O desmembramento de imóveis rurais certificados um contraponto entre as Instruções do INCRA e parecer da Corregedoria Geral da Justiça de Mato Grosso

Transcrição

1 O desmembramento de imóveis rurais certificados um contraponto entre as Instruções do INCRA e parecer da Corregedoria Geral da Justiça de Mato Grosso Motivam o presente estudo, de caráter pessoal e opinativo, a aparente divergência existente entre a legislação, federal e Instrumentos Normativos do INCRA, e parecer exarado pelo MM. Juiz Corregedor do Estado de Mato Grosso, datado de 06 de janeiro de O objetivo desta análise não é criticar ou elogiar os textos legais e decisões administrativas emitidas pela Corregedoria, mas sim compreendê-los e interpretá-los jurídica e sistematicamente, com o objetivo de exercermos o mister de operadores do direito com correção, com capacidade e responsabilidade pelos atos que praticamos ou deixamos de praticar. Ainda, cabe considerar que o Estado de Mato Grosso, destacado por sua vocação agropecuária, possui muitos municípios com grandes dimensões territoriais, e como conseqüência a existência de muitas propriedades rurais com extensas áreas. Como conseqüência desse contexto, a morosidade e muitas vezes a quase inexistência de certificações de imóveis rurais acaba por limitar transferência imobiliária, a geração e circulação de riqueza, desestimulando os profissionais do Direito que estão diretamente ligados Registradores de Imóveis, agrimensores, etc -, e aos produtores e proprietários, que muitas vezes optam por entabular negócios jurídicos sob o manto da informalidade, pois são impedidos de fazê-los da forma legal, sem a certificação de georreferenciamento. Não obstante, somos conscientes de que uma atuação profissional dentro das normas impostas e com vistas a trazer segurança jurídica, ainda que revele antipatia perante a sociedade e comunidade local, teria mais força para alterar o quadro negativo, do que eventualmente encontrar mecanismos e caminhos para praticar um ato que resolve os problemas imediatos do interessado, mas não atinge o cerne do problema. A Lei Federal , de 28 de agosto de 2001, e os Decretos n , de 30 de outubro de 2002, e n , de 31 de outubro de 2005, sãos os instrumentos jurídico-normativos tidos como marcos legais do Cadastro de

2 Imóveis Rurais. Dentre os objetivos a serem alcançados pelo Cadastro, destaca-se o de integrar os Registros de Imóveis com a estrutura de bases físicas e gráficas administrada pelo Governo Federal. Com esse mote, foi estendida aos Registradores de Imóveis a obrigatoriedade de fiscalizar e exigir a averbação da certificação do georreferenciamento nas matrículas de imóveis rurais. Os 3 e 4º do artigo 176 da Lei determinam que os registros em matrículas de imóveis rurais de desmembramento, parcelamento, remembramento e transferência de imóveis deverão ser precedidos de averbação da certificação feita pelo INCRA de medição denominada de georreferenciada ao Sistema Geodésico Brasileiro, devendo tal requisito ser cumprido em etapas, nos prazos fixados e circunstâncias fixadas por ato do Poder Executivo. Esses atos estipularam os prazos em que os imóveis rurais deverão se adequar ao novo sistema cadastral, tendo como parâmetro o tamanho da propriedade. De acordo com o art. 10 do Decreto n , com redação alterada pelo Decreto 5.570, os registradores de imóveis deverão exigir a certificação do georreferenciamento nas situações previstas nos seguintes prazos, a contar de 20 de novembro de 2003: I - noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior; II - um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares; III - cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares; IV - oito anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares. Até 20 de maio de 2011 os Registros de Imóveis poderão praticar atos de transmissão, desmembramento, parcelamento e remembramento, sem exigir o georrefenciamento certificado, para imóveis com área inferior a 500 hectares. Em atendimento a consulta enviada a Corregedoria-Geral da Justiça, divulgado a todas as Serventias do Estado por meio do Ofício Circular n. 04/2009-CGJ/DOF (Id e /08, de 12 de janeiro de 2009, subscrito pelo Dr. Jones Gattass Dias, então Juiz Auxiliar da Corregedoria), a Corregedoria externou um parecer. Na manifestação, o Exmo. Juiz exarou:

3 o dispositivo em exame está a exigir, em outras palavras, nos casos de desmembramento ou remembramento, não a realização de novo georreferenciamento, como questionam os consulentes, mas a apresentação do memorial descritivo da área já georreferenciada e submetida ao crivo do INCRA, a fim de comparar as áreas desmembradas ou remembradas antes de se proceder ao registro da escritura de transferência de imóvel. Assim, descabida é a exigência de prévia averbação do georreferenciamento da área desmembrada se a área maior, a chamada área mãe, já havia sido georreferenciada anteriormente, nada impedindo, por outro lado, segundo se infere dos prazos fixados na lei para a providência em exame, o desmembramento de área ainda não georreferenciada em áreas menores, apenas para fugir à necessidade momentânea de georreferenciá-las, até que estas, em ocasião futura de transferência, não escapem dessa obrigatoriedade. De início, é de se destacar que a consulta foi subscrita em 06 de novembro de 2008, portanto, em que era exigido o georreferenciamento obrigatório para imóveis com área superior a hectares. Da manifestação do Corregedor, resultam as seguintes situações, em nosso entender: A) Imóveis com georreferenciamento certificado pelo INCRA, em que o proprietário pretende desmembrá-lo, entendeu o juiz que o novo memorial, da área nova, desde que submetido ao crivo do INCRA, seria documento suficiente para permitir a prática do ato registral. Ou seja, não seria necessária nova certificação, repetindo-se todo o procedimento legal. Bastaria que o INCRA anuísse com o desmembramento, aprovando que as novas áreas continuavam respeitando os limites da primeira certificação;

4 B) O proprietário é livre para desmembrar seu imóvel rural em imóveis de menor área, para, eventualmente, fugir a exigência do georreferenciamento para os prazos de se aproximavam. No caso em tela, ele exemplifica ainda que é possível que o proprietário de um imóvel de área ainda não georreferenciada divida-o em dois ou mais imóveis, com o fito de escapar, ainda que momentaneamente a necessidade de georreferenciar os imóveis. Momentaneamente, por que pela previsão legal, a partir de novembro de 2011 todos os imóveis rurais do país terão que estar no banco de dados do Sistema Cadastral, mediante certificação. O Registrador de Imóveis é profissional do direito, e nessa definição consiste a liberdade e responsabilidade de atuar no exercício das funções para a qual recebeu a delegação Estatal. Não obstante, em nossa observação mediante conversas e consultas entre diversos Oficiais Registrados do Estado, existiram diversas interpretações e possíveis respostas ou resultados, encontrados a partir do Parecer referido. Na seqüência, comentamos algumas manifestações colhidas de colegas registradores do Estado, amparadas, em tese, pela resposta da Corregedoria. As respostas dispensam nova certificação feita pelo INCRA: 1) Permite-se o registro no Registro de Imóveis de desmembramento de imóveis rurais sem certificação, com área acima de 500 hectares, em imóveis rurais de dimensão inferior a 500 hectares, com o intuito de escapar da exigência atual. O ato registral seria feito apenas com base em memorial descritivo, planta, ART e título adequado ao ato instrumentalizado. 2) Permite-se o registro de desmembramento de imóveis rurais já certificados, em imóveis de qualquer dimensão, tanto maiores quanto menores de 500 hectares. O novo desmembramento seria feito com a manifestação de acordo exarada pelo INCRA nos novos memoriais descritivos, acompanhados de planta, ART e título. 3) Permite-se o registro do desmembramento de imóveis rurais já certificados, em imóveis com área superior a 500 hectares. O novo desmembramento seria feito sem a anuência do INCRA. Seria instruído apenas de memorial descritivo, planta, ART e título. 4) Permite-se o registro do desmembramento de imóveis rurais já certificados, em imóveis menores de 500 hectares. O novo desmembramento

5 seria feito com a manifestação de acordo exarada pelo INCRA nos novos memoriais descritivos, acompanhados de Planta, ART e título. 5) Permite-se o registro do desmembramento de imóveis rurais já certificados, em imóveis com área inferior 500 hectares. O novo desmembramento seria feito sem a anuência do INCRA. Seria instruído apenas com memorial descritivo, planta, ART e título. Diante das situações citadas, em nosso entendimento, tem-se que para encontrar e sustentar soluções possíveis e legais, além do Parecer, não se pode ignorar todo o plexo legislativo existente. Atualmente, em matrícula de imóvel rural com área superior a 500 hectares, atos tendentes a transferir, desmembrar, parcelar e remembrar deve ser precedida da averbação da certificação. Logo, a primeira situação não encontra respaldo jurídico algum. Em nosso entender, a situação 3 também não encontra guarida, pois no ato de desmembramento, estar-se-á inaugurando uma nova matrícula, com área superior a 500 hectares, sem a certificação do INCRA. O argumento de que a matrícula desmembrada já estava certificada não é suficiente, pois com o desmembramento são criadas novas descrições e características internas, infringindo assim o disposto no artigo 176 da LRP. As situações 2 e 4 prevêm hipóteses de desmembramento de imóvel já certificado, em cujo ato o INCRA manifestaria concordância, embora não emitisse novo certificado. Acreditava-se que se a Autarquia se manifestasse em desmembramento no qual, em tese, seria exigida a certificação do georreferenciamento, ela estaria abrindo mão da certificação, mas dando o aval ao ato praticado. Nessa esteira, entendíamos que o ato registral praticado com essas cautelas seria juridicamente sustentado e legítimo. Acredita-se que este deve ter sido entendimento do magistrado. (No entanto, com a Edição da Norma de Execução n. 92 do INCRA, ficou assentado que a rotina normativa do órgão não prevê a situação ou ato de anuência ou concordância, exigindose nova certificação, como se verá a seguir). A situação 5, em nosso entender, seria a única que seria permitida. Senão vejamos: o ato de desmembramento será praticado em uma matrícula que já esta certificada. Esse imóvel será desmembrado em dois ou mais com área inferior a 500 hectares. Atualmente, não é exigida a certificação do

6 georreferenciamento para imóveis com essa dimensão. Portanto, entende-se que essa hipóteses esta de acordo com a ordem jurídico-constitucional e com os parâmetros impostos pela legislação. Com relação a aparente dicotomia entre eventual anuência do INCRA e exigência de nova certificação, a Norma de Execução n. 92, de 22 de fevereiro de 2010, aprovada através da Portaria 69 do INCRA, da mesma data, clareou que o procedimento da Autarquia não se coaduna com aquela previsão, tendo norma expressa em sentido diverso. A Norma de Execução 92 do INCRA dispõe: No caso de imóvel rural remembrado ou desmembrado de móvel já certificado pelo INCRA, deverá ser feita nova certificação e atualização cadastral. Um novo processo deverá ser aberto em nome do adquirente que apresentará o documento comprovando a transação imobiliária. Na planta e no memorial descritivo objeto do imóvel desmembrado apresentado pelo interessado, o código de imóvel deverá estar em branco, pois em caso de inclusão cadastral, será atribuído um novo código para esse imóvel. Em caso de anexação a imóvel rural já cadastrado utilizar o código do imóvel ao qual será remembrado. A área remanescente também deverá ser objeto de nova certificação e atualização cadastral, quando será atualizada a área do imóvel já certificado no ambiente gráfico e literal. As peças técnicas serão anexadas ao mesmo processo anteriormente aberto para certificação do imóvel que gerou o desmembramento. Disponível em &Itemid=327. NORMA DE EXECUÇÃO INCRA/DF/ Nº 92 DE 22 DE FEVEREIRO DE (Publicada no DOU, nº 42, de 4 de março de 2010,

7 Seção I, página 81 e Boletim de Serviço nº 10, de 8 de março de 2010), acesso em 09 de agosto de DIANTE DO EXPOSTO, ENTENDEMOS E INTERPRETAMOS QUE A MANIFESTAÇÃO DO CORREGEDOR ESTAVA DE ACORDO COM O SISTEMA LEGAL POSTO, EIS QUE: I) AUTORIZOU QUE O PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL RURAL AINDA NÃO ABRANGIDO PELA EXIGÊNCIA DA CERTIFICAÇÃO, TENHA A LIVRE DISPOSIÇÃO DELE, INCLUSIVE POSSA DESMEMBRA-LO; E II) AUTORIZOU QUE PARA IMÓVEIS RURAIS JÁ CERTIFICADOS QUE PRETENDAM SER DESMEMBRADOS EM SITUAÇÕES EM QUE A LEI CONTINUASSE A EXIGIR A CERTIFICAÇÃO, QUE A ANUÊNCIA DO INCRA AO DESMEMBRAMENTO IMPORTARIA RECONHECIMENTO QUE OS PADRÕES TÉCNICOS DA CERTIFICAÇÃO FORAM RESPEITADOS. DESSA FORMA, A ANUÊNCIA DO INCRA SUBSTITUIRIA NOVA CERTIFICAÇÃO. Quanto a primeira afirmação/autorização do corregedor, nada mais fez do que declarar a lei, que é cogente e tem efeitos erga omnis, sendo que tal conclusão não dependeria de manifestação do juízo corregedor, pois ínsita aos direitos de propriedade. Quanto a segunda, percebe-se que a interpretação do corregedor estava no sentido correto, mas o INCRA, em norma expressa divergiu quanto a forma, exigindo nova certificação em detrimento de simples anuência. A manifestação da Autarquia, para os casos em que a certificação seria obrigatória, o juiz não dispensou. No seu entender e diante da omissão normativa técnica, entendeu ele que o núcleo da autorização seria maior do que a forma que eventualmente revestisse. NO ENTANTO, CONSIDERANDO QUE POR PREVISÃO LEGAL CABE AO INCRA EXECUTAR AS REGRAS RELATIVAS AO GEORREFERENCIAMENTO, SOMENTE NOS CABE INTERPRETAR QUE DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS, MESMO QUE JÁ CERTIFICADOS, NO QUAL RESULTE IMÓVEIS RURAIS COM ÁREA SUPERIOR A 500 HECTARES, DEVERÁ SER APRESENTADA NOVA CERTIFICAÇÃO, PARA SER AVERBADA EM CADA UMA DAS MATRÍCULAS NOVAS CRIADAS EM RAZÃO DO DESMEMBRAMENTO, EM

8 CUMPRIMENTO A PRECEITO LEGAL EXPRESSO EXISTENTE DESDE FEVEREIRO DE Mateus Colpo Registrador de Imóveis Matupá - MT