AVISO Excepcionalmente, nossa live de Membros Gold será realizada nesta segunda-feira, às 20h30. Clique aqui para acompanhar.

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2 AVISO Excepcionalmente, nossa live de Membros Gold será realizada nesta segunda-feira, às 20h30. Clique aqui para acompanhar. Eu canso de repetir duas coisas quando eu analiso fundos imobiliários: 1. Evite ficar exposto a situações de fragilidade, ou seja, situações em que o inquilino tenha um poder muito maior que o do gestor do fundo. Uma situação em que, se o inquilino resolver deixar o imóvel, a vacância vira 100% ou perto disso; 2. O foco no investimento, em Fundos Imobiliários, é a renda que ele gera, e não o preço! O valor da cotação, que as pessoas gostam de acompanhar no home broker, é derivado dos rendimentos que um fundo pode gerar, portanto, se um fundo aumentou seu preço em 30%, mas tem potencial de aumentar o rendimento em 50%, ele está barato. Se o fundo reduziu seu preço em 30%, mas seu rendimento caiu (ou tem a projeção de cair) 100%, como no caso que veremos hoje, ele está caro mesmo que o indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) diga o contrário! Antes de começar a análise, propriamente dita, do XPCM, vou explicar qual o risco do monoinquilino. Chamamos um fundo de monoinquilino, quando ele tem apenas uma única empresa como inquilina de seu único imóvel, ou de vários de seus imóveis. Caso essa empresa entregue o imóvel, ou caso ela fique inadimplente com suas obrigações locatícias, o fundo passa a ter receita ZERO. Mas como eu sei qual fundo é monoinquilino? Diariamente, o Egbert Chaves faz um Radar de FIIs, e, logo na segunda coluna da primeira tabela, aparecem identificados os fundos como monoinquilinos ou não. Na imagem ao lado, vemos que muitos dos fundos listados são monoinquilinos. Precisamos ter uma atenção redobrada nesses fundos, visto que toda a renda de locação deles provém única e exclusivamente de determinado inquilino. Quando esse único inquilino faz a locação de um único imóvel, a situação fica mais arriscada ainda, veja alguns exemplos. dicadehoje7@gmail.com 1

3 Exemplo 1: FAMB11B Edifício no Centro do Rio muito bem localizado e perto de duas estações de metrô. No entanto, é um pouco velho e precisa de uma obra grande. Um verdadeiro retrofit. O Fundo é dono de um único imóvel e faz a locação de todo o imóvel para Caixa Econômica Federal, que tem, nesse prédio de mais de 20 andares, uma agência no andar térreo, o Centro Cultural Caixa, além de toda parte administrativa. Em 2018, começaram a surgir alguns boatos sobre os quais, inclusive, já escrevemos relatórios cogitando que a Caixa iria sair do prédio. Veja, na imagem abaixo (no retângulo vermelho), o que ocorreu com o preço da cota quando o mercado precificou a possibilidade do Fundo vir a ter rendimento zero. Vejam que, da maior cotação (ainda em janeiro de 2017, quando o valor da cota era maior que R$ 5.300,00), até o valor mínimo (em setembro de 2018, quando foram alcançados R$ 1.405,00 por cota), vimos uma redução de mais de 70% no valor da cota. O prédio continuava sendo o mesmo, a localização também. O que mudou foi a possibilidade de rendimento. Exemplo 2: GR Louveira (GRLV11) Este é um Fundo que não é monoinquilino, mas que possui 84% do imóvel (galpão logístico) locado para a Ambev. Em 24/09/2018, o Fundo recebeu o seguinte comunicado da Ambev, principal inquilina do imóvel: dicadehoje7@gmail.com 2

4 Vejam que, no dia 23/09/2018, o Fundo estava ótimo, com uma vacância de apenas 7%. Um dia depois, com este comunicado, o Fundo perde 88% das suas receitas de locação e passa a ser um fundo problemático. E isso foi sentido imediatamente no preço da ação. Apenas na abertura do dia 27/09 (marcado com uma seta, na imagem abaixo), vemos uma queda superior a 30%. Vejam que, depois, o Fundo começa a se recuperar, porque a Ambev desistiu de entregar o imóvel e resolveu permanecer como locatária. Exemplo 3: ALMI11 Fim de ano, todos se preparando para o Ano Novo, viajando para os melhores lugares, quando a Petrobras informa ao Fundo ALMI11, em 28/12/2015, que iria entregar o Edifício da Torre Almirante Hines no Rio de Janeiro. Detalhe: a Petrobras era o único inquilino neste único imóvel. Estávamos entrando na maior recessão da história do Brasil, e o mercado sabia que o valor que a Petrobras pagava no m 2 era muito caro. A Petrobras chegou a pagar R$ 150,00 por m 2. Hoje em dia, o Fundo ainda não consegue alugar seus andares vazios, nem mesmo por R$ 120,00 por m 2, mesmo se tratando de um imóvel triple A, que é considerado o melhor tipo de imóvel de lajes corporativas. Veja, no gráfico abaixo, o que ocorreu em apenas dois dias com o Fundo ALMI11, que ainda hoje não conseguiu voltar para aquele patamar de preços anterior ao aviso da Petrobras. dicadehoje7@gmail.com 3

5 Mais de 40% de queda exatamente após a divulgação desse Fato Relevante. Percebam que o investidor que resolveu comprar a cota bem barato após a queda de 40%, com foco no longo prazo, e visando as novas locações do Fundo, está aguardando até hoje e já perdeu três anos de um belo bull market (mercado de alta). A cota do Fundo, hoje, está em R$ 1.419,97. Exemplo 4: XPCM11 Este é o Fundo que analisaremos hoje: o XP Corporate Macaé (XPCM11). Esse Fundo é detentor de 100% do Edifício The Corporate, que se situa na Av. Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, no Bairro Novo Cavaleiros, Macaé, RJ, com área construída de m 2 e totalmente locado à Petrobras. A Petrobras assinou dois contratos com o Fundo para locar o edifício onde hoje trabalham mais de colaboradores da companhia. Em outubro de 2013 e agosto de 2014, assinou dois contratos, um deles contrato atípico e outro um contrato típico, ambos com vencimento em setembro de 2023, reajustados pelo IGP-M. Enquanto a Petrobras estava locando o imóvel, estava tudo ótimo. Veja, na imagem a seguir, a valorização da cota do Fundo inclusive, maior que a do IFIX. dicadehoje7@gmail.com 4

6 Observe, inclusive, que os rendimentos são muito previsíveis todos os meses, e, atualmente, estão girando em torno de R$ 0,85 por cota ao mês. Vemos que a receita de locação base é a proveniente do contrato típico padrão e representa a maior parte dos rendimentos, R$ 0,68 por cota por mês. Enquanto os rendimentos do contrato atípico representam apenas R$ 0,24 por cota por mês. No entanto, o risco de um monoinquilino apareceu novamente. A Petrobras avisou ao Fundo que pretende entregar a locação até o final de dezembro de 2020, promovendo a desocupação total do prédio. É importante ressaltar que o contrato prevê algumas multas, além do aviso com prazo de ao menos 12 meses de antecedência. dicadehoje7@gmail.com 5

7 Fazendo um cálculo simples, e sem realizar descontos de trazer os rendimentos acima a valor presente, teríamos um recebimento total, ainda de aluguéis da Petrobras, no valor de R$ 0,68 x 18 meses = R$ 12,24 + R$ 0,24 x 50 meses do contrato atípico = R$ 12,00. No dia 10/07/2019, a XP Gestão de Recursos Ltda., na qualidade de gestora de recursos, emitiu um comunicado que explica a situação da multa do Fundo. No mesmo Comunicado ao Mercado, o Fundo faz os cálculos de quanto ele receberia de multas do Fundo, caso este contrato se encerrasse hoje, com o aluguel vigente de hoje. Somando os aluguéis a receber, tanto dos contratos típicos quanto atípicos, além da multa a receber, teremos um recebimento bruto de R$ 33,15 no período. Excluindo despesas do Fundo, provavelmente sobraria algo em torno de R$ 27,00, sem trazer o fluxo de recebimentos a valor presente. No gráfico abaixo, referente à cotação do XPCM11, vemos que seu valor de mercado caiu pela metade nestes últimos dois dias. Veja que, apenas nesta última semana, a cota caiu de quase R$ 104,00 para os atuais R$ 52,71. dicadehoje7@gmail.com 6

8 Novamente, eu insisto em dizer que o valor patrimonial do Fundo continua o mesmo. O laudo de avaliação do valor do Fundo segue valendo R$ 85,48 por cota, mas a cota caiu, porque a expectativa é de que os rendimentos fiquem ruins após a saída da Petrobras. Viram como a possibilidade de aumento ou redução do rendimento é mais relevante e importante que calcular preço justo para fundos imobiliários? O XPCM11 pode ser o novo ALMI11, que fica com o imóvel vago por quatro anos. O investidor que decide aguardar perde um grande mercado de alta. De acordo com alguns sites de aluguel de imóveis comerciais, percebo que o valor médio do m 2 em Macaé gira entre R$ 50,00 e R$ 60,00 por m 2. Para sermos conservadores, vamos imaginar que o Fundo consiga em dois anos locar grande parte desses imóveis vagos por R$ 50,00 por m 2. Hoje, a receita de locação é de R$ 2,2 milhões por mês para um aluguel de uma Área Bruta Locável de m 2. Dividindo um pelo outro, o valor do aluguel por m 2 que a Petrobras está pagando é de R$ 119,00 por m 2. Isso explica o motivo pelo qual a companhia quer entregar o imóvel. Caso a companhia consiga alugar, no futuro, pela metade do valor, que é o valor de mercado, ela receberia, em vez de R$ 0,96 por mês, de rendimentos brutos, o valor de R$ 0,48 por mês. No preço atual de R$ 53,00, já haveria algumas pessoas que aceitariam correr esse risco. Vamos, a seguir, a alguns cenários e perfil de investidor. 1. Investidor que busca crescimento do rendimento com previsibilidade Não vale a pena comprar, apesar da queda, e apesar dos rendimentos de 1,5% ao mês, que devem permanecer por mais 18 meses. 2. Investidor que busca realizar market timing para ganhar com a possibilidade de comprar na queda e ganhar alguns reais com uma compra e venda rápida. Nesse caso, o investidor poderia comprar, mas com objetivo de curto prazo. 3. Investidor que busca o longo prazo para atingir a independência financeira com tranquilidade e segurança. O ideal é que não compre neste momento. Nos valores atuais, e depois da queda repentina de 50% no preço da cota, este não é mais o momento de vender o Fundo, mas acredito que seja interessante para a maior parte dos investidores comprar no preço atual (mas lembrando que é para uma estratégia completamente diferente daquela que utilizamos aqui na nossa Carteira Dica de Hoje). Os outros fundos citados como exemplo tiveram quedas de 35% a 70%. O preço atual já proporciona uma possibilidade para realizar compras se você tem um perfil mais agressivo. dicadehoje7@gmail.com 7

9 IRDM11 Informou distribuição de R$ 0, por cota. Data-base em 10/07/2019 e pagamento previsto para 17/07/2019. Aproveito para avisar que o relatório da semana que vem será escrito antecipadamente, e que, por isso, não terá a sessão final de Notícias da Carteira de Fiis. Viajarei com a família por uma semana. Abraços. E bons investimentos. dicadehoje7@gmail.com 8

10 Disclosure Elaborado pelo analista independente Daniel Isaac Nigri CNPI 1810, este relatório é de uso exclusivo de seu destinatário. Este estudo é baseado em informações disponíveis ao público nos próprios sites de RI das empresas analisadas ou comparadas, consideradas confiáveis na data de publicação. As opiniões aqui expressas estão sujeitas a mudanças por se tratarem de estimativas baseadas em fundamentos e projeções de futuro que podem ou não ocorrer. Este relatório não representa oferta de negociação de valores mobiliários ou de outros instrumentos financeiros. As análises, informações e estratégias de investimento têm como único propósito fomentar o debate entre o analista responsável e os destinatários. Os destinatários devem, portanto, desenvolver as próprias análises e estratégias (ou seja, caminhar com as próprias pernas e ter bom senso). Informações adicionais sobre quaisquer sociedades, valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros aqui abordados podem ser obtidas mediante solicitação, e serão arquivadas por 5 anos conforme determinação da CVM. O analista responsável pela elaboração deste relatório declara, nos termos da Instrução CVM nº 598/18, que as recomendações do relatório de análise refletem única e exclusivamente a sua opinião pessoal e foram elaboradas de forma independente. Declaro ainda que possuo as cotas dos Fundos GGRC11, JRDM11 e OUJP11 contidos neste relatório. O analista Daniel Isaac Nigri CNPI é o responsável principal pelo conteúdo do relatório e pelo cumprimento na Instrução ICVM 598/18. dicadehoje7@gmail.com 9