APELAÇÃO CÍVEL COM REVISÃO n /0-00, da Comarca de. SÃO PAULO, em que são apelar t es CLODOALDO HUGO DE

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1 13^ 2 «-> ACÓRDÃO I TRIBUNAL DE'JUSTIÇA DE. 2 Vistos, relatados e discutidos estes autos de ^ APELAÇÃO CÍVEL COM REVISÃO n /0-00, da Comarca de, em que são apelar t es CLODOALDO HUGO DE VASCONCELLOS CASTELLANI e OUTRA sendo apelados GOLF ENGENHARIA LTDA E REISINCORP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÕES LTDA: ACORDAM, em Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores BERETTA DA SILVEIRA (Presidente, sem voto), São Paulo, 30 de setembro de DE ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRÁTICA REGISTRADO(A) SOB N * *

2 1-19 a Vara Cível APELANTES: CLODOALDO HUGO DE VASCONCELOS CASTELLANI e outra APELADOS: GOLF ENGENHARIA LTDA. e REISINCORP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÕES LTDA. VOTO N EMENTA: APELAÇÃO - Compromisso de Compra e Venda de bem imóvel - Ação ajuizada pelos promitentes-vendedores do terreno em que seria construído um empreendimento habitacional, terreno este que fora comprado pela Cooperativa Habitacional - Frustração do projeto - Renegociação do preço do imóvel por valor a menor - Autores que tentam responsabilizar as construtoras que atuaram no projeto pela redução no preço pago pelo terreno - Preliminar rejeitada - Não há que se falar em cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide, pois houve exaustiva produção de prova documental, tornando possível, desde logo, a análise da matéria de fato e de direito - Mérito - Impossibilidade de responsabilização das construtoras, ora rés/apeladas - Inexistência de nexo de causalidade, quer sob a ótica da causalidade imediata, quer da causalidade adequada - Renegociação do preço que se deu livremente entre os vendedores e a Cooperativa, denotando negócio alheio as construtoras - Inexistência, ademais, de conduta culposa por parte das rés-construtoras - Elementos dos autos a demonstrar que o insucesso do empreendimento se deu por outros fatores, qie não por ato ilícito por parte das construtoras, nem mesmo por inadimplemento contratual - Recurso improvido. Trata-se de ação indenizatóna ajuizada por Clodoaldo Hugo de Vasconcelos Castellani e sua esposa em face de Golf Engenharia Ltda e Reis Incorp - Empreendimentos Imobiliários, julgada improcedente, condenados os autores aos ônus da sucumbência Os autores apelam da r sentença, argumdo preliminar de cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide No mérito,

3 2-19 a Vara Cível pugnam pela modificação do resultado, com a condenação da ré em indenizar o autor por danos materiais e morais Recursos tempestivo e respondido, preparado em valor insuficiente, porém, autorizado diferimento das custas (r despacho de fls 266). Contra-razões (fls 236/239 e 255/262), sendo que a ré Reis Incorp argui preliminar de deserção É o relatório. Primeiramente, passa-se à análise da preliminar de apelação, de cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da tide Determina o artigo 330, do Código de Processo Civil que "Art 330 O JUIZ conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença' (Redação dada pela Lei n 5 925, de 1 o ) I - quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência, (Redação dada pela Lei n 5 925, de 1 o ) II - quando ocorrer a revelia (art 319) (Redação dada pela Lei n 5 925, de 1 o )" No caso dos autos, incide o inciso I do artigo supratranscrito, pois houve exaustiva produção de prova documental, tanto por parte dos autores como por parte das rés Aliás, frise-se que o feito foi muito bem instruído as alegações das partes vieram sempre embasadas por documentos, notificações etc

4 3-19 a Vara Cível De modo que, tanto a matéria de fato como a de direito podiam e podem ser perfeitamente analisadas através das provas juntadas aos autos, como adiante se verá cerceamento de defesa Por tais fundamentos, fica repelida a preliminar de Consta dos autos que, em 29 de março de 1 996, os autores celebraram instrumento particular de compromisso de compra e venda com a Cooperativa Habitacional Lares de São Paulo, pelo qual os primeiros venderam à ultima a fração de m 2, parte integrante de área maior com ,25 m 2, pelo preço de R$ ,00 Pelo contrato, ficou avençado que a compromissária-compradora promoveria, na fração do terreno que adquiriu, um programa de habitações populares Celebrou-se também uma espécie de "protocolo de intenções" no sentido de que, caso houvesse êxito no programa, a compromissáriacompradora adquiriria o restante do terreno Para a viabilização do empreendimento, a Cooperativa contratou um consórcio de empresas Esse consórcio foi formado em 12 de abril de entre as empresas Golf Engenharia Ltda e Reisincorp Empreendimentos Imobiliários, ora rés, e os autores, com o fim específico de construção do empreendimento em questão sucedido Contudo, ao que consta, o empreendimento não foi bem A fls 23/24, consta uma notificação remetida em 03/06/1998 pela Cooperativa Lares de São Paulo aos autores, informando que as obras estavam paralisadas, basicamente por duas razões a uma, porque o representante da empresa Golf Engenharia estaria se negando a entregar a documentação, plantas, projetos e cálculos estruturais pertencentes à sociedade A duas, porque

5 - 19 a Vara Cível Prefeitura Municipal de Taboão da Serra teria exigido a mudança das plantas, sendo que nelas deveriam ser apostas as assinaturas do novos responsáveis técnicos e também a do autor do projeto, Sr Antônio Carlos dos Reis (representante da ré Reisincorp) Aduziu a Cooperativa que este último quis tirar "toda série de vantagens indevidas" da situação, chegando a exigir, nas palavras da Cooperativa, "R$ ,00 para a reaprovação das plantas e mais R$ ,00 por serviços que já havia realizado" Com essa situação, a Cooperativa informou os autores sobre o atraso no cronograma das obras, comunicando que, a partir daquele momento, ficaria suspensa por prazo indeterminado qualquer negociação para utilização do restante do terreno A fls 25/30, constam várias notificações e autos de infração expedidos pela Prefeitura de Taboão, sempre em razão da falta de autorização do projeto pela Prefeitura Em 27 de novembro de 1 998, houve uma repactuação do compromisso de compra e venda anteriormente celebrado entre os autores e a cooperativa, pelo qual o preço ficou reduzido para R$ ,00, a ser pago em prestações em pecúnia, totalizando a quantia de R$ ,00, e mais R$ ,00 por dação em pagamento de 12 unidades do empreendimento, cada uma no valor de R$ ,00 Nessas circunstâncias, os promitentes-vendedores ajuizaram a presente ação em face das duas construtoras que integravam, junto com eles, o consórcio responsável pela construção do empreendimento, entendendo que, quer seja com fundamento na responsabilidade contratual ou na responsabilidade extracontratual, referidas empresas seriam responsáveis pelos prejuízos que sofreu Alega que referidas empresas teriam agido com culpa, cometendo

6 5-19 a Vara Cível ilícito, causando danos materiais a eles, autores, no importe de R$ ,00, correspondentes à diferença entre o valor originalmente convencionado para o terreno e o valor que constou da repactuação (R$ ,00 - R$ ,00) Com isso, pleiteou a condenação das rés em indenização pelos danos materiais apontados, além de danos morais, a serem arbitrados pelo d Juízo Em sua contestação, a co-ré Reisincorp sustentou não ter agido com culpa Para embasar seus argumentos, juntou, a fls 125 dos autos, notificação emitida em 12/01/1 998 pela Cooperativa Habitacional, pela qual esta última informava que pretendia a rescisão do negócio pelo fato de que a Construtora Golf estava empregando técnicas modernas no empreendimento, consequentemente, de alto custo, o que era incompatível com o caráter popular do empreendimento Quanto à falta de aprovação do projeto técnico, de autoria dela própria, Reisincorp, aduz que tal projeto só não foi aprovado em razão de um processo de dispensa de emolumentos até então ainda não analisado pela Prefeitura de Taboão Alegou ainda que, ao tomar ciência da intenção da Cooperativa de rescindir o negócio, a co-ré Reisincorp iniciou, junto à Cooperativa, tratativas no sentido de se apurar os valores que lhe seriam devidos, por ocasião da rescisão, ou mesmo tentativas de solução para que ela continuasse executando as obras do empreendimento (vide documentos de fls. 127/149), sempre com a intenção de resolver as pendências o mais rápido possível Entre outros aspectos, discutiu-se a questão da documentação do projeto, notadamente pelo fato de que em alguns documentos, figurava como responsável técnica a empresa Golf Engenharia, a qual não atuaria mais no empreendimento necessária, pois, a substituição do responsável técnico pelo projeto Fazia-se

7 6-19 a Vara Cível Tais tratativas culminaram com o instrumento particular de prestação de serviços de fls 150/152, celebrado em 18 de maio de 1 998, pelo qual a Cooperativa Habitacional contratou os serviços da Reismcorp pelo preço de R$ ,00 para que esta última procedesse à aprovação do projeto arquitetônico junto à Prefeitura Municipal, Corpo de Bombeiros e Departamento Sanitário, de modo que o responsável técnico pelo projeto passaria a empresa Predial Cherem Empreendimentos Imobiliários Ltda Celebrado também, na mesma data, um protocolo de intenções, em que a Reismcorp e a Cooperativa Habitacional se comprometeram a formalizar instrumento contratual para o fim de determinar os direitos e obrigações de cada parte Quanto ao dano material que os autores alegam ter sofrido, a co-ré Reismcorp impugna o valor com os documentos de fls 155/167 certidão da Prefeitura do Município de Taboão da Serra informando o valor venal do imóvel e escrituras de compra e venda de imóveis de mesma dimensão, situados na mesma região, sempre com valor inferior àquele cobrado pelos apelantes, ainda que se considere o preço após a repectuação A co-ré Golf Engenharia, por sua vez, apontou culpa exclusiva da Reismcorp, alegando que cabia a esta última, como autora do projeto, proceder à sua aprovação Acrescenta que, uma vez que a Cooperativa Habitacional decidiu contratar terceira empresa para prosseguir com o empreendimento, cabia à Reismcorp devolver as plantas, mas ela retardou essa providência enquanto foi possível Após exaustiva análise de toda a prova documental e das alegações das partes, concessa venta das bem fundamentadas razões dos autores/apelantes, o recurso não comporta provimento /

8 7-19 a Vara Cível Conforme ensina SÉRGIO CAVALIERI FILHO, "sendo o ato ilícito, conforme já assinalado, o conjunto dos pressupostos da responsabilidade, quais seriam esses pressupostos na responsabilidade subjetiva? Há primeiramente um elemento formal, que é a violação de um dever jurídico mediante conduta voluntária, um elemento subjetivo, que pode ser o dolo ou a culpa, e, ainda, um elemento causal-matenal, que é o dano e a respectiva relação de causalidade Esses três elementos, apresentados pela doutrina francesa como pressupostos da responsabilidade civil subjetiva, podem ser claramente identificados no art 186 do Código Civil, mediante simples análise do seu texto, a saber a) conduta culposa do agente, o que fica patente pela expressão "aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imperícia, b) nexo causai, que vem expresso no verso causar e, c) dano, revelado nas expressões 'violar direito ou causar dano a outrem'" (Programa de Responsabilidade Civil, Ed Atlas Jurídico, 7 a edição, págs 17/18) No caso dos autos, a rigor, não vislumbro sequer o nexo de causalidade entre a conduta das rés e o dano apontado pelos autores, seja pela aplicação da teoria da causalidade imediata, seja pela da causalidade adequada É que o preço cobrado por eles, autores, pelo imóvel resultou de livre negociação entre eles e a Cooperativa Habitacional A repactuação do preço para menor não decorre diretamente da conduta das rés, mas sim, da vontade dos contratantes, como já explicitado, autores e Cooperativa Habitacional Sob a ótica da causalidade adequada não se pode dizer que os atos praticados pelas rés seriam, em tese, aptos a causar a redução do preço do imóvel Pelo contrário, em tese, ainda que elas tivessem agido com culpa, presume-se que o contrato celebrado entre autores e Cooperativa seria respeitado, uma vez que as construtoras n

9 8-19 a Vara Cível participaram do mesmo Ora, pelo princípio da relatividade dos contratos, as negociações do preço do imóvel vinculam apenas os contratantes, no caso, autores e Cooperativa Assim, se os autores resolveram condicionar o cumprimento do contrato à hipótese de êxito no empreendimento habitacional em questão, resolveram, voluntariamente, assumir os riscos pelo fracasso. E essa disposição, naturalmente, não pode ser oposta às rés, estranhas ao contrato Acaso se tivesse pactuado que a Cooperativa pagaria o preço de qualquer maneira, esta deveria saldá-lo sem qualquer redução, independentemente do sucesso ou não do conjunto habitacional O mesmo fundamento se aplica à alegação dos autores de que, sob uma outra ótica, têm legitimidade para pleitear indenização das rés em razão de sua condição de "sócios ocultos", conforme o "instrumento particular de associação de negócios e outras avenças" (fls 20/22) Naturalmente, se assumiram a condição de sócios, assumiram os riscos do negócio Ainda que assim não fosse, também não se vislumbra conduta culposa por parte das rés, como se verá adiante Quanto à co-ré Golf Engenharia, deve-se observar a notificação emitida em 12/01/1 998 pela Cooperativa Habitacional (fls 125 dos autos), pela qual esta última informou que pretendia a rescisão do negócio pelo fato de que a Construtora Golf estava empregando técnicas modernas no empreendimento, consequentemente, de alto custo, o que era incompatível com o caráter popular do empreendimento Ora, se a própria Cooperativa sustenta ser este o motivo para a sua intenção de rescindir com a co-ré Golf, deve ele ser levado em conta Nesse sentido, não se pode dizer que o fato de a construtora Golf y

10 9-19 a Vara Cível utilizar técnicas modernas e de alto custo caracterize negligência, imprudência ou imperícia Houve apenas uma divergência entre as necessidades do empreendimento e as peculiaridades do serviço prestado pela Golf Isso pode ensejar a rescisão contratual, como efetivamente ocorreu, mas não caracteriza ato ilícito, nem mesmo inadimplemento contratual Quanto à co-ré Reisincorp Engenharia, conforme já explanado acima, cumpre observar que ela possuía interesse em continuar executando serviços no empreendimento em questão Com isso, iniciou tratativas com a Cooperativa nesse sentido Esta última, por sua vez, ao que parece, preferiu substituir referida empresa por uma terceira Porém, como a Reisincorp era autora dos projetos, ela era responsável por eventuais alterações, como por exemplo, a substituição do responsável técnico pela terceira empresa contratada pela Cooperativa Essas alterações, naturalmente, têm custos Ademais, havendo a Cooperativa manifestado interesse pela rescisão do negócio, a Reisincorp teve de buscar os seus direitos, por exemplo, no que tange ao valor que teria a receber da Cooperativa em razão da rescisão Se, eventualmente, retardou alguma providência que poderia fazer desde logo (o que, como já dito, não é possível concluir, ante a complexidade das relações que envolviam as partes), ainda assim, poder-se-ia dizer que o fez legitimamente, já que a Cooperativa manifestara a intenção de rescindir unilateralmente o contrato e não pretendia, até aquele momento, pagar nenhuma indenização por isso, sugerindo apenas a perda de cerca de 20% que já havia pago pelos serviços (conforme notificação emitida em fls 125)

11 10-19 a Vara Cível Como se não bastasse, trouxe ainda a ré Reisincorp fator excludente do nexo de causalidade, na medida em que a aprovação das plantas estava demorando em razão de um processo de dispensa de emolumentos dirigido à Prefeitura de Taboão da Serra que, até então, não havia sido decidido Por essas razões, pode-se concluir que o que ocorreu foram, na verdade, divergências entre as partes sobre qual a obrigação que restava a uma ou outra em razão da rescisão, e não exatamente conduta culposa por parte das construtoras Quanto aos valores cobrados pela Reisincorp para a reaprovação das plantas, presume-se a sua boafé, no sentido de que tais valores seriam realmente cabíveis Nem os autores nem a co-ré Golf trouxeram elementos que elidissem essa presunção Ademais, a própria Cooperativa resolveu, voluntariamente, pagar a quantia de R$ ,00 pela reaprovação das plantas (contrato defls 147/149) O documento de fls 23/24, por sua vez, deve ser examinado com cautela Trata-se de notificação emitida em 03/06/1998 pela Cooperativa Lares de São Paulo aos autores, informando que as obras estavam paralisadas, basicamente por duas razões a uma, porque o representante da empresa Golf Engenharia estaria se negando a entregar a documentação, plantas, projetos e cálculos estruturais pertencentes à sociedade A duas, porque a Prefeitura Municipal de Taboão da Serra teria exigido a mudança das plantas, sendo que nelas deveriam ser apostas as assinaturas dos novos responsáveis técnicos e também a do autor do projeto, Sr Antônio Carlos dos Reis (representante da ré Reisincorp) Aduziu a Cooperativa que este último quis tirar "toda série de vantagens indevidas" da situação, chegando a exigir, nas palavras da Cooperativa, "R$ ,00 para a reaprovação das plantas e mais R$ ,00 por serviços que já havia realizado"

12 11-19 a Vara Cível Ora, trata-se de interpretação que a Cooperativa Habitacional teve sobre os fatos, expedida em 03/06/1 998, no auge das divergências entre ela e as construtoras, somadas com o fato de que, em virtude do atraso na entrega das obras, materiais se deterioraram, mutuários passaram a desistir do negócio, pleiteando a devolução das parcelas pagas entre outros problemas Naturalmente, os ânimos estavam acirrados, não podendo referida declaração ser interpretada estritamente, mas sim, em conjunto com os demais elementos dos autos, como já ressaltado Por tais fundamentos, não se vislumbrando culpa por parte das rés, nem mesmo nexo de causalidade entre a conduta praticada por elas e os danos apontados pelo autor, impõe-se a manutenção da r sentença de improcedência na íntegra provimento ao recurso. Ante o exposto, rejeitada a preliminar, nego