Destaque Setorial - Bradesco

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1 Construção civil 04 de abril de 2016 Atividade imobiliária residencial deverá retomar crescimento somente a partir de 2017 Priscila Pacheco Trigo Departamento de Pesquisas e Estudos Econômicos No atual contexto da economia brasileira, pautado pelos baixos índices de confiança, o setor imobiliário residencial tem sido impactado pela retração de demanda e pelos ajustes das condições de crédito. Conjuntamente, os projetos idealizados em anos anteriores foram lançados justamente neste momento, elevando o estoque de imóveis novos nas principais cidades. Devido ao ciclo longo, o ajuste no mercado imobiliário será lento e deverá perdurar até Somente a partir de então observaremos retomada dos lançamentos de imóveis residenciais. A retração da demanda por imóveis residenciais teve início em 2014, quando as vendas caíram aproximadamente 25% nos principais municípios 1. Aquele ano foi marcado por uma combinação de eventos, tais como Carnaval em março, Copa do Mundo e eleições presidenciais. Mas a retração da demanda por imóveis, especialmente a partir do segundo semestre do ano, já estava atrelada à nova conjuntura, com elevação das taxas de juros, aceleração da inflação ao consumidor e início da elevação da taxa de desemprego. Esse cenário também desencorajou o grupo de investidores, que havia crescido nos anos Lançamento Vendas set/04 dez/04 mar/05 jun/05 set/05 dez/05 mar/06 jun/06 set/06 dez/06 mar/07 set/07 mar/08 set/08 mar/09 set/09 mar/10 set/10 mar/11 set/11 mar/12 set/ anteriores, a adquirirem novos empreendimentos seja para revenda ou para locação da unidade. No mesmo ano, os lançamentos recuaram cerca de 10%, lembrando que esses projetos lançados foram idealizados e/ou planejados com pelo menos um ano de antecedência. Isso levou ao aumento do estoque de imóveis novos, que passou de 63,6 mil unidades ao final de 2013 para 75,2 mil unidades ao final de Os preços de imóveis, nesse cenário, desaceleraram de uma alta de 14% em 2013 para outra de % já em No ano passado, as incorporadoras já reduziram seus lançamentos, em resposta à realidade atual. De fato, houve queda de 39% no número de unidades lançadas, ao mesmo tempo em que as vendas recuaram 12% no período. Ademais, houve um aumento expressivo do número de unidades distratadas, de maneira que o estoque subiu para 75,9 mil unidades ao final de Isso significa que, ao atual patamar de vendas, os estoques seriam consumidos em mais de 20 meses. A título de comparação, ao final de 2014, os estoques equivaliam a 14 meses de vendas e, em 2013, equivaliam a 10 meses Número de imóveis vendidos e lançados no Brasil* média 3 meses dos dados Horizonte, Porto Alegre, Recife, Maceió e Goiânia 1 Devido à restrição nos dados, usaremos dados de alguns municípios. São eles: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife, Maceió e Goiânia. 1

2 Número de imóveis novos ofertados (estoque) no Brasil* em unidades e em relação ao patamar de vendas - dados 21, ,0 13,0 Oferta/Vendas - eixo esquerda Oferta - eixo direita 14, ,63 15,62 14,14 20, Horizonte, Porto Alegre, Recife, Maceió e Goiânia 11,07 11, , , ,32 7,85 6,06 set/07 mar/08 set/08 mar/09 set/09 mar/10 set/10 mar/11 set/11 mar/12 set/ Além da elevação da taxa de desemprego, da inflação em alto patamar e do menor nível de confiança do consumidor, a queda na demanda por imóveis em 2015 refletiu também mudanças na oferta de crédito imobiliário no sistema financeiro, diante da redução de funding proveniente da poupança 2. De fato, o recuo observado na captação líquida da poupança impactou o volume de crédito imobiliário e algumas instituições financeiras acabaram reduzindo o percentual financiado do imóvel usado. Em sentido contrário, o conselho curador do FGTS liberou R$ 4,9 bilhões a mais de recursos para empréstimos de imóveis até R$ 400 mil em Assim, enquanto os desembolsos com recursos do SBPE recuaram 33% em 2015, os do FGTS cresceram 21%, totalizando retração de 18% do total concedido (cerca de R$ 130 bilhões em desembolsos). 4,0 4,5 4,2 7,9 8,3 5,1 5,4 3,9 3,7 3,6 Captação líquida da poupança - em R$ bilhões 1,0 1,8 1,8 1,9 1,7 0,7 2,2 2,52,9 0,9 1,7 1,5-1,0-0,7-1,0-2,4-2,8-6,0-11,0-4,5-4,9 jan/13 fev/13 abr/13 mai/13 jul/13 ago/13 out/13 nov/13 jan/14 mai/14 jul/14 nov/14 jan/15 mai/15 jul/15 nov/15 jan/16-9,2-5,2-7,1-7,2-5,4-9,5 - Fonte: BCB Desembolsos para o financiamento habitacional com recursos do FGTS e do SBPE em R$ bilhões Fonte: FGTS, Abecip SBPE FGTS Esse cenário de excesso de oferta levou à queda dos preços de imóveis no último ano. Em termos reais, 40,4 25,1 16,3 30,0 10,3 6,9 18,3 9,3 3,9 5,5 6,9 10,4 49,6 34,0 15,6 82,1 56,2 25,9 113,4 79,9 119,4 82,8 150,9 109,2 158,2 112,9 3 41,7 45, ,4 descontada a inflação ao consumidor, houve recuo de cerca de 8,5% dos preços anunciados, conforme 75,6 54,9 2 Apesar de algumas instituições utilizarem a caderneta como fonte de recursos para financiamentos rurais, cerca de 80% do seu estoque é direcionado ao crédito imobiliário. 2

3 índice da Fipe com dados do site de anúncios Zap Imóveis. Vale ressaltar que o índice FipeZap de preços de imóveis reflete o preço pedido do imóvel e não necessariamente o preço efetivado na negociação. É de se esperar que o primeiro movimento seja de oferecer maior desconto no preço do imóvel e, posteriormente, reduzir de fato o preço anunciado. Nesse sentido, outra pesquisa realizada pela Fipe também em parceria com a Zap Imóveis, indica que os descontos realizados nas compras de imóveis passaram de uma média de 6,8% para 8,8% entre o início e o fim de Somado a isso, houve um aumento no número de transações que concederam descontos, de 71% para 78% no mesmo período. 13,5% 12,9% 13,0% 11,7% 10,4% % 7,4% 6,3% 5,0% 4,2% 1,0% -3,0% -% -11,0% 8,2% 2,3% 0,8% 5,3% -0,8% -2,7% 4,5% -5,0% 2,6% -6,3% nominal real 1,3% -8,9% 0,6% -8,8% Preços de anúncios de imóveis Brasil* Horizonte, Contagem, Salvador, Recife, Fortaleza, Brasília, Santo André, São Bernardo, São Caetano, Niterói, Vitória, Vila Velha, Porto Alegre, Curitiba, Florianópolis, Campinas, Santos, Goiânia. Fonte: FipeZap Média percentual de descontos e percentual de transações com desconto nas compras de imóveis realizadas nos últimos 12 meses 8,0 6,5 Média percentual de descontos Percentual de transações com descontos 7,1 6,9 6,9 6,9 6,6 6,5 6,4 6,9 6,9 6,8 6,8 7,1 7,2 7,4 7,6 7,7 7,9 8,4 8,4 8,8 7 77,9 78,0 7 76,0 75,0 74,0 73,0 6,0 71,6 72,0 71,0 5,0 70,0 Fonte: FipeZap dez/2013 jan/2014 fev/2014 mar/2014 abr/2014 mai/2014 jun/2014 jul/2014 ago/2014 set/2014 out/2014 nov/2014 dez/2014 jan/2015 fev/2015 mar/2015 abr/2015 mai/2015 jun/2015 jul/2015 ago/2015 set/2015 out/2015 nov/2015 dez/2015 A desaceleração do setor fica clara quando observamos os dados de emprego com carteira assinada. Conforme os empreendimentos eram entregues, não havia novas obras e os funcionários acabaram sendo dispensados. Nos três últimos anos, aproximadamente 315 mil vagas formais de empregos foram fechadas em edificações (aqui inclui além dos imóveis residenciais, escritórios corporativos, empreendimentos logísticos e shoppings). Somente no ano passado esse número ultrapassou as 205 mil vagas. Cabe aqui uma ressalva, se os últimos três anos foram de demissão líquida, nos anos anteriores houve forte contratação de mão de obra, em linha com a expansão do setor: entre 2007 e 2012 foram criados mais de 475 mil postos de emprego no segmento fev/07 abr/07 ago/07 out/07 fev/08 abr/08 ago/08 out/08 fev/09 abr/09 ago/09 out/09 fev/10 abr/10 ago/10 out/10 fev/11 abr/11 ago/11 out/11 fev/12 abr/12 ago/12 out/12 fev/13 abr/13 ago/13 out/ Geração líquida de emprego em edificações média móvel 3 meses dos dados Fonte: Caged 3

4 Regionalmente, há discrepâncias importantes a serem relatadas. A primeira é a intensidade de retração da demanda, ainda que esse movimento tenha ocorrido de forma generalizada. No entanto, a principal diferença está atrelada ao ciclo de lançamentos imobiliários em cada município. Em alguns deles, o processo de ajuste de estoque vem ocorrendo há mais tempo e, por isso, podemos afirmar que tal processo já se encontra em fase final. Podemos destacar os municípios de Porto Alegre e Goiânia, cujos processos de ajustes tiveram início há dois e cinco anos respectivamente. Nesse sentido, podemos esperar acomodação ou ligeira alta dos lançamentos a partir deste ano. Em outro grupo de municípios, mesmo com o cenário adverso no ano passado, a redução do número de unidades lançadas foi insuficiente para adequar o tamanho de estoques ao novo patamar de vendas. Aqui estão São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Recife. Isso significa que, nesses municípios, os lançamentos de empreendimentos residenciais continuarão recuando neste ano, de forma a adequar a oferta de imóveis residenciais ao novo patamar de vendas. Municípios São Paulo 7,37 8,00 8,19 12,06 14,43 Rio de Janeiro 9,82 13,69 8, ,12 Belo Horizonte 5,82 8,88 14,18 8,25 12,86 Porto Alegre 12,72 12,54 14,48 10,53 14,03 Recife 5,89 6, ,46 31,61 Fortaleza 12,20 12,47 12,64 13,92 25,48 Maceió 24,90 15,57 13,57 30,81 27,10 Goiânia 11,14 13,58 10,59 17,97 22,04 Estoque em meses de vendas Neste ano, esperamos continuidade no ajuste de estoques do setor imobiliário. A demanda por imóveis residenciais seguirá em baixo patamar, na ausência de novos estímulos, por conta do cenário econômico desafiador, com elevação do desemprego e taxa de juros em alto patamar. Traz algum alívio a menor pressão inflacionária e a recuperação gradual da confiança dos consumidores. O mercado de crédito, por sua vez, deve seguir moderado, tanto pelo lado da oferta como da demanda. Com isso, as vendas de imóveis deverão se acomodar no nível atual. As incorporadoras e construtoras deverão reduzir o número de lançamentos neste ano para que os estoques se ajustem ao novo patamar de vendas. A trajetória de queda de preços de imóveis deve continuar ao longo deste ano, acumulando retração em torno Lançamentos Vendas de 10% em termos nominais. Na mesma direção, os descontos deverão acontecer de forma mais intensa e em número maior de transações. Já em 2017, esperamos retomada um pouco mais consistente das vendas, diante da melhora gradual da economia. Nesse sentido, o número de unidades lançadas deve também mostrar alguma alta, conforme gráfico a seguir. Esse cenário mais ajustado do mercado imobiliário permitirá também ligeira recuperação dos preços de imóveis residenciais. Por fim, como dissemos anteriormente, o ajuste de estoque de imóveis ocorre de forma e intensidade diferentes em cada município (em muitas vezes até mesmo em bairros dentro da mesma cidade) Vendas e lançamentos de imóveis residenciais no Brasil* (em unidades) Horizonte, Porto Alegre, Recife, Maceió e Goiânia 4

5 Perfil Setorial A cadeia da construção civil considera a indústria de materiais, as construtoras e incorporadoras, empresas de serviços e varejo. O setor responde por 6,0% do PIB brasileiro e % do estoque de empregados com carteira assinada. O PIB da construção civil é segmentado por obras de infraestrutura (44,3%), residenciais (26,2%), comerciais (12,3%) e serviços especializados (1%). Em 2013, o setor era composto de 111,9 mil empresas, que produziram R$ 357,7 bilhões em incorporações, obras e serviços. Desse valor, R$ 153,2 bilhões foram do segmento de edificações. Nas construtoras de modo geral, a aquisição de materiais de construção representa 58,7% das despesas e os gastos com pessoal, outros 21,6%. O Sudeste é a região mais importante para o setor, pois concentra 45% das empresas, 54,5% dos empregados e 60,4% do valor das incorporações, obras e serviços. A região Nordeste é segunda mais importante, com 15% das empresas, 19,6% do pessoal empregado e 1% do valor das incorporações, obras e serviços. O Sul responde por 27% das empresas, 13,9% do pessoal ocupado e 13,5% do valor das incorporações, obras e serviços. Equipe Técnica Octavio de Barros - Diretor de Pesquisas e Estudos Econômicos Marcelo Cirne de Toledo - Superintendente executivo Economia Internacional: Fabiana D Atri / Felipe Wajskop França / Thomas Henrique Schreurs Pires / Ellen Regina Steter Economia Doméstica: Igor Velecico / Estevão Augusto Oller Scripilliti/ Andréa Bastos Damico / Myriã Tatiany Neves Bast / Daniela Cunha de Lima / Ariana Stephanie Zerbinatti Análise Setorial: Regina Helena Couto Silva / Priscila Pacheco Trigo Pesquisa Proprietária: Leandro Câmara Negrão / Ana Maria Bonomi Barufi Estagiários: Gabriel Marcondes dos Santos / Wesley Paixão Bachiega / Carlos Henrique Gomes de Brito O BRADESCO não se responsabiliza por quaisquer atos/decisões tomadas com base nas informações disponibilizadas por suas publicações e projeções. Todos os dados ou opiniões dos informativos aqui presentes são rigorosamente apurados e elaborados por profissionais plenamente qualificados, mas não devem ser tomados, em nenhuma hipótese, como base, balizamento, guia ou norma para qualquer documento, avaliações, julgamentos ou tomadas de decisões, sejam de natureza formal ou informal. Desse modo, ressaltamos que todas as consequências ou responsabilidades pelo uso de quaisquer dados ou análises desta publicação são assumidas exclusivamente pelo usuário, eximindo o BRADESCO de todas as ações decorrentes do uso deste material. Lembramos ainda que o acesso a essas informações implica a total aceitação deste termo de responsabilidade e uso. A reprodução total ou parcial desta publicação é expressamente proibida, exceto com a autorização do Banco BRADESCO ou a citação por completo da fonte (nomes dos autores, da publicação e do Banco BRADESCO). 5