Está prestes a comprar um imóvel e tem numerosas perguntas bem legítimas. Quais as diferentes etapas e as formalidades a efetuar, antes, durante e após a compra? Siga o guia! Antes da compra Se está a pensar comprar uma moradia Informe-se da área do imóvel. O vendedor nem sempre sabe a área exata do imóvel, especialmente de um terreno. Informe-se dos limites de separação do terreno junto da Câmara Municipal ou serviços do cadastro. Se o terreno estiver mal delimitado, é aconselhado pedir um levantamento topográfico. Informe-se de eventuais servidões de passagem às quais o imóvel está submetido. Verificar que a compra inclui todos os lotes anexos (cave, garagens ) Se está a pensar comprar em propriedade horizontal Informe-se da área do imóvel. Se o edifício tiver mais de 10 anos, informe-se do estado aparente do prédio (solidez, canalizações...) pergunte ao proprietário acerca de eventuais diagnósticos técnicos. Informe-se acerca do estado das partes comuns do edifício junto do proprietário e eventuais reparações efetuadas ou a efetuar. Informe-se do estado do lote e encargos de condomínio assim como trabalhos já votados ou em vias de o serem. Peça as atas das últimas assembleias de condóminos. Informe-se acerca dos encargos anuais (jardins e outras partes comuns ), montante de IMI e outras taxas. Peça o inventário dos equipamentos que ficam na habitação e o seu valor estimado (cozinha equipada, caldeiras ) Veja também o nosso dossier especial "Comprar em propriedade horizontal" > 1
Se está a pensar comprar uma casa num loteamento Informe-se sobre a área junto do proprietário. Informe-se junto da Câmara Municipal acerca do regulamento do loteamento. Informe-se na Câmara Municipal acerca do caderno de encargos do loteamento. Convém saber junto da Câmara Municipal se os documentos continuam em vigor, ou caso contrário quais as regras de urbanismo que se aplicam no PDM. Qualquer que seja a natureza do seu projecto Informe-se junto da Câmara Municipal sobre o que está previsto para o bairro em questão, as servidões públicas e constrangimentos que podem pesar sobre a habitação. Obtenha, se for caso disso, do proprietário a ficha técnica da habitação e outras informações relativamente à qualidade da habitação. Informe-se acerca das possibilidades de financiamento do seu projeto imobiliário. Informe-se acerca das modalidades necessárias à aquisição de uma casa. Ver os nossos dossiers especiais> Aquando da compra Deve obter um empréstimo para financiar o seu projecto imobiliário A Escritura de compra é assinada perante um Notário Se a venda não se realizar, o empréstimo fica sem efeito. Informe-se acerca das coberturas do seguro de condomínio (partes comuns) Caso compre com empréstimo bancário, o seguro de edifício e incêndio é obrigatório, no entanto, é aconselhado ter sempre este seguro ainda que não recorra a financiamento. 2
Logo após a compra Prepare a sua mudança Informe-se sobre o funcionamento do condomínio Trate de fazer o registo da compra nas Finanças (Mod. 1 do IMI), caso o registo não tenha sido efetuado aquando do registo na Conservatória. No caso de a Escritura ter sido feita no sistema Casa Pronta, pergunte se este registo foi feito automaticamente. O prazo para a apresentação é de 30 dias após a Escritura. Nos 60 dias após a compra Poderá requerer uma isenção de IMI. Esta isenção só diz respeito a uma habitação própria permanente. Deve pedir esta isenção até 60 dias após a data de afetação como habitação própria permanente. Esta isenção é de 6 anos para imóveis com valor até 157 500 e de 3 anos para imóveis de 157 501 a 236 250. A qualquer momento após a compra Benefícios fiscais para melhoramento da eficiência energética da habitação Pedido para reabilitação de habitação em zona histórica (SRU). Renegociar o seu empréstimo bancário Reembolsar de forma antecipada o seu empréstimo bancário 3
As etapas do processo de acquisição O contrato que formaliza o acordo de compra, o Contrato Promessa de Compra e Venda, determina os termos que serão depois confirmados na Escritura Pública. Este contém nomeadamente os termos de pagamento, montante do sinal entregue pelo comprador e data prevista para a Escritura. Após a assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda, deve reunir todos os documentos originais necessários para a transmissão da propriedade. Os documentos entregues ao Notário onde será lavrada a Escritura vão servir para verificação de qualquer ónus ou encargo pendente sobre o imóvel. Hoje em dia com o sistema Casa Pronta, o procedimento ficou mais célere e menos dispendioso. Uma Escritura simples sem contrato de empréstimo, incluindo despesas de emolumentos notariais e registo na Conservatória ronda os 325. O procedimento é muito rápido, podendo a Escritura ser elaborada quase de um dia para o outro, não havendo lugar a empréstimo bancário e consequentemente registo de hipoteca. Estes processos simplificados podem ter lugar numa Conservatória aderente ao sistema Casa Pronta ou eventualmente numa agência bancária. No dia da Escritura, o remanescente do preço acordado deve ser entregue ao proprietário, retirado o montante já entregue de sinal. As despesas de transmissão de propriedade O IMT (Imposto sobre Transmissão de Imóveis) determinado por uma tabela publicada no início de cada ano pela Administração Fiscal, determina o valor do imposto de acordo com o facto do imóvel ser usado para residência permanente ou secundária. Actualmente os imóveis até ao montante de 92 407 estão isentos de IMT. O Imposto de selo, imposto relativo a qualquer contrato estabelecido, incide sobre 0,8% do valor total do montante do contrato (no caso, montante da compra). Os emolumentos notariais, são pagos de acordo com cada Notário. Os registos actualmente têm um preço único de 250. No caso de Escritura com sistema Casa Pronta, o valor por contrato incluindo registo e emolumentos é de 325, havendo contrato de empréstimo e hipoteca, considerase que são 2 contratos. 4
Está a pensar comprar em construção Estude as plantas fornecidas pelo Construtor ou Promotor : Planta de localização, fachadas e memória descritiva prevista. Não hesite em perguntar todos os detalhes ao construtor ou promotor. Fazer a distinção entre área útil e área habitável. A área habitável contabiliza a área de piso construída deduzindo as áreas ocupadas pelas paredes, janelas e portas e zonas com pé direito inferior a 1.80m. A área útil diz respeito ao conjunto total da área. Geralmente, é pedido um sinal quando se faz um contrato Promessa de um imóvel em construção de valor igual ao valor do terreno. É feito entretanto um escalonamento de pagamentos que segue na generalidade a ordem seguinte: Escalonamento dos pagamentos para uma compra em planta: 20% de sinal 20% ao acabar as fundações e estrutura 20% ao acabar a cobertura (telhado, paredes acabadas) 20% ao acabar o fecho da casa (janelas, portas, redes água e elétricas ) 15% nos acabamentos finais (pintura, louças e acabamentos) Ficam 5% para o final da obra, para entrega de ficha da habitação, certificados e licença de habitação. Os pagamentos podem ser progressivos ou constantes em conformidade com o andamento dos trabalhos. Aquando da entrega da obra, verificar o conjunto dos equipamentos (torneiras, janelas, radiadores, caldeiras ). No caso de qualquer mau funcionamento deve assinalar de imediato e suspender o pagamento dos 5% residuais enquanto os problemas encontrados não forem solucionados. Os encargos de registo e emolumentos de Notário são de valor idêntico à compra de um imóvel pronto. A garantia para um imóvel novo é de 5 anos. Ver anúncios de imóveis novos > 5
Está a pensar comprar usado ou em propriedade horizontal Consulte o nosso dossier Dossier especial Comprar em propriedade horizontal > Ver anúncios de imóveis usados > Está a pensar comprar para investimento Ver nosso dossier Especial Investimento arrendamento > Candidatos à aquisição, as perguntas sugeridas pela OptimHome Qual é exatamente o seu projeto imobiliário, o seu objetivo ao fazer esta aquisição? Trata-se da sua residência principal, de uma residência secundária ou um investimento para arrendar? Deseja comprar no centro da cidade, na periferia, na província, no campo? A que distância estão as escolas, comércios, transportes públicos? Qual o seu orçamento e qual o sinal disponível? Procura um imóvel novo ou usado, uma moradia ou apartamento? Tem direito a algum tipo de benefício na aquisição? Quais os diferentes tipos de empréstimos? Nosso dossier especial Financiamento, empréstimo, go! Quais os serviços que um angariador Optimhome me pode oferecer? 6
Ler também nos nossos dossiers especiais Financiar a sua compra: empréstimos, go! Comprar: As ajudas para comprar Comprar em propriedade horizontal: segredos e perigos Comprar um imóvel, casos particulares Investimento para arrendamento: bons conselhos Melhorar a performance energética da sua habitação Vender um imóvel, tudo o que deve saber ou quase Vender ou encontrar uma habitação : as vantagens de passar por um profissional do imobiliário Optimhome As certificações imobiliárias, obrigações do vendedor Algumas noções de transmissão 7