Luz ao Fundo do Túnel Light at the End of the Tunnel

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1 Luz ao Fundo do Túnel Light at the End of the Tunnel

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6 Índice Index Ambiente de Negócio Business Environment Actividade do Fundo Fund Activity Perspectivas para 2011 Forecast for 2011 Agradecimentos Acknowledgements Balanço Balance Sheet Demonstração dos Resultados Income Statement Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement Anexo às Demonstrações Financeiras Appendix to the Financial Statements 6

7 Luz ao Fundo do Túnel Light at the End of the Tunnel João Fernandes Tânia Lopes João Paulo Safara Rui Alpalhão Pedro Cabral Tiago Mattos Aguas Filipe Saldanha Henriques Santos 7

8 Comité de Investimentos Alfonso Cuesta Castro Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Banco Depositário Banco Invest, SA Avaliadores CB Richard Ellis Consultoria e Avaliação de Imóveis, Unip. Lda. CPU Consultores de Avaliação, Lda. Auditor KPMG & Associados SROC, SA. Carteira Número de Investimentos: 1 Área bruta locável total: m² Número de Inquilinos: 11 Localização dos Investimentos: Portugal (Santarém) Investment Committee Alfonso Cuesta Castro Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Custodian Bank Banco Invest, SA Valuers CB Richard Ellis Consultoria e Avaliação de Imóveis, Unip. Lda. CPU Consultores de Avaliação, Lda. Auditor KPMG & Associados SROC, SA. Portfolio Number of investments: 1 Total gross covered area: sqm Number of tenants: 11 Location of investments: Portugal (Santarém) 8

9 Ambiente de Negócio Apesar do pequeno crescimento do Produto, o mercado português de retalho evidenciou uma queda de 0.8%, tendo o Índice Total do Volume de Negócios no Comércio a Retalho (figura 1) fechado o ano nos 99 pontos, marginalmente abaixo do valor base do índice (2005). Business Environment Despite the small growth of the Product, the Portuguese retail market showed a drop of 0.8%, with the Retail Trade Turnover (figure 1) closing the year at 99 points, marginally lower than the base value of the index (2005) Dezembro 2009 Março 2010 Junho 2010 Setembro 2010 Dezembro 2010 December 2009 March 2010 June 2010 September 2010 December 2010 Figura 1: Índice total do volume de negócios no comércio a Retalho, Dezembro 2009 a Dezembro 2010, base 2005 = 100 (fonte: Instituto Nacional de Estatística) Figure 1: Retail Trade Turnover Index, December 2009 to December 2010, base 2005 = 100 (Source: National Institute of Statistics) 9

10 Assistimos, assim, a um segundo ano de estagnação, longe dos crescimentos pujantes que caracterizaram 2007 e parte de Mais uma vez, a ausência de dinamismo amplamente evidenciada no mercado não impediu a abertura de novas superfícies, ainda que apenas cinco, o menor acréscimo dos últimos anos, correspondente, segundo a Cushman & Wakefield, a apenas m², menos de um terço do volume de novas aberturas de A consensualização de que o mercado não suporta adições de stock fica, assim, demonstrada. A Cushman & Wakefield reporta para os próximos dois anos um pipeline de apenas m², cerca de 14% do stock actual, e dos quais apenas cerca de m² (5% do stock ) estão efectivamente em construção à data da escrita, e podem ser tomados como irreversíveis. Das cinco novas superfícies, apenas duas são centros comerciais, com um total de m² de área bruta locável ( ABL ), o acréscimo mais baixo deste século. O Leiria Shopping, promovido pela Sonae Sierra como expansão do Continente de Leiria, foi a maior abertura do ano. Entre os retail parks a maior abertura do ano foi o Barreiro Retail Planet, promoção conjunta da Milligan e da Eiffage com m² de ABL. Ao contrário do que se passou no mercado primário, o mercado secundário de Activos de retalho teve um 2010 animado. Segundo a Jones Lang LaSalle, foram transaccionados entre investidores 437 milhões durante o ano, em marcado contraste com os esquálidos 49 milhões de transacções registados em Esta recuperação de volume foi acompanhada de uma subida ligeira dos prime yields, que a Cushman & Wakefield situava, no final do ano, em 8% para retail parks, 6.5% para centros comerciais e 6.25% para lojas de rua. We can see a second year of stagnation, far from the vigorous growth which characterised 2007 and part of Once again, the lack of dynamism widely seen in the market did not prevent the opening of new spaces, however there were only five, the lowest increase in recent years and according to Cushman & Wakefield, only corresponding to sqm, less than a third of the volume of new openings in The consensus that the market could not support stock additions was thus demonstrated. Cushman & Wakefield reported that for the next two years there is only a pipeline of sqm, around 14% of current stock, and of which only around sqm (5% of the stock) was actually under construction at the time of writing, and can be seen as irreversible. Of the five new spaces, only two are shopping centres, with a total of sqm gross leasable area (GLA), the lowest increase since the turn of the century. Leiria Shopping, promoted by Sonae Sierra as an expansion of Continente in Leiria, was a largest opening of the year. Among the retail parks the largest opening of the year was Barreiro Retail Planet, a joint promotion by Milligan and Eiffage with sqm GLA. Unlike the prime market, the second line market of retail assets had an animated According to Jones Lang LaSalle, transactions between investors totalled 437 million over the course of the year, in a marked contrast to the squalid 49 million for the transactions recorded in This recovery in volume was accompanied by a slight increase in prime yields, which at the end of the year Cushman & Wakefield set at 8% for retail parks, 6.5% for shopping centres and 6.25% for high street shops. 10

11 Actividade do Fundo 2010 foi o quarto exercício completo do Fundo, lançado a 10 de Agosto de 2006, e o terceiro da sua segunda vida, iniciada em Julho de 2008 com a aquisição de 100% das unidades de participação por um veículo do Pillar Retail Europark Fund. Neste terceiro exercício como Fundo de retail parks, o Viriatus voltou a não fazer qualquer investimento, pelo que a actividade do Fundo foi totalmente dedicada à gestão do seu único Activo, o Santarém Retail Park. As rendas anuais contratadas, que a 31/12/2009 atingiam ,56, fixaramse no final do ano em ,40, uma queda de cerca de 9.30%, devida a uma redução temporária da renda de um lojista. Não obstante os volumes de rendimentos gerados, o resultado líquido do exercício continuou a escrever-se a vermelho, ainda que evidenciando um prejuízo de , significativamente menor do que o registado em Ocorreu nova reavaliação em baixa do Activo, que se traduziu em perdas potenciais de 4% da carteira, que comparam favoravelmente com as duas perdas consecutivas, de cerca de 16% cada, dos exercícios anteriores. O Return on Equity resultante (figura 2) resultante foi de -0.8%, com a quase manutenção do net yield ao nível do ano transacto (3.2% contra 3.4%) a ser insuficiente para compensar a desvalorização da carteira. Fund Activity 2010 was the Fund s fourth complete financial year, given that it was launched on August 10th, 2006, and the third of its second life, started in July 2008 with the acquisition of 100% of the units by the vehicle Pillar Retail Europark Fund. In this third financial year as a retail parks Fund, Viriatus once again did not make any investments as the Fund was totally committed to the management of its only Asset, Santarém Retail Park. Annual negotiated rents, which on 31/12/2009 reached ,56, were ,40 at the end of the year, down by around 9.30%, due to a temporary reduction in the rent of a shopkeeper. In spite of the volume of revenue generated, the net result for the financial year continued to be in the red, showing a loss of , significantly less than that registered in The Asset was once again devalued, which translated to potential capital losses of 4% of the portfolio, which compare favourably with the two consecutive losses of around 16% each for the previous financial years. Return on Equity (figure 2) was therefore -0.8%, almost maintaining the net yield at the same level of the previous financial year (3.2% versus 3.4%) being insufficient to compensate for the devaluation of the portfolio. 5% 0% -5% -10% -15% -20% Return on Equity Net Yield Potential Capital Gains Figura 2: decomposição do RoE (fonte: análise FundBox) Figure 2: breakdown of RoE (source: FundBox analysis) 11

12 Perspectivas para 2011 A Sociedade Gestora estará, em 2011, inalteradamente empenhada em fazer crescer o rendimento da carteira do Fundo, consciente de um esforço marginalmente mais bem sucedido permitirá atingir a posição lucrativa que se ambiciona. Forecast for 2011 In 2011 the Management Company will continue to be committed to increasing the profitability of the Fund s portfolio, aware that a slightly more successful effort would enable it to reach the lucrative position for which it is aiming. 12

13 Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos: Acknowledgements The Board of Directors of the Management Company wishes to extend its thanks to: Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade; Lisboa, 23 de Fevereiro de 2011 Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008 Banco Invest, for its important contribution as Custodian Bank; The Securities Market Commission, for the assistance given; The Expert Appraisers whose experience and knowledge greatly benefited the fund; The Fund s Auditor for the zeal it has place in accompanying the Fund s activities. Lisbon, 23 February 2011 On behalf of the Board of Directors of the Management Company, in accordance with the decision of 29 July Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Presidente da Comissão Executiva João Paulo Batista Safara Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Vogal da Comissão Executiva Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão President of the Executive Committee João Paulo Batista Safara Member of the Executive Committee Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Member of the Executive Committee 13

14 Valores em euros Balanço Data: 31/12/10 ACTIVO PASSIVO Código Designação Nota Activos imobiliários Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Líquido Código Designação Nota Capital do Fundo 32 Construções ( ) Unidade de participação Variações patrimoniais 2 ( ) ( ) 64 Resultados transitados 2 ( ) ( ) Total de Activos imobiliários ( ) Resultados distribuídos 2 ( ) ( ) Contas de terceiros DR Resultados líquidos do período 2 ( ) ( ) 412 Devedores por rendas vencidas Total do capital do Fundo Outras contas de devedores 14d) Ajustamentos e Provisões 47 Ajustamentos de Dívidas a Receber Total dos valores a receber Total provisões acumuladas - - Disponibilidades 11 Caixa Contas de terceiros 12 Depósitos à ordem Comissões a pagar 14a) Depósitos a prazo e com pré-aviso Outras contas de credores 14b) Outros meios monetários Total dos valores a pagar Total das disponibilidades Acréscimos e diferimentos Acréscimos e diferimentos 51 Acréscimos de proveitos 14e) Despesas com custo diferido 14e) Acréscimos de Custos 14c) Outros acréscimos e diferimentos Outros acréscimos e diferimentos 14c) Total dos acréscimos e diferimentos Activos Total dos acréscimos e diferimentos passivos Total do Activo ( ) Total do Passivo Total do número de Unidades de Participação Valor Unitário da Unidade Participação O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva 14

15 Values in euros Balance Sheet Date: 31/12/10 ASSETS LIABILITIES Code Description Note Code Description Note Gross CG/FA cl/ua Net Net Real Estate Assets Fund Equity 32 Built Real Estate ( ) Investment Unit Patrimonial variations 2 ( ) ( ) 64 Results Carried Over 2 ( ) ( ) Total Real Estate Assets ( ) Distributed Results 2 ( ) ( ) Third Party Accounts DR Net Results for the Year 2 ( ) ( ) 412 Debtors on account of overdue rents Total Fund Equity Other debtor accounts 14d) Adjustments and Reserves 47 Adjustments of Receivable Debts Total Receivables Total Adjustments and Reserves - - Cash and Cash Equivalents 11 Cash in Hand Third Party Accounts 12 Demand Deposits Payable Fees 14a) Term Deposits Other Creditor Accounts 14b) Other Financial Investments Total Payables Total Cash and Cash Equivalents Accruals and Deferrals 51 Accrued revenues 14e) Accruals and Deferrals 52 Expenses with Deferred Costs 14e) Accrued expenses 14c) Other Accruals and Deferrals Other Accruals and Deferrals 14c) Total Asset Accruals and Deferrals Total Liability Accruals and Deferrals Total Assets ( ) Total Liabilities Total number of units Value of each Unit The Accountant The Executive Committee 15

16 Valores em euros Demonstração dos Resultados Custos e Perdas Proveitos e Ganhos Código Designação Código Designação Custos e perdas correntes Juros e Custos Equiparados Proveitos e ganhos correntes Juros e Proveitos Equiparados De Operações Correntes Outros, de Operações Correntes De Contas de Terceiros - - Ganhos Op. Finan. E Act. Imobiliários Comissões 833 Em Activos Imobiliários Outras, de Operações Correntes Reversões de Ajustamentos e de Provisões Perdas Op. Finan. e Act. Imobiliários 851 De Ajustamentos de Dívidas a Receber Em Activos Imobiliários Rendimentos de Activos Imobiliários Impostos 87 Outros Proveitos e Ganhos Correntes Imposto sobre o Rendimento Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B) Indirectos Provisões do Exercício 751 Ajustamentos de Dívisas a Receber Fornecimentos e Serviços Externos Proveitos e Ganhos Eventuais 77 Outros Custos e Perdas Correntes Ganhos de Exercicios Anteriores Total dos Custos e Perdas Correntes (A) Outros Ganhos Eventuais - - Custos e Perdas Eventuais Total dos Proveitos e Ganhos Eventuais (D) Perdas de Exercícios Anteriores Outras Perdas Eventuais Total dos Custos e Perdas Eventuais (C) Resultado Líquido do Período (se>0) 66 Resultado Líquido do Período (se<0) TOTAL TOTAL x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira de Títulos - - D-C Resultados Eventuais ( ) 8x3+86-7x3-76 Resultado de Activos Imobiliários ( ) B+D-A-C+74 Resultado antes do Imposto s/o Rendimento ( ) B-A Resultados Correntes ( ) ( ) B-A+D-C Resultado Líquido do Período ( ) ( ) O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva 16

17 Values in euros Income Statements Expenses and Losses Revenues and Gains Code Description Code Description Operating Expenses and Losses Interest and Similar Expenses Operating Revenues and Gains Interest and Similar Revenue Related to Operating Activities Other - Operating Activities Of Third Party Accounts - - Financ. Op. and Real Estate Asset Gains Fees 833 In Real Estate Assets Other Operating Activities Reversals of Adjustments and Provisions Operat. Finan. & Real Estate Losses 851 Of adjustments to receivables In Real Estate Assets In Real Estate Income Taxes and Fees 87 Other Operating Revenues and Gains Income Taxes Total Operating Revenues and Gains (B) Indirect Taxes Year Provisions 751 FY Adjustments and Reserves Suppliers and External Services Non-Recurring Revenues and Gains 77 Other Operating Expenses and Losses Revenues atributed to previous FY Total Operating Expenses and Losses (A) Other Non-Recurring Gains - - Non-Recurring Expenses and Losses Total Non-Recurring Revenues (D) Carried Over Losses Other Non-Recurring Losses Total Non-Recurring Expenses and Losses (C) Net Period Results (if>0) 66 Net Period Results (if<0) TOTAL TOTAL x2-7x2-7x3 Securities Portfolio Results - - D-C Non-Recurring Results ( ) 8x3+86-7x3-76 Real Estate Asset Results ( ) B+D-A-C+74 Pre-Income Tax Results ( ) B-A Operating Results ( ) ( ) B-A+D-C Net Period Result ( ) ( ) The Accountant The Executive Committee 17

18 Valores em euros Values in euros Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement Discriminação dos Fluxos Itemization of Flows Nota Note OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO FUND UNIT OPERATIONS RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Subscrição de Unidades de Participação Subscription of Investment Units PAGAMENTOS: PAYMENTS: Rendimentos pagos aos Participantes Income Paid to Unit Holders ( ) ( ) ( ) ( ) Fluxo das Operações sobre as Unidades do Fundo Flows Related to Unit Operations ( ) ( ) OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS REAL ESTATE ASSET OPERATIONS RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Alienação de Activos imobiliários Real Estate Revenue - - Rendimentos de Activos imobiliários Real Estate Asset Income Reembolso de IVA VAT Refund - - Outros recebimentos de Activos imobiliários Sale of Real Estate Assets PAGAMENTOS: PAYMENTS: Aquisição de Activos imobiliários Acquisition of Real Estate Assets ( ) - Despesas correntes (FSE) com Activos imobiliários Operating Expenses (FSE) with Real Estate Assets ( ) ( ) Adiantamentos por conta de compra de Activos imobiliários Advances for Acquisition of Real Estate - ( ) - ( ) Fluxo das Operações sobre Activos Imobiliários Flows Related to Real Estate Asset Operations OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE GENERAL OPERATING ACTIVITIES RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Juros de depósitos bancários Interest from Bank Deposits Empréstimos obtidos Loans - - Outros recebimentos correntes Other Operating Receivables PAGAMENTOS: PAYMENTS: Comissão de gestão Management Fee (70.192) (82.049) Comissão de depósito Custodian Fee (50.001) (41.017) Impostos e taxas Taxes and State Fees ( ) ( ) Amortização de capital de empréstimos obtidos Capital Amortization on Loans Obtained - - Juros de empréstimos obtidos Interest of Loans Obtained - - Outros pagamentos correntes Other Operating Payables (323) ( ) (532) ( ) 18

19 Valores em euros Values in euros Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement Discriminação dos Fluxos Itemization of Flows Nota Note Fluxo das Operações de Gestão Corrente Flows of General Operating Activity Operations ( ) ( ) OPERAÇÕES EVENTUAIS NON-RECURRING ACTIVITIES RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Ganhos Extraordinários Non-Recurring Gains - - Outros Recebimentos de Operações Eventuais Other Non-Recurring Receivables PAGAMENTOS: PAYMENTS: Perdas Extraordinárias Non-Recurring Losses - - Outros Pagamentos de Operações Eventuais Other Payables due to Non-Recurring Operations - - (46) (46) Fluxo das Operações Eventuais Flows of Non-Recurring Operations - ( ) Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) FY Cash Flow Balance (A) ( ) Disponibilidades no Início do Período (B) FY Cash Flow Balance (A) Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) Cash and Cash Equivalents at FY End (C) = (B)+(A) Nota introd. ix. Intro. Note ix O Técnico Oficial de Contas The Accountant A Comissão Executiva The Executive Committee 19

20 Anexo às Demonstrações Financeiras Appendix to the Financial Statements 20

21 Introdução As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas segundo o disposto no Regulamento nº2/2005, de 14 de Abril de Este Regulamento estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. O Regulamento n.º2/2005 estabelece a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações financeiras. A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus, foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 16 de Maio de 2006, tendo iniciado a sua actividade a 10 de Agosto de Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras salientam-se as seguintes: Introduction The financial statements, consisting of the Balance Sheet, Income Statement and Cash Flow Statement, were drawn up according to the provisions in Regulation no. 2/2005, of 14 April This Regulation establishes the accounting regime to be followed by Property Investment Funds. Regulation no. 2/2005 imposes the disclosure of information that might allow the values included in the financial statements to be developed and commented on, in addition to any other information considered useful for Investment Fund Shareholders. In this perspective, the omitted notes are not applicable or are not relevant for interpreting the said financial statements. The set-up of the Viriatus Closed-end Property Investment Fund was authorised by the Portuguese Securities and Exchange Commission (CMVM) on 16 May 2006, and it began operation on 10 August The most relevant aspects and accounting policies used in the preparation of the financial statements are as follows: 21

22 A. Comissão de Gestão A Comissão de Gestão representa um encargo do Fundo, a título dos serviços prestados pela Sociedade Gestora. De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente aplicada sobre a média aritmética simples, dos valores líquidos globais do Fundo, cobrada trimestralmente (ver Nota 14, alínea a) ). A estrutura aplicada corresponde a uma taxa de 0.25% (zero ponto vinte e cinco por cento) se o Valor Líquido Global do Fundo for inferior a (cem milhões de euros) com valor mínimo e máximo de (sessenta mil euros) e (duzentos mil euros), respectivamente. Se o Valor Líquido Global do Fundo se encontrar no intervalo compreendido entre os (cem milhões de euros) e os (cento e cinquenta milhões de euros) a taxa aplicada será de 0.20% (zero ponto vinte por cento) com valor máximo de (duzentos e sessenta e dois mil e quinhentos euros). Se o Valor Líquido Global do Fundo se encontrar no intervalo compreendido entre os (cento e cinquenta milhões de euros) e os (duzentos milhões de euros) a taxa aplicada será de 0.175% (zero ponto cento e setenta e cinco por cento) com valor máximo de (trezentos mil euros). Se o Valor Líquido Global do Fundo for superior a (duzentos milhões de euros), então a taxa aplicada será de 0.15% (zero ponto quinze por cento). B. Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.10% (zero ponto dez por cento) sobre a média aritmética simples dos valores globais do Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo de (cinquenta mil euros). A. Management Fee The Management Fee represents a cost for the Fund for the services provided by the Management Company. In accordance with the Management Regulations, this fee is calculated daily applied over the arithmetic mean of the Fund s net Asset value, charged every quarter (see Note 14, paragraph a) ). The structure applied corresponds to a rate of 0.25% (zero point two five per cent) if the Fund s Net Asset Value is less than (one hundred million euros), with a minimum and maximum amount of (sixty thousand euros) and (two hundred thousand euros) respectively. If the Fund s Net Asset Value is between (one hundred million euros) and (one hundred and fifty million euros), the rate applied will be 0.20% (zero point two per cent) with a maximum amount of (two hundred and sixty-two thousand and five hundred euros). If the Fund s Net Asset Value is between (one hundred and fifty million euros) and (two hundred million euros), the rate applied will be 0.175% (zero point one seven five per cent) with a maximum amount of (three hundred thousand euros). If the Fund s Net Asset Value is greater than (two hundred million euros), then the rate applied will be 0.15% (zero point one five per cent). B. Deposit Fee This fee is designed to cover the costs of the Depository Bank relative to the services it provides for the Fund. According to the Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis, by applying an annual rate of 0.10% (zero point one per cent) over the arithmetic mean of the Fund s net Asset values. The fee is charged every six months, with the minimum amount being (fifty thousand euros). 22

23 C. Taxa de Supervisão Na sequência do Decreto-lei n.º 183 / 2003, de 19 de Agosto, que alterou o Estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado pelo Decreto-lei n.º 473 / 99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria n.º 913-I / 2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar uma taxa de % aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês, não podendo a colecta ser inferior a 200 (duzentos euros) nem superior a (vinte mil euros). C. Supervision Charge Following Decree-law no. 183/2003, of 19 August, which amended the Articles of the Securities and Exchange Commission (CMVM), approved by Decree-law no. 473/99, of 8 November, with the publication of Administrative Ruling no. 913-I/2003, of 30 August, issued by the CMVM, Funds became obliged to pay a charge of % applied over the Fund s net Asset value corresponding to the last working day of the month. The charge must be no less than 200 and no greater than D. Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e resultado líquido. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, na data de actividade, situação não verificável no valor do Fundo. A 31 de Dezembro de 2010 o Capital do Fundo integra algumas destas rubricas conforme dados apresentados na Nota 2. D. Share Units The value of each share unit is calculated by dividing the Net Asset Value of the Fund by the number of share units in circulation. The net equity is the sum of the Fund s capital items, or rather, share units, changes in equity, retained earnings, distributed earnings and net income. The Changes in Equity result from the difference between the value of subscription and the base value of the share unit, on the date of operation, a situation not seen in the value of the Fund. On 31 December 2010 the Fund Capital includes some of these items as shown in the data in Note 2. E. Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida que são obtidos e incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento. E. Accrual accounting The Fund records its income and expenses in accordance with the principle of accrual accounting: they are recognised as they are obtained and incurred, regardless of whether they have been received or paid. 23

24 F. Imóveis Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais, imposto de selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras de melhoramento e recuperação. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado. A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou desreconhecimento dos imóveis como um Activo toma em consideração o princípio da substância sobre a forma. Nestas circunstâncias, sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa, as transacções são normalmente contabilizadas já que a celebração da respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza formal. Tendo em conta o Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 13/2005, de 7 de Fevereiro, Decreto-Lei 357-A/2007, de 31 de Outubro e Decreto-Lei 71/2010, de 18 de Junho, os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes. Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A Valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo examinada em cada exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética simples das avaliações periciais. As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são registadas, lançando-se o correspondente ganho ou perda (embora potencial), nas contas de proveitos e custos, 833 Ganhos em operações financeiras e Activos imobiliários e 733 Perdas em operações financeiras e Activos imobiliários, respectivamente, tendo como contrapartida as contas de mais-valias e menos-valias do Activo. Nos imóveis destinados ao arrendamento, as rendas são reconhecidas como proveito do ano a que respeitam, sendo as recebidas antecipadamente contabilizadas na conta Receitas com proveito diferido. F. Properties The properties acquired by the Fund are entered for the value of the transaction, plus notary s fees, registration costs, stamp duty, evaluations prior to acquisition, as well as improvement and recovery work. Under the terms of the current legislation, properties are not amortised, so as to reflect their market value, established in accordance with the best price that could be reached if they were sold under normal market conditions. The Fund s policy concerning recognition or derecognition of the properties as an Asset takes into consideration the principle of substance over form. In these circumstances, whenever the benefits and risks inherent in the properties are substantially transmitted upon the conclusion of a reservation contract, the transactions are normally entered since the signing of the respective deeds is merely dependent on formalities. Taking into account Decree-Law 60/2002, of 20 March, with the amendments introduced by Decree-Law 13/2005, of 7 February, Decree-Law 357-A/2007, of 31 October and Decree-Law 71/2010, of 18 June, the acquisition of the properties must be preceded by the opinions of at least two independent expert evaluators. The properties are evaluated at least every two years and whenever there are significant changes to their value. The Valuation of each property is established by the Management Company, and is examined in each financial year by comparing its accounting value with the results of the evaluations made by the independent evaluators. The accounting value cannot be greater than the arithmetic mean of the expert evaluations. The capital gains (G) and losses (L) that occur from adjusting the cost of the properties to their market value are recorded, and the corresponding gain or loss (albeit potential) are entered in the income and expenses accounts, 833 Gains in financial operations and property assets and 733 Losses in financial operations and property assets, respectively, offsetting against the Asset s capital gains and capital losses accounts. For properties destined for leasing, the rents are recognised as income for the year to which they apply, and those received in advance are entered in the Deferred income earnings account. 24

25 G. Contas de Terceiros As dívidas de terceiros evidenciam o valor recuperável esperado. Assim, para os arrendatários que detenham mais de 90 (noventa) dias de renda em mora, é registada uma provisão para crédito vencido no excedente daquele limite. As situações em contencioso são provisionadas na totalidade. H. Regime Fiscal Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das maisvalias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20% (vinte por cento). Tratando-se de mais-valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre mais-valias e menos-valias realizadas no exercício. As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 21.5% (vinte e um ponto cinquenta por cento) com retenção na fonte (ver Nota 12). Sendo o Fundo Fechado de subscrição particular, de acordo com a definição estabelecida no Código dos Valores Mobiliários, com as alterações introduzidas pelo Orçamento de Estado para 2010 ao Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, os imóveis do Fundo passaram a ser tributados na totalidade em sede de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). As Notas 4, 5, 8, 9 e 10 previstas no plano de contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário, autorizado pelo Regulamento da CMVM nº. 2/2005, não têm aplicação por inexistência de valores e situações a descrever. As restantes Notas encontram-se de imediato explicadas. G. Third-party Accounts Third-party debts show the expected recoverable amount. Thus, for tenants who have over 90 (ninety) days rent in arrears, a provision for overdue credit is recorded for the excess of that limit. Disputed situations are provisioned for in full. H. Taxation With the exception of property gains, net property income obtained on Portuguese territory is taxed at the autonomous rate of 20% (twenty per cent). In the case of property gains, there is autonomous taxation, at the rate of 25%, (twenty-five per cent), charged over 50% (fifty per cent) of the positive difference between the capital gains and losses in the financial year. Financial applications are taxed at a rate of 21.5% (twenty-one point five per cent), which is withheld (see Note 12). Since this is a privately-subscribed Closed-end Fund, in accordance with the definition established in the Securities Code, the amendments introduced to the Legal Framework for Property Investment Funds by the State Budget for 2010 meant that the Fund s properties began to be taxed in full on the basis of Municipal Property Tax (IMI) and Municipal Property Transfer Tax (IMT). Notes 4, 5, 8, 9, 10 and 11 set forth in the accounting plan for Property Investment Funds, authorised by CMVM Regulation no. 2/2005, do not apply because there are no amounts and situations to describe. The remaining Notes are explained below. 25

26 Nota 1 Valia Potencial em Imóveis Note 1 Potential Gains in Properties Valores em euros Values in euros Imóveis Properties Valor Contabilístico Líquido (A) Net Accounting Value (A) Média das Avaliações (B) Evaluation Average (B) Valia Potencial (B-A) Potential Gain (B-A) Santarém Retail Park Total Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo O Património do Fundo é representado por unidades de participação iguais com um valor base de 5 cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2010 foi a abaixo descrita: Note 2 Share Units and Fund Capital The Fund s Equity is represented by equal share units with a base value of 5 each. The operations in the Fund Capital during the financial year of 2010 are described below: Valores em euros Values in euros Descrição Description No Início At the start Subscrição Subscription Distribuição Rendimentos Income Distribution Outros Others Resultados Período Income for the Period No fim At the End Valor Base Base Value Dif. em Subscrições Diff. in Subscriptions ( ) ( ) ( ) Resultados Distribuídos Adjustments in Properties ( ) - ( ) ( ) Resultados Acumulados Accrued Income ( ) - ( ) ( ) ( ) Resultados do Período Income for the Period ( ) ( ) ( ) Soma Total ( ) ( ) Nº unidades participação Nº of Shares Units Valor unidade participação Share Unit Value O resultado do período em análise inclui ganhos em ajustamentos de Activos imobiliários no valor de e perdas de respectivamente. As perdas são derivadas em grande parte do Ajustamento ao Preço de Aquisição do Santarém Retail Park ( ), conforme descrito no documento complementar assinado aquando da Escritura de Compra e Venda e também devido a uma perda potencial no valor de , registada aquando da reavaliação do Santarém Retail Park, no final de Junho de Quanto aos ganhos, o montante de diz respeito a um ganho potencial de com a reavaliação em alta do Santarém Retail Park, efectuada pelos peritos avaliadores, em Dezembro de 2010 e ao montante de pelo ajustamento ao preço de aquisição. Foram efectuadas distribuições de rendimento durante o exercício no montante de As perdas e os ganhos são potenciais. Em Abril de 2010, procedeu-se a um aumento de capital do Fundo. Foram subscritas novas unidades de participação pelo montante líquido total de The income for the period under analysis includes gains in adjustments of property assets for the amount of and losses of respectively. The losses are mainly due to the Adjustment in the Acquisition Price of the Santarém Retail Park ( ), as described in the complementary document signed at the time of the Sale and Purchase Deeds and also due to a potential loss for the amount of , recorded when the Santarém Retail Park was re-evaluated, at the end of June As for gains, the amount of relates to a potential gain of from the high re-evaluation of the Santarém Retail Park, made by expert evaluators in December 2010, and to the amount of for the adjustment in the acquisition price. Income distributions were made during the financial year for the amount of The losses and gains are potential. In April 2010, the Fund s capital was increased new share units were subscribed for the total net amount of

27 Nota 3 Inventário dos Activos do Fundo Note 3 Inventory of Fund Applications Valores em euros Values in euros 1 - Imóveis Situados em Portugal 1 - Properties Located in Portugal ARRENDADAS LEASED Área (m 2 ) Area sqm Data Aquisição Acquisition Date Preço Aquisição Acquisition Price Data Date Aval. 1 Eval. 1 Valor Value Aval. 1 Eval. 1 Data Date Aval. 2 Eval. 2 Valor Value Aval. 2 Eval. 2 Valor Imóvel Property Value País Country Município Town Santarém Retail Park /29/ /31/ /10/ Portugal Santarém Total A Liquidez Liquidity Moeda Currency Valor Amount Juros Decorridos Accrued Interest Valor Global Global Value NUMERÁRIO CASH Caixa Cash EUR DEPÓSITOS À ORDEM DEMAND DEPOSITS DO Banco Invest 0.5% EUR DO Banco Invest 0% EUR Depósitos com pré-aviso e a prazo Term and notice deposits DP Banco Invest 0.3% 31/12/2010 a 03/01/2010 EUR DP Banco Invest 1.3% 27/12/2010 a 03/01/2011 EUR ICAE Banco Invest 3% 28/12/2010 a 28/01/2011 EUR Total B Outros Valores a Regularizar Other Amounts to be Settled VALORES ACTIVOS ASSETS OUTROS OTHERS Outros Others EUR VALORES PASSIVOS LIABILITIES OUTROS Others Outros Others EUR ( ) ( ) Total C ( ) Valor Líquido Global do Fundo (VLGF) (A)+(B)+(C): Net Asset Value of the Fund (VLGF) (A)+(B)+(C) A 31 de Dezembro de 2010, o Santarém retail park detinha apenas duas unidades por arrendar. Os relatórios de avaliação emitidos pelos peritos avaliadores independentes, possuem um intervalo superior a 20%, tendo sido remetida uma cópia à CMVM conforme estipulado no ponto 3 do art. 18º do Regulamento 8/2002. O preço de aquisição do Activo imobiliário difere do valor reportado a 31/12/2009 devido ao Ajustamento ao Preço de Aquisição, no montante líquido de On 31 December 2010, the Santarém retail park had only two units to let. The evaluation reports issued by the independent expert evaluators show a difference of over 20%, and a copy has been sent to the CMVM as stipulated in point 3 of article 18 of Regulation 8/2002. The acquisition price of the property Asset differs from the value reported on 31/12/2009 due to the Adjustment in the Acquisition Price for the net amount of

28 Aquando da escritura do imóvel foi assinado um documento complementar onde foi acordado um ajustamento ao preço base a pagar ao Vendedor caso fossem cumpridas determinadas condições. Assim, na sequência deste acordo, foi liquidado no decorrer de 2010 o montante de aos anteriores proprietários, o que justifica a variação no valor de aquisição reportado a 31 de Dezembro de 2010 face a 31 de Dezembro de At the time the property deed-signing, a complementary document was signed in which an adjustment to the base price payable to the Seller was agreed if certain conditions were met. Thus, following this agreement, the amount of was paid to the former owners during 2010, which justifies the variation in the acquisition value reported on 31 December 2010 compared to 31 December Nota 6 Critérios e princípios de valorização Os critérios e princípios de valorização estão descritos na Nota Introdutória. Note 6 Valuation criteria and principles The valuation criteria and principles are described in the Introductory Note. Nota 7 Discriminação da Liquidez do Fundo Note 7 Itemisation of the Fund s Liquidity Valores em euros Values in euros Rubricas Items Saldo em 01 Janeiro 2010 Balance on 01 January 2010 Aumentos Increases Reduções Decreases Saldo em 31 Dezembro 2010 Balance on 31 December 2010 Numerário Cash Depósitos à ordem Demand Deposits Depósitos a prazo com pré-aviso Term Deposits with Notice ( ) Outras contas de Disponibilidades Other cash and cash equivalent accounts ( ) Total ( ) Durante o exercício de 2010, as contas de Depósitos à Ordem no Banco Depositário passaram a ser remuneradas devido à subida das taxas de juro. A 31 de Dezembro de 2010, encontrava-se em vigor três aplicações financeiras, dois depósitos a prazo, com vencimento a 3 de Janeiro de 2011, e um depósito a prazo com taxa de juro variável, com vencimento a 28 de Janeiro de O depósito a prazo variável é um depósito com o prazo de um mês, com capital garantido e remuneração indexada ao preço do WTI Future Crude. During the financial year of 2010, the Demand Deposit accounts at the Depository Bank began to be remunerated due to the increase in interest rates. On 31 December 2010, three financial applications were in progress, two term deposits maturing on 3 January 2011, and a term deposit with a floating interest rate, maturing on 28 January The floating term deposit is a one-month deposit, with guaranteed capital and remuneration indexed to the WTI Future Crude. 28

29 Nota 11 Desdobramento de Ajustamentos de Dívidas Note 11 Breakdown of Debt Adjustments Valores em euros Values in euros Contas Accounts Saldo inicial Initial Balance Aumento Increase Redução Decrease Saldo FInal Final Balance Ajustamento p/crédito vencido Adjustments for overdue credit (38.854) - Durante o exercício de 2010, foram constituídas provisões no montante total de respeitantes a dívida de dois lojistas que passaram a ser considerados de cobrança duvidosa. Contudo ainda durante o exercício de 2010, conseguiu-se recuperar a dívida que se considerava de cobrança duvidosa, pelo que a 31 de Dezembro de 2010, não existia qualquer provisão de cobrança duvidosa constituída. During the financial year of 2010, provisions were set up for the total amount of relative to the debt of two shop-owners considered doubtful debtors. However, during the financial year of 2010, the debt considered doubtful was recovered, whereby on 31 December 2010, there was no provision set up for doubtful debts. Nota 12 Impostos Note 12 Taxes Natureza dos Rendimentos Nature of Income Impostos retidos Withheld Tax Valores em euros Values in euros Rendimentos Income Rendimento de Capitais Capital Income Total Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art. 90.º n.º1 g) do CIRC. Property Income does not have to be withheld under article 90. no. 1 g) of the Corporate Income Tax Code. 29

30 Nota 13 Discriminação das responsabilidades com e de Terceiros Note 13 Itemisation of the responsibilities towards and of Third Parties Tipo de responsabilidade Type of responsibility No Início At the start Valores em euros Values in euros No Fim At the end Operações a prazo de compra - Imóveis Future purchase operations - properties Total As responsabilidades com terceiros evidenciadas na Nota 13 a 31 de Dezembro de 2009, estavam relacionadas com a aquisição do Santarém Retail Park. Aquando da escritura do imóvel foi assinado um documento complementar onde foi acordado um ajustamento ao preço base, que deveria ser pago ao Vendedor caso se cumprissem os demais componentes adicionais acordados entre as partes. O montante foi devidamente apurado no final de Janeiro de 2010 tendo se chegado a um montante adicional líquido no valor de The third-party responsibilities shown in Note 13 on 31 December 2009 were related to the acquisition of the Santarém Retail Park. At the time the property deeds were signed, a complementary document was signed in which an adjustment to the base price was agreed, which should be paid to the Seller if certain additional components were agreed between the parties. The amount was duly cleared at the end of January 2010, having reached an additional net amount of Nota 14 Outras informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras a) Comissões por pagar A 31 de Dezembro de 2010, as comissões por pagar eram as seguintes: Note 14 Other relevant information for analysing the Financial Statements a) Fees payable On 31 December 2010, the fees payable were as follows: Valores em euros Values in euros Comissões Fees 2010 Comissão de Gestão Management Fee Comissão de Depósito Deposit Fee Taxa de Supervisão Supervision Charge 727 Total

31 b) Contas de Terceiros (Passivo) Esta rubrica decompõe-se como se segue: b) Third-party Accounts (Liabilities) This item can be broken down as follows: Valores em euros Values in euros 2010 Imposto sobre o rendimento a pagar Income Tax Payable IVA a entregar ao Estado VAT to pay to the State Credores por Fornecimentos e Serviços Externos Creditors for External Supplies and Services Outros Credores Other Creditors Total Valores em euros Values in euros Credores por Fornecimento e Serviços Externos Creditors for External Supplies and Services 2010 Auditoria Auditing Fazenda Nacional National Treasury Apoio Jurídico Legal Support Asset Management Asset Management Avaliação de Propriedades Property Evaluation Construção e Manutenção Construction and Maintenance Total

32 O montante de reflectido como Outros Credores diz respeito à responsabilidade registada face processo judicial interposto pelo anterior proprietário do Santarém Retail Park pela retenção alegadamente indevida de parte do valor do ajustamento ao preço de aquisição do Activo imobiliário. c) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo) The amount of reflected as Other Creditors relates to the responsibility recorded for the legal process brought by the former owner of the Santarém Retail Park for the alleged withholding of part of the amount of adjustment to the acquisition price of the property Asset. c) Accrual and Deferral Accounts (Liabilities) Valores em euros Values in euros Outros Acréscimos e Diferimentos Other Accruals and Deferrals 2010 Santarém Retail Park - Despesas Comuns Santarém Retail Park - Common Expenses Outros valores a regularizar Other amounts to be settled Total Os Acréscimos e Diferimentos Passivos integram os Acréscimos de Custos que diz respeito ao IRC associado à especialização dos juros das aplicações financeiras existentes e a rubrica Outros Acréscimos e Diferimentos que corresponde a valores a regularizar referentes às despesas de manutenção do retail park, cujo custo é suportado pelos lojistas, assim como um valor entregue como aquando da assinatura do contrato de fornecimento de energia eléctrica e uma caução recebida de dois lojistas como garantia associada ao contrato de utilização de espaço comercial. The Accruals and Deferrals Liabilities include the Accrued Costs, relative to the Corporate Income Tax associated with the interest accrual of the existing financial applications. It also includes the item Other Accruals and Deferrals which corresponds to amounts to be settled relative to the maintenance costs of the retail park, a cost which is paid by the shop-owners, in addition to an amount submitted when the electricity supply contract was signed and a deposit received from two shop-owners as a guarantee associated with the contract for use of the commercial space. 32

33 d) Contas de Terceiros (Activo) Nas contas de terceiros inclui-se a rubrica Outros valores a receber cujo saldo respeita a retribuições em dívida por parte dos lojistas pela utilização de espaços integrados no Retail Park. e) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo) Os Acréscimos e Diferimentos Activos são compostos pela rubrica Despesas com custo diferido referente ao prémio de Seguro do Santarém Retail Park, referente ao período entre 1 de Janeiro de 2011 a 23 de Junho de 2011, valor pago durante o exercício em análise. A rubrica Acréscimo de proveitos diz respeito ao reconhecimento dos juros das aplicações financeiras constituídas em Dezembro de 2010, cujo recebimento será apenas em Janeiro de Nota 15 Processos judiciais em curso Durante o exercício de 2010, deram entrada dois processos judiciais que envolvem o Fundo. Um processo foi interposto pela Teilnahme - Investimentos Imobiliários, Lda., anterior proprietário do Santarém Retail Park, devido à retenção alegadamente indevida de parte do preço de aquisição do Santarém Retail Park. O segundo processo foi interposto pelo Fundo ao anterior proprietário do Santarém Retail Park, solicitando o reconhecimento da existência de determinados defeitos de construção no retail park e que seja o anterior proprietário a executar os trabalhos de reparação necessários. À data de 31 de Dezembro ainda se encontrava a ser efectuado o levantamento da amplitude dos defeitos da obra, sem que fosse possível estimar o montante total das obras necessárias. d) Third-party Accounts (Assets) The third-party accounts include Other receivable amounts, the balance of which relates to returns on the debt from shop-owners for use of the areas within the Retail Park. e) Accrual and Deferral Accounts (Assets) The Asset Accruals and Deferrals consist of the item Deferred cost expenses relative to the insurance premium for the Santarém Retail Park, for the period between 1 January 2011 and 23 June 2011, an amount paid during the financial year under analysis. The item Accrued income refers to the recognition of the interest on the financial applications set up in December 2010, which will only be received in January Note 15 On-going legal cases During the financial year of 2010, two lawsuits involving the Fund were instigated. One case was brought by Teilnahme - Investimentos Imobiliários, Lda., former owner of the Santarém Retail Park, due to the alleged withholding of part of the acquisition price of the Santarém Retail Park. The second case was brought by the Fund against the former owner of the Santarém Retail Park, requesting recognition of the existence of certain construction defects in the retail park and that the former owner should perform the necessary repair work. On 31 December, the survey to determine the extent of the construction defects was yet to be performed, and it was not possible to estimate the total amount of the work necessary. O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva The Accountant The Executive Committee 33

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