JOÃO FORTES - RESULTADOS DE 2T16

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1 JOÃO FORTES - RESULTADOS DE 2T16 Rio de Janeiro, 12 de agosto de A João Fortes Engenharia S.A (BOVESPA: JFEN3), tradicional construtora e incorporadora do país e pioneira na abertura de capital dentro de seu setor de atuação, divulga os resultados do segundo trimestre de DESTAQUES OPERACIONAIS E FINANCEIROS 2 empreendimentos entregues, com 382 unidades e área de 38,3 mil m². Estoque a valor de mercado de R$ 999 milhões, 31% em unidades prontas. Redução de custos a incorrer de construção de R$ 850 milhões no 2T15 para R$ 432 milhões no 2T16. Geração de caixa das atividades operacionais positiva em R$ 23 milhões em Lucro líquido no 2T16 negativo em R$ 70 milhões (excetuando a participação de não controladores). Lucro bruto a apropriar de R$ 131 milhões (unidades vendidas), com margem de 32%. Valor líquido dos ativos (NAV) com saldo positivo de R$ 910 milhões.

2 ÍNDICE MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO... 3 DESTAQUES OPERACIONAIS E FINANCEIROS DO PERÍODO... 4 DESEMPENHO OPERACIONAL... 5 OBRAS... 5 ENTREGA DE EMPREENDIMENTOS... 6 LANÇAMENTOS... 6 VENDAS CONTRATADAS... 7 VELOCIDADE DE VENDAS... 8 ESTOQUE... 9 BANCO DE TERRENOS DESEMPEMPENHO ECONÔMICO FINANCEIRO RECEITA LÍQUIDA DESPESAS COM VENDAS, GERAIS E ADMINISTRATIVAS EBITDA E MARGEM EBITDA LUCRO BRUTO E MARGEM BRUTA OPERACIONAL CONTAS A RECEBER INADIMPLÊNCIA ENDIVIDAMENTO NAV - NET ASSET VALUE GOVERNANÇA CORPORATIVA RELACIONAMENTO COM AUDITORES COMPOSIÇÃO ACIONÁRIA PROTEÇÃO FINANCEIRA RESULTADOS FINANCEIROS DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS BALANÇO PATRIMONIAL COMPROMISSO DE INCORPORAÇÃO GLOSSÁRIO DO SETOR NOTAS RELAÇÕES COM INVESTIDORES Página 2

3 MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO O trimestre encerrado em Junho foi marcado pelo início do governo interino de Michel Temer, que trouxe sinais positivos nos diversos índices futuros da economia, incluindo significativa recuperação do Ibovespa a partir da melhora das expectativas. Como consequência, o mercado imobiliário também refletiu alguma sinalização positiva nos índices de confiança, que acreditamos poder criar uma perspectiva um pouco melhor para os negócios no médio prazo. De imediato, mantemos nossa estratégia de desalavancagem operacional e financeira, porém acompanhamos de perto a potencial melhora do ambiente econômico para aproveitar eventuais oportunidades. Operacionalmente, finalizamos com sucesso neste período um empreendimento que está a serviço das Olimpíadas, chamado Mares de Goa, que ao final do evento será disponibilizado para os compradores. Com o andamento desta e das outras obras, reduzimos nossos compromissos futuros de construção de R$ 492MM no 1T16 (R$ 568MM no 4T15) para R$ 432MM no 2T16. Também incorporamos ao nosso estoque pronto a conclusão da Fase 2 do projeto Brisa do Vale, equivalente a R$ 62MM (% JFE), que apesar de ter tido a construção iniciada em 2012, não foi efetivamente lançado para vendas até este momento devido à estratégia comercial do empreendimento. No lado de vendas, realizamos com sucesso campanhas para aproveitar o momento do mercado, recuperando o patamar de vendas brutas de R$ 114MM no 2T16. No lado do distrato, vimos o movimento esperado de redução dos cancelamentos, que tinha sofrido fortes aumentos devido ao ciclo de entregas no final de Assim, os distratos foram de R$ 80MM no 2T16, comparado a R$ 148MM no 1T16. Apesar da queda, intensificamos o movimento de iniciar a rescisão de contratos de clientes inadimplentes durante a construção. Apesar de inicialmente negativo para vendas líquidas, entendemos que este movimento proativo tem sido eficaz na preservação do valor da carteira de recebíveis e antecipa a inevitável necessidade de revenda das respectivas unidades. As despesas administrativas seguem em queda, resultado das ações contínuas de busca de eficiência e adequação da companhia, tendo sido 20% inferiores no semestre em relação ao mesmo período do ano passado, apesar dos reajustes de preços e despesas de rescisão. O endividamento líquido da companhia se manteve relativamente estável em R$ 1.162MM no 2T16. O fluxo de caixa operacional foi positivo em R$ 23MM no primeiro semestre, refletindo a busca pelo ciclo de retorno da carteira de projetos. Administração da João Fortes Engenharia Página 3

4 DESTAQUES OPERACIONAIS E FINANCEIROS DO PERÍODO DADOS OPERACIONAIS 2T16 2T15 Vendas Contratadas Bruta - parte JFE (R$ Mil) Nº de Empreendimentos Entregues 2 2 Nº de Unidades Entregues DADOS FINANCEIROS 2T16 2T15 Receita Líquida (R$ Mil) Lucro Bruto (R$ Mil) Margem Bruta (%) -7,2% -63,2% Lucro Líquido (Atribuido aos Controladores) (R$ Mil) Receita Líquida a Apropriar de Unidades Vendidas (R$ Mil) Custo a Apropriar (R$ Mil) Margem Bruta a Apropriar (%) 35% 34% Dívida Líquida / Patrimônio Líquido 1,39 0,96 Geração de Caixa das Atividades Operacionais (R$ Mil) Página 4

5 DESEMPENHO OPERACIONAL OBRAS Ao término do segundo trimestre de 2016, a João Fortes possuía 24 obras em andamento, o que corresponde a mais de 504 mil m². Dessas, 19 estão no estado do Rio de Janeiro, 03 no Distrito Federal, 01 na Bahia e 01 em Minas Gerais. No primeiro semestre de 2016, foram entregues três empreendimentos que totalizam 91,7 mil m². Trimestre Previsão de Entrega m² 1S S S S S Total Obs.: Entenda-se data de entrega como data de emissão do Habite-se. Página 5

6 ENTREGA DE EMPREENDIMENTOS De 2008 ao final do segundo trimestre de 2016, a João Fortes entregou aos seus clientes 53 empreendimentos totalizando unidades. Na tabela e no gráfico abaixo, é possível acompanhar a evolução do número de obras e unidades entregues a partir de Obras Concluídas * T16 2T16 Quantidade de Empreendimentos Quantidade de Unidades * Baseado na emissão do habite-se por parte dos orgãos públicos (prefeitura ou administração distrital). LANÇAMENTOS No 2º Trimestre de 2016, a João Fortes lançou um empreendimento, o Brisa do Vale Fase II, cujo VGV é R$ 149,2 milhões. Este empreendimento faz parte do programa Minha Casa Minha Vida e está com 100% da obra concluída. Apesar de lançado formalmente no estoque performado neste período, este empreendimento teve suas obras iniciadas em 2012, porém não foi disponibilizado para venda durante a construção devido a estratégia comercial utilizada. 2T16 Brisa do Vale Fase II Localização Macaé - RJ VGV (R$ MIL) Unidades Part. JFE (%) 40% Lançamento abr/16 Página 6

7 VENDAS CONTRATADAS O VGV contratado no 2T16 foi de R$ 114 milhões, representando um acréscimo de 65% em relação ao trimestre anterior. Os distratos totalizaram, no 2T16, R$ 79,6 milhões, o que representa redução de 46% em relação ao volume de distrato do 1T16. Este resultado é consequência das condições de mercado e do grande volume de entregas realizadas no último ano. A tabela abaixo apresenta a relação entre o volume distratado e o VGV entregue ao longo de 6 meses, mantido abaixo de 20% em todos os trimestres. Distrato Trimestre 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T VGV Entregue Últimos Dois Trimestres % Distrato / VGV Entregue 12,4% 8,6% 14,0% 14,7% 18,4% 18,2% Página 7

8 No segundo trimestre de 2016, a House Vendas registrou R$ 36,1 milhões de vendas contratadas, o que representa 32% do total das vendas contratadas neste período na João Fortes. *Venda Contratada Bruta VELOCIDADE DE VENDAS Ao longo do ano, a velocidade de vendas sobre ofertas (VSO) foi de 10,2%. Esse resultado foi obtido pela razão entre o valor total das vendas contratadas brutas no 2T16 e estoque ajustado, que é o estoque a valor de mercado em 31 de março de 2016 reduzido da oscilação de mercado e acrescido dos distratos e lançamentos no 2T16. VSO - Vendas Contratadas (R$ Mil) Estoque - 31/03/ Empreendimentos lançados Distratos 2T Oscilação de Mercado * (91.593) Estoque Ajustado Vendas Bruta 2T Estoque - 31/06/ VSO 2T16 10,2% * inclui movimento de estoque vinculado à operação financeira repactuada. Página 8

9 ESTOQUE A João Fortes encerrou o segundo trimestre de 2016 com unidades em estoque, o que representa VGV de R$ 998,8 milhões, sendo 66% localizados no Rio de Janeiro, 17% no Distrito Federal, 11% na Bahia e 5% em Minas Gerais. Dos R$ 998,8 milhões em estoque, apenas 31% pertencem a empreendimentos entregues e os 69% restantes encontram-se em empreendimentos em construção. Apenas 19% das unidades em empreendimentos com entrega prevista para 2016 estão disponíveis em estoque. Página 9

10 BANCO DE TERRENOS Encerramos o segundo trimestre de 2016 com banco de terrenos equivalente à R$ 2,9 bilhões de VGV potencial de lançamento (participação João Fortes), distribuído em 27 diferentes empreendimentos. Destes, 14 estão localizados no Estado do Rio de Janeiro (RJ), 12 no Distrito Federal (DF) e 1 em Minas Gerais (MG). Em Junho de 2016, dentro de sua estratégia de monetização de ativos, a companhia vendeu uma de suas controladas que possuía dois terrenos no Distrito Federal (DF). O banco de terrenos está direcionado para empreendimentos comerciais (17,2%), residenciais (30,3%) e empreendimentos com perfil misto (52,4%), onde parte é comercial e parte residencial. Página 10

11 DESEMPEMPENHO ECONÔMICO FINANCEIRO RECEITA LÍQUIDA No 2T16, a Companhia contabilizou R$ 108,9 milhões de receita líquida. DESPESAS COM VENDAS, GERAIS E ADMINISTRATIVAS No 2T16, as despesas com vendas totalizaram R$ 12,3 milhões, enquanto as despesas gerais e administrativas alcançaram R$ 16,1 milhões, uma redução de 20% em relação ao mesmo período do ano anterior, em um período em que a inflação ficou próxima a 10%, refletindo os resultados de todas as ações de redução de custos que vem sendo tomadas. Página 11

12 EBITDA E MARGEM EBITDA No 2T16, a João Fortes apurou EBITDA ajustado negativo em R$ 28 milhões. EBTIDA (R$ Mil) 2T16 2T15 2T16 x 2T15 Receita Líquida % (-) Custos de Bens e/ou Serviços Vendidos % Lucro Bruto % (-) Despesas/Receitas Operacionais % Resultado Antes do Resultado Financeiro e dos Tributos % Amortização do intangível % Depreciação % Custo de Empréstimo % EBITDA Ajustado % Margem EBITDA Ajustado -26% -82% LUCRO BRUTO E MARGEM BRUTA OPERACIONAL No 2T16, a Companhia apresentou um prejuízo bruto de R$ 7,9 milhões e uma Margem Bruta negativa de 7%. Página 12

13 CONTAS A RECEBER Encerramos o 2T16 com um montante de R$ milhões de contas a receber, relativo às receitas já contabilizadas no balanço. Contas a Receber - Total Balanço (R$ Mil) 2T16 2T15 2T16 x 2T15 Curto prazo % Clientes % Outros Contas a Receber - - Contas a rec p/ venda de investimentos % Longo prazo % Clientes % Outras Contas a Receber - - Contas a rec p/ venda de investimentos % Total % Abaixo apresentamos o total dos valores a receber das vendas de incorporação, incluindo receitas a reconhecer. Contas a Receber de Clientes (R$ Mil) 2T16 2T15 2T16 x 2T15 Empreendimentos Concluídos % Empreendimentos Não Concluídos % Total % INADIMPLÊNCIA Encerramos o segundo trimestre de 2016 com um volume de R$ 250 milhões de inadimplência. Este valor representa 24,3% dos valores a Receber de Clientes. Página 13

14 ENDIVIDAMENTO Desde 2014, a João Fortes Engenharia tem implementado ações para alongamento do prazo e redução do endividamento. Dentre elas estão o ciclo de aumentos de capital, a redução de custos da Companhia, monetização de ativos e otimização de seus recursos. ENDIVIDAMENTO (R$ Mil) 2T16 2T15 2T16 x 2T15 Empréstimos e Financiamentos (CP) % Empréstimos e Financiamentos (LP) % DÍVIDA TOTAL % Disponibilidades % DÍVIDA LÍQUIDA % DÍVIDA LÍQUIDA / PATRIMÔNIO LÍQUIDO 139% 96% (-) 43 p.p. Nossa dívida bruta é composta de 39% de dívida corporativa, 41% SFH e 20% de debêntures. Página 14

15 NAV - NET ASSET VALUE O ativo líquido da companhia (NAV) encerrou o 2T16 com saldo positivo de R$ 910 MM. *Estoque a valor de mercado. Impostos incluem projeção sobre recebimentos futuros de vendas já realizadas e futuras. GOVERNANÇA CORPORATIVA RELACIONAMENTO COM AUDITORES A companhia firmou contrato com a KPMG AUDITORES INDEPENDENTES em 2013, com a finalidade da prestação de serviços de auditoria nas suas demonstrações contábeis. A João Fortes Engenharia S.A, durante o primeiro semestre de 2016, de acordo com o teor da Instrução CVM 381, não contratou e nem teve outros serviços prestados pela KPMG AUDITORES INDEPENDENTES não relacionados à auditoria externa. Vale destacar que a política de atuação da Companhia, bem como das demais empresas do grupo João Fortes, quanto à contratação de serviços não-relacionados à auditoria junto à empresa de auditoria, se fundamenta nos princípios que preservam a independência do auditor independente, ou seja, o auditor não deve auditar o seu próprio trabalho, nem exercer funções gerenciais no seu cliente ou promover os interesses deste. Página 15

16 COMPOSIÇÃO ACIONÁRIA A Companhia possuía, em 30 de junho de 2016, ações compostas da seguinte maneira: Cabe ressaltar que, conforme comunicados feitos ao mercado em 05 e 14/04/2016, o Yukon Fundo de Investimento de Ações transferiu a titularidade de suas ações detidas para os seus cotistas. Dessa forma, a Postalis Instituto de Seguridade Social passou a deter ações da João Fortes Engenharia. PROTEÇÃO FINANCEIRA A fim de proteger o balanço da companhia de riscos futuros, a João Fortes adota algumas medidas legais e práticas de mercado. A intenção destas medidas é promover o melhor fluxo financeiro da companhia e reduzir riscos com eventuais pressões externas à companhia. As referidas medidas podem ser assim resumidas: Correção Monetária: A companhia, ao realizar uma venda, celebra contrato com programação de pagamentos futuros. Segundo este contrato, os valores destes pagamentos futuros deverão ser atualizados monetariamente pelo índice inflacionário nacional do mercado de construção civil (INCC). Esta atualização é feita mensalmente até o término da respectiva obra (emissão da certidão de Habite-se). Após a emissão do Habitese, o índice de correção monetária deve ser alterado para o índice geral de preços (IGP-M). Esta alteração de índice deve-se ao fato do risco inflacionário nos custos de obra cessar após o término da obra. Análise de Crédito: A companhia mantém um fluxo de análise de crédito para 100% de suas vendas com a finalidade de manter seu nível de inadimplência baixo. Esta análise verifica fatores de risco do futuro comprador. Um dos fatores é o comprometimento de renda com as parcelas a serem pagas pela aquisição da unidade imobiliária. 30% é o percentual Página 16

17 máximo de renda que poderá ser comprometido com as futuras parcelas de pagamentos. Outro fator é a verificação de restrições cadastrais dos compradores junto às instituições financeiras. Otimização do Fluxo de Caixa: Após o término de obras, a companhia providencia o cadastro do empreendimento junto às principais instituições de crédito. Este procedimento objetiva agilizar o processo de Repasse bancário para quitação dos saldos devedores dos clientes, que não possuem patrimônio suficiente para a quitação com recursos próprios. Esta medida reduz o tempo de recebimento dos saldos devedores dos clientes para aproximadamente 12 meses e cessa o risco de inadimplência destes contratos. RESULTADOS FINANCEIROS DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS DRE (R$ Mil) 2T16 2T15 2T16 x 2T15 Receita Líquida de Vendas e/ou Serviços % Custos de Bens e/ou Serviços Vendidos % Resultado Bruto % Despesas/Receitas Operacionais % Despesas com Vendas % Despesas Gerais e Administrativas % Outras Receitas/Despesas operacionais % Resultado Antes do Result. Financeiro e dos Tributos % Resultado Financeiro Líquido % Receitas Financeiras % Despesas Financeiras % Resultado Antes dos Tributos sobre o Lucro % Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro % Imposto de renda e contribuição social do exercício % Imposto de renda e contribuição social diferidos % Lucro/Prejuizo Líquido Consolidados do Periodo % Atribuídos a Sócios da empresa Controladora % Atribuídos a Socios Não Controladores % Página 17

18 BALANÇO PATRIMONIAL ATIVO 2T16 2T15 2T16 x 2T15 Ativo Circulante % Caixa e Equivalente de Caixa % Aplicações financeiras % Contas a receber % Estoques % Tributos a Recuperar % Despesas Antecipadas % Outros Ativos Circulantes e Tributos Diferidos % Ativo Não Circulante % Ativo Realizável a Longo Prazo % Aplicações Financeiras Avaliadas a Valor Justo e ao Custo Amortizado % Contas a Receber % Estoques % Títulos e Valores Mobiliários - - Tributos Diferidos - - Créditos com Partes Relacionadas % Outros Ativos Não Circulantes % Investimentos % Imobilizado e Intangível % ATIVO TOTAL % PASSIVO 2T16 2T15 2T16 x 2T15 Passivo Circulante % Obrigações Sociais e Trabalhistas % Fornecedores % Imposto de Renda e Contribuição Social a Pagar % Outras Obrigações federais % Empréstimos e Financiamentos % Débitos com Outras Partes Relacionadas - - Dividendos Mínimos Obrigatórios a Pagar % Obrigações por Aquisição de Imóveis e Part. Societaria % Adiantamento de Clientes % Outras obrigações % Provisões Fiscais Previdenciárias Trabalhistas e Cíveis - - Outras Provisões % Passivo Não Circulante % Empréstimos e financiamentos % Outras Obrigações % Imposto de Renda e Contribuição Social Diferidos % Outras Obrigações federais % Provisões Fiscais Previdenciárias Trabalhistas e Cíveis % Outras Provisões % Patrimônio Líquido consolidado % Capital Social Realizado % Reserva de Capital % Ações em Tesouraria (12.058) (12.058) 0% Reserva de Incentivos Fiscais - - Lucros/Prejuizos Acumulados ( ) ( ) -69% Participação de não Controladores (7.685) % PASSIVO TOTAL % Página 18

19 COMPROMISSO DE INCORPORAÇÃO Compromisso de Incorporação (R$ Mil) 2T16 2T15 Receitas a apropriar Receita de unidades vendidas Receita apropriada Receita a apropriar Custos orçados de unidades em construção Custo incorrido de unidades dos imóveis a comercializar Custo a incorrer dos imóveis a comercializar Custo orçado das unidades vendidas Custo incorrido das unidades vendidas Custo a incorrer das unidades vendidas Lucros reconhecidos de unidades vendidas Receita apropriada Impostos s/ venda Receita líquida apropriada Custo incorrido das unidades vendidas Lucro bruto Margem bruta 26% 29% Lucros a apropriar de unidades vendidas Receita a apropriar Impostos s/ venda Receita líquida Custo a apropriar de unidades vendidas Lucro bruto Margem bruta 32% 32% Despesas comerciais a apropriar Lucro operacional *Os valores refletem o somatório das obras em andamento nos respectivos períodos de apuração e não incluem empreendimentos com custos já encerrados. Página 19

20 GLOSSÁRIO DO SETOR Área Privativa é a área da superfície do apartamento de uso privativo e exclusivo do proprietário. Data de entrega de empreendimento data da emissão do Habite-se por parte dos órgãos públicos (prefeitura ou administração distrital). Hipoteca é um tipo de garantia fornecida num financiamento de imóvel, pelo devedor ao credor. Nesta modalidade, o financiador detém a propriedade do imóvel adquirido até que a dívida seja totalmente quitada pelo cliente, ou devedor. INCC Índice Nacional da Construção Civil. Trata-se de um indicador elaborado pela Fundação Getúlio Vargas que mede a evolução dos custos de construções habitacionais. É um dos índices que compõe o IGP-M e tem peso de 10% no mesmo. Incorporação Imobiliária atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Lançamento Imobiliário trata-se do processo de início das vendas de um empreendimento imobiliário, que ocorre antes do início da obra de construção. Geralmente, a construção do empreendimento se inicia 6 meses após o lançamento. Permuta no setor imobiliário, a permuta é a transação onde a companhia adquire um terreno junto a uma pessoa física ou jurídica mediante comprometimento em conceder algumas unidades prontas ao proprietário do terreno. Nada mais é do que uma troca entre o terreno e as unidades concluídas. Trata-se de um procedimento muito usado neste mercado. Securitização de Recebíveis Imobiliários operação pela qual créditos imobiliários, adquiridos no mercado primário, junto às entidades financiadoras de imóveis, são expressamente vinculados à emissão de uma série de CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários. SFH (Sistema Financeiro de Habitação) sistema financeiro criado para levantar recursos e direcionar aplicações para a construção de casas populares e obras de urbanização e saneamento. SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) conjunto de normas legais que regula a participação de instituições financeiras (caixas econômicas, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo e companhias hipotecárias) e não-financeiras (companhias securitizadoras) na realização de operações de financiamento de imóveis residenciais e comerciais, com a efetiva garantia de retorno dos capitais emprestados. SPE (Sociedade de Propósito Especifico) sociedade constituída com um objeto social específico que permite um isolamento das outras atividades comerciais dos acionistas controladores. Permite que os agentes financiadores tenham um acesso direto e menos burocrático aos ativos e recebíveis do empreendimento no caso de inadimplência da sociedade. Valor de venda estimado preço que o bem pode alcançar no mercado. VGV Valor Geral de Vendas. Página 20

21 NOTAS Os demonstrativos financeiros e as informações operacionais são apresentadas de acordo com as práticas contábeis vigentes, em Reais, e estão de acordo com as normas estabelecidas pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM. Os comentários se referem ao desempenho operacional consolidado e as comparações, exceto quando indicado o contrário. Os auditores independentes não revisaram as informações de natureza operacional, estatística ou financeira que não derivam diretamente dos sistemas contábeis tais como: VGV (Valor Geral de Vendas), Banco de terrenos, vendas contratadas, lançamentos, etc. Além disso, as informações que representam medida não contábil (ex: EBITDA e Margem EBITDA) também não foram revisados. RELAÇÕES COM INVESTIDORES Ricardo Pierozzi Diretor Superintendente e de Relações com Investidores Thais Sampaio Relações com Investidores ri@joaofortes.com.br Tel: (21) Fax: (21) Site: Página 21