Mat ) CCIR 35 ha de área de posse

30 CCIR é título de propriedade? a lei é clara: isso pode ser crime! CCIR é meramente declaratório pode estar a maior ou a menor não serve de argumento para retificação perigo de legitimação de fraudes (ex.: terras públicas) qualificação registral: diligência e prudência!!!

31 Lei 5.868/72 (SNCR): Art. 3º - parágrafo único - Os documentos expedidos pelo Incra, para fins cadastrais, não fazem prova de propriedade ou de direitos a ela relativos. Lei 4.947/66 (Normas Gerais de Direito Agrário): Art (É crime) Utilizar, como prova de propriedade ou de direitos a ela relativos, documento expedido pelo Incra para fins cadastrais ou tributários: Pena: reclusão de 2 a 6 anos. Decreto nº 4.449/2002 (Geo): Art. 9º - 2º - A certificação do memorial descritivo pelo INCRA não implicará reconhecimento do domínio ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário.

32 Conclusão: 3. Área cadastrada no Incra em área maior não justifica o aumento de área na matrícula. VERDADE

33 4. Matrícula de imóvel georreferenciado e certificado pelo Incra está liberado para desmembramentos. verdade ou mito?

34 Conclusão: MATRÍCULA GEOCERTIFICADA 4. Matrícula de imóvel libera o imóvel para alienações georreferenciado e certificado mas não libera o imóvel para alterações descritivas pelo Incra está liberado para portanto... desmembramentos parcelamentos: nova certificação retificação da descrição: nova certificação geo voluntário (imóvel abaixo de ha) MITO mesmas restrições: uma vez no sistema, sempre no sistema

35 5. Casos mais complexos (matrículas com descrição precária) somente poderão ser alvo de retificação judicial. verdade ou mito?

36 Conclusão: RETIFICAÇÃO CONSENSUAL DE REGISTRO trata-se de competência concorrente entre RI e PJ; mesmos poderes, mesmos deveres, mesmas limitações; 5. Casos mais complexos se o registrador não pode fazer, o juiz também não poderá; (matrículas com descrição se o juiz alterar sua decisão em recurso, significa que o ato poderia ter sido praticado pelo registrador na origem; precária) somente poderão ser utilização do livre convencimento motivado. alvo de retificação judicial. MITO

37 6. Projeto de Retificação que apresenta diminuição de área traz segurança suficiente para afirmar que não está havendo inclusão indevida de área. verdade ou mito?

38 Situação Mat : 200 hectares localização: região de relevo complicado conseqüência geral: descrições absurdas projeto de retificação: área de 180 hectares (divergência: 10% menor) anuência de todos os confrontantes vistoria in loco : cercas coincidentes é possível haver inclusão indevida de área?

39 Mat o Registro tem a planta do imóvel de Matrícula Mat hectares Mat (objeto da retificação) 180 ha Mat. 845 Mat. 378 Mat

40 Mat Mat Mat. 379 Por que o Registro tem a planta do imóvel de Matrícula ? Mat Mat. 845 Mat. 378 Mat

41 Projeto de Desmembramento Mat. Mat Mat. Mat Mat. Mat Gleba Mat (remanescente da Mat ) Mat. Mat Mat. Mat Gleba 2 a da desmembrar Mat Mat. Mat

42 Resultado do Desmembramento Mat. Mat Mat. Mat Mat. Mat Mat Mat (remanescente ) Mat. Mat Mat. Mat Mat ha. Mat. Mat

43 Mat. Mat Mat. Mat Mat. Mat Mat Mat (remanescente ) Mat. Mat Mat. Mat ? Mat Mat. Mat

44 Mat. Mat Mat Mat. Mat Mat. 845 Mat. Mat Mat ha Mat Mat (remanescente ) Mat (objeto da retificação) Mat. Mat Mat. 378 Mat. Mat Mat Mat. Mat Mat

45 Mat. Mat Mat Mat. Mat Mat. Mat Mat. Mat Mat ha ha Mat Mat (remanescente ) Mat (objeto da da retificação) Mat. Mat Mat. 378 Mat. Mat Mat Mat. Mat Mat

46 Mat Mat. Mat ha. 35 ha Mat (objeto da retificação) Mat Registro ha Mat. 845 Lev. do Todo ha Área da ha Área Correta ha Área Real: 145 ha. Mat. 378 Qual é a Verdadeira História? Mat

47 Conclusão: 6. Projeto de Retificação que apresenta diminuição de área traz segurança suficiente para afirmar que não está havendo inclusão indevida de área. MITO

48 ponto ponto 1 IMÓVEIS seccionados por estrada com indefinição da área perdida x

49 rodovia asfaltada há mais de 4 décadas Em necessidade de separação do bem público do privado rodovia abertura é de um uma bem rodovia público A C E SP-70 B D F 6 Imóveis Rurais

50 rodovia asfaltada há mais de 4 décadas necessidade de separação do bem público do privado rodovia abertura é de um uma bem rodovia público A C E SP-70 B D F situação real de hoje

51 unidade imobiliária exige continuidade. portanto... A-1 A B-1 C-1 D-1 E SP-70 A-2 B-2 B C-2 D-2 D F

52 atentem para os limites originais que a rodovia apagou há 4 décadas vamos analisar este pequeno trecho A-1 B-1 C-1 D-1 E SP-70 A-2 B-2 C-2 D-2 F.

53 D-1 E D-2 F.

54 marcos reais - hoje esquecidos D-1 E D-2 F levantamento atual dos imóveis D, E e F

55 marcos reais - hoje esquecidos D-1 D-2 F E locação equivocada dos marcos Faixa de Domínio da Estrada: prudente exclusão da rodovia bem de uso comum do povo; D-1 independe de desapropriação; vale a realidade fática; ; e indenização? D-3 (rodovia) D-2 F desapropriação indireta prazo prescricional atual de 10 anos levantamento atual dos imóveis D, E e F E

56 imóvel seccionado por estrada exclui a área da estrada matrícula para a área da estrada? (não vale a pena) área da estrada incluída no remanescente (ex.: ruas de loteamentos) regra intransponível: separação do bem público do particular

57 ponto 2 IMÓVEL seccionado por rio e confrontação com rio e córregos

58 Rio publico exluir com terreno reservado Mat Gleba????? A 10 9 hectares Matricula 1 rio Sanguessuga Gleba B 20 hectares Matricula 2 Fazenda Prof. José Américo Transc Mat Mat Transc

59 RIO PUBLICO (navegável) Limite é a faixa de 15 m terreno reservado código das águas Mat. 452 Mat m da margem CÓRREGOS ( LIMITE É A MARGEM DE ACORDO COM A NTGIR 2ª EDIÇÃO ) Mat. 452 Mat Córrego - margem

60 ponto 3 Fazenda com várias Matrículas

61 X Fazenda Mensalão Transc Mat. 452 rio Mensalão 1 Fazenda Palocci Transcrições 4.612, 4.789, ; e Matrícula Mat Posse do BMG 4 Transc

62 Retificar Apenas o Todo? justificativa: preguiça: não justificando a impossibilidade: sim laudo técnico: explicar o fato justificar o motivo da impossibilidade juntar provas

63 ponto 4 Partes Ideais Localizadas

64 X Fazenda Mensalão Transc Mat. 452 Fazenda Palocci Matrícula % 3a rio Lamaçal 1 3 Sítio Valério Matrícula % 5 Mat Posse do BMG 4 Transc

65 partes ideais localizadas georreferencia todo o imóvel não existe geo de parte ideal exceto para instruir usucapião

66 ponto ponto 5 INVIABILIDADE DA RETIFICAÇÃO

67 Descaracterização da Propriedade Imobiliária a) inclusão de área não titulada à área registrada (ex.: parcela de área do vizinho com a sua anuência); b) levantamento qualquer de parcela do dessas imóvel de posse exclusiva do condômino hipóteses inviabiliza o (inexiste fração ideal localizada - salvo para usucapião); ingresso do Geo na c) várias matrículas numa única poligonal sem que seja possível a sua matrícula fusão (ex.: titulares diferentes); d) inclusão de área pública no levantamento (ruas, estradas, rios públicos, ferrovias, escolas). div