VAI ARRENDAR CASA? PRESTE ATENÇÃO AO SEGUINTE!

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1 VAI ARRENDAR CASA? PRESTE ATENÇÃO AO SEGUINTE! Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição Art.º 1022.º do Código Civil 1. Legislação Aplicável Arrendamento Urbano Regime Legal do Arrendamento Urbano o Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto o Declaração de Retificação n.º 59-A/2012, de 12 de Novembro Regime legal para realização de obras em prédios arrendados o Lei n.º 30/2012, de 14 de Agosto o Declaração de Retificação n.º 59-A/2012, de 12 de Novembro o Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro Contratos de Arrendamento e RABC o Decreto-Lei n.º 266-C/2012, de 31de Dezembro Estado de Conservação dos Imóveis o Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro Balcão Nacional de Arrendamento o Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro o Portaria n.º 9/2013, de 10 de Janeiro Código Civil ( Código do Processo Civil ( Código do Registo Predial ( Código do Imposto Municipal sobre Imóveis ( Código do Imposto do Selo ( Ficha Técnica da Habitação ( Sistema Nacional de Certificação Energética ( 2. Serviços Públicos Documentação do Imóvel Conservatória do Registo Predial: o O registo predial destina-se a dar publicidade à situação jurídica dos imóveis, na medida em que é através desta informação que se conhece a composição do prédio, quem detém o direito de propriedade e se existem ónus registados a favor de terceiros (por exemplo, hipoteca, usufruto, servidão, entre outros). O registo predial contém descrições e inscrições. As descrições visam a identificação física, económica e fiscal dos prédios, as inscrições definem a sua situação jurídica. o Esta informação consta da Certidão do Registo Predial, a qual poderá apresentar os seguintes tipos: Certidão do Registo Predial em suporte papel. Certidão Predial Online, permanentemente actualizada por 6 meses ( Informação Predial Simplificada, permanentemente actualizada por 1 ano ( 1

2 Serviço de Finanças: Através do recurso aos serviços de finanças, é possível obter informações sobre a situação fiscal do imóvel e aferir qual a entidade responsável pelo cumprimento das obrigações fiscais a ele inerentes. Esta informação consta da certidão matricial ou da caderneta predial, a qual pode ser obtida eletronicamente, sem custos, pelo proprietário, através do Portal da Autoridade Tributária e Aduaneira ( Câmara Municipal: Através do recurso aos serviços camarários solicita-se: o Licenciamento do imóvel o Emissão, contra o pagamento de taxa administrativa, de segunda via da Ficha Técnica da Habitação aí depositada. o Apresentação de requerimento para obtenção da Licença de Utilização (o licenciamento da utilização das construções tornou-se obrigatório, apenas, a partir de 7 de Agosto de 1951). o Consulta dos principais Planos Municipais de ordenamento do território. Ficha Técnica da Habitação: A Ficha Técnica da Habitação é um documento descritivo das principais características técnicas e funcionais do prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do mesmo. A sua elaboração é da responsabilidade do Promotor Imobiliário. O proprietário do imóvel tem a obrigação de conservar a FTH, e, em caso de venda, transmiti-lo ao novo proprietário. Em caso de perda ou extravio, o proprietário poderá obter uma segunda via da FTH junto do promotor do imóvel ou da Câmara Municipal da área, onde a mesma deve ser depositada. o No que respeita ao arrendamento, estabelece-se que nos contratos relativos a imóveis para habitação sujeitos à presente obrigação legal o locador ou a empresa de mediação imobiliária deve, antes da celebração do contrato, facultar ao arrendatário o acesso à Ficha Técnica da Habitação. Certificado Energético: Documento emitido por um perito qualificado que informa sobre a qualidade térmica dos edifícios, aquando da construção, da venda ou do arrendamento dos mesmos. Desde 1 de Janeiro de 2009 é obrigatária a apresentação de Certificado Energético aquando da celebração do contrato de arrendamento de imóveis para habitação e serviços. 3. Contrato-Promessa de Arrendamento A celebração de contrato-promessa não é obrigatória, mas importante quando se pretenda garantir a celebração futura do contrato definitivo, em momento em que ainda não se encontram reunidas as condições necessárias para a sua realização. Assim, deve prever-se no contrato: Identificação das partes contraentes. Indicação do objecto do contrato- promessa. A identificação do locado. Prazo para a realização do contrato definitivo. Montante do sinal, caso exista, como adiantamento parcial do preço total a pagar. Montantes dos reforços do sinal, caso existam e, a indicação da data do seu pagamento como adiantamento do preço total a pagar. 2

3 4. Contrato de Arrendamento O contrato de arrendamento urbano deve sempre ser celebrado, por escrito. Os contratos devem ser realizados em 3 exemplares, um para o senhorio, outro para o arrendatário e um terceiro exemplar para entrega junto da repartição de finanças. Se houver intervenção de fiador, deve ser elaborado um 4.º exemplar. A documentação para instrução do contrato de arrendamento, deverá incluir: Identificação civil: para as pessoas singulares, cartão do cidadão, bilhete de identidade ou passaporte e para as pessoas colectivas, certidão permanente do registo comercial. Identificação fiscal: cartão de contribuinte fiscal, cartão da empresa ou cartão do cidadão (conforme aplicável). Procuradores ou legais representantes: Prova da qualidade que invocam, por exemplo procuração ou certidão permanente do registo comercial. Caderneta Predial actualizada ou, em sua substituição certidão de teor do artigo matricial. Certidão de Registo Predial. Licença de utilização ou prova que a mesma foi requerida à Câmara Municipal. Do contrato de arrendamento urbano deve constar: A identidade das partes, incluindo naturalidade, data de nascimento e estado civil. A identificação e localização do arrendado, ou da sua parte. A existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência a não ser aquela exigível. O fim habitacional ou não habitacional do contrato. Caso o contrato seja celebrado com prazo certo, o respectivo prazo de duração. O quantitativo da renda, o momento e os termos de pagamento. A data da celebração. Convenção de domicílio. O contrato de arrendamento urbano deve ainda mencionar, quando aplicável: A identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato. A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios. O número de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se encontrar omisso. O regime da renda, ou da sua actualização. Caso o contrato seja celebrado com prazo certo, o respectivo prazo de duração. A existência de regulamento do condomínio. Quaisquer outras cláusulas permitidas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remissão para regulamento anexo. Devem ser anexados ao contrato, e assinados pelas partes, o regulamento do condomínio (quando existir, bem como documento onde se descreva o estado de conservação do locado e suas dependências, bem como do prédio. 5. Obrigações Fiscais 3

4 Imposto do Selo: Este imposto tem um âmbito heterogéneo de incidência, abrangendo todos os actos, contratos, documentos, livros, papéis e outros factos previstos na Tabela Geral do Imposto do Selo. Sujeitos passivos do imposto: O interesse económico, nos contratos de arrendamento, pertence ao senhorio e, nos subarrendamentos, ao sublocador. Comunicação serviço de finanças: O locador ou o sublocador comunicam ao serviço de finanças da área da situação do prédio os contratos de arrendamento, subarrendamento e respectivas promessas, bem como as suas alterações. A comunicação é efectuada até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, do subarrendamento, das alterações ou, no caso de promessa, da disponibilização do bem locado. No caso de o contrato de arrendamento ou subarrendamento apresentar a forma escrita, a comunicação é acompanhada de um exemplar do contrato. Taxa Aplicável: pelo arrendamento e subarrendamento, incluindo as alterações que envolvam aumento de renda operado pela revisão de cláusulas contratuais e a promessa quando seguida da disponibilização do bem locado ao locatário - sobre a renda ou seu aumento convencional, correspondentes a um mês ou, tratando-se de arrendamentos por períodos inferiores a um mês, sem possibilidade de renovação ou prorrogação, sobre o valor da renda ou do aumento estipulado para o período da sua duração 10%. No Portal da Autoridade Tributária e Aduaneira ( pode-se aceder à versão integral actualizada do Código do Imposto do Selo e da respectiva Tabela Geral. 6. Contactos Úteis Serviços Registrais: No Portal do Instituto de Registos e Notariado ( podem-se obter, entre outros elementos, os Contactos dos Serviços de Registo Predial. Serviços Notariais: No Portal do Instituto da Ordem dos Notários ( podem-se obter, entre outros elementos, os contactos dos serviços notariais. Autoridade Tributária e Aduaneira: No Portal da Autoridade Tributária e Aduaneira ( é possível, entre outros serviços, obter Cadenetas Prediais actualizadas ou aceder a informação e legislação fiscal actualizada. Portal do InCI: O Portal do InCI ( é uma iniciativa do Instituto da Construção e do Imobiliário o qual reúne um conjunto de dados, documentos e legislação atinente às actividades de construção e de mediação imobiliária, nomeadamente quanto a esta última, a lista das empresas de mediação imobiliária devidamente licenciadas e registadas para o seu exercício em Portugal. Portal da Habitação: O Portal da Habitação ( é uma iniciativa do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana o qual reúne um conjunto de dados, documentos e legislação atinente ao Arrendamento Urbano, Reabilitação Urbana ou Habitação. Portal do Consumidor: O Portal do Consumidor ( é uma iniciativa da Direcção- Geral do Consumidor, o qual reúne um conjunto de dados, documentos e legislação atinente aos direitos do consumidor, nomeadamente ao nível do imobiliário. 4

5 Portal do Cliente Bancário: O Portal do Cliente Bancário ( é uma iniciativa do Banco de Portugal, o qual reúne um conjunto de legislação e informação útil sobre os principais produtos bancários e meios de pagamento, taxas de juros e serviços prestados pelo Banco de Portugal (central de responsabilidades de crédito, listagem de utilizadores de cheque que oferecem risco e reclamações). Portal do Cidadão: O Portal do Cidadão ( constitui um canal de acesso privilegiado aos serviços prestados pela Administração Pública. Portal da Associação Nacional dos Municípios Portugueses: O Portal da ANMP ( permite, entre outros elementos, obter os contactos das Câmaras Municipais. 5