P.º n.º R.P. 73/2012 SJC-CT Renovação de registo provisório de aquisição lavrado com base em contrato-promessa de alienação. Registo caducado. Pendência de retificação. PARECER 1. A coberto da ap., de 2012/03/05, foi pedida a renovação do registo provisório de aquisição (ap. de 2007/05/14), efetuado com base em contrato-promessa de alienação do prédio n.º, da freguesia de, concelho de, juntando-se para o efeito as declarações com o consentimento das partes. 2. A renovação do registo foi recusada com invocação dos artigos 68.º, 69.º (nºs 1/c) e 2), e 101.º (n.º 3 a contrario) do Código do Registo Predial (CRP), aduzindo-se, no despacho respetivo, que o pedido constitui repetição do pedido formulado pela ap., de 2012/01/30, ainda com recusa pendente de recurso hierárquico; que está pendente a impugnação da decisão de indeferimento da retificação do registo provisório cuja renovação se requer; e que a natureza do ato (averbamento) impede o seu registo como provisório, determinando, por isso, a recusa. 3. No recurso hierárquico, alega-se que a sorte da renovação está dependente da sorte do pedido de retificação a que se reporta a ap.... de 2012/03/05 e que, portanto, há que aguardar o desfecho deste para decidir da renovação pedida, como aliás resulta do artigo 126º, do CRP. Em conformidade, requer-se que a qualificação em tabela aguarde a decisão final definitiva da retificação da inscrição de aquisição. 4. O despacho a que se refere o artigo 142.º-A/1 do CRP é de sustentação da recusa, por mera reprodução dos argumentos já expendidos no despacho de recusa. Fundamentação 1. De acordo com o disposto no artigo 92.º/4 do CRP, a inscrição provisória de aquisição, antes de titulado o contrato (al. g) do n.º 1), quando baseada em contrato-promessa de alienação (artigo 47.º do CRP), é renovável por períodos de seis meses e até um ano 1
após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido, com base em documento que comprove o consentimento das partes. 1.1. Requisitos cumulativos para a renovação do registo são, de um lado, a vontade das partes no sentido de que tal efeito se produza, ou seja, de que o registo se mantenha em vigor por novo período de seis meses e, portanto, não caduque decorrido o prazo de vigência em curso (artigo 11.º/3 do CRP), e, do outro lado, que tal renovação se mostre compatível com o limite temporal fixado no n.º 4 do artigo 92.º do CRP. 1.2. Para que o registo vigore por novo período de seis meses, conforme a vontade das partes no contrato-promessa de alienação, é pois mister que, no momento em que se esgote o período antecedente, não tenha ainda decorrido um ano sobre o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido, posto ser este o tempo de eficácia que, com o Decreto-Lei n.º 533/99, se passou a atribuir à declaração contratual do promitente vendedor para efeitos de registo provisório (segundo cremos, como forma de evitar que se eternizem nas tábuas, através de renovações ou registos sucessivos, uma «reserva de lugar» e uma indefinição da situação jurídica do prédio em tudo avessa ao escopo essencial do registo). 1.3. Mas se renovar um registo é impedir que ele se extinga por caducidade, fundamental é que, no momento em que é recebida a declaração da vontade de impedir o efeito extintivo, o registo em causa se encontre em vigor. 2. Ora, é precisamente este pressuposto que falha no caso em apreço, porquanto o registo há muito que caducou e não é certamente o pedido de retificação do seu conteúdo, formulado após a sua extinção por caducidade e destinado a nele fazer inserir um prazo mais alargado para a realização do contrato prometido, que vai apagar o efeito extintivo derivado do decurso do tempo. 2.1. Com efeito, segundo as disposições conjugadas dos artigos 11.º e 71.º/2 do CRP e 329.º do CC, o registo provisório por natureza nos termos da al. g) do n.º 1 e do n.º 4 do artigo 92.º tem o prazo de vigência de seis meses, a contar da data em que o registo foi efetivamente lavrado 1, e caduca se não for convertido em definitivo ou renovado dentro do prazo da respetiva vigência. 1 O registo provisório de aquisição a que se refere este recurso hierárquico é anterior à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho, pelo que na indicação dos preceitos do Código do Registo Predial que regem a matéria em apreço temos, naturalmente, em conta a aplicação da lei no tempo. A par disso, seguimos 2
2.2. Tendo em conta o disposto no artigo 279.º do CC, o registo efetuado a coberto da ap. de 2007/05/14, lavrado em 2007/09/05, completou o primeiro período de vigência (seis meses) em 2008/03/05; por ter sido pedida a sua renovação em 2008/03/04, iniciou um novo período de seis meses em 06/03/2008, que terminou em 2008/09/08 (art. 279.º/e) do CC); por ter sido pedida a sua renovação em 2008/08/27, iniciou um novo período de seis meses em 2008/09/09, que terminou em 2009/03/09; e, por ter sido pedida a sua renovação em 2009/03/02, iniciou um novo período de seis meses em 2009/03/10, que terminou em 2009/09/10. 2.3. Logo, o pedido de renovação apresentado em 2009/09/14 não logrou obter o efeito pretendido de renovar automaticamente o registo no termo do período de vigência em curso, porquanto, na data em que foi recebido, o registo havia já caducado e, portanto, aquilo que se quis impedir com a manifestação de vontade das partes, indevidamente patenteada na ficha de registo a coberto da ap., ou seja, a caducidade do registo, havia já acontecido em 2009/09/10. 2.4. Realmente, em vez de se ter publicitado a manifestação da vontade dos interessados de renovar o registo, calharia bem que se tivesse anotado a caducidade da inscrição de aquisição e que, em consequência desta extinção, se tivesse recusado o registo da renovação. 2.5. Contudo, não é por falta da anotação da caducidade que o efeito extintivo deixa de ocorrer 2, e não será certamente a manifestação extemporânea da vontade das partes no o entendimento fixado no processo RP 317/2002 DSJ-CT, que, na esteira da argumentação posta no acórdão do STJ, de 3 de junho de 2003, e por respeito à incolumidade do prazo de caducidade, reconhece não ser concebível que comece a correr o prazo de caducidade de um registo antes de o mesmo se encontrar lavrado, e conclui que: se o registo foi lavrado no prazo legal, presumir-se-á efetuado no 15º dia posterior à data da apresentação dos documentos na conservatória, e o prazo de caducidade contar-se-á a partir daquele 15º dia; se o registo foi lavrado fora do prazo legal, o prazo de vigência contar-se-á a partir da data em que foi efetivamente lavrado, devendo constar esta menção do extrato da respetiva inscrição. 2 De acordo com o disposto no artigo 11.º do CRP, a caducidade dos registos dá-se como o decurso do prazo da sua duração, e deve ser anotada ao registo, logo que verificada. Tanto basta para se concluir que o registo caduca com o decurso do prazo, e não com a anotação dessa circunstância. 3
sentido da renovação, mesmo que indevidamente publicitada na ficha de registo, a repor o registo em vigor ou a destruir retroactivamente aquele efeito extintivo 3. 3. O mesmo fio de pensamento vale para o pedido de renovação em apreço: a caducidade do registo é inexorável e automática; determina a cessação do registo ipso iure, pelo simples decurso do tempo e, portanto, não depende, para produzir o efeito extintivo, de verificação ou anotação na ficha de registo. 3.1. Donde, como atrás se disse, se já não há inscrição, nem a retificação pedida pela ap., de 2012/03/05 (tendo em vista alargar o limite temporal de eficácia da declaração de venda ínsita no contrato-promessa para efeitos do disposto no n.º 4 do artigo 92.º do CRP), é de molde a fazê-la renascer, não há como admitir a registo um pedido destinado a evitar um efeito (a caducidade) que já se verificou (artigo 11.º/3 do CRP). 3.2. Com efeito, pese embora o averbamento de pendência de retificação omita uma explicitação sumária do pedido, que permita, a quem consulta o registo, compreender o que está em causa, do acervo documental disponível e da decisão judicial (de improcedência do recurso interposto contra o indeferimento liminar da retificação), entretanto, proferida pelo tribunal de 1.ª instância, retira-se ser intenção dos requerentes que, no extrato do registo, passe a constar o prazo de 50 anos a contar de 4 de maio de 1998 para a realização do contrato prometido. 3.3. Ora, como também atrás se notou, requisito de viabilidade do pedido de renovação do registo é, para além do consentimento das partes, que, à data em que deva iniciar-se um novo período de vigência de seis meses, não tenha decorrido um ano sobre o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido, mas, pressuposto óbvio deste pedido é que, à data em que é apresentado, o registo respetivo ainda se encontre em vigor. 3.4. Vale isto por dizer que, mesmo a ser procedente o pedido de retificação (o que só por mera hipótese de raciocínio se admite) e ainda que daí resulte um alargamento do quadro temporal permitido para a renovação do registo consentida pelas partes, nos termos do n.º 4 do artigo 92.º do CRP, nem por isso se apaga a causa de recusa da 3 Embora não sejamos indiferentes ao que se passou na ficha de registo desde a data da caducidade do registo até à ap., de 2012/01/30, a verdade é que o registo se extinguiu porque não foi atempadamente pedida a sua renovação. 4
renovação que, a título principal, se impõe nos presentes autos e que, tal como no processo R.P. 39/2012 SJC que decidiu o recurso hierárquico interposto contra a recusa de renovação anterior, se analisa na impossibilidade legal de renovar um registo já caducado e, por conseguinte, na ineficácia das declarações de vontade que visam impedir a caducidade quando esta já se verificou. 3.5. Acresce que se, em face do que dispõe o n.º 2 do artigo 126.º do CRP, o pedido de retificação, por si só, não prejudica o decurso do prazo de caducidade a que o registo retificando esteja sujeito, menos poderá traduzir-se em ficção de que este registo ainda existe, com repercussão na qualificação dos registos subsequentes, sobretudo, quando a retificação não se destina a repor a vigência do registo, mas a recompor o seu conteúdo, quanto a uma menção prazo para a realização do contrato prometido, cujo efeito útil se esgota na definição do plano ou regime de renovação do registo, e não na definição de um novo prazo para o registo. 3.6. Assim, não haverá aqui que levar em conta o disposto no artigo 126.º/3 do CRP, que manda efetuar como provisórios por natureza (art. 92.º/2/b) do CRP) os registos de factos que venham a ser efetuados e que dependam, direta ou indiretamente, da retificação, ou a impossibilidade de qualificar desta forma o averbamento de renovação do registo (artigo 101.º/3 a contrario, do CRP), nem haverá que alvitrar uma (discutível) suspensão da instância de registo, até à decisão final definitiva do processo de retificação instaurado, como pede o recorrente, pela simples razão de que a ponderação de tudo isso dependeria, pelo menos, da vigência do registo, e essa cessou há muito, por caducidade. 4. É, de resto, a caducidade do registo que acaba por figurar como principal motivo para a recusa da renovação do registo, quando no despacho de qualificação se começa por referir que «o ato requerido já foi apreciado e objeto de recusa conforme o despacho proferido a coberto da Ap.... de 2012/01/30» e, pertinentemente, se invoca o disposto no artigo 69.º/1/c) (2.º segmento) do CRP, como fundamento de direito. 4.1. Os demais motivos apontados, designadamente a pendência do processo de retificação, de cuja procedência dependeria o preenchimento de um dos requisitos para esta renovação do registo (posto que destinada a corrigir o prazo para a celebração do contrato prometido, de 12 anos a contar de 4 de maio de 1998 para 50 anos a contar da mesma data), e a pendência da impugnação da recusa da renovação anterior, de cujo desfecho positivo dependeria a continuidade da vigência do registo e, desse modo, a 5
viabilidade da renovação subsequente, são de segundo plano, porquanto só relevariam no pressuposto de o registo não ter caducado. 4.2. Temos, ainda assim, de dizer que, caso a viabilidade da renovação dependesse efetivamente do desfecho do pedido de renovação anterior e da retificação pendente, não estando legalmente prevista a suspensão da instância de registo e mostrando-se, em várias passagens do CRP (cfr. artigos 92.º/2/b) e d), e 149.º), ser essa uma vicissitude estranha ao processo (ou procedimento) de registo, a solução adequada passaria, a nosso ver, não pela recusa da renovação, mas pelo averbamento do facto impeditivo da caducidade do registo, consubstanciado na manifestação de vontade dos interessados em renovar o registo, o qual seria de molde a determinar a renovação automática do registo, se a retificação fosse averbada ao registo e o pedido de renovação anterior se mostrasse viável em sede de impugnação, ou perderia eficácia ou relevância, se assim não sucedesse. 4.3. De facto, diante de um registo cuja possibilidade de renovação se mostre dependente de factos (pendência de retificação/pendência de registo da renovação anterior) anteriores ao pedido respetivo 4, cremos ser esta a única forma de garantir a coerência do sistema do registo sem prejudicar o interesse de quem o procura, como forma de proteção perante interesses de terceiros. *** Em consonância com quanto fica exposto, propomos a improcedência do recurso e formulamos as seguintes CONCLUSÕES I- Em face do disposto no artigo 92.º/4 do CRP, a inscrição provisória de aquisição, quando baseada em contrato-promessa de alienação (artigo 47.º do 4 Com efeito, não fora o registo dos autos ter já caducado, não poderíamos dizer, à data do pedido de renovação em tabela, se este registo era ou não renovável, porquanto isso dependeria do desfecho do processo de retificação, nem poderíamos também dizer se tinha ou não caducado, posto que para tanto se impunha a improcedência da impugnação contra a recusa da renovação anterior. 6
CRP), é renovável por períodos de seis meses e até um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido, com base em documento que comprove o consentimento das partes. II O pedido de renovação do registo provisório de aquisição destina-se a impedir a caducidade do registo, mantendo-o em vigor por novo período de seis meses, pelo que deve ser apresentado antes do termo do prazo de vigência em curso. III- O averbamento, indevidamente lavrado, de renovação de registo já caducado não é de molde a sobrepor-se ao efeito extintivo produzido ipso iure e, por isso, não altera o estado do registo. IV- Do mesmo modo, a pendência de retificação que vise corrigir o conteúdo do registo já caducado, sem interferir com o prazo ou regime de vigência deste, não condiciona a qualificação do pedido de renovação do daquele registo e, portanto, não impede a recusa, por ter sido apresentado fora do prazo de vigência do registo (artigos 11.º/2 e 69.º/1/c), 2.º segmento, do Código do Registo Predial). Parecer aprovado em sessão do Conselho Consultivo de 22 de fevereiro de 2013. Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora, Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, António Manuel Fernandes Lopes, Luís Manuel Nunes Martins. Este parecer foi homologado pelo Exmo. Senhor Presidente do Conselho Diretivo em 26.02.2013. 7