Mercado Imobiliário em Portugal

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1 Mercado Imobiliário em Portugal Análise 2013 Perspetivas 2014 Escritórios/Retalho/Investimento Um Novo Ciclo 2013 foi um ano de viragem, com sinais evidentes de recuperação do mercado imobiliário português. O mercado de investimento e o comércio de rua foram os mais beneficiados com as perspetivas de crescimento económico.

2 Índice Prefácio...3 Mercado Imobiliário Europeu...4 Mercado Imobiliário Português...12 Economia...12 Contexto Legal e Fiscal...14 Mercado de Escritórios...18 Mercado de Retalho...25 Mercado de Investimento...32 Reabilitação Urbana...36 Sobre a JLL...38 Documento escrito de acordo com o Novo Acordo Ortográfico. Mercado Imobiliário em Portugal 2

3 Prefácio Iniciamos o ano de 2014 da mesma forma que fechámos 2013, ou seja, com um ambiente de negócios muito mais positivo do que aquele que vivemos nos dois anos anteriores. Escrevo, por isso, este prefácio com um tom de entusiasmo, lembrando por exemplo as várias operações imobiliárias que temos vindo a fechar e focado nas muitas transações que estamos a concluir e que temos pela frente nos próximos tempos. Estou, por isso, convicto que este tom positivo não é exagerado. É um tom sólido que vai também a reboque de uma Europa menos incerta e muito mais confiante, com reflexos positivos nos seus indicadores económicos e com indicadores imobiliários muito promissores, como por exemplo, o volume total de investimento imobiliário a aumentar 20% em Da mesma forma, em Portugal, com exceção do take-up de escritórios que bateu o recorde negativo em 2013, a maioria dos indicadores que têm influência no nosso setor inverteram no segundo semestre de 2013 e abriram 2014 com a mesma tendência positiva: vendas em retail a aumentar, desemprego a diminuir, o PIB a subir, turismo em Portugal a crescer e alguns laivos de que o financiamento bancário está de volta (para ativos prime). A adicionar a tudo isto, já se nota o impacto que a reforma da lei do arrendamento urbano está a ter no mercado imobiliário, com a reabilitação urbana a entrar definitivamente na crista da onda. Pedro Lancastre Managing Director Há um ano, por mais entusiasta que quisesse ser, dificilmente acreditaria que 12 meses depois iria escrever estas linhas, com este tom. Mas aqui estão porque sentimos na pele Portugal a mudar, no bom caminho e com o nosso imobiliário a contribuir de uma forma muito decisiva. Sendo certo que continuamos com metros quadrados em excesso para arrendar e para vender, é certo também que perante as dificuldades Portugal soube, mais uma vez, na sua história virar-se para outros cantos do mundo. E como quase sempre, fê-lo com sucesso! No caso do imobiliário, apoiados por novos instrumentos como os Golden Visa, os Portugueses encontraram mercados alternativos para escoarem os seus produtos. No total, 270 milhões de Euros de imóveis foram vendidos a investidores de diferentes nacionalidades (80% Chineses), os quais fizeram os seus primeiros investimentos no nosso país. 3 Mercado Imobiliário em Portugal

4 Mercado Imobiliário Europeu 2013 foi um grande ano no mercado de investimento imobiliário global, com um crescimento de dois dígitos nas três regiões (Américas, EMEA e Ásia/Pacífico). O imobiliário está, sem dúvida, a beneficiar da vontade dos investidores em deter ativos que gerem rendimentos sólidos, em paralelo ou mesmo em alternativa a oportunidades de investimento de maior liquidez. Continua a observar-se um crescimento nos fluxos de capital entre países e regiões. São cada vez mais os investidores que procuram negócios fora dos seus mercados domésticos, uma tendência que dificilmente se inverterá no curto e médio prazo. Na região EMEA, manteve-se o interesse pelos mercados core, nomeadamente Reino Unido e Alemanha, mas ao mesmo tempo os investidores começaram a expandir as suas intenções e investimento para os países mais pequenos. A Europa do Sul e a Irlanda apresentaram boas performances durante 2013, com todos os países a registarem o maior volume investido desde Em termos de área total transacionada a atividade de investimento em toda a região ficou próxima dos níveis verificados em Contudo, em termos de montante investido, ainda se encontra abaixo do volume registado no mesmo ano, devido essencialmente à queda dos preços nos países do Sul da Europa. No setor dos escritórios, os investidores internos surgiram muito competitivos, procurando ativos de todas as dimensões. Em alguns casos, ativos que geralmente eram apenas comprados por investidores internacionais, foram adquiridos por players locais. Do lado do retalho, os volumes de investimento também recuperaram, após um ano de 2012 muito fraco, mas ainda abaixo dos volumes registados em Robert Stassen Head of Capital Markets Research EMEA Em suma, podemos concluir que em 2013 três factos se destacaram: em primeiro lugar, o aumento da atividade global e doméstica; em segundo lugar, o sucesso no levantamento de capital por parte dos fundos oportunistas, capital este que deverá entrar no mercado em 2014; por fim, a reduzida oferta de novos edifícios, facto que se espera manter-se. A conjugação destes três fatores, leva-nos a prever que em 2014 o ambiente de negócios será mais competitivo, tornando-se mais disputada a aquisição de ativos. Em resultado esperamos ver movimentações ascendentes na curva de risco, com a dispersão da atividade para mercados mais pequenos. Mercado Imobiliário em Portugal 4

5 Economia A economia europeia está lentamente a sair da recessão. Nos mercados financeiros os prémios de risco diminuíram, nomeadamente para as dívidas soberanas e dos bancos dos países mais vulneráveis. Os investidores recuperaram gradualmente a confiança da Zona Euro e na capacidade da União Europeia em colocar os níveis de dívida pública numa trajetória sustentável e de avançar com os ajustes pós-crise necessários. De acordo com o European Economic Forecast Winter 2013 publicado pela Comissão Europeia, o PIB europeu manteve-se praticamente inalterado em 2013 (0,1%). Para 2014 é esperado um crescimento da atividade económica de 1,6% na União Europeia, e de 1,4% no total da Zona Euro. Para 2015, a tendência crescente mantém-se, com variações positivas do PIB de 2% e 1,75%, para a União Europeia e para a Zona Euro respetivamente. Este crescimento, apesar de lento e ainda vulnerável, tende a tornar-se estável. O aumento do consumo, a estabilização da inflação e o suporte verificado ao nível das exportações, embora o Euro tenha valorizado e os mercados emergentes enfraquecido, são alguns dos contributos para estas melhorias. O desemprego atingiu valores históricos em 2013, tanto na União Europeia como na Zona Euro, respetivamente 11,0% e 12,1%. Espera-se a mudança deste rumo decrescente, mas não a sua total recuperação. A evolução do emprego irá acompanhar o crescimento do PIB, sendo esperada uma ligeira redução da taxa de desemprego de 0,25% na União Europeia e Zona Euro em 2014, mantendo-se no entanto a discrepância verificada atualmente entre os vários países. Na Zona Euro é de esperar que a Alemanha evidencie uma forte recuperação, enquanto que em França a retoma será mais lenta. O quadro é também positivo para os países do Sul da Europa e Irlanda, esperando-se a recuperação e saída da recessão de Portugal, Irlanda, Espanha e Itália. As medidas de austeridade, os elevados níveis de desemprego e a deflação não deixam, no entanto, de criar alguns entraves na retoma. Recuperação é a palavra chave para o mercado imobiliário europeu. A par com a economia em geral, todos os setores apresentaram melhorias, mas foi o mercado de investimento que retomou com mais força e de forma mais rápida. Fora da Zona Euro as reservas quanto à recuperação são menores, existindo perspetivas de crescimento mais sólidas. As projeções para o Reino Unido foram revistas em alta enquanto que os países nórdicos deverão apresentar economias menos dinâmicas, mas ainda assim com crescimentos superiores aos países da Zona Euro. Na Europa emergente é provável que se verifique um crescimento mais forte, encabeçado pela Turquia. 5 Mercado Imobiliário em Portugal

6 Previsão do Crescimento do PIB em 2014 < 0% 0,0% 0,9% 1,0% 1,9% 2,0% 2,9% > 3,0% 2,1% 2,0% 0,7% 2,5% 2,6% 1,7% 1,6% 4,1% 4,1% 2,4% 0,5% 0,3% 0,9% 2,4% 2,1% 1,5% 2,2% 1,5% 0,3% 0,7% 2,8% 2,0% 2,2% 1,9% 1,5% 0,7% 0,7% 1,7% 2,9% -0,5% 3,5% Fonte: Oxford Economics, dados relativos ao fim de dezembro de 2013 Com os investidores a recuperarem gradualmente a confiança, a economia europeia vai lentamente saindo da recessão. Mercado Imobiliário em Portugal 6

7 Mercado de Escritórios Ritmo moderado na recuperação do mercado de escritórios Enquanto o mercado de investimento em escritórios mostrou, em muitos países, volumes recorde, a recuperação do mercado ocupacional ocorreu a um ritmo mais lento e com performances díspares nas diversas cidades europeias. A absorção total na região EMEA em 2013 rondou os 10 milhões de m 2, um volume ligeiramente abaixo de 2012 (-4%). Londres bateu o recorde de absorção, com um aumento de 53% face a 2012, que resulta essencialmente da retoma das estratégias imobiliárias das empresas, as quais estiveram em stand-by durante os últimos anos. Em contraste, Paris registou um decréscimo anual de 28%, tendo por base uma atitude cautelosa por parte da empresas devido aos fracos indicadores macro-económicos do país. Com um abrandamento da atividade na Alemanha e a ocupação a ganhar apenas vigor no segundo semestre do ano em alguns mercados marginais, o volume global de absorção da Europa Ocidental caiu 7% face a 2012, enquanto a região do CEE (Central Eastern Europe) revelou um ligeiro aumento (5%) face ao ano anterior. As perspetivas para os próximos anos apontam para um crescimento da atividade de ocupação de escritórios na Europa, já a partir de Os mercados com economias menos consistentes deverão continuar marcados por alguma prudência por parte dos ocupantes, os quais deverão, no entanto, ficar gradualmente mais disponíveis para modernizar as suas instalações, em virtude de uma maior eficiência e produtividade. Apesar da maioria dos mercados europeus terem registado uma redução das taxas de disponibilidade ao longo de 2013, o valor em termos agregados manteve-se praticamente estático, fixando-se nos 9,7% no final do ano. Escritórios novos, de boa qualidade e bem localizados mantêm-se muito procurados e são rapidamente absorvidos, o que tem sustentado as rendas prime, mesmo em mercados onde os níveis de ocupação têm sido reduzidos. Porém, a disponibilidade continua bastante influenciada pelo excesso de oferta de espaços usados de menor qualidade. A oferta de novos espaços na Europa cresceu 7,5% face a Em resultado da crescente procura por espaços modernos, da melhoria dos níveis de confiança de promotores e investidores e do maior acesso a financiamento, espera-se um aumento As perspetivas para os próximos anos apontam para um crescimento da atividade de ocupação de escritórios na Europa, já a partir de da nova oferta de cerca de 16% em Todavia, quase 50% das conclusões programadas já têm contratos de arrendamento pré-acordados ou são para ocupação pelo próprios proprietários. Quanto às rendas, verificou-se um decréscimo quase nulo da renda prime agregada na região EMEA (-0,1% face a 2012). De acordo com o European Office Property Clock, a polarização dos mercados manteve-se. Os mercados alemão, russo e de quase todos os países nórdicos evidenciaram um crescimento moderado das rendas, enquanto que nos países da Europa Central e do Sul, espera-se uma inversão da tendência no curto prazo, com as rendas a caminhar para o seu ponto mais baixo. As previsões da JLL apontam para um crescimento generalizado das rendas, baseado na escassez de oferta de edifícios de qualidade e na expectativa do aumento da confiança dos ocupantes. Enquanto Londres deverá manter a tendência crescente de 2013, nos mercados alemães e dos países nórdicos o crescimento será mais moderado e seletivo. Ao mesmo tempo, os mercados do Centro e Sul da Europa deverão atingir a parte inferior do ciclo, iniciando em alguns casos uma tendência de subida, principalmente a partir do segundo semestre de Mercado Imobiliário em Portugal

8 Rendas, yields Prime e Taxa de Disponibilidade de Escritórios T Rendas Prime Yield Prime Taxas de Disponiblidade Oslo 39,51 5,25% 7,0% Dublin 31,39 5,75% 18,0% Estocolmo 40,93 4,0% 9,1% Moscovo 69,56 8,75% 13,7% Lisboa 18,25 7,75% 13,2% Madrid 24,25 5,75% 11,9% Londres 112,75 3,75% 5,4% Frankfurt/M 35,00 4,70% 11,1% Paris 59,17 4,25% 7,5% Barcelona 17,25 6,50% 14,6% Amesterdão 27,92 5,50% 14,9% Milão 37,50 5,15% 12,8% Roma 33,33 5,30% 5,1% Varsóvia 24,0 6,0% 11,7% Budapeste 19,50 7,5% 17,3% Bucareste 18,50 8,25% 14,4% Atenas 17,00 9,00% 19,8% Fonte: JLL European Office Property Clock T The Jones Lang LaSalle Property Clocks SM Amesterdão, Helsínquia Colónia Oslo, Estocolmo, Estugarda S. Petersburgo Berlim, Moscovo Düsseldorf, Frankfurt, Hamburgo, Munique Londres City, Londres West End Luxemburgo Istambul Edimburgo, Manchester Dublin Rendas em Crescimento Lento Aumento de Rendas Acelerado Rendas a Decrescer Rendas a atingir o Valor mais Baixo Genebra, Zurique Varsóvia Milão, Paris CBD Atenas, Lisboa, Roma Budapeste, Praga Barcelona, Bucareste, Bruxelas, Copenhaga, Kiev, Lyon, Madrid Nota Este diagrama ilustra a estimativa da JLL da posição de cada mercado no seu ciclo individual de rendas no final de dezembro de Os mercados podem mover-se no relógio a diferentes velocidades e direções. O diagrama é um método conveniente de comparar a posição relativa dos mercados no seu ciclo de rendas. A posição ocupada não é necessariamente representativa do investimento ou das perspetivas de desenvolvimento desse mercado. A sua posição reflete os valores de renda prime. Fonte: JLL Mercado Imobiliário em Portugal 8

9 Mercado de Retalho 2013 melhor que 2012 Contrariamente ao ano anterior, 2013 apresentou sinais de melhoria para o mercado de retalho. Constatou-se um aumento significativo do índice de confiança dos consumidores, o qual atingiu a sua média de longo prazo. As vendas a retalho na Europa aumentaram também durante o ano passado impulsionadas principalmente pela venda de produtos não alimentares, o que conduz a uma previsão do aumento contínuo deste indicador em 2014 e 2015, de 1,4% e 1,5% respetivamente. Apesar das melhorias referidas, o panorama para 2014 é ainda contido na grande parte dos países europeus, à exceção da Rússia, Turquia, países Bálticos e a maioria dos CEE, onde as previsões de crescimento são mais animadoras. Até 2016 preveem-se ainda mudanças estruturais significativas no mercado de retalho, pelo que deverão subsistir disparidades entre os vários mercados. Os retalhistas deverão continuar focados na performance, nomeadamente na consolidação e otimização das suas operações. No entanto, começamos a assistir a uma maior abertura por parte dos operadores internacionais em expandir a sua atividade para cidades secundárias, apesar de muito criteriosos e seletivos na escolha dos seus espaços. Em 2013 foram concluídos 5,6 milhões de m 2 de novos espaços comerciais em toda a Europa, o que representa um aumento de 11% face a Espera-se um acréscimo de 14,1 milhões de m 2 até 2015, dos quais 44% estão localizados na Rússia e Turquia. As rendas prime estabilizaram na maioria das cidades europeias, com a exceção de Moscovo, Copenhaga e Istambul, onde aumentaram significativamente no último trimestre do ano. Contrariamente a outras cidades, prevê-se para 2015, um aumento das rendas prime no comércio de rua de Londres, Oslo e Moscovo. Nos centros comerciais é esperado um crescimento contraditório das rendas prime em 2015, com a perspetiva de um aumento significativo na Alemanha e na Rússia. As rendas secundárias e terciárias continuam pressionadas em baixa devido à falta de procura dos retalhistas. Rendas e Yields Prime de Retalho T Comércio de Rua: Rendas Prime / Yields Prime (Bruta) Centros Comerciais: Rendas Prime / Yields Prime (Líquida) Oslo 198 5,00% 133 5,00% Lisboa 90 7,00% 85 7,75% Dublin 177 5,75% Estocolmo 117 7,25% 171 5,00% Londres 74 5,25% 949 2,50% 251 5,15% Amesterdão Varsóvia 254 3,75% 95 5,0% 65 5,30% 100 5,75% Frankfurt/M Paris 708 3,90% ,10% 4,70% Budapeste Madrid 183 4,50% 70 7,75% 60 7,75% 200 5,75% Milão 85 6,25% 292 5,00% Bucareste 68 6,35% 65 N/A Barcelona 65 8,25% 211 5,75% Roma 85 6,25% 250 5,25% 76 6,35% Atenas 110 8,25% 40 9,00% Moscovo ,00% 272 9,0% Fonte: JLL 9 Mercado Imobiliário em Portugal

10 Mercado de Investimento Mercado muito dinâmico e competitivo Foi um grande ano para o mercado de investimento imobiliário global, com as três regiões (Américas, EMEA e Ásia-Pacífico) a registarem crescimentos de dois dígitos. Na região EMEA foram transacionados 150 mil milhões de euros durante 2013, representando um aumento de 20% face a 2012, o que se deveu ao significativo aumento da confiança dos investidores, principalmente a partir da segunda metade do ano. O interesse nos mercados core manteve- se, com o volume de investimento no Reino Unido e na Alemanha a aumentar 35% e 17%, respetivamente. Paralelamente, os mercados com menor expressão como os do Sul da Europa, duplicaram os volumes investidos e, na Irlanda, quase triplicaram. A entrada de capital não-europeu na Europa aumentou a sua quota de mercado de 25% em 2012 para 27% em Os investidores oriundos das Américas permaneceram o maior grupo de compradores não-europeus, mas os investidores provenientes da Ásia-Pacífico e do Médio-Oriente também têm vindo a aumentar a sua participação. O investimento na Europa proveniente da região Ásia-Pacífico mais que duplicou (132%) em relação a Por outro lado, durante 2013 assistiu-se a um ressurgimento da atividade doméstica, especialmente nos três maiores mercados: em França por exemplo, 70% das transações foram efetuadas com capital nacional. Em resultado do aumento da concorrência nestas localizações, os investidores não-europeus redirecionaram parte dos seus investimentos para os mercados periféricos. O aumento da procura teve impacto sobre os preços. Os valores nos principais mercados, chegaram a atingir os mesmos níveis registados no pico de mercado e no final do ano, esta situação arrastou-se também para alguns mercados periféricos. Em Dublin as yields caíram 150 pontos base (p.b.) e em Madrid desceram 75 p.b. durante Para além da procura, a subida dos preços foi também sustentada pelas perspetivas do aumento das rendas: enquanto no 3.º trimestre o crescimento das rendas foi confinado a apenas 8 cidades da Europa, no 4.º trimestre este crescimento registou-se em 14 cidades. O mercado de escritórios foi o mais ativo, com 47% do volume de investimento em toda a região EMEA, num total de 70,5 mil milhões de euros. Este foi o setor que mais beneficiou do ressurgimento dos investidores internos, os quais Para 2014 espera-se um ambiente de investimento mais concorrido, pelo que os investidores deverão tornar-se menos avessos ao risco, levando a uma maior atividade na Europa periférica. procuraram ativos de todas as dimensões. No Reino Unido, Alemanha e França, a quota de mercado do capital doméstico aumentou 34%, 69% e 70% respetivamente. No retalho, o volume de investimento atingiu os 35 mil milhões de euros em 2013, o que representa um aumento de 28% face ao ano anterior, mas ainda 11% abaixo do volume registado em Os maiores mercados tiveram um bom desempenho, com um crescimento médio anual de 18%, mas alguns mercados de menor dimensão também têm vindo a ganhar quota de mercado. Os países da Europa do Sul, passaram de uma quota de 4% em 2012 para 11% em 2013, atingindo no total um volume de 3,9 mil milhões de euros neste grupo de ativos. Para 2014 perspetiva-se maior disputa na aquisição de ativos imobiliários que em Como se verificou, o capital global aumentou durante o ano passado, sendo provável que a disponibilidade monetária para investimento continue a aumentar. Por outro lado, o pipeline de nova oferta encontra-se abaixo da média. Em resultado, espera-se um ambiente de investimento mais concorrido em 2014, pelo que os investidores deverão tornar-se menos avessos ao risco, levando a uma maior atividade na Europa periférica. Mercado Imobiliário em Portugal 10

11 Volume de Investimento em 2013 Volume por sector % 47% 23% TOTAL EUR 150 mil milhões 1,9 53,9 3,8 2,8 7,6 1,5 5,4 Escritórios Retalho Outros 2,2 3,7 28,2 2,9 17,4 1,9 0,3 2,7 4,4 0,5 Círculos: Mil milhões de euros. Fonte: JLL Na região EMEA foram transacionados 150 mil milhões de euros durante 2013, representando um aumento de 20% face a Mercado Imobiliário em Portugal

12 Mercado Imobiliário Português Economia De acordo com o Boletim Económico de Inverno publicado pelo Banco de Portugal, as projeções para o período apontam para uma recuperação gradual da economia portuguesa, tendendo a aproximar-se dos valores projetados para o conjunto da zona euro. Esta evolução favorável deverá assentar no contínuo crescimento das exportações e na aceleração da procura interna, nomeadamente para o investimento empresarial. Após o período recessivo dos últimos 3 anos ( ), no qual o PIB caiu 6% em termos acumulados, espera-se um crescimento marginal positivo de 0,8% para 2014 e de 1,5% para O consumo privado encontra-se condicionado pela evolução do rendimento disponível, que após uma redução significativa em 2013, deverá estabilizar em 2014 e apresentar um crescimento moderado em Nesta linha, as projeções apontam para um menor ritmo da queda do consumo privado, prevendo-se uma descida de 2% em 2013 após ter contraído 5,4% em Para 2014 e 2015 este indicador deverá apresentar um crescimento ténue, mas já em terreno positivo, de 0,3% e 0,7%, respetivamente foi sem dúvida um ano de viragem, com sinais de retoma evidentes. O mercado de investimento e o comércio de rua foram os mais beneficiados com as perspetivas de crescimento económico. O mercado de trabalho apresentou melhorias significativas durante No primeiro trimestre a taxa de desemprego atingiu o pico de 17,7% e, desde então, iniciou uma tendência descendente que deverá continuar nos próximos anos. Do lado da procura externa também são esperados resultados positivos. O Banco de Portugal estima um crescimento próximo de 1% para 2013 e uma aceleração para 2014 (3,9%) e 2015 (5,0%), com maior dinamismo na procura proveniente dos mercados de fora da área do Euro. Mercado Imobiliário em Portugal 12

13 A consolidação orçamental bem sucedida irá reforçar a confiança no país, mas as reformas deverão manter-se, de forma a consolidar estes mesmos níveis de confiança. Os resultados do bom desempenho começam agora a emergir, com o défice público de 2013 de 5,1% do PIB, abaixo dos 5,5% acordados com a Troika. As principais medidas de consolidação orçamental incluídas no Orçamento de Estado para 2014 dizem respeito ao programa de redução de despesa pública, entre as quais se destaca a redução das despesas com pessoal (redução do número de funcionários públicos e do salário médio) e a redução dos encargos com pensões e prestações sociais. No que diz respeito à capacidade de financiamento, também há melhorias a registar. A economia deverá aumentar progressivamente o acesso ao crédito, mas este regresso de Portugal a um financiamento estável no futuro próximo é um processo exigente que requer o cumprimento dos compromissos assumidos pelo País. As projeções para o período apontam para uma recuperação gradual da economia portuguesa. Evolução dos Principais Indicadores Económicos Nacionais 20,00% 15,00% 16,30% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00% -1,50% 0,50% -2,00% -10,00% PIB Consumo Privado Taxa de Desemprego Taxa de Inflação Fonte: Banco de Portugal, OCDE 13 Mercado Imobiliário em Portugal

14 Mercado Imobiliário Português Contexto Legal e Fiscal (Em colaboração com a Sociedade de Advogados Vieira de Almeida e Associados) Assistimos em 2013 a uma inesperada dinamização do mercado imobiliário que até aí se caracterizava pela ausência de transações, consequente quebra de preços e de novos projetos. Para além de diversos fatores económicos que concorreram para esta situação, é inegável que o quadro legislativo entretanto criado tem desempenhado um papel fundamental nesta recuperação. Procurando destacar os aspetos positivos deste quadro legal, pode afirmar-se que a entrada em vigor do NRAU, a revisão do regime de Reabilitação Urbana e, mais recentemente, a implementação do chamado programa Golden Visa são fatores (legislativos) que contribuíram decisivamente para esta (espera-se) inversão de ciclo no mercado imobiliário. O programa Golden Visa, tendo inicialmente despoletado uma dinamização significativa do segmento residencial, tem vindo entretanto a atrair outros investidores, incluindo institucionais, que aproveitando este novo quadro legislativo orientado para a reabilitação e revitalização da cidade, para a dinamização (e rentabilidade) do mercado de arrendamento e, claramente para a atração de investimento estrangeiro, procuram agora oportunidades de investimento, associadas ou não à obtenção do Golden Visa, em ativos para desenvolvimento e revenda, em ativos de rendimento e, mais recentemente, em produtos de exploração turística. Na base deste programa está claramente uma legislação com objetivos claros, de fácil compreensão por todos os agentes económicos e de implementação simples, o que se tem demonstrado determinante para o seu sucesso e deve por isso constituir exemplo a seguir em outros setores da economia. Aplaude-se ainda a recente iniciativa governamental de juntar diversos players do mercado, com Pedro Ferreirinha Sócio responsável pela Área de Imobiliário & Ambiente Vieira de Almeida vista a debater e identificar aspetos que possam aumentar a eficácia deste Programa, sendo de realçar, do ponto de vista da legislação, a ponderação do aumento do prazo que o investidor atualmente dispõe para concretizar a escritura de compra e venda do imóvel 1 ano a partir do contrato promessa o que, a concretizar-se, não só colocaria neste mercado vários projetos que, embora aprovados, não arrancaram, como teria um impacto relevante e imediato na atividade de construção/reabilitação. Outro exemplo de legislação que tem tido um papel relevante na atração de investimento estrangeiro é o do Regime Fiscal dos Residentes Não Habituais (analisado mais em detalhe adiante), cuja competitividade, face a regimes semelhantes de outros países, tem resultado em investimentos relevantes no setor imobiliário, designadamente no segmento residencial. Uma última referência à alteração ao Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos, já concretizada em 2014 (decreto lei 12/2014 de 23 de Janeiro), claramente orientada para a simplificação de procedimentos, para a redução dos custos e das condições para instalação destes empreendimentos, adaptando-a ao contexto económico atual e que antevemos, contribuirá também para tornar este setor mais interessante para investidores. Mercado Imobiliário em Portugal 14

15 Contexto Legal e Fiscal Os Golden Visa têm estado, sem dúvida, na ordem do dia. O programa, lançado pelo Governo Português no final de 2012, tem tido uma boa recetividade nos países alvo, concretizando-se num forte crescimento dos pedidos de Autorização de Residência em Portugal. Mas outros instrumentos estão também a atrair investimento estrangeiro. O estatuto fiscal resultante do Regime Fiscal de Residentes Não Habituais (RNH) está a motivar a procura de casa por parte de cidadãos Franceses e Escandinavos (a quem o Golden Visa não aproveita). Também investidores Sul Americanos que, a par com a obtenção de um Golden Visa e a livre circulação no espaço Schengen, procuram reduzir a sua exposição à bolha imobiliária e ao risco cambial dos seus países de origem, mantêm a procura de investimento imobiliário em Portugal. Esta nova procura, e consequente injeção de capital no mercado, tem criado condições para que muitos projetos, incapazes de resistir às restrições do consumo interno, estejam neste momento a ser vendidos, permitindo aos respetivos promotores/proprietários desalavancar os seus compromissos junto da banca e de terceiros. Neste capítulo fazemos um balanço do impacto dos Golden Visa em Portugal, um ano depois de terem sido implementados, explicamos sucintamente a legislação relativa aos Residentes Não Habituais e damos nota das principais medidas do Orçamento de Estado para 2014 com maior implicação no setor imobiliário. Relembramos que as Autorizações de Residência para Atividade de Investimento (legislação abordada no Relatório Anual 2012/ 2013) são um mecanismo de atração de investimento estrangeiro para Portugal, que atribui uma autorização de residência no país, por um período de cinco anos, a quem aqui concretize uma das operações de investimento previstas na lei, sendo que entre as opções disponíveis, a aquisição de ativos imobiliários num valor igual ou superior a 500 mil euros, tem sido a mais escolhida entre os cidadãos não europeus. Refira-se que este Programa não é exclusivo de Portugal, já existindo aliás, há vários anos, no Reino Unido, Malta, Letónia e Suíça. Mas desde 2012, tal como Portugal, outros países viram também esta janela de oportunidade para captar investimento direto, nomeadamente a Irlanda, Chipre e recentemente Espanha e Grécia. Refira-se ainda que Malta acabou de aprovar a concessão do 2º passaporte (nacionalidade) de forma imediata, em troca de investimento no país, o que tem gerado alguma polémica no seio da União Europeia, onde tem sido depreciativamente qualificado como consistindo numa venda da nacionalidade. O programa Espanhol embora semelhante ao Português, nomeadamente no limite mínimo de investimento imobiliário de , apenas confere a possibilidade de obtenção de nacionalidade Espanhola ao fim de 10 anos, o que claramente representa uma desvantagem face ao regime Português. No entanto, não exige uma estadia mínima no país. Já o programa Grego surge menos exigente, requerendo apenas de investimento mínimo em ativos imobiliários. Golden Visa Segundo os dados publicados, até meados de março de 2014 foram atribuídos 727 vistos, equivalendo a um total de 441 milhões de euros investidos, provenientes de 29 nacionalidades diferentes, mas principalmente da China (590), Rússia (26), Brasil (19) e Angola (16). Aproximadamente 400 milhões (689 vistos), dizem respeito à aquisição de imóveis, na sua maioria destinados a habitação. Segundo o Ministério dos Negócios Estrangeiros, os mercados prioritários, nos quais estão a ser reforçados os serviços de atribuição de vistos, são a China, Índia, Rússia, Emirados Árabes Unidos e a Colômbia. Atualmente já existem mais de 20 pedidos de cidadãos Colombianos e esta tendência deve aumentar uma vez que a partir de julho de 2014 a TAP passará a voar diretamente para Bogotá. Regime Fiscal de Residentes Não Habituais em Portugal O Regime Fiscal de Residentes Não Habituais ( RNH ) estabelece um regime bastante favorável para estrangeiros que decidam fixar a sua residência fiscal em Portugal. O RNH é efetivamente um dos mais competitivos regimes Europeus nesta matéria, sendo de destacar em particular: a inexistência de deemed/lump sum taxation como noutras jurisdições Europeias, a inexistência de limites à remessa de fundos para Portugal e a inexistência de imposto sobre a fortuna e sobre as sucessões ou doações a favor de cônjuge, ascendentes ou descendentes. Por último, não existem custos associados a este regime que é concedido por um período de 10 anos. 15 Mercado Imobiliário em Portugal

16 Quem é elegível? Um residente não habitual é um indivíduo que: passa a ser um contribuinte residente para efeitos do Código do Imposto sobre as Pessoas Singulares ( Código do IRS ); não era um contribuinte residente para efeitos de IRS nos 5 anos que antecedem a aplicação do regime. Em regra, um indivíduo é considerado um contribuinte residente se: permanecer mais de 183 dias em território português; ou, Independentemente do tempo que passe em território português, detenha em Portugal habitação própria e permanente a 31 de dezembro do ano fiscal em causa. Quais são os benefícios? Os benefícios resultantes do RNH vão desde uma isenção total para certo tipo de rendimentos até à aplicação de uma taxa única de 20% (transitoriamente de 23,5%) aplicável a outro tipo de rendimentos. Rendimentos com origem no Estrangeiro: Rendimentos passivos gerados fora de Portugal (ex. dividendos, juros, pensões e rendas) são totalmente isentos em Portugal sendo essa isenção aplicável independente da tributação aplicável na fonte. (i.e. dupla não tributação). Rendimentos ativos (ex. rendimentos provenientes do trabalho ou da prestação de serviços) resultantes de atividades de valor acrescentado podem ficar totalmente isentas desde que verificadas determinadas condições. As atividades consideradas de alto valor acrescentado são identificadas no diploma relevante e incluem, consultoria de software, cargos académicos, investigadores, consultores fiscais, quadros superiores de empresas como CEO s e CFO s. Rendimentos com origem em Portugal: Rendimentos ativos obtidos em Portugal e relacionados com atividades de alto valor acrescentado são sujeitas a uma taxa única de 20% (transitoriamente de 23,5%) em vez do regime geral de taxas progressivas. Segurança Jurídica Com vista a proporcionar a necessária segurança jurídica para tomar a decisão de aderir a este regime, é possível obter das autoridades fiscais uma informação vinculativa confirmando que o candidato reúne os requisitos e pode beneficiar do RNH, o que é particularmente aconselhável no caso de estruturas de investimento complexo. O RNH, embora sendo um procedimento simples, exige um trabalho aturado e minucioso de preparação, pelo que se recomenda vivamente uma análise caso a caso para identificar, (i) se a candidatura reúne todos os requisitos exigidos e, (ii) qual poderá ser o alcance dos benefícios aplicáveis. Orçamento do Estado 2014 Algumas notas sobre o Orçamento do Estado para 2014 com impacto no património/setor imobiliário, designadamente no âmbito da sua gestão e/ou detenção: Prédios integrados em fundos de investimento imobiliário abertos ou fechados de subscrição pública, em fundos de pensões ou em fundos de poupança-reforma passam a ser tributados em sede de IMT e de IMI, respetivamente, beneficiando, mesmo assim, de uma redução das taxas aplicáveis para metade (antes totalmente isentos). Alargamento dos benefícios fiscais em sede de IMT, Imposto do Selo e emolumentos em caso de reestruturações empresariais, eliminando-se, designadamente, as restrições quanto à natureza da atividade exercida pelas entidades envolvidas e quanto à obrigatoriedade da atribuição de partes de capital como contrapartida, no caso de incorporação de ramos de atividade por parte de uma sociedade. Até 31 de dezembro de 2015, os fundos e sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH/ SIIAH), continuarão a beneficiar de isenções ao nível do IMI, do IMT e do Imposto do Selo, uma vez que ocorreu uma prorrogação do regime fiscal até à data supra referida. Passa a incidir, igualmente, sobre terrenos para construção, cuja edificação, autorizada ou prevista, seja para habitação, o imposto de selo, à taxa de 1%, que até agora, incidia apenas sobre a propriedade, usufruto ou direito de superfície de prédios urbanos com afetação habitacional, cujo valor patrimonial tributário fosse igual ou superior a Feita a avaliação geral dos prédios urbanos, revoga-se a taxa do IMI aplicável aos prédios urbanos não avaliados nos termos do Código do IMI, passando a existir apenas taxas aplicáveis aos prédios rústicos (0,8%) e aos prédios urbanos (0,3% a 0,5%). Mercado Imobiliário em Portugal 16

17 Importa ainda referir a ampliação da possibilidade de renúncia à isenção do IVA na primeira transmissão ou locação do imóvel que tenha sido objeto de grandes obras de renovação ou transformação, prevendo que passe a ser admitida se das obras resultar uma alteração do valor patrimonial tributável (VPT) para efeitos de IMI superior a 30%, reduzindo-se, assim, a anterior percentagem que o legislador tinha fixado nos 50%. Reconhecendo-se o contexto de crise no setor imobiliário, alarga-se para 5 anos consecutivos o prazo durante o qual os operadores económicos, que hajam deduzido o IVA na aquisição de imóveis, podem ter os imóveis desocupados sem que tenham de proceder à regularização deste imposto, de uma só vez, a favor do Estado, pelo período de regularização ainda não decorrido, por oposição ao anterior regime, o qual fixava um prazo de apenas de 3 anos. Refira-se por último, agora no contexto da reforma do IRC e no âmbito da alteração do regime de Participation Exemption, que foi revogado o regime especial de tributação, tendo-se introduzido um desvio à regra da Participation Exemption, resultando que se o ativo da sociedade for composto em mais de 50% por imóveis localizados em Portugal, e desde que não sejam imóveis afetos ao desenvolvimento de uma atividade agrícola, industrial ou comercial, então as mais-valias resultantes da alienação de participações sociais destas sociedades, incluindo SGPS, serão tributadas, sendo, consequentemente, incluídas no lucro tributável da sociedade. 17 Mercado Imobiliário em Portugal

18 Mercado Imobiliário Português Mercado de Escritórios 2013 ficou marcado pela fraca atividade no mercado de escritórios de Lisboa, com praticamente todos os indicadores a registarem uma evolução negativa: os níveis de absorção foram os mais baixos da última década, com a área média arrendada a cair face a 2012 e também a renda prime acabou por descer nos últimos meses do ano, após ter estado sob pressão durante vários trimestres. Mas nem tudo são más notícias no mercado de escritórios. A atividade melhorou substancialmente no último trimestre do ano e dezembro foi mesmo o mês que registou melhor performance em 2013, uma dinâmica que continuamos a sentir no início deste novo ano com uma procura bastante ativa por parte das empresas. Mariana Seabra Head of Office Agency & Corporate Solutions Nota ainda para o facto de 2013 ter sido um ano Tenant Friendly, em que muitas empresas aproveitaram as condições de mercado para renegociarem os seus contratos de arrendamento. Isto significa que inquilinos e proprietários estão a ajustar-se às novas condições do mercado, com uma atitude positiva e pró-ativa, ao invés de cruzarem os braços à espera que a recuperação da economia venha resolver todos os problemas. Estamos confiantes que 2014 trará melhores notícias para o mercado de escritórios do que o ano passado. Acreditamos que há muitas empresas que, ao longo destes anos, colocaram as suas estratégias imobiliárias on hold à espera de melhores dias e que comecem agora a ponderar pôr os seus planos em prática, caso se mantenham as expectativas de crescimento económico. Esta situação poderá resultar num ligeiro crescimento do volume de absorção já este ano, até porque os níveis historicamente baixos verificados em 2013 deverão marcar o fim de um ciclo descendente que se prolonga desde Mercado Imobiliário em Portugal 18

19 O fim do ciclo Na última década, verificaram-se dois momentos distintos no Mercado de Escritórios de Lisboa em termos de ocupação: o período pré-crise, no qual se registou uma média anual de cerca de m 2 e o período pós-crise, no qual esta média reduziu para os m 2. De facto, desde 2008 a absorção de escritórios tem vindo a reduzir ano após ano, culminando em 2013 com o volume mais baixo desde que há registo. A ocupação refletiu o clima de incerteza em relação às perspetivas económicas, com as empresas a manterem-se muito sensíveis aos custos e a examinarem as suas opções de arrendamento de forma muito cautelosa. A renegociação de rendas e a redução de espaços mantiveram-se, assim, tendências dominantes. Contudo, a viragem dos principais indicadores económicos a partir do segundo semestre de 2013 parece ter começado a mudar o rumo do setor e ainda no final do ano assistimos a melhorias significativas nos níveis de absorção. A demonstrar as perspetivas positivas que se avizinham, o Indicador de Confiança nos Serviços apresentou uma recuperação significativa durante 2013, depois de um longo período em queda. Procura Durante 2013 foram ocupados m 2 num total de 186 transações, o que equivale a uma área 24% menor que em 2012 e cerca de 1/3 do total verificado no pico de mercado em 2008, no qual foram absorvidos m 2 de escritórios. A procura de espaços manteve-se marcada por um nível de prudência muito elevado por parte dos ocupantes, assentes em estratégias rigorosas de otimização de custos. Os baixos níveis de absorção, deveram-se em grande parte a esta situação uma vez que as empresas optaram, em muitos casos, pela renegociação de rendas em detrimento da mudança de instalações, de forma a controlar custos. Apesar dos níveis reduzidos, há mudanças positivas na estrutura da ocupação. Em 2013 registou-se um aumento de 56% na área referente a expansões e novas empresas na região de Lisboa, face a Isto significa que, apesar da área total ter sido menor, houve mais área nova a ser ocupada. Outro sinal positivo, foi a tendência de crescimento dos níveis de absorção ao longo do ano. No último trimestre, foram registados m 2, mais 75% que no trimestre anterior. Evolução do Indicador de Confiança nos Serviços Evolução Anual da Absorção de Escritórios Valores corrigidos da sazonalidade Dez. 05 Jun. 06 Dez. 06 Jun. 07 Dez. 07 Jun. 08 Dez. 08 Jun. 09 Dez. 09 Jun. 10 Dez. 10 Jun. 11 Dez. 11 Jun. 12 Dez. 12 Jun. 13 Dez. 13 ABL (mil m 2 ) Indicador de Confiança nos Serviços (MM3M) Fonte: INE Fonte: JLL/LPI 19 Mercado Imobiliário em Portugal

20 Absorção de Escritórios por Zona 2013 Absorção por Setores de Atividade 2013 Zona % 7% Zona % 15% ABL (m 2 ) Zona 3 Zona % Zona % Zona 6 Zona % 3% 7% Consultores e Advogados Outros Serviços Serviços Empresas Serviços Financeiros Estado, Europa e Associações Farmacêuticas e Saúde Produtos de Consumo TMT s & Utilities Construção e Imobiliário Fonte: JLL/LPI Fonte: JLL/LPI A Zona 6, correspondente ao Corredor Oeste, foi a zona mais dinâmica durante o ano, com m 2 ocupados e uma quota de 35% do total absorvido. Este volume representa um aumento de 13% face a 2012, o que se deve em parte à ocupação pela Novartis de m 2 num edifício situado no Taguspark. Nos últimos 3 anos, os níveis de absorção têm vindo a aumentar nesta zona, devido essencialmente à descida significativa dos preços aliada a uma oferta de espaços de escritórios de elevada qualidade e com áreas de grande dimensão (o que tem sido escasso nas zonas centrais da capital). O Parque das Nações (Zona 5) foi a segunda zona mais procurada, tendo sido responsável por 20% da área transacionada e ficando em linha com o ano anterior. No Edifício Atlantis foram ocupados mais de m 2 em 11 transações, tendo sido o ativo mais procurado na zona. A qualidade do edifício e a mudança de estratégia e posicionamento por parte do proprietário contribuíram para o sucesso da sua colocação no mercado. Na terceira posição em termos de procura, aparece o Prime CBD (Zona 1), com uma quota de 13% do total absorvido. Contudo, este volume representou uma quebra de 36% face a O mercado de escritórios de Lisboa continuou marcado pelo arrendamento de áreas de pequena dimensão. A área média reduziu dos 550 m 2 para os 420 m 2. O número de operações acima dos m 2 também reduziu de 18 para 13 e a maior área transacionada em 2013 (Novartis m 2 ) representou quase metade da área da maior operação realizada em 2012 (Zon m 2 ). Em 2013 as empresas de IT e as prestadoras de Serviços a Empresas mantiveram-se as mais dinâmicas na ocupação de espaços, sendo que cada um destes setores de atividade garantiu 21% da absorção anual registada no mercado de escritórios de Lisboa. 10 Maiores Operações de Escritórios em 2013 Zona Edifício Ocupante Área (m 2 ) 6 Tagus Park Novartis Picoas Plaza Sonaecom Edifício Explorer EDP Soluções Comerciais Parque Suécia Schneider Electric Edificio EDS Astington Services Quinta do Lambert Espirito Santo Saúde D. Diniz Qta. da Fonte Europcar Torre Zen Subsea Quinta do Lambert Ranstad Ivens 42 Regus Fonte: JLL/LPI Mercado Imobiliário em Portugal 20

21 Evolução da Oferta de Escritórios Stock por Zonas final de 2013 Nova oferta ( m 2 ) ,05 4,12 4,20 4,28 4,35 4,45 4,51 4,53 4,55 4,60 4, (p) 2015 (p) 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Stock (milhões m 2 ) ABL (mil m 2 ) Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona Nova Oferta Pipeline Stock Área Ocupada Área Disponível Fonte: JLL/LPI Fonte: JLL/LPI Oferta No final de 2013 o stock de escritórios de Lisboa ascendia aos 4,55 milhões de m 2. As zonas que concentraram maior stock foram o CBD e o Corredor Oeste, com 23% e 20%, respetivamente. Ao longo de 2013 foram concluídos 7 edifícios de escritórios com um total de m 2, o que representa um aumento de 60% face a 2012, ano em que se registou o volume mais baixo de nova oferta de escritórios. Ainda assim está muito abaixo da média dos últimos 10 anos, que se situa nos m 2. Esta situação revela as dificuldades que muitos promotores viveram durante os últimos anos, nomeadamente a falta de financiamento bancário. Dos 7 edifícios concluídos, cinco encontram-se no Prime CBD e CBD, resultando de processos de reabilitação. Contudo, em termos de área estes edifícios representam pouco mais de 50% do total. O maior projeto do ano, concluído logo no primeiro trimestre, foi o Restelo Business Centre, com m 2 disponíveis para arrendamento. Aliás, à exceção da sede da Novartis no Taguspark, todos os edifícios entraram no mercado de forma especulativa (79% ABL). Disponibilidade Em consequência dos reduzidos níveis de absorção, a área disponível de escritórios tem vindo a aumentar ao longo dos últimos anos. Apesar de se ter verificado uma descida (-20 p.b.) na taxa de disponibilidade durante o último trimestre, relativamente ao final de 2012 esta taxa ainda revelou um movimento crescente, com um aumento de 0,8%, fixando-se nos 13,2% no fim de Edifícios Concluídos em 2013 Zona Edificio Promotor Tipo Área (m 2 ) 7 Restelo Business Center Scoha Especulativo de Outubro 125 Millennium BCP Especulativo Sede da Novartis Taguspark Pré-Arrendado Liberdade 225 Luri Especulativo Barbosa du Bocage 117 Osório de Castro Investimentos Especulativo Étoile 240 Largetoile Especulativo Liberdade 108 Espart Especulativo/Pré-Arrendado Total Fonte: JLL/LPI 21 Mercado Imobiliário em Portugal

22 Evolução da Taxa de Disponibilidade por Zonas Área Disponível por Zonas final de ,0% 25,0% 20,0% 26,1% ,0% 10,0% 5,0% 16,4% 13,2% 11,5% 9,8% 7,4% ABL (m 2 ) ,0% Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 Prime CBD CBD Zona Nova de Escritórios Zona Secundária Parque das Nações Corredor Oeste Total Lisboa Fonte: JLL/LPI Fonte: JLL/LPI A tendência verificada nos últimos meses de 2013, num ano em que a absorção de escritórios foi a mais baixa de toda a década, é explicada pela melhoria da atividade neste mesmo período e também pelos baixos índices de nova oferta. O Parque das Nações foi a única zona que revelou um decréscimo de taxa de disponibilidade face a 2012, com uma descida muito acentuada de 4,1% para os 11,4%. Esta correção deve-se, essencialmente, ao ajuste das rendas que se tem vindo a verificar nesta zona, o que sustentou os bons níveis de procura, mas também à consolidação urbana da mesma. Não se prevê a construção de novos edifícios de escritórios, pelo que esta tendência deverá permanecer. Em oposição, a Zona 3 registou um aumento significativo na taxa de disponibilidade, passando de 12,8% para 16,4%, o que a fez subir à 2ª posição em termos de áreas livres para arrendamento. A zona do Corredor Oeste continua a dominar em termos de desocupação, concentrando 39% da área total vaga e uma taxa de disponibilidade de 26,1%. No final do ano estavam disponíveis m 2 de escritórios em Lisboa, o que representa um aumento de 7% face a Este aumento, de mais de m 2, é composto por parte dos m 2 de nova área especulativa que foi concluída durante o ano e pela redução de área por parte das empresas. Oferta Futura Para 2014 e 2015 está prevista a conclusão de 6 novos edifícios de escritórios, os quais totalizam m 2 de área bruta locável. Se observarmos apenas a nova oferta de cariz especulativo, continua a verificar-se uma atitude de prudência por parte dos promotores. Nos próximos dois anos apenas 42% da nova oferta ficará disponível para arrendamento. Pipeline Edifício Zona Promotor ABL (m 2 ) Tipo Conclusão (Trim/ Ano) Duarte Pacheco 7 2 Temple Especulativo T Castilho 24 1 F. Pensões Banco Portugal Proprietário-Ocupante T Liberdade SCML Proprietário-Ocupante T Sede EDP 4 EDP Proprietário-Ocupante T Marquês de Pombal 14 1 Axa Reim Especulativo T República 5, Paço do Saldanha 2 Puaça Proprietário-Ocupante T Total Fonte: JLL Mercado Imobiliário em Portugal 22