PRÁTICAS DE GESTÃO NA EXECUÇÃO DE OPERAÇÕES URBANÍSTICAS COM VÁRIOS PROPRIETÁRIOS

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1 CESUR Centro de Sistemas Urbanos e Regionais Núcleo de Urbanismo e Ambiente PRÁTICAS DE GESTÃO NA EXECUÇÃO DE OPERAÇÕES URBANÍSTICAS COM VÁRIOS PROPRIETÁRIOS Joana Almeida José Antunes Ferreira Ricardo Tomé Beatriz Condessa 1 CIU de Outubro

2 A equidade e eficiência no processo de urbanização Problemática: Baixo grau de execução de Planos de Pormenor que abrangem vários proprietários PORQUÊ? Falta de concertação de interesses e desconfiança entre atores Falta de know-how em áreas específicas (negociação, gestão de conflitos, avaliação imobiliária) Ausência de fundamentação da viabilidade económico-financeira GESTÃO DO PROCESSO constitui uma questão fundamental para a execução deste tipo de operações Objetivo: Evidenciar as boas práticas de gestão na execução de operações urbanísticas com vários proprietários 2 CIU de Outubro

3 Metodologia 1) ONDE? ENQUADRAMENTO INTERNACIONAL ê Alemanha Austrália Coreia do Sul Espanha França Japão Suécia 2) O QUÊ? Iniciativa e liderança Relação público vs. privado Competências dos órgãos de gestão Processo de negociação Regras de funcionamento Grau de execução PORTUGAL: 3 CASOS DE ESTUDO ê PP da Matinha (LISBOA) UE Monte da Caparica (ALMADA) Coimbra Viva I (COIMBRA) 3) COMO? Análise documental Entrevistas semiestruturadas 3 CIU de Outubro

4 Dinâmica urbanística: Reabilitação urbana Área: m 2 N.º de Propriedades: 76 N.º de proprietários: 32 (13 aceitaram) Fases de execução: sem informação. Investimento total: 18,000,000 (aproximado) Execução: Iniciado recentemente COIMBRA Dinâmica urbanística: Requalificação urbana Área: 252,055 m 2 N.º de Propriedades: 32 N.º de Proprietários: 22 Fases de execução: 4 Investimento total: 64,522,688 Execução: 1.ª fase (em curso) 4 CIU de Outubro ALMADA LISBOA Dinâmica urbanística: N.º de Proprietários: 10 Investigação e Desenvolvimento Fases de execução: Indefinido Área: m 2 Investimento total: N.º de Propriedades: 11 Execução: Sem execução

5 Resultados A. Entidades gestoras GESTÃO PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA GESTÃO POR ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS GESTÃO POR EMPRESA PRIVADA ENQUADRAMENTO INTERNACIONAL Suécia Japão França Conselho Técnico Associations Foncières Urbaines (AFU) Controlada pela Administração, AFU Forçada Joint Land Development Association Proprietários (individualmente ou em associação) AFU Livre, AFU Autorizada Espanha Câmara Municipal Junta de Compensação Agente Urbanizador Coreia do Sul Câmara Municipal, Administração Central Proprietários (individualmente ou em associação) Austrália Câmara Municipal Alemanha Câmara Municipal, Agência de Implementação CASOS DE ESTUDO PORTUGUESES PP da Matinha (Lisboa) UE Monte da Caparica (Almada) Coimbra Viva I (Coimbra) 5 CIU de Outubro

6 Resultados B. Gestão pela administração pública PROJETO URBANO CATALIZADOR 1. Informação (Proposta de plano de Pormenor) Unidade de Execução 1 Unidade de Execução 2 CÂMARA MUNICIPAL PROPRIETÁRIOS 2. Negociação Unidade de Execução 3 Unidade de Execução 4 6 CIU de Outubro

7 Resultados C. Gestão por associação de proprietários Informação (projeto urbano + avaliação imobiliária) CÂMARA MUNICIPAL PROPRIETÁRIOS Consulta / conciliação PROJETO URBANO + AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 7 CIU de Outubro

8 Resultados C. Gestão por associação de proprietários Negociação Próxima fase... 3 cenários CIU de Outubro

9 Resultados D. Gestão por entidade privada 1. Contratação de empresa para a gestão do processo PROJETO ESTRUTURANTE (RESIDÊNCIA UNIVERSITÁRIA) CÂMARA MUNICIPAL EMPRESA PRIVADA MOTIVOS: Know-how e experiência Celeridade na gestão processual Eficiência no processo negocial Financiamento bancário 2. Informação (função EP e processo) Obteve financiamento bancário PROPRIETÁRIOS 9 CIU de Outubro

10 Resultados D. Gestão por entidade privada 3. Negociação Fácil obtenção de acordo PROJETO ESTRUTURANTE (RESIDÊNCIA UNIVERSITÁRIA) Difícil obtenção de acordo Obteve financiamento bancário 10 CIU de Outubro

11 Síntese das boas práticas desafios 1. Avaliação imobiliária: processo transparente e credível 2. Novas práticas de negociação e gestão: CM facilitadora + maior interação CM /privados 3. Entidade privada com know-how (interação e negociação com os proprietários, com as entidades públicas, com bancos / fundos europeus, comunicação e marketing) ê QUE MUDANÇAS? 1. Expropriação / venda-forçada Incongruências legais, avaliação imobiliária 2. Formação: técnicas de negociação e avaliação imobiliária 11 CIU de Outubro

12 CESUR Centro de Sistemas Urbanos e Regionais Núcleo de Urbanismo e Ambiente Site do Projeto tecnico.ulisboa.pt/ Contactos: joana.c.almeida@tecnico.ulisboa.pt percom.cesur@gmail.com Este trabalho é financiado pela Fundação para a Ciência e a Tecnologia, no âmbito do projeto PTDC/AUR-URB/120509/ CIU de Outubro