Procedimento Especial de Despejo / BNA. II Congresso NRAU 30 de Outubro de 2015

Transcrição

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2 Procedimento Especial de Despejo / BNA II Congresso NRAU 30 de Outubro de 2015

3 II Congresso Novo Regime Arrendamento Urbano Local: Hotel Altis Park - Lisboa Data: 30 de Outubro de 2015 Procedimento Especial de Despejo / BNA António Raposo Subtil (Coordenador RSA LP)

4 II Congresso do Regime de Arrendamento Urbano Procedimento Especial de Despejo\BNA I Breves considerações sobre o Regime do Procedimento Especial de Despejo

5 Objectivos da Reforma Legislativa Lei 31/2012, de 14 de Agosto (alterada pela Lei 79.º/2014, de 19 de Dezembro) cria o Procedimento Especial de Despejo (PED) A alteração ao regime substantivo, vertido no CC (liberdade contratual) a reforma legislativa pretendeu: A revisão do sistema de transição dos contratos para o NRAU (atualização das rendas) A agilização do procedimento de despejo (desjudicialização via BNA)

6 Regime Processual Misto e Complexo Procedimento extrajudicial/especial de despejo (via BNA) - Art. 15 NRAU Acção Executiva para Pagamento de Quantia Certa Rendas, Encargos e Despesas (também aplicável aos fiadores) - Art. 14-A NRAU (viatribunal) Procedimentos específicos Procedimento Despejo e Cobrança: Cumulação do pedido de despejo com o pedido de pagamento de rendas, encargos e despesas Art. 15, n.º 5 do NRAU (via BNA) Acção Executiva Cumulativa de despejo e pagamento de rendas fundada em sentença (viatribunal) Acção Declarativa de despejo para cessação do contrato (viatribunal) Nos casos em que é a única via para obter a cessação do contrato de arrendamento ex. alíneas a) a e) do n.º 2 do art do CC Nota: Carácter facultativo dos instrumentos novos (PED)

7 Estrutura do Mecanismo / PED Âmbito de Aplicação do Mecanismo Especial de Despejo Quando: O contrato de arrendamento cessou nas situações consagradas no art. 15.º, n.º 2 do NRAU (títulos do procedimento no BNA), e O arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção das partes A acção de despejo propriamente dita e o procedimento (extrajudicial) especial de despejo (PED) constituem MEIOS RÍGIDOS à disposição do senhorio, dado que só o direito à resolução do contrato por falta de pagamento de rendas pode ser exercido judicial ou extrajudicialmente. [vide art. 14.º e 15.º do NRAU e artigo 1048.º CC]

8 Âmbito da Fase Extrajudicial do PED O procedimento extrajudicial especial de despejo é o meio processual que se destina a efectivar a cessação do contrato de arrendamento, quando o arrendatário não desocupe o locado, MAS: Só podem servir de base ao procedimento os títulos mencionados no n.º 2 do art. 15.º do NRAU (que deixaram de ser designados por títulos executivos ). (Lei 31/2012 de 14 de Agosto) Novidade (Lei 79/2014 de 19 de Dezembro) Só se aplica aos contratos de arrendamento em relação aos quais o senhorio tenha diligenciado pelo seu registo junto da administração fiscal e cumprido todas as obrigações tributárias relativas ao mesmo Face às dificuldades surgidas em fazer prova do pagamento do imposto de selo - sobretudo nos contratos antigos - em alternativa à junção de tal comprovativo, poderá ser junto o comprovativo do pagamento de IRS ou IRC relativo aos últimos quatro anos e do qual constem as rendas relativas ao locado, salvo se o contrato for mais recente.

9 Formas de Apresentação do Requerimento de Despejo Via Citius: Quando o requerente esteja representado por mandatário, aplicando-se com as necessárias adaptações o disposto na Portaria 114/2008 (acesso eletrónico aos tribunais) Formas de apresentação do requerimento de despejo Via electrónica: Através do preenchimento do formulário disponível na página informática do BNA, com recurso à assinatura digital constante do cartão do cidadão (nesta situação é apresentado directamente pelo requerente, via página do BNA) Entrega em papel: Devidamente preenchido e assinado é entregue numa das secretarias judiciais competentes para recepcionar o mesmo e, posteriormente, o remeter ao BNA (nesta situação é a secretaria judicial que preenche o formulário constante da página do BNA)

10 Formas de Notificação ao Requerido via BNA Após verificar que o requerimento de despejo reúne as condições necessárias para ser aceite, O BNA expede imediatamente notificação para o requerido, por carta registada com aviso de recepção, para, em 15 dias, este: [art. 15.º-D, n.º 1 da Lei 6/2006 ] 1. Desocupar o locado e, simultaneamente, proceder ao pagamento das quantias peticionadas pelo requerente; 2. Deduzir oposição à pretensão formulada pelo requerente e, simultaneamente, requerer o diferimento da desocupação do locado, caso se trate de imóvel arrendado para habitação; 3. Requerer apenas o diferimento da desocupação do locado, nos termos do disposto nos artigos 15.ºN e 15.º O do NRAU, no caso de se tratar de um arrendamento para fins habitacionais.

11 Decisão do BNA / Títulos via PED O BNA converte o requerimento de despejo em título para desocupação do locado (não tendo ocorrido voluntariamente a desocupação do imóvel): Quando o arrendatário, depois de notificado, não deduza oposição no respectivo prazo e/ou pedido de diferimento da desocupação [al. a) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU, conjugada com o art. 11.º do DL 1/2013] Quando deduza oposição mas não preste caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis rendas [al. b) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU] Na pendência do procedimento especial de despejo, o requerido não proceder ao pagamento ou depósito das rendas que se forem vencendo [al. c) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU]

12 Oposição ao Despejo e Requerimentos Avulsos (a reenviar para o Tribunal) Os autos são igualmente apresentados à distribuição sempre que se suscite QUESTÃO SUJEITA A DECISÃO JUDICIAL (art. 15.º H, n.º 4) IMPUGNAÇÃO do título de desocupação (tramitação específica em Tribunal) art. 15.º - P OPOSIÇÃO ao pedido de despejo (implica a distribuição em Tribunal) art.º15 - F Alternativas/ Vicissitudes Pedido de DIFERIMENTO da desocupação (tramitação específica em Tribunal) art.º 15.º - N Requerimento para autorização judicial de entrada imediata no domicílio (decisão judicial) art.15.º- L Pedido de SUSPENSÃO do despejo (tramitação específica em Tribunal) art.º15.º - M

13 II Congresso do Regime de Arrendamento Urbano Procedimento Especial de Despejo / BNA II Análise crítica da eficácia do Procedimento Especial de Despejo

14 Análise crítica da eficácia do PED O 1.º Relatório da CMRAU Junho de 2013 O Procedimento Especial de Despejo Os Números 1º Relatório da Comissão de Monitorização do NRAU (CMRAU): PED em Números: pedidos de despejo deram entrada no BNA, até Janeiro de 2014; 68% dos pedidos são relativos a contratos de arrendamento habitacional celebrados após 1990; 90,68% têm fundamento na falta de pagamento de rendas, encargos ou despesas; Dos pedidos foram recusados (aproximadamente 44,60%); 60% dos casos de recusa devem-se à falta ou deficiência na comunicação do senhorio da resolução do contrato.

15 Análise crítica da eficácia do PED O 2.º Relatório da CMRAU Janeiro de 2014 O Procedimento Especial de Despejo Os números 2º Relatório da Comissão de Monitorização do NRAU (CMRAU): PED em Números: Foram emitidos 829 títulos de desocupação, o que equivale a 59,81% dos requerimentos recebidos (no 1º Relatório eram apenas transformados em títulos de desocupação 8,51% dos requerimentos); Principais problemas apontados prendem-se com desconhecimento do funcionamento PED por parte dos senhorios e fraca preparação dos funcionários judiciais, o que conduz a uma elevada percentagem de recusas assim que dão entrada no BNA.

16 Análise crítica da eficácia do PED O 3.º Relatório da CMRAU Maio de 2014 O Procedimento Especial de Despejo Os números 3º Relatório da Comissão de Monitorização do NRAU (CMRAU): PED em Números: 63% dos requerimentos de despejo apresentados foram convertidos em título de desocupação do locado Dificuldades na utilização do PED decorrentes da exigência legal de apresentação do comprovativo de liquidação do Imposto de Selo, por parte do senhorio, relativo ao contrato de arrendamento (situação já alterada pela Lei 79.º/2014, de 19 de Dezembro) ;

17 Análise crítica da eficácia do PED Dificuldades de Implementação O Procedimento Especial de Despejo Os desafios Dificuldades de implementação: Falta de unicidade e correspondência lógica entre os vários diplomas existentes que dificultam a apreensão da tramitação do PED; Rigidez dos mecanismos, nomeadamente na fase inicial do PED, que se repercutem na falta celeridade e na complexificação do sistema; Falta de adaptabilidade às situações e aos contratos mais antigos; Fragilidade dos direitos de defesa do arrendatário, directamente ligadas com o efeito meramente devolutivo da impugnação do título de desocupação e do recurso art. 15.º - Q

18 Análise crítica da eficácia do PED Outras considerações Outras considerações: O Procedimento Especial de Despejo As questões O Regime do PED incutiu mudanças visíveis e qualitativas no regime do despejo? A introdução do PED permitiu atingir os objectivos de celeridade e simplicidade processual, subjacentes à sua criação? A avaliação deste novo regime passará pela preferível opção de manutenção do antigo regime (em especial, títulos executivos art 15.º NRAU?) Em suma, facilitou os despejos e retirou processos do Tribunal? Existe a tão almejada desjudicialização?

19 Análise crítica da eficácia do PED Sound Bites SOUND BITES Procedimento Especial de Despejo: Os dados enviados Ministério da Justiça, recolhidos diretamente da aplicação informática, mostram que praticamente metade (49,5 por cento) das ações de despejo foi recusada (Antena 1, 12 de Novembro de 2014); Desde 2013, o Balcão Nacional do Arrendamento recebeu mais de 10 mil títulos de despejo. Mais de metade foi recusada. Só no primeiro semestre de 2015 foram aprovados 929 (Jornal de Negócios, 17 de Julho de 2015) O principal motivo de rejeição é a falta de notificação do proprietário, ou seja, uma burocracia que faz com que proprietários e inquilinos, embora por razões diferentes, sejam contra a existência deste balcão que prometia ser uma via verde para os despejos (RTP 1, 12 de Novembro de 2014);

20 Recurso Artigo 15.º Q Recurso da decisão judicial para a desocupação do locado Independentemente do valor da causa e da sucumbência, da decisão judicial para desocupação do locado cabe sempre recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil, o qual tem sempre efeito meramente devolutivo (artigo 692 CPC efeito suspensivo [artigo. 647.º/3/b] É de realçar que não se procede à alteração do art. 629.º do CPC, o qual prevê as decisões que admitem recurso, de forma a contemplar a admissibilidade de recurso da decisão judicial para desocupação independentemente do valor da causa e da sucumbência ( é sempre admissível recurso para a Relação: nas acções em que se aprecie a validade, a subsistência ou a cessação dos contratos de arrendamento, com excepção dos arrendamentos para habitação não permanente ou fins especiais transitórios)

21 II Congresso do Regime de Arrendamento Urbano Procedimento Especial de Despejo / BNA III Análise sumária de algumas decisões judiciais

22 Análise de Decisões Judiciais Acórdão 1 Fases Acórdão 2 Manutenção Competência Tribunais Acórdão 3 Envio Helpdesk Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo 491/15.5YLPRT.P1 Divisão de Competências e fases estanques: Todavia, não pode lançar mão da possibilidade de recusa do requerimento, que é exclusiva da fase administrativa, junto do Balcão Nacional do Arrendamento, como decorre do art. 15º-C da Lei n.º6/2006, na redacção da Lei n.º31/2012 ; A entender-se que sempre poderia recusar a petição por falta de causa de pedir, seria de interpretar restritivamente a norma referente ao conhecimento de nulidade, do art. 15º-H da Lei n.º6/2006, quando tal conduzisse à renovação ou repetição da competência da entidade administrativa. Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo 1913/13.5TBFG Competência dos Tribunais (Acções de Despejo): Os Tribunais judiciais mantêm competência para conhecer as causas relativas a despejo, por via de resolução do contrato de arrendamento verbal, com fundamento no não pagamento de rendas. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 1980/13.1YLPRT Papel do Mandatário: Segundo, porque não havia nada para apurar pois sabe-se que o mandatário enviou a peça processual para o helpdesk do site do BNA.

23 Análise de Decisões Judiciais Acórdão 4 Impedimento Exercício do Direito Acórdão 5 Extinção do PED e extinção da Instância Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 2563/14.4YLPRT Efeitos da Caução: A prestação da caução exigida no art. 15º-F, n.º3 do NRAU ( ) não está condicionada à existência de ora no pagamento das rendas devidas e funciona como condição necessária ao exercício do direito de oposição a apresentar pelo arrendatário no âmbito do PED, que corre termos no BNA ; Não sendo apresentado documento comprovativo do pagamento dessa caução juntamente com a oposição, esta considera-se não deduzida ( ). Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 696/14.6YLPRT Cumulação de Pedidos e Extinção do PED: A extinção do PED prevista no n.º1 do art.15º-g do NRAU, por qualquer uma das causas aí indicadas ( ) só opera quando o procedimento se encontra ainda na fase que decorre no BNA. ; A extinção do PED prevista no art.15º-g citado não é tecnicamente a extinção da instância prevista no art.277º do CPC ou uma das suas causas, a inutilidade superveniente da lide ; Quando a desocupação do locado ocorre já depois de deduzida oposição e estando o processo na sua fase judicial, após distribuição, as consequências hão-de ser analisadas à luz do CPC e não daquele art.15º-g ; Essas consequências são a extinção da instância por inutilidade superveniente da lide quanto ao pedido de despejo, dada a desocupação do locado, ao abrigo do art.277º, al.e) do CPC, mas prosseguimento dos autos para decisão do outro pedido, o de condenação no pagamento das rendas

24 Análise de Decisões Judiciais Acórdão 6 Carácter Facultativo Acórdão 7 Benfeitorias Art. 29 NRAU Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo 15/14.1T8PTL Carácter Facultativo: As alterações introduzidas pela Lei n.º31/2012 ( ) ao regime jurídico do arrendamento urbano não modificaram o sentido imperativo da maioria da doutrina e jurisprudência no que tange ao carácter facultativo do uso dos instrumentos processuais de natureza judicial ou extrajudicial para fazer cessar o contrato de arrendamento, antes visaram aperfeiçoar a sua eficácia, criando um novo instrumento ; O PED não se aplica quando esteja em causa um pedido dirigido contra um devedor subsidiário, como o fiador. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo 1572/13.5YLPRT Reconvenção, Compensação e Benfeitorias: No âmbito do mesmo (PED) não é admissível deduzir reconvenção invocando os requeridos o direito a serem indemnizados pela realização de benfeitorias no arrendado, uma vez que o procedimento só comporta dois articulados, requerimento inicial e oposição ; Os requerimentos, em sede de oposição, apenas, podem invocar a compensação de um crédito devido a benfeitorias no caso de os requerentes terem deduzido o seu pedido de despejo cumulativamente com o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, nos termos do n.º5 do art.15º da Lei n.º6/2006.

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