Contrato-Promessa de Compra e Venda Minuta Completa e Comentada

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1 Contrato-Promessa de Compra e Venda Minuta Completa e Comentada Entre os aqui identificados:, sociedade comercial, com sede na Av./Rua, n.º em, matrícula/nipc n. os, com o capital social de ( ), devidamente representada para o acto pelo seu gerente/administrador/procurador com poderes para efeito, doravante designada por Promitente-Vendedora; E, sociedade comercial, com sede na Av./Rua, n.º, em, matrícula/nipc com o capital social de ( ), devidamente representada pelo seu gerente/administrador/procurador com poderes para o acto, doravante designada por Promitente-Compradora. OU Exmo.(a) Senhor(a), (profissão), solteiro(a) [(casado(a) com ]residente em, na Av./Rua, portador(a) do Cartão de Cidadão n.º válido até / / e NIF, doravante designado(a) por Promitente-Comprador(a)". Considerandos: (i) Que, sob a licença n.º, de / / emitida pela Câmara Municipal de, está em construção um edifício, doravante designado por " ", na Av./Rua n.º, sito em destinado a ; Que, o mencionado edifício " " em construção está descrito na, Conservatória do Registo Predial de, sob o número da freguesia de e inscrito na respectiva matriz sob o artigo da freguesia de ; Que a construção do edifício " " está a ser executada de acordo com os Projecto

2 aprovados, a Licença de Construção e as Especificações Técnicas disponíveis para consulta do Promitente-Comprador na sede da Promitente-Vendedora; Que a Promitente-Compradora se mostrou interessada e pretende comprar as seguintes fracções autónomas que se irão constituir no edifício " ": a) Uma fracção autónoma provisoriamente identificada pela letra " ", localizada no piso, destinada a, doravante designada por "Fracção"; b) Uma fracção autónoma provisoriamente identificada pelo número, localizada no piso, destinada a estacionamento, doravante designada por "Lugar de Estacionamento"; Que as referidas fracções autónomas se encontram devidamente identificadas nas plantas em anexo rubricadas pelas partes, que fazem parte integrante do presente contrato e serão vendidas totalmente acabadas, conforme descriminado na Memória de Acabamentos que será igualmente rubricada pelas partes e fará parte integrante do presente contrato. É celebrado de boa-fé ou /e reciprocamente acordado o presente contrato promessa de compra e venda que se regerá pelas seguintes cláusulas: Cláusula Primeira (Objecto) 1. Pelo presente contrato, a Promitente-Vendedora, na qualidade de única e legítima proprietária do " ", promete vender à Promitente-Compradora, que por seu turno promete comprar, a "Fracção" e o "Lugar de Estacionamento" acima identificados. 2. A venda ora prometida será efectuada livre de quaisquer ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos ou responsabilidades. Cláusula Segunda (Preço) O preço global da prometida compra e venda das referidas fracções é livremente ajustado em ( ), em que, ( ) correspondem à "Fracção" e ( ) correspondem ao "Lugar de Estacionamento". Cláusula Terceira (Condições de Pagamento) 1. O preço global referido na cláusula anterior será pago de forma escalonada pela Promitente-

3 Compradora à Promitente-Vendedora da seguinte forma: a) ( ), na data da outorga deste contrato-promessa, a título de sinal (ii) e princípio de pagamento, servindo o mesmo como recibo de quitação; b) ( ), em / / a título de reforço do sinal; c) ( ), em / / a título de reforço do sinal; d) O remanescente do preço, no montante de ( ), será liquidado pela primeira à segunda na data da outorga da competente Escritura Pública de Compra e Venda ( ou documento particular autenticado). 2. Após a entrega dos reforços acima previstos, e sua boa cobrança, a segunda contraente deverá emitir o respectivo recibo de quitação. Cláusula Quarta (Escritura Pública) A escritura de compra e venda (ou o documento particular autenticado) será outorgada logo que se mostrem pagos os reforços previstos na antecedente cláusula e mostre reunida toda a documentação necessária, e em dia, hora e local a acordar pelas partes ou, na falta de acordo, em dia, hora e local a indicar pela Promitente-Vendedora à Promitente-Compradora, através de carta registada expedida com pelo menos 8 dias de antecedência. Cláusula Quinta (Prorrogação do prazo para Escritura Pública) 1. A Promitente-Vendedora poderá, caso assim o entenda, prorrogar o prazo limite previsto na cláusula anterior para a outorga da prometida escritura de compra e venda por mais meses. (iii) 2. No entanto, se a Promitente-Vendedora vier a usar desta faculdade compromete-se a pagar à Promitente-Compradora juros à taxa de ao ano, calculados sobre a parte do preço que estiver já pago e pelo período de prorrogação e a Promitente-Compradora fica autorizada a deduzir no montante do preço em dívida o valor dos juros calculados pela mora da Promitente- Vendedora. Cláusula Sexta (Condições de Construção) A Promitente-Vendedora compromete-se a completar a construção do " " de acordo com o

4 Projecto, a Licença de Construção e as Especificações Técnicas. Cláusula Sétima (Placas Identificadoras) Eventuais alterações ao projecto que impliquem, alterações às fracções prometidas vender, designadamente em termos de áreas, deverão ser efectuadas de comum acordo com a Promitente- Vendedora. Cláusula Oitava (Tradição da Coisa) A tradição material das fracções, a concretizar com a entrega das chaves e comando da garagem, só terá lugar com o pagamento da totalidade do preço. (iv) Cláusula Nona (Despesas do Condomínio) A partir da data em que se operar a tradição material das fracções prometidas vender, a Promitente- Compradora obriga-se a suportar e pagar todas as despesas de conservação e manutenção das partes comuns do edifício. Cláusula Décima (Obras e Benfeitorias) Sem prejuízo dos projectos aprovados e das especificações técnicas do imóvel, a Promitente- Compradora poderá, com o consentimento prévio e por escrito da Promitente-Vendedora, executar obras de simples adaptação na "Fracção" à actividade de que nela irá ser exercida. (v) Cláusula Décima Primeira (Despesas Contratuais) Todas e quaisquer despesas relacionadas com o presente contrato, designadamente as relativas à respectiva escritura pública, IMT, dos emolumentos Notariais e dos custos de Registo, serão de exclusiva responsabilidade da Promitente-Compradora. Cláusula Décima Segunda (Conclusão da Obra)

5 A conclusão da construção do " " está prevista para / /, comprometendo-se a Promitente-Vendedora a efectuar a entrega da "Fracção" a favor da Promitente-Compradora até um mês após essa data, exceptuando-se eventual dilação deste prazo por motivos de força maior, ou pela ocorrência de casos fortuitos ou outras circunstâncias não culposas, responsabilidade ou vontade da Promitente-Vendedora e que não lhe possam vir a ser imputadas e que, portanto, não constituirão incumprimento deste contrato. Cláusula Décima Terceira (Cessão da Posição Contratual) A posição contratual e os direitos previstos no presente contrato podem ser cedidos ou transferidos, pela Promitente-Vendedora, devendo a cessão ser comunicada à Promitente-Compradora no prazo de 15 dias através de carta registada com aviso de recepção. Cláusula Décima Quarta (Mora, Incumprimento e desistência) 1. No caso de a Promitente-Compradora, independentemente do motivo, não efectuar qualquer das prestações de reforço do preço nas datas fixadas na cláusula terceira deste contrato, poderá a Promitente-Vendedora aceitar a prestação em mora no prazo máximo de 30 dias contados daquelas datas, sofrendo porém o valor em atraso o aumento correspondente aos juros de mora calculados à taxa A.P.B. a 90 / 180 dias, acrescida de mais 2% (dois por cento) contados dia a dia. 2. Decorrido o prazo 30 dias fixado no número anterior, sem que a importância em dívida tenha sido liquidada, constitui a Promitente-Compradora em incumprimento definitivo e confere à Promitente- Vendedora o direito de resolver automaticamente o presente contrato e optar por fazer suas todas as importâncias recebidas a título de sinal e respectivo reforços ou solicitar da Promitente-Compradora a quantia correspondente a 50 % do preço global fixado na cláusula segunda, sem prejuízo de indemnização pelo dano excedente. 3. Sem prejuízo do disposto na cláusula quinta, o incumprimento definitivo pela Promitente-Vendedora, traduzida na falta de entrega material das "Fracções" a favor da Promitente-Compradora no prazo fixado confere à Promitente-Compradora o direito de resolver este contrato e de exigir da Promitente- Vendedora a restituição em dobro de todas as importâncias entregues a título de sinal e reforços. 4. O incumprimento do presente contrato promessa por qualquer uma das partes, não implica o afastamento da possibilidade de o Promitente não faltoso requerer, em alternativa, a execução específica nos termos do artigo 830.º do Código Civil.

6 Cláusula Décima Quinta (Partes Comuns) O dispõe, como partes comuns, de,, e para utilização dos Condóminos. Cláusula Décima Sexta (Modificações) Este contrato-promessa e seus anexos traduzem e constitui o integral acordo celebrado entre as partes, só podendo ser alterado por escrito assinado por ambas. Cláusula Décima Sétima (Notificações) 1. As eventuais notificações a efectuar pelas partes deverão ser dirigidas para as moradas indicadas no intróito. 2. As partes obrigam-se a comunicar entre si eventuais alterações de morada através de carta registada. Cláusula Décima Oitava (Foro Competente) Para qualquer litígio entre as partes emergentes da interpretação, execução ou integração deste Contrato- Promessa será competente, com expressa renúncia a qualquer outro, o foro da Comarca de. Em duplicado, de de Pela "PROMITENTE-VENDEDORA" Pela "PROMITENTE-COMPRADORA" Assinaturas reconhecidas presencialmente e na qualidade: (i) A estipulação de "Considerandos" corresponde a uma técnica de elaboração de contratos de matriz

7 anglo-saxónica que apresenta a vantagem de fixar, num único documento, as condições negociais e também as bases em que as partes fundaram a decisão recíproca de se vincularem, protegendo o promitente vendedor contra eventual invocação de erro ou desconhecimento da situação factual por parte do Promitente-Comprador. (ii) Conforme o disposto no artigo 441.º, n.º 1, do Código Civil, no contrato-promessa de compra e venda, presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pela Promitente-Compradora à Promitente-Vendedora, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço. Trata-se no entanto de uma regra que pode ser afastada por estipulação das partes, ou seja que a quantia entregue não seja havida como sinal. No entanto, na maioria dos contratos-promessa de compra e venda, as quantias entregues pela Promitente-Compradora são normalmente qualificadas como sinais ou reforços. De acordo com o n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil, se o contrato-promessa for incumprido pelo "Promitente-Vendedor", posição assumida a mais das vezes, pelo Promotor Imobiliário, por motivo que lhe seja imputável (no caso de, por exemplo, não disponibilizar ou não possuir a documentação necessária para efeitos da assinatura da escritura pública de compra e venda), a Promitente- Compradora tem o direito de exigir o dobro das quantias que até então entregou, caso estas sejam qualificadas como sendo um sinal ou reforços de sinal. A lei vê o sinal como uma confirmação e reforço dos vínculos negociais assumidos, destinado a garantir o cumprimento das obrigações assumidas (daí a prevista restituição em dobro do sinal como maneira de forçar ao cumprimento do contrato fixando, igualmente e desde logo, o montante da indemnização em caso de incumprimento). Pode ser (embora raro) expressamente estipulado no contrato-promessa que as entregas monetárias do Promitente-Comprador não constituem sinal, sendo que neste caso, o incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda por parte do "Promitente-Vendedor", apenas o obriga a restituir o sinal em singelo. (iii) Esta cláusula opcional constitui um expediente dilatório lícito para o vendedor que, por qualquer motivo, tenha atrasada a conclusão da sua obra e não pode celebrar a escritura pública de compra e venda na data fixada no contrato (muito útil para as empresas construtoras e promotoras imobiliárias). (iv) Não é aconselhável na maiorias da situações permitir a tradição material da fracção sem que se encontre paga a totalidade do preço. No entanto, se por razões comerciais, a tradição material da coisa se efectuar com a assinatura do contrato de promessa de compra e venda é necessário regular no próprio contrato o regime de eventuais obras ou benfeitorias que a Promitente-Compradora decida começar a fazer na fracção antes da outorga da escritura pública de compra e venda.

8 (v) Se, por qualquer motivo, a Promitente-Compradora realizar obras ou benfeitorias na Fracção antes da outorga da escritura pública de compra e venda e se verificar uma situação de incumprimento do presente contrato promessa que lhe seja imputável, todas e quaisquer obras (mesmo as benfeitorias) executadas ficam pertença da Promitente-Vendedora, não podendo a Promitente-Compradora exigir quaisquer compensações ou indemnizações pelas mesmas, nem exercer o direito de retenção. Copyright Dashöfer Holding Lt. e Verlag Dashöfer, Edições Profissionais Sociedade Unipessoal, Lda.